En los últimos años es habitual que clientes de la notaría adquieran inmuebles ocupados, o bien para destinarlos a su vivienda habitual una vez se regularice la situación posesoria del mismo o bien como inversión, ya que suelen comercializarse con importantes descuentos respecto al valor de mercado.
Si desea consultar el número de inmuebles ocupados en España consulte en el INE.
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¿Qué ocurría con los inmuebles ocupados antes de que existieran los valores de referencia?
Hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (consultar texto legal AQUÍ) que introdujo el valor de referencia, los compradores que adquirían inmuebles ocupados liquidaban el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) por el precio que habían satisfecho para adquirir el inmueble, sujeto a comprobación administrativa.
El que un inmueble se encuentre ocupado, reduce notablemente su valor y así lo estableció la Dirección General de Tributos en resolución V2716-20, de 4 de septiembre. El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.
Por consiguiente, antes de la existencia del valor de referencia, si se iniciaba por parte de la Administración tributaria un expediente de comprobación de valores, el contribuyente podía alegar que el inmueble se encontraba ocupado a la fecha de adquisición.
¿Qué ocurre con los inmuebles ocupados tras la existencia de los valores de referencia?
Tras la entrada en vigor de la citada ley, la regla general es que los contribuyentes se ven obligados a tributar por el valor de referencia, que en muchas ocasiones es notablemente superior al valor real del inmueble. Dicho esto, existe la posibilidad que, en algunos casos, estos contribuyentes puedan librarse de tributar por el valor de referencia que establece Catastro.
Supuesto en que el inmueble no tiene asignado valor de referencia
En este caso, el contribuyente podrá tributar por el valor declarado, si bien, puede ocurrir que la Administración Tributaria abra un expediente de comprobación de valores, en cuyo caso, puede alegarse que el valor es inferior al valor de referencia y coincide con el declarado y para ello, es importante contar con dictámenes periciales o tasaciones emitidas por sociedades de tasación homologadas que de manera objetiva valoren el inmueble acreditando la situación posesoria a la fecha de adquisición.
Supuesto en que el inmueble de uso residencial tiene asignado valor de referencia
Si se trata de un inmueble de uso residencial, el contribuyente que adquiere una vivienda ocupada debe tener en cuenta lo establecido en la resolución de 10 de noviembre de 2021, de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
En su Disposición Segunda referente al Ámbito de aplicación se establece lo siguiente: (?)No obstante lo anterior, las siguientes situaciones podrán implicar, en su caso, que el valor de referencia de un bien inmueble no exista:(?) e) Cuando se trate de bienes inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante (cuando ambos no sean coincidentes), y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario.
Por lo tanto, las viviendas ocupadas ilegalmente se tratan de una excepción a la regla general, que es que los inmuebles urbanos deben tener asignado un valor de referencia.
¿Qué debo hacer si el inmueble de uso residencial que pretendo adquirir está ocupado y tiene valor de referencia?
Antes de comprar la vivienda se debe solicitar a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia acreditando que debido a la existencia de ocupantes ilegales no se puede disponer libremente.
Debido a que la situación posesoria del inmueble puede ir variando en función de diversas circunstancias, lo más habitual es que la vivienda tenga asignado un valor de referencia ya que Catastro no puede estar asignando o eliminando un valor de referencia, en función de circunstancias cambiantes pero este extremo sí que se puede alegar, cuando el contribuyente impugne la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) al valor de referencia fijado.
Por ello, además de la propia manifestación por la parte vendedora de la situación posesoria del inmueble que se hace constar en las escrituras públicas de compra-venta es conveniente disponer de una prueba objetiva que acredite este extremo como puede ser un dictamen pericial, una tasación emitida por sociedad de tasación homologada o un acta de presencia notarial.
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