La compraventa de inmuebles puede estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo del tipo de inmueble y operación.
Pero no puede estar sujeta a ambos impuestos a la vez.
En concreto, la compraventa de inmuebles de segunda mano, salvo contadas excepciones, es una operación exenta de IVA.
Por lo tanto, tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Es un impuesto autonómico cuyo tipo impositivo varía en cada comunidad.
Sin embargo, si compras en condición de profesional o empresario debes tener en cuenta que, a diferencia del IVA, el ITP no es deducible. En consecuencia, a efectos de realizar un estudio adecuado de la operación hay que tener en cuenta la tributación, ya que si tienes que liquidar el ITP, supondrá un coste mayor y afectará al margen de rentabilidad esperado.
Por eso, en este artículo voy a hablar de una posibilidad que permite a profesionales y empresas optimizar su inversión.
Se trata de la posibilidad de renunciar a la exención del IVA e invertir el sujeto pasivo y ello permitirá que la compraventa tribute por este impuesto en lugar de por el ITP.
De este modo el comprador soportará un IVA que sí podrá deducirse en la declaración correspondiente.
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Marco normativo de la renuncia a la exención del IVA
La posibilidad de renunciar a la exención de IVA está amparada en:
- La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Consultar texto legal AQUÍ.
- El Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido. Consultar texto legal AQUÍ.
- Las interpretaciones que de estas normas hacen la Agencia Tributaria y la Dirección General de Tributos.
Dado que la normativa del IVA es estatal no existe una regulación autonómica específica en Cataluña.
Sin embargo, la renuncia a la exención de IVA puede ser especialmente interesante en esta comunidad para profesionales y empresas ya que el tipo general del ITP es uno de los más altos en España.
En concreto, el tipo general del ITP en Cataluña es del 10% para inmuebles con un valor de hasta un millón de euros y del 11% cuando el valor es superior. Dicho esto, si se trata de un inversor inmobiliario profesional, va a comprar una vivienda y tiene que tributar por ITP, es recomendable utilizar el vehículo societario adecuado para poder acogerse a la bonificación del 70% en la cuota de este impuesto.
Entender la exención del IVA en la compraventa de inmuebles
Antes de entrar en el concepto de la renuncia es importante dejar claro qué implica la exención del IVA en la compraventa de inmuebles.
Y es que, como he adelantado, la norma es que las segundas y ulteriores transmisiones de inmuebles están exentas de IVA y, por lo tanto, sujetas a ITP.
Así, en la primera entrega de una edificación efectuada por un empresario o profesional en ejercicio de su actividad (como un promotor) el comprador deberá pagar el IVA.
En cambio, en las segundas y posteriores transmisiones, el comprador debe pagar el ITP.
Aunque esta es la norma general, existen algunas excepciones en las que las segundas y posteriores transmisiones están sujetas a IVA, como es el caso de la transmisión de edificaciones rehabilitadas de forma integral.
Pero si nos encontramos en el supuesto que contempla la norma general para las segundas o posteriores transmisiones cabe la posibilidad de renunciar a la exención de IVA y que la operación tribute por este impuesto, como ahora veremos.
Requisitos clave para la renuncia a la exención de IVA
1. Que el vendedor sea sujeto pasivo del IVA.
Es decir, que en su condición de empresario a efectos del IVA haya utilizado el inmueble en una actividad sujeta a este impuesto. Por ejemplo, una persona física que cotice como autónomo y el inmueble que transmita lo tenga alquilado.
2. Que la empresa o profesional que compra el inmueble tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA.
Es importante tener en cuenta que este derecho a deducción vendrá dado por el destino para el que va a ser utilizado el inmueble y que hay actividades económicas que no dan derecho a deducción.
Y es que en el caso de que el adquirente no tuviera derecho a la deducción del IVA la operación acabaría tributando por ITP.
Cómo renunciar a la exención de IVA
Para que la renuncia a la exención de IVA no comporte ningún tipo de riesgo para el vendedor ni para el comprador es esencial cumplir escrupulosamente las previsiones legales para llevarla a cabo.
Así, es indispensable que:
- El vendedor comunique fehacientemente al adquirente que renuncia a la exención antes o al tiempo de la entrega de los bienes.
- Y, por su parte, que el comprador comunique fehacientemente al vendedor que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción.
En la práctica, la mejor forma de cumplir con este requisito es dejar constancia de estas declaraciones en la propia escritura de compraventa ante notario incluyendo la oportuna manifestación fiscal y protocolizando la factura correspondiente.
La inversión del sujeto pasivo en la renuncia a la exención de IVA
Normalmente es la parte vendedora la encargada de recaudar y liquidar el IVA a Hacienda.
Es decir, en la factura que emite hace constar el tipo de IVA aplicado y la cuota resultante y autoliquida el impuesto a través del correspondiente modelo trimestral o mensual (303) y en el resumen anual de las operaciones sujetas a IVA (390).
No obstante, si se ha ejercido correctamente, la renuncia a la exención comporta la inversión del sujeto pasivo.
Esto significa que, en lugar de ser el vendedor el encargado de recaudar y liquidar el IVA a Hacienda, pasa a ser el adquirente del inmueble el que debe liquidarlo.
Por ello, el transmitente debe emitir una factura en el que se deja constancia de la renuncia a la exención y de la inversión del sujeto pasivo, por lo que no repercutirá este impuesto al comprador.
Así, el comprador no paga el IVA al vendedor y, en su lugar, lo autoliquida y se lo puede deducir en su propia declaración.
Por todo ello, a efectos de IVA el resultado será neutral para ambas partes.
¿Qué ocurre con el AJD?
En el supuesto que el comprador pueda acogerse a esta modalidad de tributación tendrá que asumir un coste adicional que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Como notario de Barcelona informo que en Cataluña el tipo de gravamen vigente es del 3,5% frente al 2,5% que existía anteriormente. Ello es debido a la novedad fiscal introducida mediante el decreto ley 5/2025 de 25 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas.
Este impuesto igual que sucede con el ITP es un gasto asociado a la operación y no es deducible total o parcialmente como sucede con el IVA.
¿Es posible la subsanación de una escritura de compraventa a fin de hacer constar la renuncia a la exención de IVA?
Como he adelantado, uno de los requisitos para que pueda operar la renuncia a la exención de IVA es la comunicación fehaciente al adquirente antes o al tiempo de la compraventa.
Este criterio temporal también se había aplicado a la comunicación por parte del adquirente al vendedor conforme es sujeto pasivo del IVA y tiene derecho a la deducción.
Por eso, la Administración había rechazado la renuncia a la exención en casos en los que esta comunicación no se había realizado en la propia escritura de compraventa sino en una diligencia de subsanación posterior.
Sin embargo, en una Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2015 en la que el notario cometió un error involuntario, se admitió esta posibilidad como válida.
En todo caso, para evitar cualquier discrepancia, lo aconsejable siempre será tener clara la tributación antes de otorgar la escritura de compraventa e incluir la manifestación fiscal con la declaración tanto del vendedor como del comprador.
Conclusiones
La renuncia a la exención de IVA puede ser una herramienta fiscal muy útil en la compraventa de inmuebles de segunda mano cuando el comprador es una empresa o profesional con derecho a su deducción.
Esta opción fiscal permite reducir los costes asociados y por consiguiente, mejorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, así como optimizar el flujo de caja.
Sin embargo, es necesario asegurarse de que comprador y vendedor cumplen con todos los requisitos y que la operación se documenta correctamente para no ser cuestionada por la Administración tributaria en un futuro.
Si deseas más información al respecto contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
