En mi carrera como Notario de Barcelona he intervenido en multitud de operaciones y en varias ocasiones me he encontrado con fincas que en el Registro de la Propiedad figuraban como solar cuando en realidad existía una vivienda.
Mientras la existencia de esa construcción no se declare y se inscriba en el Registro de la Propiedad, quedará al margen de la protección jurídica que dispensa el Registro.
No se venderá la finca con seguridad jurídica, no servirá de garantía para una hipoteca ya que el tasador lo condicionará a esta situación y complicará el otorgamiento de cualquier otro negocio jurídico traslativo de dominio.
Pues bien, para dejar constancia jurídica de esta realidad física y coordinar el Registro de la Propiedad con la realidad física del inmueble se puede recurrir a la declaración de obra nueva.
En este artículo explico en qué consiste la declaración de obra nueva, para qué sirve, qué modalidades existen y qué documentación se precisa aportar en cada caso.
Y, como Notario de Barcelona, explico con detalle la normativa catalana que resulta de aplicación en cada caso.
Índice de contenidos
Qué es la declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva es el acto por el que el titular de una finca declara ante notario que sobre ella se ha construido, se está construyendo o se ha ampliado una edificación, describiéndola y justificándola en la forma exigida legalmente para que pueda acceder al Registro de la Propiedad.
Puede tratarse de un solar sobre el que se levanta un edificio de nueva planta, pero también de un inmueble ya construido que se amplía, por ejemplo, al añadir una planta, una edificación auxiliar o una piscina en el caso de una vivienda unifamiliar.
Su régimen jurídico se contiene, esencialmente, en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante, Ley del Suelo), en los artículos 45 a 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, y en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la legislación urbanística catalana que detallo más adelante.
Su raíz está en el principio de accesión, que en Cataluña se rige por el Libro quinto del Código civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo (artículos 542-1 y siguientes) y en los territorios donde se aplica el derecho civil común está regulado en los artículos 353 y siguientes del Código Civil.
Conforme a este principio, el artículo 542-1 dispone que la propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesión, aquello que se le une, con la obligación de pagar, en su caso, la indemnización que corresponda.
El artículo 542-3 lo concreta para los inmuebles, disponiendo que las plantaciones, cultivos y edificaciones incluidos en una finca pertenecen a sus propietarios por derecho de accesión inmobiliaria.
Y el artículo 542-4 añade una presunción útil en la práctica, pues presume, salvo prueba en contrario, que las obras existentes en la finca han sido hechas por su propietario y a su cargo.
Las soluciones son sustancialmente coincidentes con las de los artículos 353, 358 y 359 del Código Civil, que en Cataluña solo se aplican con carácter supletorio y en la medida en que no se opongan a las disposiciones del Derecho civil catalán ni a los principios generales que lo informan (artículo 111-5 del Código Civil de Cataluña).
En definitiva, lo que se construye sobre un suelo es, por regla general, del dueño de ese suelo.
Ahora bien, que la construcción pertenezca al propietario del suelo por accesión no significa que el Registro de la Propiedad tenga constancia de ello.
El Registro de la Propiedad describe cada finca según lo que en su día se inscribió, de modo que si en el folio registral solo consta el terreno, la edificación carece, frente a terceros, de la publicidad y de los efectos protectores propios de la inscripción.
E igual sucede si con posterioridad a la descripción originaria se construyó una piscina o una casa de invitados en el jardín.
La declaración de obra nueva es precisamente el cauce que permite que esa edificación acceda al Registro y quede amparada por la publicidad y la protección registral.
Para qué sirve declarar la obra nueva
Muchos propietarios conviven durante años con una vivienda o una ampliación de la misma que no ha sido declarada ni inscrita en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el problema suele aparece después y en el peor momento que es cuando necesitan que la descripción registral de la finca se adecue a la realidad física porque la han puesto a la venta o la quieren hipotecar.
Y es que declarar la obra nueva es más que recomendable ya que aporta:
- Seguridad jurídica: al inscribir la edificación, el titular queda amparado por la protección registral, lo que dificulta cualquier discusión sobre la existencia y la titularidad de lo construido.
- Posibilidad de vender con normalidad: un comprador informado, y sobre todo su banco, querrán que el inmueble conste inscrito y bien descrito.
- Acceso a la financiación: la hipoteca recae sobre la finca tal y como figura descrita en el Registro de la Propiedad, de modo que la tasación y la garantía se apoyan en la realidad que consta declarada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Por ello, en la práctica los tasadores condicionan la emisión del certificado a regularizar esta situación jurídica puesto que los bancos exigen la obra nueva inscrita antes de conceder la financiación.
- Facilitar las herencias: si al fallecer el titular la vivienda no está inscrita, los herederos deberán regularizarla antes o durante la partición, con el coste y la demora que ello supone y más aún, si posteriormente desean poner la vivienda a la venta.
- Coherencia con el Catastro: la construcción no declarada suele arrastrar discrepancias con el Catastro que acaban afectando al IBI y a futuras liquidaciones de impuestos.
Modalidades de declaración de obra nueva
La normativa distingue, en esencia, tres situaciones, y en cada una los requisitos difieren.
Obra nueva en construcción
Se declara cuando la edificación se ha iniciado pero aún no ha terminado.
Es la modalidad habitual en promociones y autopromociones, porque permite hacer constar en el Registro de la Propiedad que sobre la finca se está levantando un edificio, algo especialmente útil para dividirlo horizontalmente y financiar la obra.
Obra nueva terminada
Es la modalidad más frecuente para el particular, mediante la cual se declara la edificación ya acabada.
Aquí, Notario y Registrador de la Propiedad deben comprobar el cumplimiento completo de los requisitos que exige la legislación vigente, tanto urbanística como de ordenación de la edificación, que detallo más adelante.
Obra nueva por antigüedad
Es la vía pensada para regularizar construcciones antiguas que en su día no se declararon ni inscribieron y respecto de las cuales ya no cabe adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido los plazos legales.
Por lo tanto, lo esencial en este tipo de obra nueva es la fecha de terminación de la edificación para acreditar su antigüedad.
La regula el apartado 4 del artículo 28 de la Ley del Suelo, y le dedico un apartado propio por su enorme importancia práctica.
Requisitos y documentación de la obra nueva en construcción
Cuando la edificación todavía no está acabada, los requisitos son menores que en la obra terminada, porque buena parte de la documentación solo puede aportarse una vez concluida.
Para autorizar la escritura de obra nueva en construcción, la Ley del Suelo exige, esencialmente, dos elementos, a los que la legislación hipotecaria añade un tercero:
- El acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación urbanística. Es decir, en la práctica, la licencia de obras o el título habilitante equivalente.
- La certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra se ajusta al proyecto que fue objeto de esa autorización.
- Las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, pues el artículo 202 de la Ley Hipotecaria no distingue entre obra terminada y obra en construcción, y en esta última la superficie ocupada ya resulta del proyecto aprobado.
Con ello, la construcción accede al Registro como «obra nueva en construcción», lo que permite, por ejemplo, constituir el régimen de propiedad horizontal y financiar la promoción antes de que el edificio esté terminado.
Sin embargo, la inscripción no queda completa hasta que se declara el final de la obra.
Concluida la edificación, su terminación se hace constar por nota marginal, en virtud de escritura o acta notarial de finalización de obra que incorpore la certificación final de obra expedida por técnico competente.
Es en ese momento cuando se aportan los documentos propios de la obra terminada que antes no podían existir y que detallo en el siguiente apartado (el libro del edificio y, cuando proceda, el seguro decenal, junto con los títulos que habilitan el uso y el certificado de eficiencia energética).
Requisitos y documentación de la obra nueva terminada
Como acabo de señalar, para autorizar e inscribir una escritura de obra nueva terminada, Notario y Registrador de la Propiedad deben verificar una serie de requisitos fijados en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Ley del Suelo), la de ordenación de la edificación y la legislación hipotecaria.
A continuación detallo los principales.
Licencia de obras o acto administrativo habilitante
Es necesario aportar el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística.
En la práctica se traduce en la licencia municipal de obras o el título administrativo equivalente que resulte exigible.
Certificación final de obra de técnico competente
Es necesaria la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.
Suele emitirla el arquitecto o técnico director, con su firma legitimada notarialmente o visada por el colegio profesional correspondiente, conforme al Real Decreto 1093/1997, y debe describir la edificación de forma que coincida con la que se declara en la escritura.
Cabe recordar que el Portal Notarial del Ciudadano permite al Notario realizar testimonios de legitimación de firmas sin necesidad de desplazarse físicamente a la notaría.
Coordenadas georreferenciadas de la porción ocupada
Desde la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación quede identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Por eso la certificación técnica de la obra nueva terminada debe incorporar las coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada por la construcción.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes Dirección General de los Registros y del Notariado) ha reiterado en numerosas resoluciones que este requisito es imprescindible para la inscripción.
Conforme a esa misma doctrina, la exigencia alcanza a toda inscripción de edificación, ya sea terminada, en construcción o por antigüedad, y cualquiera que sea la fecha de su terminación.
Ahora bien, como regla no es preciso inscribir previamente la representación gráfica de la parcela: basta con que las coordenadas permitan comprobar que la edificación se ubica dentro de la finca registral. Solo cuando existan dudas fundadas de que la construcción pueda invadir fincas colindantes o el dominio público podrá el registrador exigir la georreferenciación de la finca en su conjunto.
Libro del edificio
Completada la edificación, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, salvo que por la antigüedad de la construcción no le fuera exigible.
Este libro, cuyo contenido regula el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, recoge la documentación de la obra (proyecto, modificaciones del proyecto, acta de recepción, agentes intervinientes e instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones).
Además, conforme a la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, el libro debe aportarse en formato PDF, en un único archivo, y autenticado por el promotor mediante su firma electrónica o por otro medio fehaciente.
En Cataluña, su contenido debe completarse con lo previsto en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y en el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio.
Seguro decenal y garantías de la edificación
El artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación con su disposición adicional segunda, establece, para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, la obligación de constituir un seguro decenal que cubra, durante diez años, los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.
Si no se acredita y testimonia la constitución del seguro, el artículo 20.1 de la propia ley impide autorizar e inscribir escrituras de obra nueva.
No obstante, exceptúa al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio de la obligación de suscribir el seguro decenal.
Ahora bien, en caso de transmitirla dentro de ese plazo de diez años acogiéndose a la exención, será necesario que el adquirente exonere expresamente al autopromotor de su constitución y que este acredite haber utilizado la vivienda.
Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad
Para acreditar que la edificación reúne las condiciones propias de su destino, suele exigirse la licencia de primera ocupación o el título administrativo equivalente, según que el municipio la someta a licencia, comunicación previa o declaración responsable.
En Cataluña, el artículo 187 bis del texto refundido de la Ley de urbanismo somete la primera utilización y ocupación de los edificios al régimen de comunicación previa. Quedan sujetas, en cambio, a licencia la primera utilización y ocupación parcial de los edificios y las que se produzcan en suelo no urbanizable o urbanizable no delimitado.
En Cataluña, además, la vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad (de primera ocupación, tratándose de viviendas de nueva construcción), tal y como prevé la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en las condiciones que regula el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre condiciones mínimas de habitabilidad.
Certificado de eficiencia energética
Para las edificaciones de nueva construcción resulta igualmente exigible, al amparo del artículo 28.1.b) de la Ley del Suelo y del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, el certificado de eficiencia energética del edificio terminado, que el Notario incorporará o testimoniará al autorizar la escritura pública.
La declaración de obra nueva por antigüedad
Es, con diferencia, la modalidad que más consultas genera en la notaría, porque permite regularizar viviendas y edificaciones antiguas que nunca se inscribieron, muchas veces construidas hace décadas sin la documentación que hoy se exige.
La Ley del Suelo permite inscribir en el Registro de la Propiedad las construcciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Es decir, aunque no se aporte la licencia (que quizá nunca existió).
Qué documentación se necesita
Para la obra nueva por antigüedad hay que acreditar la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, lo que puede hacerse mediante: la certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica.
Lo esencial es fijar con seguridad la fecha de finalización porque de ella depende que se entienda transcurrido el plazo de prescripción.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha admitido que la antigüedad se acredite por cualquiera de estos medios, sin que el Registrador pueda exigir uno determinado, si bien puede suspender la inscripción cuando existan dudas fundadas sobre la identidad entre la edificación que resulta del documento y la que se declara.
En esta modalidad no se exige la licencia, y la exigibilidad del libro del edificio y del seguro decenal debe valorarse atendiendo a la fecha de terminación de la obra. Sí son imprescindibles, en cambio, las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada.
Comprobaciones que realiza el Registrador de la Propiedad
Antes de inscribir una obra nueva por antigüedad, el Registrador debe comprobar que no consta anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo no tiene carácter demanial (público) ni está afectado por servidumbres de uso público general.
Además, notificará la inscripción al Ayuntamiento correspondiente y dejará constancia de esa notificación en la publicidad registral.
También se comunica al Catastro y, en su caso, a la Administración competente, que podrá adoptar las medidas que procedan si el suelo estuviera especialmente protegido.
Por su parte, el Ayuntamiento, una vez recibida la notificación, está obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la inscripción, la concreta situación urbanística de la edificación, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (artículo 28.4 de la Ley del Suelo).
Y es que la inscripción por antigüedad no legaliza la construcción: se limita a constatar que ya no procede su demolición. La edificación queda, por regla general, en una situación asimilada a la de fuera de ordenación, lo que restringe las obras que pueden ejecutarse sobre ella.
Los plazos de prescripción en Cataluña
Aquí es imprescindible acudir a la normativa autonómica, porque el plazo lo fija la legislación urbanística de cada comunidad.
En Cataluña, el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, establece en su artículo 207 que la acción de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado prescribe a los seis años desde que se produjo la vulneración o desde que finalizaron las obras.
Sin embargo, ese plazo no opera siempre.
Y es que las medidas de restauración son imprescriptibles cuando la vulneración se produce en suelo clasificado como no urbanizable o reservado a sistemas urbanísticos generales, como zonas verdes, viales o espacios libres.
En esos suelos la Administración puede actuar sin límite temporal, de modo que no cabe la obra nueva por antigüedad.
Por eso, antes de acudir a esta vía, es esencial verificar la clasificación urbanística del suelo.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que esta imprescriptibilidad no es retroactiva.
Es decir, las edificaciones en suelo no urbanizable terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la normativa que la estableció pudieron llegar a prescribir bajo el régimen anterior, lo que permite, en su caso, su inscripción por antigüedad.
La fecha concreta depende de la sucesión de leyes urbanísticas catalanas y debe verificarse caso por caso.
El papel del Notario y del Registro de la Propiedad en la declaración de obra nueva
En materia de obra nueva, la ley atribuye al Notario y al Registrador de la Propiedad una función de control de legalidad.
Así, el Notario debe exigir y testimoniar la documentación descrita, comprobar la correspondencia entre lo que se declara y lo que certifica el técnico, y advertir de las consecuencias de la operación.
Autorizada la escritura, el Notario la remite telemáticamente al Registro de la Propiedad.
El Registrador califica el título y practica la inscripción si se cumplen todos los requisitos.
En caso contrario, suspende o deniega mediante nota de calificación motivada, frente a la que cabe solicitar la calificación sustitutoria prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria o interponer recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública o, cuando la calificación se funde exclusivamente en normas del Derecho catalán, ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat (Ley 5/2009, de 28 de abril).
Preguntas frecuentes sobre la declaración de obra nueva
¿Es obligatorio declarar la obra nueva?
No existe una obligación general y directa de inscribir, pero en la práctica resulta casi imprescindible para vender, hipotecar o heredar con normalidad.
La declaración ante el Catastro, en cambio, sí es obligatoria (artículo 13 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien este deber se entiende cumplido cuando la obra se formaliza en escritura pública y se comunica al Catastro por Notario y Registrador (artículo 14).
¿Puedo declarar una obra nueva realizada sin licencia?
Solo por la vía de la antigüedad y siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción y el suelo no se encuentre en alguno de los supuestos de imprescriptibilidad antes vistos.
¿Cuánto cuesta declarar una obra nueva?
Dependerá del valor y complejidad de la edificación.
En todo caso hay que tener en cuenta los honorarios notariales y registrales, que están sujetos a arancel y calculados sobre el valor de la obra, el impuesto de AJD (1,5 % en Cataluña sobre el valor real de coste de la obra nueva, conforme al artículo 70 del Reglamento del impuesto) y los honorarios del técnico que emite la certificación.
Conclusiones
La declaración de obra nueva es el mecanismo mediante el cual se adecua la realidad física de la edificación que existe sobre un terreno a la jurídica.
De este modo se gana en seguridad jurídica, pues además de dejar constancia de esta situación física, al inscribirse en el Registro de la Propiedad, se le da publicidad, protección y eficacia frente a terceros.
Y es que una construcción no declarada tarde o temprano genera problemas (bloquea una venta, una hipoteca o una herencia) y regularizarla con prisas siempre sale más caro que hacerlo con tiempo y con el debido asesoramiento.
En todo caso, para realizarla correctamente y evitar defectos y retrasos en su tramitación es necesario distinguir la modalidad aplicable, así como reunir la documentación exigida en cada caso. Si necesitas más información sobre la declaración de obra nueva, contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
