Uno de los documentos más habituales en la Notaría es la cancelación registral de una hipoteca.
Se trata de un trámite que muchas veces genera dudas en los clientes.
Y es que, a pesar de que hayas pagado la totalidad del préstamo o crédito que en su día te concedió el acreedor (normalmente entidad bancaria), la hipoteca continuará figurando en el Registro de la Propiedad.
Es la diferencia entre la llamada:
- Cancelación administrativa o económica de la hipoteca, que supone haber satisfecho el capital e intereses del préstamo o crédito hipotecario; y
- La cancelación registral de la hipoteca, que supone que en el Registro de la Propiedad la finca aparezca como libre de la carga hipotecaria.
Para llevar a cabo la cancelación registral de hipoteca, además de pagar toda la deuda (tanto el principal como los intereses), debes realizar un trámite más.
Un trámite que, aunque no es obligatorio, es muy aconsejable realizar una vez que hayas acabado de pagar el préstamo o crédito hipotecario.
Gracias a ello puedes ahorrar muchas complicaciones en el futuro, tanto a ti como, en su caso, a las personas que adquieran la finca.
Por ello, en este artículo, voy a explicar la documentación que necesitas, los pasos que debes seguir para tramitar la cancelación registral de una hipoteca y otras dudas frecuentes que este trámite suele suscitar entre los clientes de la Notaría.
Índice de contenidos
Documentación necesaria para la cancelación de hipoteca
A continuación, detallo los documentos que necesitarás para la cancelación de hipoteca:
- El certificado de saldo cero. Se trata de un certificado que emite la parte acreedora y en él deja constancia que se ha pagado la totalidad del préstamo o crédito hipotecario. Lo puedes solicitar si eres el titular de la hipoteca y, para ello, deberás aportar tu DNI (españoles) o NIE (extranjeros). Si sólo con tu DNI o NIE no es posible localizar el préstamo o crédito hipotecario que deseas cancelar, el banco puede pedirte el N.º de préstamo/crédito que encontrarás en cualquier de los recibos de las cuotas que hayas satisfecho. Si te preguntas qué coste tiene este certificado de deuda cero es importante que sepas que, tal y como establece el Banco de España, la entidad bancaria está obligada a entregarlo de forma gratuita.
- Nota simple registral actualizada. Se trata del documento que expide el Registro de la Propiedad en el que la finca se halla inscrita y en el que se hacen constar diferentes circunstancias sobre su situación jurídica. Entre estas circunstancias se encuentras las cargas y gravámenes que gravan la finca. En este caso, la hipoteca que va a ser objeto de cancelación. Si quieres conocer todos los detalles para saber cómo puedes solicitar una nota simple los encontrarás en este artículo de nuestro blog. Aunque no es preciso que facilites directamente la nota simple. Si lo prefieres, puedes ahorrarte este trámite y que sea la notaría en la que firmes la escritura de cancelación de hipoteca la que se encargue de solicitar la nota simple al Registro de la Propiedad competente.
- Autorización y provisión de fondos. Para finalizar el proceso de cancelación registral de hipoteca es necesario llevar a cabo una serie de gestiones para liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos e inscribir la cancelación en el Registro correspondiente. Si en lugar de realizarlos por tu cuenta prefieres encargárselos a la Notaria en la que firmes la escritura de cancelación para que los realice por tu cuenta deberás firmar un documento de autorización y provisión de fondos. En este documento, por un lado, se autoriza al notario para que pueda realizar estos trámites en nombre del cliente y, por otro, se adelantan los honorarios del notario y del arancel que este último pagará al Registrador de la Propiedad para la inscripción de la cancelación de hipoteca.
Pasos a seguir para tramitar la cancelación de hipoteca
- Como hemos visto, el primer paso es solicitar el certificado de deuda cero a tu entidad bancaria.
- Una vez que te lo hayan entregado podrás acudir a la notaría de tu elección para que prepare la escritura de cancelación de hipoteca. Esta escritura debe firmarla la entidad bancaria. Por lo tanto, no será necesario que el cliente (titular del préstamo o crédito) acuda a la Notaría a firmar la escritura. En su lugar, el Notario se pondrá en contacto con el banco para que un representante o apoderado acuda a firmarla. Como hemos anteriormente, para la firma de la escritura también será necesario facilitar una nota simple actualizada de la finca. No obstante, es posible solicitar a la notaría que sea esta quien se encargue de solicitarla directamente al Registro de la Propiedad correspondiente. De igual forma, será en este momento cuando debas decidir si prefieres realizar tú mismo los trámites posteriores a la firma de la escritura de cancelación de hipoteca o delegarlos al Notario autorizante. En el segundo caso, no deberás realizar ningún otro trámite por tu cuenta, más que firmar el documento de autorización de la gestión y provisión de fondos. Sin embargo, en caso de que decidas realizar el resto de trámites por tu cuenta, aún será necesario llevar a cabo una serie de gestiones que describo a continuación.
- Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En Cataluña y en la práctica totalidad de las legislaciones autonómicas, la escritura de cancelación de hipoteca, aunque está sujeta a este impuesto, está exenta de su pago. Sin embargo, que esté exenta no implica que no deba realizarse ningún trámite ante la Agencia Tributaria. Deberá rellenarse y presentarse el formulario conocido como modelo 600 en el que deberán incluirse una serie de datos relativos al comprador, al vendedor y a la finca.
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Para ello, deberás acudir al Registro de la Propiedad en el que se halla inscrita la finca junto con la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y copia auténtica de la escritura de cancelación de hipoteca para solicitar que se proceda a su inscripción. Asimismo, deberás abonar los aranceles del Registro de la Propiedad. Una vez que el Registrador verifique que toda la información y documentación es correcta procederá a la cancelación registral de la hipoteca y te avisarán para que acudas a retirar la escritura en la que constará la anotación de dicha cancelación y además, te entregarán nota simple donde constará que tu finca está libre de la carga hipotecaria.
¿Cuánto cuesta tramitar la cancelación de hipoteca?
Deben distinguirse entre tres tipos de gastos, de los cuales los dos primeros son obligatorios:
- Los derivados del otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca. El importe de los honorarios notariales está regulado mediante el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que ha sido objeto de modificaciones en múltiples ocasiones y el importe del arancel varía en función de distintas circunstancias (pero la principal es el importe del préstamo o crédito).
- Los derivados de la inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad competente. Este importe también está sujeto a arancel y variará en función de diferentes circunstancias.
- Los derivados del encargo de la tramitación de la cancelación de hipoteca a un tercero, como una gestoría, a un abogado, a la gestoría de la entidad bancaria o al Notario. Dentro de estos trámites se suele incluir la liquidación y presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los de inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga los gastos de cancelación de hipoteca?
Tal y como ha señalado el Tribunal Supremo en diversas sentencias, será el deudor y titular de la hipoteca el que deba asumir los gastos derivados de la escritura de cancelación y de inscripción de esta en el Registro.
Ahora bien, en ningún caso las entidades bancarias podrán cobrar comisión por emitir el certificado de deuda cero.
Tampoco podrán hacerlo por el desplazamiento de un apoderado a la notaría para la firma de la escritura de cancelación, salvo que encargues directamente al banco la tramitación.
¿Cuánto tarda la cancelación registral de hipoteca?
Como hemos visto hay diferentes factores que entran en juego (obtención del certificado de saldo cero, firma de la escritura por el apoderado del banco, liquidación de impuesto, inscripción en el Registro?) y pueden hacer que la cancelación de hipoteca tarde más o menos tiempo.
¿Es posible cancelar una hipoteca online?
Sí.
Hoy en día es posible realizar todos los trámites relativos a la cancelación de hipoteca de forma totalmente telemática.
Sobre todo, a raíz de la entrada en vigor de la ley 11/2023, de 8 de mayo, que permite firmar la escritura de cancelación de hipoteca de forma electrónica.
De este modo, ni siquiera será necesario que el apoderado del banco se desplace físicamente a la Notaría para la firma de la escritura.
De igual modo será posible realizar el resto de trámites ante el Registro de la Propiedad y la Agencia Tributaria de forma telemática.
Por lo tanto, para preparar la escritura de cancelación de hipoteca podrás escoger la notaría que desees, incluso aunque no esté situada en la misma localidad en la que vives o en la que se encuentra la finca.
¿Qué sucede si no cancelo la hipoteca en el Registro?
Como ya he señalado, la ley no obliga a cancelar registralmente la hipoteca.
Por eso, muchas personas se plantean la posibilidad de no realizar este trámite una vez que han terminado de amortizar la deuda.
Sin embargo, el que no sea obligatorio no significa que no tenga consecuencias.
De hecho, el trámite de cancelación de hipoteca es un requisito obligatorio que debes realizar para, más adelante, poder formalizar determinados negocios jurídicos.
Por ejemplo, si más adelante deseas vender la finca, si contratas una nueva hipoteca con mejores condiciones que la que tenías antes o si quieres rehipotecar tu casa.
En estos casos, tal y como explico en detalle en este artículo, será necesario que previamente hayas cancelado registralmente la hipoteca ya que, en caso contrario, no podrás firmar la venta, refinanciación o la nueva hipoteca.
Además, en el caso que quieras donarla o continúe el inmueble en tu caudal relicto cuando fallezcas, y la hipoteca continúa como carga en el Registro de la Propiedad durante muchos años, tus donatarios o herederos pueden tener dificultades para conseguir el certificado de saldo cero en el supuesto, tan habitual en los últimos años, que la entidad bancaria se fusione o sea absorbida por otra.
¿Qué es la cancelación de hipoteca por caducidad?
Existe un proceso alternativo (que resulta del art. 82 de la Ley Hipotecaria) para cancelar registralmente la hipoteca.
Ahora bien, solo podrás acudir a él cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria.
Es decir, si han pasado al menos 21 años desde que debió haberse pagado la última cuota del préstamo hipotecario sin que el banco hubiera ejercitado la acción hipotecaria.
En ese caso podrías presentar una instancia al Registro de la Propiedad solicitando la cancelación de la hipoteca por el motivo mencionado.
Únicamente sería necesario que esta instancia incluyera tu firma legitimada por Notario.
Conclusión
En definitiva, lo más conveniente sin duda es que una vez que hayas terminado de amortizar la deuda procedas a cancelar registralmente la hipoteca.
Se trata de un trámite sencillo que además puedes delegar en un tercero con el que puedes evitar muchos problemas en el futuro que pueden dificultar e incluso impedirte formalizar otros negocios jurídicos sobre la finca.
Si necesitas más información sobre la cancelación registral de tu hipoteca puedes contactarnos AQUÍ.
