En la mayoría de las compraventas de viviendas, el comprador solicita financiación bancaria por lo que la escritura de préstamo hipotecario se formaliza el mismo día, en unidad de acto. Esta unidad de acto puede tener efectos tributarios.
Y es que, hay que diferenciar el “valor declarado” que es el precio pactado en la escritura de compraventa, del “valor de tasación” que consta reflejado en la escritura de préstamo o crédito hipotecario y además, se adjunta como documento unido a la escritura el certificado de tasación.
Durante años se discutió en qué medida la Administración Tributaria podía servirse del valor de tasación hipotecaria (previsto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria (en adelante, LGT)) para comprobar el valor declarado por el contribuyente y determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en adelante, ITP).
En concreto, se discutía si era necesario que la Administración desplegara medios de prueba adicionales para motivar la apertura del procedimiento de comprobación de valores por esta vía. Y si la existencia de una diferencia entre el valor declarado y el de tasación era, por sí sola, suficiente para ello.
Pues bien, a raíz de las sentencias dictadas en los últimos años (y muy especialmente entre 2024 y 2026), el Tribunal Supremo ha consolidado su doctrina: la tasación hipotecaria del artículo 57.1.g) LGT es un medio legalmente idóneo de comprobación. La existencia de una discrepancia relevante entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria constituye motivación suficiente para abrir el procedimiento, sin necesidad de que la Administración despliegue una actividad probatoria adicional.
Todo ello sin perjuicio del derecho del contribuyente a combatir la comprobación en vía administrativa o judicial.
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Alcance actual de esta doctrina
Tras la reforma introducida por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (conocida como Ley Antifraude) en el ITP la base imponible de los inmuebles viene determinada, con carácter general, por el valor de referencia catastral.
Ahora bien, el artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, introduce un matiz importante:
- Si el valor del inmueble declarado por los interesados o el precio pactado es superior a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de esas magnitudes.
Solo si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la base imponible pasa a ser la mayor entre el valor declarado, el precio o contraprestación y el valor de mercado.
Veámoslo con un ejemplo. En una compraventa de un inmueble con un valor de referencia de 200.000 €, si el precio pactado es de 250.000 €, deberá tomarse este último como base imponible para liquidar el ITP.
En estos casos en los que la base imponible es el valor de referencia o magnitud superior, el artículo 46 de la misma ley impide a la Administración comprobar su valor.
Sin embargo, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 11/2021 los litigios en materia de ITP se planteaban en términos distintos. Ante la inexistencia generalizada de valor de referencia, la base imponible se determinaba por el valor real del bien transmitido.
En la práctica, el contribuyente solía autoliquidar el ITP tomando como referencia el precio declarado en la escritura. Frente a ello, la Administración tributaria iniciaba procedimientos de comprobación de valores que terminaban con liquidaciones complementarias al considerar que el valor real era superior al declarado.
En este escenario, la administración tributaria iniciaba procedimientos de comprobación de valores en los que acababa girando liquidaciones complementarias al determinar que el valor real del inmueble era superior al declarado.
Para ello, una de las vías de comprobación utilizada fue la prevista en el art. 57.1g) de la LGT, consistente en el valor asignado en la tasación inmobiliaria.
Es precisamente esta vía la que ha dado lugar a la doctrina del Tribunal Supremo sobre el uso del valor de tasación hipotecaria para la comprobación de valores en el ITP que es objeto de este artículo.
No obstante, aunque esta doctrina jurisprudencial se ha formado en litigios nacidos, en su mayor parte, bajo el régimen anterior a la generalización del valor de referencia, no ha perdido por completo su utilidad.
Sigue siendo relevante, en particular, en dos escenarios:
- Inmuebles que no tienen asignado valor de referencia o cuyo valor no puede certificarse.
- Hechos imponibles anteriores a la entrada en vigor de la Ley 11/2021, todavía vivos en vía administrativa o judicial.
Además, no debe perderse de vista que el propio valor de referencia ha sido cuestionado: el Tribunal Constitucional admitió a trámite en 2024 la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía. Si llegara a declararse inconstitucional, la doctrina sobre el valor de tasación hipotecaria recobraría protagonismo en muchas más operaciones.
Desarrollo de la doctrina del Tribunal Supremo hasta 2026
El Tribunal Supremo ha desarrollado una doctrina general acerca de la motivación que debe acompañar a toda comprobación de valores.
Esta doctrina parte de dos premisas. Por un lado, tal y como recoge la propia LGT, la autoliquidación del contribuyente goza de presunción de certeza. Por otro, la Administración tiene potestad para comprobarla.
Ahora bien, ante una revisión de la autoliquidación el contribuyente debe poder conocer las razones que la motivan. De ahí que la jurisprudencia venga exigiendo que, al iniciar la comprobación, la Administración deba justificar por qué considera que el valor declarado no se corresponde con el valor real.
Primera etapa: STS de 7 de diciembre de 2011
En su Sentencia de 7 de diciembre de 2011, el Tribunal Supremo fijó una doctrina muy favorable a la Administración cuando utilizara la vía del artículo 57.1.g) LGT (tasación hipotecaria).
La Sala concluyó que este método no requiere ninguna carga adicional respecto de otros medios de comprobación.
Es decir, la Administración tributaria no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado en la tasación hipotecaria coincide con la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.
Así, el valor asignado para la tasación hipotecaria conforme a la legislación hipotecaria es, por tanto, motivación suficiente para la comprobación.
Segunda etapa: la exigencia reforzada de motivación (STS 75/2023, de 23 de enero)
Una segunda etapa vino marcada por una jurisprudencia general sobre comprobación de valores más exigente con la motivación administrativa.
La Sentencia del Tribunal Supremo 75/2023, de 23 de enero (ECLI:ES:TS:2023:184) remarcó la presunción de certeza de las autoliquidaciones y la necesidad de justificar los motivos de apertura de una comprobación:
“La respuesta a la cuestión, conforme a lo que hemos razonado, debe ser que la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores, cualquiera que sea la forma en que se inicie conforme al artículo 134.1 de la LGT y el medio de comprobación utilizado, las razones que justifican su realización y, en particular, la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real.”
Tercera etapa: la armonización jurisprudencial (sentencias de diciembre de 2024)
En varias sentencias dictadas en diciembre de 2024 (singularmente las STS 1915/2024, de 4 de diciembre (rec. 2810/2023), de 9 de diciembre y 1976/2024, de 17 de diciembre), el Tribunal Supremo armonizó ambas corrientes declarando que la jurisprudencia de 2011 no había quedado superada y precisando que, tratándose de una tasación ajustada a la legislación hipotecaria, el certificado incorporado a la escritura es un documento suficiente para sustentar la motivación del inicio de la comprobación.
La Sentencia de 4 de diciembre de 2024 lo expresó en los siguientes términos:
“Así pues, como método indiciario de valoración es adecuado, sin perjuicio de que se demuestre que el valor asignado es un valor alejado del rango razonable del valor real de la finca que, como ha expuesto esta Sala reiteradamente, no es un guarismo único e inamovible, sino un rango de valor máximo y mínimo. Consiguientemente, la conclusión de que este valor, obtenido a partir del valor asignado en la tasación hipotecaria, es el real de la finca, debe considerarse debidamente motivado, tanto en la aptitud y conveniencia de su aplicación, como en la coherencia, en principio, de su resultado.
En efecto, el ejercicio de la facultad de comprobar el valor de los bienes para determinar la base imponible no exige, como presupuesto, que existan indicios de ocultación, de forma que la correcta aplicación de los métodos de comprobación, en el sentido de ser idóneos y aptos en atención a las características del bien sometido a comprobación, y la falta de concordancia entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, que resulta de una escritura pública de préstamo hipotecario -otorgada en la misma fecha que la transmisión- en la que consta un certificado de tasación emitido conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria, que arroja un valor superior al declarado, constituye la motivación necesaria que ha exigido esta Sala para el inicio del procedimiento de comprobación, quedando sujeta a la impugnación por parte del obligado.”
Cuarta etapa: refuerzo en 2026
Las sentencias dictadas en 2026 refuerzan esta doctrina.
La Sentencia de 26 de enero de 2026 (STS 345/2026) precisa que la exigencia de motivar el inicio se considera cumplida cuando existe una diferencia relevante entre el valor declarado y el de la tasación hipotecaria. Sobre todo si ambos son conocidos por el contribuyente en el mismo momento.
Las Sentencias de febrero de 2026 (STS 365/2026, 366/2026 y 369/2026) recalcan que la tasación hipotecaria puede corresponderse «con alto grado de verosimilitud» con el valor real del bien. Y que, como método indiciario, resulta adecuado y suficientemente motivado.
Por último, la Sentencia de 2 de marzo de 2026 (STS 1037/2026) confirma de nuevo esta línea, ya consolidada como jurisprudencia uniforme.
Por lo tanto, esta doctrina no deroga el deber general de motivar la apertura de un procedimiento de comprobación de valores. Lo que hace es asentar la tasación hipotecaria como medio especialmente robusto.
Dado que el valor asignado al inmueble nace de una tasación emitida conforme a la legislación hipotecaria y normalmente asumida por el contribuyente al mismo tiempo que la transmisión, la discrepancia entre el valor declarado y el fijado en dicha tasación es suficiente para dar por cumplido el deber de motivar.
El valor de tasación hipotecaria como método para la comprobación de valores: resumen de los principios de la doctrina del Tribunal Supremo
Alcance del método del artículo 57.1.g) LGT: naturaleza indiciaria
El valor de tasación hipotecaria es uno de los métodos de comprobación previstos en la ley. La Administración puede utilizarlo sin cargas adicionales frente a otros medios.
Se trata de un método indiciario. Es decir, la tasación hipotecaria es un indicio externo que, por las exigencias técnicas y jurídicas de su elaboración, posee un alto grado de verosimilitud respecto del valor real del bien.
Su elaboración conforme a la legislación hipotecaria, la firma de un perito homologado y la incorporación de la tasación en la escritura constituyen una garantía suficiente de fiabilidad.
Conviene recordar, en este punto, que el valor hipotecario es un concepto técnico definido en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles.
Se trata del valor del inmueble determinado mediante una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con él, teniendo en cuenta los aspectos duraderos del mismo, las condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos apropiados. Y debe acreditarse, conforme al artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, mediante certificación basada en un informe técnico firmado por técnico competente.
Suficiencia de la certificación de tasación
La certificación de tasación, que sintetiza el informe técnico, es suficiente para respaldar la motivación de la Administración. No se exige aportar el informe completo siempre que la certificación cumpla los requisitos legales.
Ahora bien, la tasación hipotecaria tampoco pretende fijar un valor real absoluto.
Se trata de un indicio razonable que debe complementarse con la posibilidad de réplica del contribuyente, quien puede solicitar una tasación pericial contradictoria o aportar pruebas para desacreditar la valoración.
Diferencia relevante entre el valor declarado y el de tasación
La exigencia de motivar la apertura del procedimiento de comprobación se considera cumplida cuando, de la comparación entre el valor declarado y el valor de tasación, resulta una diferencia relevante.
Y siempre que ambos datos sean conocidos por el interesado porque constan en la escritura de adquisición y en la escritura del préstamo.
Así, no es necesario acreditar indicios de ocultación del precio ni justificar que la tasación coincide con el valor real.
Eso sí, el concepto jurídico de «diferencia relevante» no admite criterios fijos. La Administración deberá valorarlo caso por caso.
En este sentido, en una de las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo en 2026 la Sala consideró que una desviación superior al 10 % estaba dentro del «halo de certidumbre» y justificaba la comprobación. Y en otra de las resoluciones examinadas, la STS 1037/2026 confirmó la comprobación.
Cómo puede defenderse el contribuyente frente a la comprobación
La doctrina del Tribunal Supremo refuerza la posición de la Administración Tributaria, pero no deja al contribuyente desprotegido. Conviene tener presentes las vías de defensa disponibles.
- Tasación pericial contradictoria. Es la vía típica del artículo 135 LGT. Permite al contribuyente proponer un perito propio que valore el inmueble. Si la diferencia entre ambas tasaciones excede de 120.000 € o del 10 % de la primera, se designa un tercer perito. Es un mecanismo costoso pero, en muchos casos, eficaz.
- Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. Procede frente a la liquidación complementaria. La impugnación, según ha precisado el propio Tribunal Supremo, no puede basarse en argumentos genéricos ni en apreciaciones subjetivas sobre el estado del inmueble: requiere prueba técnica que acredite que el valor utilizado no se corresponde con el valor real del bien.
- Recurso contencioso-administrativo. Agotada la vía administrativa, el contribuyente puede acudir a los tribunales. La carga probatoria, en este escenario, sigue recayendo sobre quien pretenda desvirtuar la valoración asumida por la Administración.
- Anticipación en sede notarial. La mejor defensa es preventiva. Cuando el precio declarado se aparta sensiblemente del valor de tasación, conviene anticipar el riesgo fiscal antes de la firma y valorar la estrategia más adecuada: ajuste del precio, aportación de informes contradictorios o reflexión sobre el propio importe de la tasación bancaria.
Preguntas frecuentes
¿Puede la Administración Tributaria revisar mi liquidación de ITP si compré por encima del valor de referencia catastral?
No. Si autoliquidaste el ITP tomando como base imponible el valor de referencia o el precio (cuando este es superior), la Administración no puede comprobar el valor (artículo 46 TRLITPAJD). Solo cabe comprobación si el inmueble carece de valor de referencia o no puede certificarse.
¿Qué se considera una «diferencia relevante» entre el precio y la tasación?
No existe un porcentaje fijo. El Tribunal Supremo ha aceptado como diferencia relevante desviaciones superiores al 10 % cuando el contribuyente conocía simultáneamente ambos valores. En la práctica, conviene revisar con especial cuidado cualquier diferencia significativa entre el precio escriturado y el valor de tasación.
¿Es lo mismo el valor de tasación que el valor de mercado?
No. El valor hipotecario, definido en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, es una valoración prudente con vistas a una eventual ejecución hipotecaria futura. El propio Tribunal Supremo reconoce que no siempre refleja con exactitud el valor real, aunque sí guarda un alto grado de verosimilitud con él.
¿Cómo puedo combatir una liquidación complementaria basada en la tasación hipotecaria?
La vía más eficaz suele ser la tasación pericial contradictoria del artículo 135 LGT, complementada con recursos en vía administrativa y, en su caso, contencioso-administrativa. La impugnación debe apoyarse en prueba técnica sólida, no en argumentos genéricos.
¿Afecta esta doctrina a operaciones recientes posteriores a 2022?
Su aplicación es residual en operaciones posteriores a 2022, donde rige el valor de referencia. Pero sigue siendo plenamente aplicable cuando el inmueble carece de valor de referencia, cuando este no puede certificarse o si finalmente prosperase la cuestión de inconstitucionalidad admitida a trámite en relación con el propio valor de referencia.
Conclusiones
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la tasación hipotecaria como medio de comprobación de valores puede darse hoy por consolidada.
En los litigios regidos por la normativa anterior a la generalización del valor de referencia, la Sala ha afirmado que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, siempre que se haya fijado conforme a la legislación hipotecaria, constituye un medio legalmente idóneo para comprobar el valor declarado.
Y ha precisado que, cuando entre ambos exista una diferencia relevante, esa sola discrepancia puede bastar para justificar el inicio del procedimiento, sin necesidad de motivación reforzada ni prueba complementaria previa.
Ahora bien, esto no significa que la tasación hipotecaria se convierta en un valor indiscutible ni que desaparezcan las garantías del obligado tributario.
Lo que hace el Tribunal Supremo es reconocer a este medio una especial fuerza indiciaria. Precisamente porque se apoya en una valoración técnica sometida a la normativa hipotecaria y normalmente conocida por el propio adquirente al tiempo de la operación.
Pero el contribuyente conserva intacto su derecho a combatir la comprobación en vía administrativa o judicial, a cuestionar la propia tasación y, en su caso, a promover la tasación pericial contradictoria.
En consecuencia, en las compraventas financiadas con préstamo hipotecario debe prestarse atención a la tasación del inmueble a efectos tributarios.
Aunque tras la reforma de la Ley 11/2021 el protagonismo lo haya asumido el valor de referencia, esta doctrina sigue siendo decisiva para los hechos imponibles anteriores y para aquellos supuestos en que el inmueble carece de valor de referencia o este no puede certificarse.
Por eso, cuando el valor declarado en la escritura se aparte sensiblemente del valor de tasación hipotecaria, conviene anticipar el riesgo fiscal de la operación desde el primer momento y valorar la estrategia más adecuada. Si estás pensando en comprar un inmueble y solicitar financiación bancaria garantizando su pago mediante hipoteca contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
