El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Entró en vigor el 8 de octubre de 2026.
Aunque su finalidad principal es la vivienda, contiene una reforma fiscal de gran calado que afecta el IRPF, el IVA, el Impuesto sobre Sociedades de las SOCIMI, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el IBI y la plusvalía municipal.
Afecta, por tanto, a quien alquila, a quien vive de alquiler, a quien explota un piso turístico, a quien tiene una vivienda vacía y, en general, a quien vende, dona o hereda un inmueble urbano.
Antes de empezar, una advertencia importante: la norma está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, por lo que su contenido podría decaer.
En este artículo explico, impuesto por impuesto, qué cambia, desde cuándo y qué conviene tener en cuenta en las operaciones que se firman en la notaría.
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¿Por qué un nuevo real decreto-ley y en qué situación se encuentra?
El Real Decreto-ley 29/2026 reproduce, en su contenido tributario, el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que el Congreso de los Diputados no convalidó en su sesión del 2 de octubre y que, por tanto, quedó derogado.
Con las Cortes Generales ya disueltas, el Gobierno volvió a aprobar las medidas el 6 de octubre, en dos textos: el Real Decreto-ley 28/2026, centrado en los arrendamientos urbanos, y el Real Decreto-ley 29/2026, que es el que contiene las medidas fiscales.
Al no haber Congreso, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente, que debe pronunciarse en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución), es decir, a principios de noviembre.
Si no se convalidara, el real decreto-ley quedaría derogado, si bien la derogación no tiene efectos retroactivos: lo producido mientras estuvo en vigor se mantiene. Pero muchas de sus medidas tienen fechas de efectos posteriores, por lo que, en ese escenario, no llegarían a aplicarse.
Las fechas clave son las siguientes:
- 8 de octubre de 2026: entrada en vigor general, deducción estatal por alquiler y exención por venta de viviendas desocupadas a entidades públicas.
- 1 de diciembre de 2026: novedades del IVA y nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
- 2 de diciembre de 2026: nuevos contratos de alquiler a los que se aplica el nuevo régimen de reducciones del IRPF.
- 1 de enero de 2027: nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias y, si los ayuntamientos lo aprueban, nuevos recargos del IBI.
Si deseas consultar el texto completo del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre haz clic AQUÍ
¿Qué cambia en el IRPF para quien alquila una vivienda?
Es, probablemente, la novedad de mayor alcance para el pequeño propietario.
Hasta ahora, el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF, en la redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, permitía reducir el rendimiento neto del alquiler de vivienda en un 50% con carácter general, porcentaje que se elevaba al 90%, 70% o 60% en determinados supuestos.
El nuevo régimen premia a quien rebaja la renta y penaliza a quien la sube:
- Nuevo contrato con renta rebajada en más de un 5% respecto de la última renta actualizada del contrato anterior: reducción del 100% si se renueva con el mismo arrendatario (agotado el plazo mínimo o la última prórroga) o se alquila a otro por debajo del índice de referencia; 95% en zona tensionada con arrendatario de 18 a 35 años; 90% en zona tensionada; 85% con arrendatario de 18 a 35 años, y 70% en los demás casos.
- Nuevo contrato sin rebaja de renta: 50% si la renta es igual o inferior a la anterior, y una escala decreciente si sube: 40% (hasta un 5%), 30% (del 5% al 10%), 25% (del 10% al 15%), 20% (del 15% al 20%) y solo un 15% si el incremento supera el 20%.
- Primer arrendamiento de la vivienda: 100% si la renta es inferior al índice de referencia; 95%, 90% u 85% en los supuestos de zona tensionada y edad del arrendatario, y 50% si la renta iguala o supera dicho índice.
- Otros supuestos: 70% si el arrendatario es una Administración pública o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social; 60% si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores, y 80% durante la prórroga del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) si la renta no supera el índice de referencia.
Si concurren varios supuestos, se aplica el porcentaje más elevado. Fuera de ellos, el rendimiento no tendrá reducción alguna.
Además, se mantienen tres exigencias ya conocidas: que el rendimiento se haya declarado en una autoliquidación presentada antes de cualquier comprobación de Hacienda, que el contrato respete el límite de renta del artículo 17 LAU en zona tensionada y que los requisitos se sigan cumpliendo mientras se aplique la reducción.
Esto es especialmente relevante en Barcelona, que forma parte de las zonas de mercado residencial tensionado declaradas en Cataluña.
Ahora bien, el aspecto decisivo es el régimen transitorio.
Los contratos celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 conservan el régimen de la Ley 12/2023, y los anteriores a esa fecha, la reducción del 60%. Por tanto, en la práctica, la nueva escala solo se aplicará a los contratos celebrados a partir del 2 de diciembre de 2026.
Hay una excepción: la reducción del 80% durante la prórroga del artículo 10.1 LAU se aplica cualquiera que sea la fecha del contrato si el plazo mínimo de cinco años se cumple después del 1 de diciembre de 2026.
Y una advertencia: los arrendadores que sean grandes tenedores quedan excluidos de las reducciones por nuevo contrato, por primer arrendamiento y de la del 80%, de modo que, para sus contratos futuros, solo les quedarán los supuestos residuales de alquiler social y vivienda rehabilitada.
Por último, la reducción se refiere al alquiler de vivienda habitual (que incluye el alquiler de habitaciones), por lo que el arrendamiento de temporada quedaría fuera.
¿Vuelve la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual?
Sí. Desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino con una base imponible inferior a 33.007,20 euros puede deducir el 10% de lo que paga por el alquiler de su vivienda habitual.
La base máxima de la deducción es de 11.630 euros anuales si la base imponible no supera 23.007,20 euros (lo que supone una deducción máxima de 1.163 euros), y se reduce progresivamente entre esa cifra y 33.007,20 euros, donde desaparece.
Por ejemplo, con una base imponible de 25.000 euros la deducción máxima es de 931,24 euros, y con 31.000 euros, de 233,44 euros.
Se exige que, durante al menos la mitad del año, ni el contribuyente ni ningún miembro de su unidad familiar sea titular del pleno dominio o de un derecho de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros, salvo que una resolución administrativa o judicial impida su uso.
Al aplicarse sobre la cuota estatal, es compatible con la deducción autonómica catalana por alquiler de la vivienda habitual, que opera sobre la cuota autonómica y tiene sus propios requisitos.
En cambio, es incompatible, para la misma vivienda y período, con la deducción transitoria que todavía aplican quienes firmaron su contrato antes de 2015.
La norma no aclara si en 2026 la deducción alcanza a las rentas pagadas antes del 8 de octubre, cuestión que habrá que esperar a que interprete la Agencia Tributaria.
¿Cómo cambia la imputación de rentas inmobiliarias?
Quien tiene un inmueble urbano que no es su vivienda habitual y no está alquilado (por ejemplo, una segunda residencia o un piso vacío) debe imputarse en el IRPF una renta calculada sobre el valor catastral.
Para 2026 se prorroga el porcentaje del 1,1% en los municipios con valores catastrales revisados desde el 1 de enero de 2012.
Desde el 1 de enero de 2027, en cambio, desaparece esa distinción y se aplica una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles del contribuyente sujetos a imputación:
- Hasta 100.000 euros: 1,1%.
- De 100.000 a 500.000 euros: 1,5%.
- De 500.000 a 1.000.000 de euros: 2%.
- Más de 1.000.000 de euros: 3%.
Así, un contribuyente con inmuebles no arrendados cuyo valor catastral conjunto sea de 300.000 euros pasará a imputarse 4.100 euros, frente a los 3.300 euros que resultarían del 1,1%.
La escala también se proyecta sobre el rendimiento mínimo que debe declararse cuando se alquila o cede un inmueble a parientes hasta el tercer grado.
Y alcanza igualmente a los no residentes titulares de inmuebles urbanos en España no arrendados, ya que su renta imputada se calcula conforme a las mismas reglas del IRPF.
¿Está exenta la venta de una vivienda vacía a una entidad pública?
Sí, con condiciones. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 queda exenta la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda a entes públicos territoriales, organismos públicos o sociedades del sector público dedicados a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
Los requisitos son dos:
- Que el valor de transmisión de la vivienda sea inferior a 800.000 euros.
- Que la vivienda haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores.
La exención es total hasta 200.000 euros y, por encima, decrece linealmente hasta desaparecer en 800.000 euros.
Por ejemplo, en una venta por 500.000 euros quedaría exenta la mitad de la ganancia.
La parte no exenta puede quedar también exenta si, en el plazo de seis meses, se reinvierte el importe proporcional en la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión y se mantiene durante cinco años.
¿Qué ocurre con la vivienda habitual de las personas mayores o dependientes?
Es una situación que vemos con mucha frecuencia en la notaría: una persona mayor se traslada a una residencia o a casa de un hijo y, años después, la familia decide vender el piso.
Hasta ahora, para aplicar los beneficios fiscales de la venta de la vivienda habitual, esta debía tener esa condición en el momento de la venta o haberla tenido hasta cualquier día de los dos años anteriores. Pasado ese plazo, se perdía el beneficio.
Con la reforma del Reglamento del IRPF, la vivienda conserva la condición de habitual, sin límite temporal, para las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que trasladaron su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por razón de su edad o dependencia.
Ello permite aplicar la exención por venta de la vivienda habitual de los mayores de 65 años o dependientes (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF) y la exención por reinversión (artículo 38).
Además, en los casos de separación, divorcio o nulidad, el requisito de ocupación se entiende cumplido si concurre en el cónyuge que permaneció en la vivienda.
En estos casos, conviene preparar con antelación la documentación que acredite la fecha y el motivo del traslado.
Otras novedades en el IRPF: rehabilitación y nuevos productos de ahorro
El Real Decreto-Ley incorpora además tres novedades de menor impacto inmobiliario:
- Ayudas a la rehabilitación: no se integran en la base imponible las ayudas a la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
- Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: una cuenta individual para invertir en acciones cotizadas de sociedades de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo y en determinadas instituciones de inversión colectiva, con aportaciones de hasta 150.000 euros. Las ganancias no tributan hasta que se dispone de los fondos y, para aportaciones con más de cinco años de antigüedad, quedan excluidos de gravamen los primeros 10.000 euros y el 20% del resto.
- Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE): permite aportar hasta 10.000 euros anuales, con exención de los rendimientos si no se dispone del capital antes de cinco años.
Ambos productos no podrán contratarse hasta que se apruebe la orden ministerial que los desarrolle. Y, desde la óptica sucesoria, conviene saber que el fallecimiento del titular de la cuenta determina que las ganancias pendientes tributen en su último IRPF.
¿Qué cambia en el IVA de los pisos turísticos y de temporada?
Este es un cambio profundo para el sector del alquiler de corta duración.
Desde el 1 de diciembre de 2026, el arrendamiento de viviendas amuebladas deja de estar exento de IVA y tributa al tipo reducido del 10% cuando:
- El arrendador presta servicios propios de la industria hotelera (como ya ocurría hasta ahora), o
- La estancia de un mismo arrendatario no supera las 30 noches, aunque no se presten esos servicios.
Se exceptúa el alquiler de la vivienda en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual. Y siguen exentos los arrendamientos de más de 30 noches y los sujetos a la LAU.
La consecuencia práctica es que los titulares de viviendas de uso turístico, incluidas las personas físicas y los no residentes, pasan a ser sujetos pasivos del IVA, con las obligaciones censales, de facturación y de declaración que ello supone.
En contrapartida, podrán deducir el IVA soportado y, en su caso, regularizar el correspondiente a bienes de inversión.
En el ámbito del IVA hay otras dos novedades, también desde el 1 de diciembre de 2026:
- Obras de renovación y reparación: el tipo del 10% se extiende a las obras en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, cualquiera que sea el arrendador, incluidas las sociedades. Se exige, en todos los casos, que el pago se haga mediante tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en entidad de crédito.
- Vivienda protegida: tributa al 4% la entrega por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, junto con hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente.
¿Cómo afecta a las SOCIMI?
El gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI se eleva del 15% al 25% cuando procedan del arrendamiento de viviendas o de cualquier otra cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración.
Ese gravamen se reduce a la mitad si más del 80% del parque de viviendas es asequible o protegido (con porcentajes transitorios del 60% en 2026 y del 70% en 2027), y desaparece si, además, el beneficio se reinvierte en vivienda asequible en tres años.
La medida se aplica ya a los períodos impositivos iniciados en 2026 que no hubieran concluido a 8 de octubre.
¿Qué cambia en el IBI?
Desde 2027, y siempre que el ayuntamiento lo establezca en su ordenanza fiscal, se reordenan los recargos potestativos del IBI:
- Viviendas desocupadas con carácter permanente (más de dos años sin causa justificada): recargo de hasta el 50%, que puede llegar al 100% o incrementarse en 50 puntos según la duración de la desocupación, el número de inmuebles del titular y si el municipio está o no en zona tensionada.
- Alojamientos turísticos en zona tensionada: nuevo recargo de hasta el 50%, que puede alcanzar el 100% si el titular tiene dos o más inmuebles con ese uso, y el 150% si tiene cuatro o más.
No toda vivienda vacía queda afectada. Se consideran causas justificadas, entre otras, el traslado temporal por razones laborales, de salud o dependencia, la segunda residencia (con un máximo de cuatro años de desocupación), las obras, los litigios y la oferta en venta (durante un año) o en alquiler (durante seis meses).
El recargo exige una declaración municipal previa de desocupación, con audiencia del interesado, y se devenga el 31 de diciembre.
¿Qué cambia en la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal, se paga en las compraventas, pero también en las donaciones y en las herencias de inmuebles urbanos.
Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplican nuevos coeficientes máximos sobre el valor catastral del suelo para calcular la base imponible por el método objetivo:
| Período | Coef. | Período | Coef. |
| Inferior a 1 año | 0,17 | 11 años | 0,18 |
| 1 año | 0,16 | 12 años | 0,14 |
| 2 años | 0,16 | 13 años | 0,12 |
| 3 años | 0,17 | 14 años | 0,11 |
| 4 años | 0,17 | 15 años | 0,11 |
| 5 años | 0,19 | 16 años | 0,11 |
| 6 años | 0,21 | 17 años | 0,11 |
| 7 años | 0,23 | 18 años | 0,13 |
| 8 años | 0,24 | 19 años | 0,20 |
| 9 años | 0,25 | 20 años o más | 0,30 |
| 10 años | 0,22 |
Si los coeficientes de la ordenanza municipal son superiores, se aplican directamente los nuevos máximos hasta que el ayuntamiento la corrija.
Conviene recordar que, desde 2021, el contribuyente puede optar por tributar sobre la plusvalía real cuando sea inferior a la que resulta del método objetivo, y que no hay impuesto si se acredita que no ha existido incremento de valor.
¿Qué conviene tener en cuenta en las operaciones que se firman en la notaría?
Desde la experiencia diaria en la notaría, destacaría las siguientes recomendaciones prácticas:
- Compraventas, donaciones y herencias de inmuebles urbanos: a partir del 1 de diciembre de 2026, la plusvalía municipal se calculará con los nuevos coeficientes, por lo que es aconsejable comparar ambos métodos de cálculo antes de liquidar.
- Venta de viviendas vacías a entidades públicas: es imprescindible poder acreditar la desocupación durante los dos años anteriores y ajustar la operación a los límites de valor.
- Venta del piso de una persona mayor o dependiente que vive en una residencia o con un familiar: debe documentarse el traslado y su causa para aplicar las exenciones.
- Nuevos contratos de alquiler: la fecha del contrato (antes o después del 2 de diciembre de 2026), la renta del contrato anterior, la edad del arrendatario y el índice de referencia determinan la reducción, por lo que conviene dejar constancia documental de todos ellos.
- Titulares de pisos turísticos: deben planificar antes del 1 de diciembre su alta en el IVA y su sistema de facturación.
En todo caso, y mientras no se produzca la convalidación, la prudencia aconseja no adoptar decisiones patrimoniales irreversibles basadas exclusivamente en las medidas de efectos diferidos.
Preguntas frecuentes sobre el Real Decreto-ley 29/2026
¿Está ya en vigor?
Sí, desde el 8 de octubre de 2026, aunque muchas de sus medidas tienen efectos a partir del 1 de diciembre de 2026 o del 1 de enero de 2027. Y está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.
Tengo un piso alquilado desde 2024. ¿Pierdo la reducción del 50%?
No. Los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen el régimen anterior. La nueva escala solo afecta a los contratos que se firmen a partir del 2 de diciembre de 2026.
¿Puedo aplicar a la vez la deducción estatal y la catalana por alquiler?
Sí, si cumple los requisitos de cada una, porque la estatal reduce la cuota estatal y la catalana, la cuota autonómica.
Soy no residente y tengo un piso en Barcelona que no alquilo. ¿Me afecta?
Sí. En 2026 seguirá aplicando el 1,1% y, desde 2027, la nueva escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales de sus inmuebles no arrendados.
¿A partir de cuándo debo repercutir IVA en mi piso turístico?
Desde el 1 de diciembre de 2026, en las estancias de hasta 30 noches, salvo que se trate de la vivienda en la que usted reside habitualmente.
¿Me aplicarán automáticamente el recargo del IBI si tengo un piso vacío?
No. Debe aprobarlo el ayuntamiento en su ordenanza, no se aplicará antes de 2027 y exige una declaración previa de desocupación con audiencia del titular. Además, existen causas justificadas que lo excluyen.
¿Qué pasa si el Real Decreto-ley no se convalida?
Quedaría derogado sin efectos retroactivos, por lo que no llegarían a aplicarse las medidas con fecha de efectos posterior a su derogación.
Conclusiones
El Real Decreto-ley 29/2026 es una de las reformas fiscales en materia de vivienda más amplias de los últimos años.
Premia al arrendador que modera la renta, recupera la deducción estatal para el inquilino, endurece la tributación de los inmuebles vacíos y turísticos y modifica la plusvalía municipal en todas las transmisiones de inmuebles urbanos.
Pero su vigencia definitiva depende todavía de la convalidación, y muchas de sus medidas tienen fechas de efectos escalonadas.
Por todo ello, antes de firmar un contrato de alquiler, vender, donar o aceptar una herencia en los próximos meses, lo aconsejable es contar con el asesoramiento de un profesional que valore cómo le afecta la reforma en su caso concreto.
¿Va a vender, comprar, alquilar o heredar un inmueble y quiere saber cómo le afecta el Real Decreto-ley 29/2026? Contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
