La compraventa de un inmueble es, para la mayoría de personas, una de las operaciones jurídicas y económicas más importantes de su vida.
Quien compra un inmueble está adquiriendo un espacio destinado a cumplir una finalidad muy concreta, como es la de vivir en él, arrendarlo, desarrollar una actividad empresarial, etc.
Sin embargo, no siempre la realidad física y jurídica del inmueble se corresponde con lo que el comprador esperaba al firmar la compraventa.
En ocasiones, después de adquirir la propiedad y la posesión del inmueble con la entrega de las llaves aparecen humedades, grietas, deficiencias en instalaciones, plagas, defectos constructivos o incluso irregularidades administrativas que no fueron apreciadas durante las visitas previas a la compra.
Y es en este escenario en el que entra en juego la acción de saneamiento por vicios ocultos.
En este artículo explico en detalle el fundamento y requisitos de esta acción, el plazo para reclamar, los diferentes defectos que suelen dar lugar a su ejercicio y a la doctrina del aliud pro alio como alternativa.
Índice de contenidos
Fundamento y requisitos del saneamiento por vicios ocultos
Como Notario de Barcelona, debo señalar que existe un régimen específico en el derecho civil foral catalán previsto en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña (en adelante, CCCat).
En Cataluña el legislador ha optado por una regulación basada en la falta de conformidad del bien con el contrato, con consecuencias particulares en cuanto a plazos, remedios, prueba, etc.
No obstante, sin perjuicio de dar unas breves pinceladas sobre el derecho civil catalán más adelante, en este artículo me ciño al régimen de la acción por vicios ocultos previsto en el derecho común.
Así, el régimen tradicional de los vicios ocultos se encuentra regulado en el artículo 1.484 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil Común (en adelante, Código Civil).
Este precepto establece que el vendedor responde de los defectos ocultos que tenga la cosa vendida si la hacen impropia para el uso al que se destina o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado un precio inferior.
Además, el propio artículo excluye la responsabilidad del vendedor por los defectos manifiestos o visibles, así como por aquellos que, aunque no estuvieran a la vista, debiera conocer fácilmente un comprador por razón de su oficio o profesión.
A continuación, el artículo 1.485 del Código Civil Común añade que el vendedor responde aunque ignorase la existencia de los vicios, salvo que se hubiera pactado lo contrario y, además, los desconociera efectivamente.
Por lo tanto, no estamos ante una responsabilidad que dependa siempre de la mala fe del vendedor.
La mala fe agrava las consecuencias, pero la obligación de saneamiento puede existir aunque el vendedor desconociera el defecto.
Para que un defecto pueda considerarse jurídicamente como vicio oculto deben concurrir, con carácter general, cuatro requisitos.
1. El carácter oculto del defecto
El primer requisito es que el defecto no sea visible ni fácilmente apreciable.
No se trata de proteger al comprador frente a cualquier desperfecto, sino frente a aquellos defectos que no pudieron ser conocidos con una diligencia razonable antes de comprar.
Por ejemplo, una grieta profunda y evidente en una pared principal, una humedad generalizada visible durante la visita o un hundimiento perceptible del pavimento difícilmente podrán calificarse como vicios ocultos, salvo que concurran circunstancias especiales que justifiquen lo contrario.
En cambio, una lesión estructural interna, una instalación defectuosa encubierta, material constructivo mediante cemento aluminoso o una plaga activa en unas vigas de madera pueden entrar dentro de esta categoría si se acredita que no eran apreciables a simple vista.
Además, el Código Civil introduce una regla de diligencia reforzada cuando el comprador es un profesional o perito.
No se exige lo mismo a una persona sin conocimientos técnicos que compra su vivienda habitual que a un arquitecto, un constructor o un técnico especializado en edificación que se presupone tener los conocimientos técnicos necesarios para poder detectarlos.
Por consiguiente, si por sus conocimientos profesionales podía detectar el defecto con facilidad, la reclamación tendrá muchas más dificultades de prosperar.
2. La preexistencia del vicio
El defecto debe existir antes de la compraventa o, como mínimo, en el momento de la entrega del inmueble.
No es necesario que el problema se hubiera manifestado de forma externa antes de la firma. Puede suceder que el origen del defecto sea anterior, pero sus síntomas aparezcan semanas o meses después.
Pensemos, por ejemplo, en una filtración que solo se hace visible con las primeras lluvias posteriores a la compra o en una patología estructural que ya existía pero no se evidenció hasta que el comprador inició una reforma.
Ahora bien, el vendedor no responde de los daños sobrevenidos después de la transmisión por causas ajenas al estado previo del inmueble.
Si el problema deriva de una falta de mantenimiento del comprador, de una obra ejecutada por este o de un hecho extraordinario posterior, no estaremos ante un vicio oculto imputable al vendedor.
Por eso, la prueba pericial es fundamental.
En la mayoría de litigios de esta naturaleza, el informe técnico será la pieza central para determinar si el defecto existía antes de la venta, cuál era su causa y qué coste tiene su reparación.
3. La gravedad del defecto
No cualquier desperfecto permite reclamar por vicios ocultos.
El defecto debe tener entidad suficiente para hacer que el inmueble resulte impropio para el uso al que se destina o para disminuir de forma importante su utilidad o valor.
Una cosa es comprar una vivienda con pequeños desperfectos propios del uso o de la antigüedad y otra muy distinta adquirir un inmueble con una patología que afecta a su habitabilidad, seguridad, estabilidad, salubridad o valor económico.
Así, los defectos leves de acabado, pequeños desajustes en carpinterías, manchas superficiales o deterioros normales por el paso del tiempo no tienen la consideración de vicios ocultos redhibitorios.
En cambio, las humedades persistentes, los daños estructurales, la aluminosis, la presencia de termitas, las deficiencias graves de impermeabilización o la imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad sí pueden tenerla.
4. El desconocimiento por parte del comprador
El comprador no debe haber conocido el defecto antes de firmar la escritura pública de compraventa.
Si el vendedor informó expresamente del problema, si este constaba claramente en la documentación entregada o si el comprador lo aceptó de forma consciente en el contrato, difícilmente podrá alegarse después que el vicio era oculto.
Por eso, en la práctica es tan importante dejar constancia clara del estado del inmueble, de la documentación entregada, de las posibles exoneraciones y de cualquier circunstancia relevante conocida por las partes.
Derechos y acciones del comprador ante la existencia de vicios ocultos en la compraventa de inmuebles
Cuando el comprador detecta un vicio oculto tras la compraventa puede ejercitar los remedios que le otorga el artículo 1.486 del Código Civil Común. Esto es, la rescisión del contrato o la rebaja del precio.
En cualquier caso, se trata de acciones alternativas:
- Rescisión (acción redhibitoria): Consiste en desistir del contrato devolviendo el inmueble al vendedor y recuperando el precio pagado, junto con los intereses y gastos derivados de la operación.
- Reducción del precio (acción quanti minoris): El contrato de compraventa sigue siendo válido y desplegando sus efectos, pero el precio pagado se reduce proporcionalmente al valor que pierde el inmueble debido al vicio oculto. Esta rebaja se determina a través de un informe pericial que valora el coste de subsanación de los vicios.
Además, si el vendedor actuó de mala fe porque conocía el vicio y no lo informó ambas opciones permiten reclamar daños y perjuicios adicionales.
En cambio, si el vendedor era de buena fe porque ignoraba el vicio, la indemnización de daños y perjuicios no procede y solo se compensarán, en su caso, los gastos derivados de la compraventa en caso de rescisión.
Plazo para reclamar por vicios ocultos
Según el artículo 1.490 del Código Civil Común el plazo para reclamar es de solo seis meses desde la entrega del inmueble.
Se trata de un plazo de caducidad, no de prescripción, por lo que no es posible su interrupción.
Es decir, el envío de un simple burofax no detiene el reloj. Solo lo hará una solicitud formal dirigida a la otra parte para tratar de alcanzar un acuerdo extrajudicial acudiendo a un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
Respecto a qué son los MASC, sus requisitos, cuándo es obligatorio hacer un MASC o qué tipos de MASC existen puedes consultar este artículo de nuestro blog.
Además, el plazo de seis meses es apreciable de oficio.
Esto significa que un juez puede desestimar la reclamación si está fuera de plazo incluso aunque el vendedor no lo alegue.
La doctrina del aliud pro alio como vía alternativa al saneamiento por vicios ocultos
La brevedad del plazo de seis meses del Código Civil común ha llevado a los compradores a reclamar, y a los tribunales a aplicar, la denominada doctrina del aliud pro alio.
Esta expresión latina significa, literalmente, “una cosa por otra”.
La idea es que no estamos ante un simple defecto oculto, sino ante la entrega de algo sustancialmente distinto de lo pactado.
En estos casos, el comprador no ejercita propiamente una acción de saneamiento por vicios ocultos, sino una acción de resolución por incumplimiento contractual, con fundamento en el artículo 1.124 del Código Civil Común.
Este precepto permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos.
La diferencia es importante, pues de ella dependerá la estimación o desestimación de la reclamación.
Si el defecto es reparable y no frustra la finalidad esencial del contrato, aunque reduzca el valor de la vivienda, normalmente estaremos ante un vicio oculto.
En cambio, si el inmueble no es apto para el uso previsto, hasta el punto de que no puede cumplir con la finalidad esencial del contrato, estaremos ante un caso de aliud pro alio.
La ventaja de aplicar esta doctrina es que no queda sometida al breve plazo de seis meses del artículo 1.490 del Código Civil Común.
Así, en el derecho común, la acción personal sin plazo especial prescribe a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, conforme al artículo 1.964 del Código Civil.
Patologías constructivas frecuentes
En la práctica, las reclamaciones por vicios ocultos suelen girar en torno a determinados defectos que se repiten con frecuencia en las compraventas inmobiliarias.
A continuación, analizo los más habituales.
Aluminosis
La aluminosis es una patología que afecta al hormigón fabricado con cemento aluminoso, utilizado especialmente en España en edificaciones construidas entre los años ’50 y ’70.
En determinadas condiciones de humidad y temperatura este tipo de hormigón puede perder resistencia, volverse más poroso y favorecer la corrosión de las armaduras metálicas.
Pues bien, la existencia de cemento aluminoso o de una patología estructural asociada puede ser fácilmente causa de una acción de saneamiento por vicios ocultos.
Y es que el cemento aluminoso es difícilmente apreciable a simple vista.
Además, es importante tener en cuenta que no siempre será necesario que exista un riesgo inmediato de colapso.
En ocasiones, la mera existencia de una patología latente que obliga a ejecutar refuerzos estructurales o que provoca una depreciación significativa del inmueble puede justificar una reclamación de reducción del precio o, en casos graves, la resolución del contrato.
Humedades por filtración, capilaridad o condensación
Las humedades son, probablemente, uno de los defectos más frecuentes en la compraventa de viviendas.
Sin embargo, no todas tienen el mismo origen ni la misma relevancia.
- Las humedades por capilaridad suelen proceder del ascenso de agua desde el terreno por falta de barreras de impermeabilización adecuadas en muros o cimentación.
- Las humedades por filtración derivan normalmente de defectos en cubiertas, fachadas, terrazas, patios, bajantes o instalaciones comunitarias.
- Las humedades por condensación suelen estar relacionadas con deficiencias de ventilación, aislamiento, puentes térmicos o hábitos de uso.
En todos los casos, lo esencial será determinar la causa, su antigüedad, si era detectable antes de la venta y si tiene entidad suficiente para afectar al uso normal de la vivienda.
Plagas de termitas, carcoma u otros xilófagos
En edificios con estructura o elementos de madera la existencia de termitas o carcoma puede tener una enorme trascendencia.
Se trata de plagas que, en ocasiones, actúan durante años sin manifestaciones externas claras, hasta que el daño ya es considerable.
Cuando se acredita que la infestación era anterior a la compraventa y que el vendedor la conocía o no podía ignorarla, la responsabilidad puede ser especialmente intensa.
En estos casos resultan muy importantes las actas de la comunidad de propietarios (en caso de compraventa de un piso que forma parte de una comunidad), los presupuestos previos de tratamiento, los informes técnicos anteriores, las comunicaciones con empresas especializadas y cualquier otra prueba que demuestre el conocimiento previo del problema.
La acción de saneamiento por vicios ocultos frente a la falta de conformidad en el Código Civil de Cataluña
En España, el régimen de saneamiento por vicios ocultos previsto en el Código Civil Común coexiste con las especialidades propias de los derechos civiles forales allí donde existen.
En Cataluña, la compraventa se regula en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, que abandona la terminología clásica de los vicios ocultos y utiliza el concepto de falta de conformidad.
De este modo, mientras que el Código Civil Común se centra en la existencia de defectos ocultos de la cosa vendida, el derecho catalán analiza si el bien entregado es o no conforme con el contrato.
Por lo tanto, la cuestión ya no se limita a dilucidar si la vivienda tenía un defecto oculto, sino si el inmueble entregado se corresponde con lo pactado, con lo razonablemente esperado y con el uso habitual propio de un bien de esa clase.
La falta de conformidad en Cataluña
El artículo 621-20 del CCCat establece los criterios para determinar si el bien es conforme al contrato.
De conformidad con la normativa catalana, cualquier bien (también un inmueble), cuando se procede a su venta, debe ser “conforme a contrato”, esto es:
- Que se ajuste a la calidad y descripción realizada por el vendedor.
- Que sea apto para sus fines normales.
- Que el inmueble disponga de las cualidades y otras características que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor.
Entre otros aspectos, exige que el bien cumpla con la cantidad, tipo, calidad, prestaciones, funcionalidad y demás características previstas contractualmente.
También tiene en cuenta los accesorios, instrucciones y documentos estipulados.
Aplicado a la compraventa de inmuebles, esto permite incluir no solo defectos físicos o constructivos, sino también otras situaciones relevantes, como discrepancias entre lo anunciado y lo entregado, falta de documentación esencial, problemas administrativos o incumplimiento de cualidades que el vendedor hubiera garantizado.
Además, el régimen catalán establece reglas específicas sobre los plazos de responsabilidad, las presunciones de falta de conformidad, el deber de notificación y los remedios que puede ejercer el comprador.
Así, el vendedor responde de la falta de conformidad que exista en el momento de la entrega y se manifieste durante los tres años siguientes.
Por otro lado, se presume que la falta de conformidad manifestada en los dos años posteriores a la entrega ya existía en ese momento, salvo que ello sea incompatible con la naturaleza del bien o el tipo de defecto.
Por su parte, el comprador debe notificar y describir al vendedor la falta de conformidad sin dilación indebida, si bien, la falta de notificación no implica automáticamente la pérdida del derecho a reclamar, sin perjuicio de que el comprador pueda responder de los daños y perjuicios causados por el retraso.
Comparativa de plazos
La diferencia entre el régimen común y el catalán es especialmente relevante en materia de plazos.
Como hemos visto, en el Código Civil Común, el artículo 1.490 dispone que las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida.
Se trata de un plazo muy breve que, en la práctica, puede resultar insuficiente para detectar los vicios, encargar informe técnico y negociar e interponer demanda, especialmente cuando se trata de patologías constructivas complejas.
En Cataluña, en cambio, el artículo 621-24 del Código Civil de Cataluña establece un plazo para la puesta de manifiesto de dos años, para que el comprador ponga de manifiesto al vendedor la no conformidad con el contrato y el artículo 621-44 del Código Civil de Cataluña establece que las pretensiones y acciones derivadas de los remedios en caso de incumplimiento se extinguen en el plazo de tres años, y que, en caso de falta de conformidad, el cómputo se inicia cuando el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad.
Conclusiones
Para evitar, en la medida de lo posible, una reclamación por vicios ocultos la recomendación será siempre actuar con prudencia antes de firmar y con transparencia durante toda la operación.
En el caso del comprador, conviene revisar el inmueble con la máxima diligencia posible.
No basta con una visita rápida o con fijarse solo en el estado aparente de la vivienda.
Lo aconsejable, sobre todo si el valor de la operación lo justifica o si existen dudas sobre el estado de la propiedad, es encargar una inspección técnica previa a un arquitecto o técnico competente.
En el caso del vendedor la mejor protección es informar con claridad.
Si conoce la existencia de humedades, grietas, incidencias urbanísticas o cualquier otra circunstancia relevante, debe ponerlo de manifiesto.
Y es que ocultar un defecto conocido no solo puede dar lugar a una reclamación posterior, sino que puede agravar notablemente la responsabilidad del vendedor.
En definitiva, cuanta más claridad exista a la hora de firmar, menos margen habrá para un conflicto posterior.
Por eso es tan importante que en la escritura pública de compraventa (y, en su caso, en el contrato de arras) se recojan el precio, los medios de pago, la situación registral, la documentación entregada, así como las manifestaciones de comprador y vendedor y, en general, todas aquellas circunstancias que puedan ser relevantes para entender en qué estado y bajo qué condiciones se transmite el inmueble.
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