La financiación de la adquisición o modernización de una oficina de farmacia plantea un problema práctico recurrente: el activo más valioso del farmacéutico no suele ser un inmueble, sino el propio establecimiento mercantil. Local en arrendamiento, mobiliario, instalaciones, nombre comercial y, sobre todo, la autorización administrativa que permite dispensar medicamentos.
Para dar respuesta a esta realidad, nuestro ordenamiento jurídico cuenta con un instrumento específico y poco conocido fuera del ámbito notarial y financiero especializado: la hipoteca mobiliaria de establecimiento mercantil, regulada en la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión (en adelante, LHMPSD).
En este artículo explico qué es exactamente esta figura jurídica aplicada a la oficina de farmacia, qué requisitos exige la ley, qué queda dentro y qué queda fuera de la extensión de la garantía, las particularidades del sector farmacéutico en Cataluña, el procedimiento práctico para constituirla ante Notario y su tratamiento fiscal, con ejemplos prácticos que ilustran su funcionamiento real.
Índice de contenidos
¿Qué es la hipoteca mobiliaria de oficina de farmacia?
La hipoteca mobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles identificables, sin que el deudor pierda la posesión de los mismos. A diferencia de la prenda ordinaria, no exige desplazamiento posesorio: el farmacéutico continúa explotando su negocio con normalidad mientras dure la garantía.
La oficina de farmacia, como establecimiento mercantil, es uno de los bienes que la ley admite expresamente como objeto de esta garantía.
El artículo 12 LHMPSD contiene una enumeración cerrada (numerus clausus) de los bienes hipotecables, entre los que se encuentran los establecimientos mercantiles, y la farmacia encaja en esta categoría en su condición de negocio organizado, sin perjuicio de las particularidades administrativas propias del sector sanitario que analizaremos más adelante.
Conviene distinguir, desde el principio, dos planos que suelen confundirse: el establecimiento mercantil en sí (local, instalaciones, mobiliario, nombre comercial) y la autorización administrativa de oficina de farmacia (la licencia que habilita para dispensar medicamentos). Como veremos, solo el primero puede ser objeto de hipoteca mobiliaria; la autorización sigue un régimen distinto, el de la prenda sin desplazamiento.
Marco normativo aplicable
Son varios los textos normativos que conviene tener presentes de forma conjunta respecto a la hipoteca mobiliaria.
Ley de 16 de diciembre de 1954
Es la norma central. Regula los requisitos subjetivos y objetivos de la hipoteca de establecimiento mercantil, el contenido de la escritura, la extensión objetiva de la garantía y su régimen registral.
Fue modificada de forma relevante por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que amplió el catálogo de bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento, entre ellos los derechos derivados de licencias y autorizaciones administrativas.
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Legislación sanitaria y farmacéutica
La Ley 14/1986, General de Sanidad, reserva en su artículo 103.4 la propiedad y titularidad de las oficinas de farmacia exclusivamente a los farmacéuticos.
En Cataluña, la norma de referencia es la Ley 31/1991, de 13 de diciembre, de Ordenación Farmacéutica de Cataluña, que somete la creación, modificación y transmisión de estos establecimientos a autorización administrativa previa del Departament de Salut (art. 15) y exige, para su transmisión ordinaria, que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante seis años (art. 9).
Reglamento del Registro de Bienes Muebles
Aprobado por el Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre y se rige principalmente por la Orden de 19 de julio de 1999, que aprueba su Ordenanza, es la norma que organiza el Registro de Bienes Muebles, donde debe inscribirse la hipoteca con carácter constitutivo.
Requisitos para constituir la hipoteca
La LHMPSD exige, para que un establecimiento mercantil pueda ser hipotecado, el cumplimiento de una serie de requisitos que el Notario debe verificar antes de autorizar la escritura.
Requisito subjetivo: titularidad del farmacéutico
Solo puede hipotecar la oficina de farmacia quien ostente su titularidad administrativa, esto es, el farmacéutico o farmacéuticos autorizados conforme a la normativa sanitaria. No cabe que un tercero no farmacéutico sea propietario del establecimiento, lo que condiciona también, como veremos, la fase de ejecución de la garantía.
Requisito objetivo: disponibilidad jurídica del local
El artículo 19 LHMPSD exige que el establecimiento esté instalado en un local del que el titular sea dueño o arrendatario con facultad de traspaso.
Esta exigencia es especialmente relevante en una farmacia, donde es habitual que el local se ocupe en régimen de arrendamiento: el contrato de alquiler debe permitir expresamente el traspaso o la cesión, pues de lo contrario la hipoteca carecería de la base jurídica mínima que la ley exige.
Titularidad y libertad de cargas de los elementos afectos
El artículo 21, párrafo último, LHMPSD añade dos condiciones para que los bienes muebles del establecimiento (mobiliario, instalaciones, rótulo) queden efectivamente afectos a la garantía:
- Que sean propiedad del titular del establecimiento.
- Que su precio de adquisición esté íntegramente pagado, salvo que la propia hipoteca se constituya precisamente para garantizar ese precio aplazado.
Qué comprende la garantía: extensión objetiva
Determinar qué queda dentro de la extensión de la hipoteca mobiliaria es, en la práctica notarial, tan importante como determinar quién puede constituirla. La LHMPSD distingue tres círculos concéntricos de bienes.
1. Elementos que se incluyen necesariamente
El artículo 20 LHMPSD dispone que la hipoteca comprende, en todo caso, el derecho de arrendamiento sobre el local si el hipotecante lo tuviera, así como las instalaciones que constituyan inmovilizado y estén unidas de modo fijo al local.
2. Elementos que se incluyen salvo pacto en contrario
El artículo 21 LHMPSD añade, salvo que se excluyan expresamente en la escritura:
- El nombre comercial, el rótulo del establecimiento, las marcas distintivas y demás derechos de propiedad industrial e intelectual afectos al negocio.
- Las máquinas, mobiliario, utensilios y demás instrumentos de producción y trabajo de la farmacia (mostrador, estanterías, sistemas de robotización de dispensación, equipos informáticos de gestión, cámaras de conservación, etc.).
3. Elementos que solo se incluyen mediante pacto expreso
El artículo 22 LHMPSD permite extender la hipoteca, mediante pacto, a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación del establecimiento —en el caso de la farmacia, el stock de medicamentos y parafarmacia— siempre que concurran los dos primeros requisitos del artículo 21: propiedad del hipotecante y precio íntegramente pagado.
Dado que el stock de una farmacia es, por su naturaleza, un activo rotativo y de identificación compleja, en la práctica bancaria este pacto es menos frecuente que en otros sectores, aunque perfectamente admisible.
Qué no comprende la garantía: la autorización administrativa de farmacia
Este es, a mi juicio, el punto técnico más delicado de la institución y una de las cuestiones que con mayor frecuencia genera confusión entre clientes y entidades financieras.
La autorización administrativa de oficina de farmacia —la licencia que habilita para dispensar medicamentos— no puede ser objeto de hipoteca mobiliaria.
El artículo 12, párrafo último, LHMPSD, en relación con el artículo 54 de la misma ley, excluye expresamente de la hipoteca los créditos y derechos correspondientes a titulares de licencias, concesiones o subvenciones administrativas, que quedan reservados a la figura de la prenda sin desplazamiento.
Esta distinción fue confirmada por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2016, dictada precisamente en un expediente relativo a una licencia de oficina de farmacia en Madrid. La DGRN concluyó que la autorización administrativa, en la medida en que es transmisible conforme a la legislación sanitaria autonómica, puede constituir objeto de prenda sin desplazamiento (art. 54 LHMPSD), pero no de hipoteca mobiliaria, al no figurar entre los bienes del listado cerrado del artículo 12.
La consecuencia práctica es que, cuando una entidad financiera quiere obtener una garantía real completa sobre el negocio farmacéutico, resulta habitual combinar dos garantías distintas en la misma operación: la hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento mercantil (local en arrendamiento, mobiliario, nombre comercial) y la prenda sin desplazamiento sobre la autorización administrativa, ambas formalizadas en la misma escritura o en escrituras coetáneas otorgadas en unidad de acto, e inscritas en las secciones correspondientes del Registro de Bienes Muebles.
Particularidades en Cataluña
Como Notario de Barcelona haré referencia a la Ley 31/1991, de Ordenación Farmacéutica de Cataluña, que introduce matices que se deben tener presentes al autorizar una hipoteca mobiliaria sobre oficina de farmacia ubicada en territorio catalán.
Antigüedad mínima para la transmisión
El artículo 9 de la Ley 31/1991 exige que la oficina de farmacia haya permanecido abierta al público durante seis años para poder transmitirse mediante traspaso, venta o cesión, salvo jubilación del titular o transmisión mortis causa (en cuyo caso los herederos disponen de dieciocho meses).
Aunque la hipoteca mobiliaria no transmite la propiedad, esta limitación resulta relevante en sede de ejecución: si el establecimiento no cumple aún la antigüedad exigida, cualquier adjudicación a un tercero farmacéutico derivada de la ejecución de la garantía puede verse condicionada por esta restricción administrativa, lo que conviene advertir expresamente al acreedor en el momento de constituir la hipoteca.
Control administrativo previo
El artículo 15 de la Ley 31/1991 somete a autorización del Departament de Salut cualquier modificación relevante del establecimiento (creación, ampliación, modificación, traslado o cierre).
Para hipotecar una oficina de farmacia, no se exige una autorización sanitaria de la Consejería de Salud autonómica (como el Departament de Salut en Cataluña) pero si se ejecuta la garantía y se adjudica el establecimiento a un nuevo titular (farmacéutico colegiado) sí que será necesario obtenerla.
Titularidad exclusivamente farmacéutica
Como en el resto de España, solo un farmacéutico puede ser propietario de la oficina de farmacia (art. 103.4 Ley General de Sanidad).
Esta exigencia legal limita de forma estructural la liquidez de la garantía: en caso de ejecución, el adjudicatario deberá acreditar necesariamente su condición de farmacéutico colegiado, circunstancia que las entidades financieras valoran al fijar el porcentaje de financiación sobre el valor del negocio.
Procedimiento práctico de constitución de hipoteca mobiliaria
A continuación, resumo, paso a paso, la tramitación habitual de una hipoteca mobiliaria de oficina de farmacia en nuestra notaría.
1. Verificación previa de requisitos
Comprobamos la titularidad administrativa de la farmacia, el régimen del local (propiedad o arrendamiento con facultad de traspaso), la situación de cargas previas sobre el establecimiento y, si la operación lo requiere, la antigüedad de apertura a efectos del artículo 9 de la Ley 31/1991.
2. Tasación del establecimiento
Aunque la LHMPSD no exige tasación homologada con el mismo rigor que la hipoteca inmobiliaria, las entidades financieras la solicitan habitualmente para fijar la responsabilidad hipotecaria, normalmente mediante informes especializados en valoración de oficinas de farmacia que combinan criterios de facturación, márgenes y ubicación.
3. Redacción y otorgamiento de la escritura pública
Conforme al artículo 13 LHMPSD, además de las circunstancias exigidas por la legislación notarial la escritura debe contener:
- Las circunstancias generales de identificación de acreedor, deudor y, en su caso, dueño de los viene hipotecados.
- La descripción precisa de los bienes hipotecados (naturaleza, cantidad, calidad y signos distintivos que permitan su identificación).
- El título de adquisición y la declaración del hipotecante de que los bienes no están hipotecados, pignorados ni embargados.
- El importe del principal garantizado, plazo, interés y partida para costas y gastos.
- Un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor.
4. Inscripción en el Registro de Bienes Muebles
La inscripción tiene carácter constitutivo. La hipoteca mobiliaria no nace como derecho real oponible frente a terceros hasta su inscripción en la sección correspondiente del Registro de Bienes Muebles del domicilio del establecimiento.
Un aspecto que suele sorprender a los clientes es que, conforme al artículo 68.a) LHMPSD y a la doctrina fijada por la Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2012 (dictada, de nuevo, en un caso de hipoteca sobre oficina de farmacia), no es necesaria la previa inscripción del título de adquisición del establecimiento para poder inscribir la hipoteca.
El Registro de Bienes Muebles no exige tracto sucesivo en los mismos términos que el Registro de la Propiedad, lo que agiliza notablemente operaciones en las que el farmacéutico adquirió su negocio mediante documento privado o escritura no inscrita.
5. Comunicación a la Administración sanitaria y al colegio profesional
En ocasiones, se exige por la entidad financiera comunicar la operación al Departament de Salut y del Col·legi de Farmacèutics correspondiente, particularmente cuando exista prenda simultánea sobre la autorización administrativa.
Tratamiento fiscal
La constitución de la hipoteca mobiliaria tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), modalidad de documentos notariales, al tipo del 1,5 % sobre la responsabilidad hipotecaria total pactada en Cataluña, por tratarse de un acto inscribible, valuable económicamente y no sujeto a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias.
No queda sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, puesto que la constitución de una garantía real no implica transmisión de dominio alguna: el farmacéutico conserva la propiedad y la posesión del negocio.
El sujeto pasivo del impuesto es, como regla general conforme al artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, el acreedor hipotecario, es decir, la entidad financiera, salvo pacto en contrario entre las partes que se refleje expresamente en la escritura.
Desde la perspectiva del farmacéutico prestatario, los intereses del préstamo garantizado son gasto deducible en su actividad económica (IRPF en estimación directa, o Impuesto sobre Sociedades si opera a través de sociedad profesional), siempre que la financiación se destine a la adquisición, ampliación o modernización del negocio.
Ejecución de la garantía en caso de impago
Si el deudor incumple, el acreedor puede instar el procedimiento ejecutivo especial previsto en la propia LHMPSD, que combina las reglas generales de la ejecución hipotecaria con las especialidades derivadas de la naturaleza mueble del bien.
Las especialidades son:
- Intervención judicial cuando existe riesgo de depreciación de los elementos hipotecados.
- Posibilidad de vencimiento anticipado en los términos pactados en la escritura.
- La limitación práctica que el adjudicatario en la subasta o adjudicación deba acreditar la condición de farmacéutico colegiado.
Esta última circunstancia explica por qué las entidades financieras conceden, en la práctica, un valor de garantía inferior al de una hipoteca inmobiliaria equivalente y por qué resulta tan habitual reforzar la operación con garantías personales adicionales del farmacéutico.
Ejemplos prácticos
Ejemplo práctico 1: financiación de la adquisición de una farmacia
Una farmacéutica adquiere, mediante compraventa, una oficina de farmacia situada en un local que ocupa en régimen de arrendamiento, con facultad de traspaso expresamente pactada en el contrato de alquiler. Para financiar parte del precio, solicita un préstamo a una entidad financiera, que exige garantía real sobre el negocio.
En la escritura de préstamo con garantía se constituye hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento mercantil, comprensiva del derecho de arrendamiento sobre el local (art. 20 LHMPSD), el nombre comercial y rótulo, y el mobiliario e instalaciones (art. 21 LHMPSD), sin extenderse a las existencias, que quedan expresamente excluidas por pacto.
De forma simultánea, se constituye prenda sin desplazamiento sobre la autorización administrativa de oficina de farmacia (art. 54 LHMPSD), previa comunicación al Departament de Salut.
Ambas garantías se inscriben en el Registro de Bienes Muebles de Barcelona.
Al no haber transmisión de dominio, la operación no tributa por TPO; la constitución de las dos garantías tributa por AJD al 1,5 % sobre la responsabilidad hipotecaria y pignoraticia pactada, siendo sujeto pasivo la entidad financiera.
Ejemplo práctico 2: farmacia con menos de seis años de antigüedad
Un farmacéutico que abrió su oficina de farmacia hace tres años necesita liquidez para renovar sus instalaciones. Al no haber transcurrido el plazo de seis años del artículo 9 de la Ley 31/1991, no podría transmitir voluntariamente su farmacia en este momento, pero nada le impide constituir una hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento, puesto que la hipoteca no es un acto de transmisión, sino de mera afectación en garantía.
El Notario, no obstante, advierte expresamente en la escritura de esta circunstancia: si llegado el caso de ejecución por impago la antigüedad mínima siguiera sin cumplirse, la adjudicación a un tercero podría encontrar obstáculos administrativos que deberán resolverse conforme a la normativa sanitaria vigente en ese momento.
Esta advertencia notarial, incorporada como estipulación expresa, protege tanto al deudor como al acreedor y evidencia la importancia de coordinar el derecho civil general con la normativa sectorial farmacéutica en cada operación concreta.
Conclusiones
La hipoteca mobiliaria de oficina de farmacia es un instrumento jurídico plenamente vigente, válido y eficaz, técnicamente exigente y de enorme utilidad práctica para un sector, el farmacéutico, cuyo principal activo rara vez es un inmueble.
Su correcta articulación exige combinar con precisión tres cuerpos normativos: la Ley de Hipoteca Mobiliaria de 1954, que determina qué elementos del negocio pueden hipotecarse y bajo qué requisitos; la legislación sanitaria y farmacéutica, estatal y catalana, que condiciona la titularidad y la transmisibilidad del establecimiento; y la normativa fiscal, que determina el coste tributario de la operación.
El punto más delicado y el que con mayor frecuencia genera errores en la práctica es la distinción entre el establecimiento mercantil, hipotecable, y la autorización administrativa, solo pignorable.
Una escritura notarial bien redactada que se adecúe a la normativa vigente, ofrece al farmacéutico y a la entidad financiera la seguridad jurídica preventiva que esta operación, por su especialidad, demanda.
En nuestra notaria somos, desde hace muchos años, expertos en este tipo de operaciones.
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