Una de las operaciones más habituales que se llevan a cabo en mi notaría de Barcelona es la autorización de préstamos hipotecarios.
Una de mis funciones como Notario es la de asesorar a las personas que contratan la hipoteca para asegurar que comprenden con exhaustividad toda la información relativa al contrato y realizar un control de legalidad verificando que se cumplen todos los requisitos legales.
Dentro de esta labor de asesoramiento respondo a las preguntas que me hacen los clientes, ya sea en el momento de la firma de la hipoteca o cuando firman el acta de transparencia previa en el caso que actúen como consumidores y deban realizar este trámite uno o varios días antes.
Por eso, en este artículo recojo aquellas que más se repiten esperando que, si estás pensando en contratar una hipoteca, te sean de utilidad.
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¿Quién escoge al Notario?
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, Ley de Crédito Inmobiliario), dispone que elegirá el Notario la persona que contrata el préstamo.
Por eso, aunque es habitual que el banco sugiera la firma con su Notario de confianza, es el cliente quien tiene derecho a elegir Notario.
Esta elección puede realizarse de forma presencial, acudiendo a una notaría de confianza, o bien por internet.
Sobre la última opción, es posible realizar el trámite previo de forma 100% telemática a través del Portal Notarial del Ciudadano en este enlace.
Ahora bien, debo recordar que esta disposición, como toda la Ley de Crédito Inmobiliario, solo será de aplicación cuando quien contrata el préstamo o crédito hipotecario sea una persona física y el préstamo recaiga sobre bienes inmuebles de uso residencial o quien contrata sea un consumidor y lo haga con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
¿Qué es el acta previa de transparencia?
Tal y como señala la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se trata del acta que realiza el Notario antes de la escritura de préstamo o crédito hipotecario para asesorar al deudor, asegurarse que comprende toda la información relativa al contrato, que ha recibido previa y correctamente toda la información previa que exige esta ley y que se han cumplido con los plazos legalmente previstos sobre la puesta a disposición de la documentación.
Si deseas consultar el contenido de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario haz clic AQUÍ.
Este acta, que será en todo caso gratuita, deberá autorizarla el Notario, como tarde, el día antes de la firma de la escritura y debe ser el mismo Notario que autorizará la escritura de hipoteca.
Para ello, será necesario que la entidad bancaria haya proporcionado al cliente una serie de documentos con una antelación de al menos catorce días (en Cataluña) o diez días (resto de España) antes del otorgamiento de la escritura de préstamo o crédito hipotecario.
Estos documentos son:
- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que aparecen las condiciones de la hipoteca ofrecidas por el banco.
- La Ficha de Advertencias Estandarizada (FIAE) en la que aparecen las cláusulas o elementos más relevantes, como los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
- Si el préstamo es a tipo de interés variable, un documento que refleje las cuotas a pagar periódicamente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- Una copia del proyecto del contrato en el que se incluye la oferta final no vinculante, características de la hipoteca, etc.
- Un desglose claro de los gastos derivados de la firma del contrato.
- Un documento detallando, en su caso, las condiciones de los seguros vinculados a la contratación del préstamo hipotecario requeridos al prestatario (como por ejemplo, del seguro de daños o del seguro para responder ante posibles impagos del préstamo hipotecario).
- Un documento que acredite que el prestatario tiene derecho a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario.
Una vez que el Notario haya comprobado esta documentación, que se han cumplido con los plazos legales sobre su entrega y haya resuelto las dudas y asesorado al deudor, le realizará una serie de preguntas que están recogidas en un test.
Este sencillo test tiene por finalidad asegurar que el cliente ha sido debidamente informado sobre las condiciones del contrato y que se le ha proporcionado la documentación necesaria.
Si quieres más información, te recomiendo la lectura del artículo «plazos para firmar una hipoteca sujeta a la LCCI».
¿Cuántas veces debo acudir a la notaría para firmar la hipoteca?
Como acabamos de ver, dos veces.
El día en el que se extenderá el acta de transparencia y el día de la firma de la escritura de préstamo hipotecario.
¿Qué gastos supone la formalización de la hipoteca y quién los paga?
La constitución de una hipoteca lleva aparejada una serie de gastos como los derivados de la tasación, los impuestos asociados y los derivados de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad competente.
La distribución de los gastos hipotecarios entre el banco y los clientes ha sido objeto de sucesivas modificaciones en los últimos años.
Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario el día 16 de junio de 2019 quedó zanjada la polémica. Son a cargo del banco:
- Gastos de gestoría derivados de la intermediación de una entidad en la tramitación de las gestiones necesarias como la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Gastos registrales derivados de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad competente.
- Gastos notariales derivados de la firma de la hipoteca en escritura pública, requisito legal necesario para poder constituirla e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados derivado de la constitución del préstamo o crédito hipotecario.
Y son a cargo del cliente:
- Gastos derivados de la tasación del inmueble, aunque muchas entidades bancarias que tramitan la tasación no la cobran al cliente o le devuelven su importe.
- Copias adicionales de la escritura en caso de solicitarse.
¿Qué documentación necesito para firmar la hipoteca?
Como prestatario o cliente esta es la documentación que necesitas aportar:
- DNI original y en vigor si es español o NIE y pasaporte original y en vigor si la persona es extranjera.
- Copia auténtica del poder notarial en caso de actuar mediante representante de una persona física.
- Copia auténtica de la escritura de constitución de la sociedad, de nombramiento de administrador y acta de titularidad real en caso de actuar en nombre en nombre y representación de una persona jurídica. En caso de actuar en nombre de una persona jurídica extranjera deberá aportar además NIF español de la persona jurídica extranjera y certificado oficial que acredite la inscripción de la persona jurídica en su Registro correspondiente. La documentación debe estar traducida y apostillada.
Además, será necesario aportar una serie de documentación relativa al inmueble como:
- Copia auténtica de la escritura de propiedad. Por ejemplo, escritura de compraventa, de donación, de adjudicación de herencia…
- Una nota simple registral. El Notario obtiene la nota registral continuada si nos facilitan la dirección de la finca o el número de finca registral.
- El último recibo del IBI pagado. El Notario obtiene el certificado catastral descriptivo y gráfico.
- La cédula de habitabilidad, en el caso de ser una vivienda y estar situada en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Navarra y Murcia.
- El certificado de eficiencia energética. En el caso de viviendas o locales.
- El certificado del administrador de fincas que acredita estar al corriente en el pago de los gastos comunitarios.
La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energético y el certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad son necesarios en el caso que el deudor adquiera ese mismo día la propiedad por título de compraventa y se incorporan en esta escritura, pero no son imprescindibles para firmar la escritura de hipoteca.
¿Es mejor contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
Dependerá de varios factores.
En la hipoteca a tipo fijo se pacta un tipo de interés que será el mismo durante todo el plazo de duración del contrato.
De este modo, el deudor conoce la cuota que pagará durante toda la vida del préstamo y se protege ante posibles subidas de los tipos de interés.
En cambio, en la hipoteca a tipo de interés variable se pacta un tipo de interés que variará en función de las oscilaciones que sufra un índice de referencia específico (normalmente el EURIBOR).
Por eso, estas hipotecas pueden resultar más económicas en escenarios de bajadas de los tipos de interés, si bien entrañan más riesgos.
Al margen de estas dos opciones también debe considerarse las hipotecas a interés mixto, que combinan un interés fijo durante un periodo inicial y luego un tipo variable.
Para tomar una elección adecuada el deudor debe saber en el momento de contratarla qué porcentaje supone la cuota hipotecaria respecto a sus ingresos mensuales, si prevé que sus ingresos van a incrementarse o reducirse en el futuro, cuál es su situación económica financiera y así, evaluar en qué condiciones económico-financieras se puede encontrar en el caso de tener que afrontar posibles subidas de tipos sin contrata una hipoteca variable o una hipoteca mixta.
Hipoteca con tipo de interés bonificado
Es aquella en la que el deudor hipotecario pacta con la entidad financiera que puede ver reducido el tipo de interés en el caso que contrate uno o varios productos adicionales.
Alguno de estos productos puede ser la domiciliación de la nómina, la domiciliación de otros ingresos recurrentes de un importe mínimo, contratos de seguros de hogar o de vida, planes de pensiones, contratación de tarjetas de crédito, alarmas de seguridad para la vivienda.
Desde la entrada en vigor de la citada Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, se ha establecido una estricta regulación sobre la venta vinculada, teniendo en cuenta ciertas malas prácticas que realizaron en el pasado.
Hoy en día, la venta vinculada de productos bancarios en la contratación de un préstamo o crédito hipotecario, esto es, el ofrecimiento de un paquete conjunto constituido por el préstamo o crédito y otros productos adicionales, ofrecidos conjuntamente, queda completamente prohibida, con el riesgo de la nulidad de todo contrato vinculado al préstamo o crédito.
¿Qué es el período de carencia?
Se trata de un plazo de tiempo en el que el deudor sólo paga los intereses del préstamo, pero no el capital.
Este periodo suele darse al principio de firmarse el contrato de préstamo hipotecario y por un plazo máximo de dos años.
De esta forma, la cuota a pagar durante este periodo será muy baja, si bien no se amortiza la deuda del préstamo en concepto de principal.
Ello ofrece un alivio económico a los deudores en los primeros meses, pues la constitución del préstamo suele conllevar el desembolso de una considerable cantidad de dinero (entre la habitual entrada para la hipoteca, los gastos derivados de esta y de la compraventa, la compra de mobiliario, etc.).
En ocasiones, se suele introducir en las novaciones hipotecarias cuando el deudor hipotecario está atravesando unos momentos de dificultad económica.
¿Puedo pagar y cancelar una hipoteca antes de lo pactado?
Sí. El deudor puede amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario.
De esta forma es posible saldar la deuda antes del plazo pactado, incluso llegando a cancelar por completo la deuda.
Aunque debe tenerse en cuenta que es frecuente que se devengue una comisión por cancelación o amortización anticipada de la hipoteca.
Hoy en día, en los contratos en lo que sea aplicable la citada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, las comisiones máximas que puede cobrar la entidad financiera por la amortización anticipada son las siguientes:
1.- Para los préstamos a tipo de interés variable, puede establecerse una comisión por amortización anticipada en alguna de las dos modalidades siguientes que son excluyentes entre sí:
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, se puede establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, se puede establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
2.- Para los préstamos a tipo de interés fijo, puede establecerse una comisión por amortización anticipada que tendrá los siguientes límites:
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 10 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante más allá de los 10 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
¿Qué sucede si no puedo pagar la hipoteca?
En el caso de que el deudor no asumiera el pago de las cuotas de la hipoteca y que este impago se repitiera en el tiempo, no sólo se devengarían intereses de demora sino que el banco podría ejecutar la hipoteca.
Es decir, podría iniciar un procedimiento judicial para subastar la vivienda y cobrar la deuda.
Además, en el supuesto de que la subasta del inmueble no fuera suficiente para satisfacer toda la deuda, el banco estaría facultado para seguir reclamando la diferencia al deudor, quien respondería con todo su patrimonio presente y futuro conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal recogido en el artículo 1911 del Código Civil Común.
Si deseas saber en mayor profundidad qué es la Responsabilidad Hipotecaria te recomiendo la lectura del artículo de nuestro Blog que se titula ¿Qué es la Responsabilidad Hipotecaria?.
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