En Cataluña la elevación a público de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios es un instrumento clave para dotar de carácter ejecutivo y publicidad a las decisiones comunitarias.
Algunos acuerdos de la Comunidad de Propietarios, como las modificaciones estatutarias, deben elevarse a público por imperativo legal.
En cambio, otros acuerdos solo será necesario elevarlos a público si se desea inscribirlos en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles frente a terceros.
En este artículo detallo qué es la elevación a público de un acuerdo comunitario, su marco legal en Cataluña, qué acuerdos precisan obligatoriamente elevarse a público y cuáles no, qué requisitos deben cumplir y el procedimiento a seguir.
Índice de contenidos
Qué es la elevación a público de un acuerdo comunitario
Elevar a público es convertir un acuerdo privado (en este caso, el acta o certificado de la junta de propietarios) en un instrumento público mediante la intervención de un notario.
El notario recoge el contenido del acuerdo en una escritura pública, verifica la identidad y capacidad de quien representa a la comunidad (habitualmente el presidente), controla la legalidad del acuerdo, comprueba que se han alcanzado las mayorías necesarias y que se respeta el título constitutivo y las normas aplicables.
Esta escritura pública permite posteriormente su inscripción registral.
Efectos de la elevación a público de un acuerdo de la comunidad de propietarios:
- Autenticidad y seguridad jurídica.
Al estar autorizada por un Notario, la escritura pública dota al acuerdo de fe pública notarial y seguridad jurídica, pues se presume su autenticidad y veracidad.
- Inscripción registral.
La escritura pública constituye título válido para poder inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.
- Oponibilidad frente a terceros.
Los acuerdos adoptados por la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes y son ejecutables desde el momento que se adoptan, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.
Si bien, como consecuencia de la inscripción registral, el acuerdo inscrito vinculará a futuros propietarios, herederos o acreedores.
- Prueba del acuerdo.
La escritura pública sirve como prueba legal en un procedimiento judicial y da certeza sobre la existencia del acuerdo, su contenido y la fecha de otorgamiento, evitando conflictos sobre su validez.
Marco legal en Cataluña
El artículo 149.1.8.ª de la Constitución atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre la legislación civil, pero excepciona las materias en las que existan derechos civiles forales o especiales, permitiendo a las comunidades autónomas conservar, modificar y desarrollar su propio derecho civil.
Esta previsión constitucional abrió la puerta a que Cataluña, Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Illes Balears y Valencia legislara sus instituciones civiles tradicionales.
En Cataluña, el Estatuto de autonomía recoge esa habilitación constitucional y en su artículo 129 establece que corresponde a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de derecho civil, con la excepción de las materias reservadas en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
El Tribunal Constitucional señaló que el precepto es válido si se interpreta de acuerdo con la Constitución.
Por lo tanto, Cataluña puede aprobar leyes civiles distintas de las estatales siempre que no invadan las materias que la Constitución reserva al Estado.
En ejercicio de esa competencia, el Parlamento catalán aprobó la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña (CCCat), relativa a los derechos reales (en adelante, CCCat).
Esta ley entró en vigor el 1 de julio de 2006 y regula la propiedad horizontal en Cataluña.
Desde entonces las comunidades de propietarios sobre fincas radicadas en Cataluña se rigen por lo dispuesto en el Libro quinto del CCCat.
Acuerdos de la comunidad de propietarios que deben formalizarse en escritura pública ante Notario
No todos los acuerdos de la Comunidad de Propietarios requieren escritura pública o elevación a público de documento privado.
Según dispone el CCCat los acuerdos de la comunidad de propietarios que necesariamente deben formalizarse en escritura pública son:
- Constitución del régimen de propiedad horizontal.
El art. 553‑9 del CCCat establece que “el título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública”.
La escritura deberá contener:
a) La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
b) La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
c) Un plano descriptivo del inmueble.
d) Los estatutos, si existen.
e) Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
f) La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
- Modificación del título constitutivo.
El art. 553‑10 CCCat dispone expresamente que “para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del artículo 553‑9”.
- Ciertos acuerdos que modifican la configuración del inmueble o su régimen jurídico.
Estos acuerdos exigen ser adoptados por unanimidad o reuniendo mayorías cualificadas.
Entre ellos figuran la modificación de cuotas, la vinculación de un uso exclusivo de patios, jardines o terrazas a elementos privativos, la desafectación de un elemento común, la constitución de derechos reales sobre elementos comunes como el derecho de vuelo y la extinción del régimen de propiedad horizontal.
Estas decisiones afectan al título constitutivo y, aunque el artículo 553‑26 del CCCat no lo menciona expresamente, la modificación del título implica que deben formalizarse ante notario conforme al artículo 553‑10 e inscribirse para ser oponibles.
Mayorías exigidas para la adopción de acuerdos de la comunidad de propietarios que deben formalizarse en escritura pública
Cada uno de estos acuerdos deberá ser adoptado por unanimidad o reuniendo las mayorías cualificadas establecidas en el artículo 553-26 del CCCat:
- La unanimidad, es decir, el voto favorable de todos los propietarios con derecho de voto, para la modificación de cuotas de participación, la desvinculación de anexos, la constitución de derechos reales sobre el inmueble como el derecho de vuelo, etc.
- La mayoría de cuatro quintas partes (80 %) de propietarios con derecho a voto que representen, a su vez, las cuatro quintas partes (80 %) de las cuotas de participación para la modificación del título constitutivo o los estatutos, para las grandes innovaciones estructurales en el edificio, etc.
Acuerdos de la comunidad de propietarios que pueden formalizarse en escritura pública
Existe otro tipo de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, que, aunque la ley no obliga a ello, conviene formalizar en escritura pública a fin de hacerlos oponibles a terceros y evitar conflictos.
Por ejemplo, las modificaciones estatutarias que no alteran el contenido del título constitutivo, como clausulas que regulan cuestiones de funcionamiento u organización interna de la comunidad (normas de convivencia, reglas sobre convocatorias o delegaciones de voto, etc.).
En estos casos, basta con que los acuerdos consten en acta para que sean eficaces entre los copropietarios.
Ahora bien, tal y como advierte el artículo 553-11.3 del CCCat, “las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe”.
Por lo tanto, si se pretende oponerlas a futuros adquirentes conviene elevarlas a público e inscribirlas.
Procedimiento para elevar a público un acuerdo comunitario
Para elevar a público un acuerdo comunitario deben seguirse los siguientes pasos:
1) Adopción del acuerdo en junta con las mayorías exigidas.
La comunidad convoca junta extraordinaria o ordinaria cumpliendo con los plazos y resto de requisitos previstos en la ley.
Se debate el punto previsto dentro del orden del día y se aprueba con la mayoría exigida: mayoría simple, mayoría reforzada o unanimidad, según cada caso.
2) Certificación del acuerdo.
El Secretario de la Comunidad de Propietarios debe redactar el acta de la junta en el plazo de cinco días a contar desde el día de la reunión.
Entre otros datos, el acta deberá contener la fecha y lugar de celebración de la junta, el orden del día, la relación de asistentes, los acuerdos adoptados, la mayoría alcanzada y el resultado de los acuerdos.
Para poder elevar los acuerdos a público será necesario que el Secretario expida una certificación de los mismos.
3) Otorgamiento de escritura pública.
El presidente, como representante de la comunidad, comparece ante el Notario con el certificado del acuerdo o acuerdos, el acta de la junta donde consta su nombramiento y, en su caso, el título constitutivo y estatutos.
El Notario verifica la legalidad del acuerdo, lo incorpora a la escritura, adjunta los documentos necesarios y autoriza el otorgamiento de la escritura.
4) Liquidación de impuestos.
En algunos casos, como en los acuerdos que modifiquen el título constitutivo, la operación estará sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
En Cataluña el tipo general de este impuesto es del 1,5 % sobre la base imponible y se liquidará mediante la presentación del modelo 600.
5) Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad competente.
El Registrador calificará la legalidad formal del título y, si no hay defectos, lo inscribirá.
Por norma general, el plazo máximo para inscribir el título o notificar defectos es de 15 días hábiles desde su presentación, siempre que se haya acreditado el cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos, incluidos la liquidación y pago de impuestos.
Desde su inscripción el acuerdo tendrá efectos y podrá ser oponible frente a terceros.
Consecuencias de no inscribir un acuerdo
El principal efecto de la no inscripción de los acuerdos es su falta de oponibilidad a terceros.
Por ejemplo, un comprador o heredero que adquiera la correspondiente cuota de participación no quedará obligado por un acuerdo que no haya sido inscrito.
Es por ello que la falta de concordancia entre la realidad y el Registro de la Propiedad puede llegar a frustrar la venta de un inmueble o la constitución de una hipoteca.
Además, la escritura notarial sirve como prueba plena del acuerdo, presumiéndose la certeza de su contenido, lo que puede evitar conflictos en el futuro.
Conclusiones
La elevación a público de un acuerdo comunitario y su inscripción en el Registro de la Propiedad es la forma de transformar la voluntad de los propietarios en un acto jurídico eficaz y oponible frente a terceros.
La ley requiere la formalización en escritura pública y la inscripción registral en determinados casos.
Si bien, incluso en los casos en los que la ley no obliga a ello, puede ser conveniente elevar a público los acuerdos de la comunidad de propietarios.
Y es que sin esta formalización y consiguiente inscripción los acuerdos no producirán efectos frente a terceros de buena fe.
Todo ello, sin perjuicio de la responsabilidad en la que pueden incurrir los órganos de la Comunidad de Propietarios por incumplimiento de sus obligaciones legales.
Si quieres más información sobre la elevación a público de acuerdos de la comunidad de propietarios en Cataluña contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
