Muchas personas dudan sobre la posibilidad de aportar un inmueble hipotecado a una sociedad, ya sea en el momento de su constitución o en el momento de formalizar un aumento del capital social.
Y, si bien la respuesta es afirmativa, conviene conocer con detalle qué implica transmitir un inmueble gravado con una hipoteca, qué formas de hacerlo existen y cómo repercuten cada una de ellas en la valoración del activo y en la fiscalidad de la operación.
Por ello en este artículo desarrollo las principales implicaciones que deben considerarse al llevar a cabo esta operación.
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Qué es una hipoteca y partes intervinientes
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles (vivienda, local, aparcamiento, trastero, terreno…) para asegurar el cumplimiento de una obligación dineraria, habitualmente el reembolso de un préstamo o crédito bancario.
Su regulación principal se encuentra en el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. Si deseas consultar el texto legal AQUÍ.
Aunque la Ley Hipotecaria no da propiamente una definición del derecho real de hipoteca, algunos de los elementos esenciales que la definen son:
- Función de garantía: La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación pecuniaria. Así, en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario tiene el derecho de ejecutar el bien para cobrar la deuda.
- Carácter accesorio: La hipoteca depende de la deuda que garantiza (obligación principal). Sin deuda, no puede subsistir.
- Especialidad del bien: Debe recaer sobre bienes concretos e identificables.
- Preferencia en el cobro: El acreedor hipotecario (generalmente, un banco) tiene prioridad frente a otros acreedores si se produce una ejecución de esta garantía.
- Publicidad registral: Para que la hipoteca sea plenamente eficaz contra terceros debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Reipersecutoriedad: La hipoteca sigue a la finca, como garantía real que es, con independencia de su titularidad.
Por otro lado, en un préstamo o crédito hipotecario intervienen las siguientes partes:
- Acreedor hipotecario: Normalmente, una entidad de crédito que concede el préstamo y que tiene derecho a iniciar la ejecución hipotecaria si el deudor no cumple con su obligación de pago.
- Deudor hipotecario (prestatario en el caso de un préstamo o acreditado, en el caso de un crédito): Persona física o jurídica que contrae el crédito o préstamo hipotecario con el acreedor y se obliga a satisfacerlo. En caso de impago, el banco no solo podrá ejecutar el inmueble (y, en su caso, acabar subastándolo), sino que el deudor también responde con su patrimonio personal, presente y futuro, de forma ilimitada conforme a lo dispuesto en el artículo 1911 del Código Civil Común. Es decir, en el caso de que el inmueble no cubra la totalidad de la deuda el acreedor (normalmente el banco) podrá reclamarle al deudor hipotecario la diferencia y, si es preciso, embargar bienes y derechos de los que sea titular hasta que la deuda quede satisfecha. El deudor puede ser o no el titular del inmueble. Este primer caso se le denomina deudor-hipotecante y, en el segundo, entrará en escena la figura del hipotecante no deudor que veremos a continuación.
Al margen de deudor y acreedor, también cabe la posibilidad de que intervenga: - Hipotecante no deudor: Se trata del titular del inmueble hipotecado que, en caso de impago del préstamo o crédito por el deudor, sólo responderá con el bien, pero no con su patrimonio personal. Aunque también es frecuente que el hipotecante no deudor se obligue como fiador, en cuyo caso responderá igualmente con su patrimonio personal, presente y futuro. Lo más habitual es el supuesto en el que un familiar (padres, hermanos) que accede a constituir una hipoteca sobre un inmueble del que es titular para que el deudor obtenga financiación.
- Fiador: Persona física o jurídica que se compromete a pagar en el caso de que el deudor hipotecario no lo haga. A diferencia del hipotecante no deudor, su responsabilidad es personal e ilimitada. Es frecuente que en los contratos donde se presta fianza, el fiador renuncie a los beneficios de orden, excusión y división. Se considera equivalente a la cláusula de renuncia la calificación de la fianza como solidaria. A efectos prácticos, una fianza solidaria es lo mismo que una fianza sin beneficios: se podrá demandar a deudor y fiador simultáneamente, embargarles a la vez, y se podrá reclamar a todos los fiadores la totalidad de la deuda. El afianzamiento es heredable, es decir, en caso de que fallezca el fiador, esta obligación será asumida por sus herederos quienes tendrán que asumir el pago de la deuda, en caso de que el deudor principal no pudiera responder de ésta.
Tipo de aportación y cuándo es posible realizarla
La Ley de Sociedades de Capital (Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital) distingue entre las:
- Aportaciones dinerarias: Aquellas realizas en efectivo (dinero).
- Aportaciones no dinerarias: Bienes y derechos con un valor económico cuantificable (por ejemplo, un local, una vivienda, un vehículo o derechos de crédito). De este modo, un bien gravado con hipoteca se considera una aportación no dineraria.
Por otro lado, estas aportaciones se pueden realizar en dos momentos:
- Con la constitución de la sociedad: Se fija el capital social inicial, pudiendo un socio aportar el inmueble hipotecado en la escritura fundacional.
- En una ampliación de capital: Cuando la sociedad ya está constituida y decide aumentar su capital también es posible aportar un inmueble hipotecado.
En ambos casos, la operación debe formalizarse en escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro Mercantil competente.
En la escritura de constitución o en la de ejecución del aumento de capital deberá constar:
- La descripción registral del inmueble hipotecado que se aporta.
- La hipoteca que lo grava (datos del préstamo o crédito hipotecario, fecha de la escritura de constitución, Notario autorizante, importe pendiente, etc.).
- La valoración del inmueble para suscribir el capital social.
- Si la sociedad asume o no la deuda pendiente, como ahora veremos.
Además, el cambio de titularidad del bien a favor de la sociedad junto con la existencia de la hipoteca que lo grava y, en su caso, la asunción o no de deuda y la liberación del deudor original, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad competente.
Dos formas de aportar un inmueble hipotecado a una sociedad: con o sin asunción de deuda
Cuando se aporta un inmueble hipotecado al capital social su valoración depende, esencialmente, de si la sociedad asume (valor neto) o no (valor bruto) la deuda pendiente.
Así, a efectos prácticos, las dos situaciones más habituales son:
1. La sociedad no asume la deuda
Es decir, que el socio que aporta el inmueble permanece como deudor y la sociedad, como nueva titular del inmueble, pasa a ser hipotecante no deudora.
El acreedor no tiene que aceptar expresamente esa situación ya que mantiene su garantía intacta y al no existir un nuevo deudor, no tiene por qué evaluar su solvencia.
Así, será el socio quien continúe pagando las cuotas del préstamo o crédito y quien responde, en caso de impago, con su patrimonio frente al acreedor.
Es decir, que si deja de pagar el acreedor podrá ejecutar el inmueble y subastarlo y, en el supuesto de no cobrarse toda la deuda con su valor, llegar a embargar el patrimonio personal del socio.
En cuanto a la valoración del inmueble, en este escenario la sociedad lo reconocerá en su contabilidad por su valor razonable (normalmente el de mercado justificado con tasación o informe pericial). Pero el hecho de que exista una hipoteca no modificará su valor, ya que la deuda seguirá recayendo en el socio aportante y no en la sociedad.
Por lo tanto, se incrementará el capital social en el valor completo del bien, sin que la sociedad registre un pasivo en su balance.
2. La sociedad asume la deuda y se subroga en el crédito o préstamo hipotecario
En este escenario la sociedad, además de convertirse en la nueva titular del inmueble, también deviene la nueva deudora hipotecaria por el importe pendiente de pago.
De este modo la sociedad contabiliza el valor del inmueble en la cuenta de inmovilizado y, a la vez, reconoce un pasivo por el importe de la deuda subrogada.
Así, el capital se incrementa por la diferencia entre el valor del bien menos el importe de la deuda hipotecaria pendiente de pago.
Debe tenerse en cuenta que el acreedor hipotecario debe consentir la subrogación y que, en la mayoría de los casos, los bancos exigen que el deudor original (el socio) siga figurando como codeudor o fiador. Mientras el acreedor no acepte al nuevo deudor, el deudor primitivo es el que seguirá figurando como obligado al pago y no quedará liberado de la deuda.
Importante: En ambos casos es imprescindible que en la escritura de constitución o de aumento de capital social se especifique claramente quién asume la deuda y si existe una liberación expresa del socio aportante (deudor hipotecario).
La precisión en la redacción de la escritura pública de constitución o de aumento de capital y las posibles consecuencias derivadas de ello, puede evitar importantes problemas en un futuro.
Impuestos por aportar un inmueble hipotecado al capital social
La fiscalidad de esta operación es una cuestión compleja que debe ser objeto de análisis caso por caso.
Los impuestos que normalmente se deben tener en cuenta son:
- El Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas, si existe ganancia o pérdida patrimonial para el socio aportante.
- La Plusvalía Municipal, normalmente a cargo del socio aportante excepto que la ordenanza municipal aplicable disponga otra cosa.
- El Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) que, en su caso, la sociedad estará obligada a liquidar.
Respecto al ITPAJD debe distinguirse si:
- Se aporta el bien hipotecado sin que la sociedad asuma la deuda: en este caso la operación está sujeta a la modalidad de Operaciones Societarias, pero exenta. Es decir, presentará la autoliquidación con cuota cero.
- La sociedad asume la deuda y se subroga en la hipoteca que grava el inmueble aportado. En este caso, hasta el año 2020 existía controversia sobre la tributación de la operación en el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). No obstante, mediante la Sentencia 431/2020, de 18 de mayo, el Tribunal Supremo zanjó la cuestión y estableció que cuando en una misma escritura concurren dos o más convenciones sujetas al ITPAJD por separado habrá que tributar por cada una de ellas:
- La aportación del inmueble en la constitución o en el aumento de capital estará sujeta a la modalidad de Operaciones Societarias, pero exenta. En este caso la base imponible será el valor neto de la operación (valor del inmueble menos la deuda pendiente asumida por la sociedad) más las primas de emisión o asunción en su caso.
- La asunción de la deuda por parte de la sociedad que tributará por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o bien por IVA. En cualquier caso, la fiscalidad de esta operación es una cuestión compleja que debe ser objeto de análisis caso por caso.
- La aportación del inmueble en la constitución o en el aumento de capital estará sujeta a la modalidad de Operaciones Societarias, pero exenta. En este caso la base imponible será el valor neto de la operación (valor del inmueble menos la deuda pendiente asumida por la sociedad) más las primas de emisión o asunción en su caso.
Conclusiones
Como hemos visto, aportar un inmueble hipotecado a una sociedad es perfectamente viable.
No obstante, dadas sus implicaciones en la valoración del activo y en la fiscalidad de la operación, es esencial analizar la conveniencia de que la sociedad asuma o no la deuda pendiente de pago y especificarlo claramente en la escritura pública de constitución o aumento de capital.
Por todo ello, si estás valorando la posibilidad de aportar un inmueble hipotecado a una sociedad, lo más recomendable para formalizar con éxito la operación y evitar futuros problemas es contar con asesoramiento profesional.
Si necesitas más información sobre la aportación de inmuebles hipotecados a una sociedad contacta con nuestra notaría AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
