El certificado de eficiencia energética (CEE) es el documento donde figuran todos los aspectos energéticos principalmente, el consumo de energía y las emisiones de dióxido de carbono. Es de carácter obligatorio y está regulado actualmente en España por el Real Decreto 390/2021, de fecha 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. (consultar texto legal AQUI). Su entrada en vigor tuvo lugar el día 3 de junio de 2021. En adelante me referiré a el como «Real Decreto».
Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio para las viviendas, ya construidas, que se vendan o alquilen y desde el 1 de noviembre de 2007 es obligatorio para edificios de nueva construcción y para edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2.
La finalidad de su aprobación es la promoción de la eficiencia energética en los edificios, así como, que la energía que estos utilicen sea cubierta mayoritariamente por energía procedente de fuentes renovables, con la consiguiente reducción de las emisiones de CO2 en el sector de la edificación.
Índice de contenidos
¿A partir de qué fecha existe la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética de un edificio?
El citado Real Decreto establece distinciones en función de la edificación.
Desde el 3 de junio de 2021 es obligatorio para:
- Edificios de nueva construcción.
- Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario (independientemente de que se utilicen menos de 4 meses al año o no).
Según la disposición final tercera del Real Decreto 390/2021 desde el 3 de junio de 2021 es obligatorio para:
- Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública, entendiendo por esta última la definida en el artículo 2.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, con una superficie útil total superior a 250 m2.
- Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:
- Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio.
- Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio
- Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2.
- Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos:
- Administrativo.
- Sanitario.
- Comercial: tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares.
- Residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares.
- Docente.
- Cultural: teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas y similares.
- Actividades recreativas: Casinos, salones recreativos, salas de fiesta, discotecas y similares.
- Restauración: bares, restaurantes, cafeterías y similares.
- Transporte de personas: estaciones, aeropuertos y similares.
- Deportivos: gimnasios, polideportivos y similares.
- Lugares de culto, de usos religiosos y similares.
- Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.
Período voluntario desde el 3 de junio de 2022
Se estableció un período voluntario de doce meses a contar desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto de las obligaciones impuestas a los edificios de nueva construcción y a los edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones en alguno de los supuestos tasados en el artículo 3.1, letra d, siempre que se encuentren, en ambos casos, en alguno de los siguientes supuestos:
- Edificios, o partes de edificios cuya obra se encontraban en ejecución a la entrada en vigor de este Real Decreto o tuvieran solicitada licencia municipal de obras.
- Proyectos supervisados y aprobados por las Administraciones Públicas competentes o visados por los Colegios Profesionales antes de la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto siempre que la licencia legalmente exigible para la ejecución de la obra se solicitara en el plazo de un año a partir de la referida fecha de entrada en vigor.
Así mismo se estableció un período voluntario para aquellos edificios de nueva construcción que estén en los supuestos anteriormente enunciados y en los que no se apliquen de forma voluntaria las obligaciones de este Real Decreto se deberán aplicar las obligaciones del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, a cuyo ámbito de aplicación pertenecían y bajo cuyo régimen se aprobaron y visaron sus proyectos y se solicitaron y concedieron sus licencias municipales de obra.
También se estableció un período voluntario para los edificios que tenían que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente de acuerdo con el artículo 3.1, letra f, siempre que hubieran iniciado la tramitación del expediente ante la administración competente, en el plazo de doce meses a contar desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto.
¿Cuál es el contenido de la certificación de eficiencia energética?
El artículo 8.1 del Real Decreto establece que se compone de:
- Documento específico Certificado de Eficiencia Energética del edificio.
- Etiqueta de Eficiencia Energética.
- Informe de evaluación energética del edificio en formato electrónico (XML).
- Documentos o ficheros digitales necesarios para la evaluación del edificio en los procedimientos de cálculo utilizados.
- Anexos y cálculos justificativos que pudieran ser necesarios para la correcta interpretación de la evaluación energética del edificio.
- Recomendaciones de uso para el usuario.
¿Cuál es la vigencia del certificado?
El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de 10 años, excepto cuando la calificación energética sea una letra G, ya que en este caso tendrá una validez máxima de 5 años.
Antes de finalizar el periodo indicado no es necesario obtener un nuevo certificado, si bien, el propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar este certificado.
¿Qué aspectos se tienen en cuenta para hacer la calificación?
Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará al menos una visita al inmueble, con una antelación máxima de tres meses antes de la emisión del certificado, para realizar las tomas de datos, pruebas y comprobaciones necesarias para la correcta realización del certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte del mismo.
A la hora de calificar la eficiencia energética se tiene en cuenta lo siguiente:
- La normativa vigente en edificios.
- La zona climática donde se ubica el edificio. Este es un factor que influye mucho para determinar la demanda energética del edificio y, por tanto, su consumo y su calificación final.
- El aislamiento térmico que disponga el edificio: fachada, cubierta, ventanas, puertas, protecciones solares.
- Las instalaciones del edificio: la instalación de climatización de alta eficiencia energética, la utilización de calderas de condensación, bombas de calor y sistemas de ventilación mecánica, la generación de agua caliente sanitaria. En el caso del sector terciario también se tiene en cuenta la iluminación.
- La existencia de instalaciones con fuente de energía renovable como solar térmica, solar fotovoltaica, biomasa, aerotermia, geotermia.
¿Quién es el responsable de obtener el certificado?
El artículo 6.1 del Real Decreto dispone que el promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación. La obligación de obtener un certificado de eficiencia energética no aplicará en caso de disponer ya de un certificado en vigor.
¿Quién puede emitir el certificado?
El Real Decreto considera técnico competente para emitir el certificado de eficiencia energética el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de cualquiera de los proyectos de edificación o para la dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética.
Asimismo, se consideran competentes los técnicos que estén en posesión de alguna titulación universitaria que cuente con la habilitación para el ejercicio de las profesiones reguladas descritas en este apartado, en virtud de lo dispuesto en el artículo 12.9 del Real Decreto 1393/2007, de 29 de octubre, por el que se establece la ordenación de las enseñanzas universitarias oficiales.
¿Es obligatorio publicitar la calificación energética cuando se pretende vender o arrendar?
Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética.
¿El certificado debe registrarse?
Sí, para que el certificado de eficiencia energética del edificio tenga validez tiene que estar debidamente registrado.
En Cataluña el trámite puede realizarse de forma telemática y toda la información relativa a la inscripción en el registro puede encontrarse en la web del Institut Català d´Energia (ICAEN) (http://icaen.gencat.cat/es/inici/).
¿Hay que pagar por el trámite de la inscripción?
Depende de la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma. En el caso de Cataluña que es donde ejerzo mi actividad como Notario de Barcelona sí que hay que pagar una tasa por el trámite de registrar el certificado de eficiencia energético y el responsable del pago de la tasa es la propiedad del edificio o vivienda. De todas formas, y dado que el trámite de inscripción en el registro lo lleva a cabo el personal técnico certificador, es éste quien se encarga de ejecutar el pago de la tasa, dentro de las tareas que se le han encargado.
¿El certificado debe ser visado?
No es necesario.
¿Es necesario obtener el certificado para las viviendas de uso turístico?
Con la anterior regulación este tipo de viviendas estaban exentas de la obligación de obtenerlo pero desde el día 3 de junio de 2021, las viviendas particulares utilizadas para uso turístico deberán estar certificadas si pretenden arrendarse.
Los apartamentos turísticos cuyo alquiler corresponda con una actividad del sector servicios debieron obtener la certificación de eficiencia energética y exhibir la correspondiente etiqueta antes del día 3 junio de 2022.
Si se vende un inmueble que el comprador pretender reformar ¿es necesario que tenga certificado?
Sí, el Real Decreto sólo exime de aportar el certificado de eficiencia energética para el supuesto que se venda un edificio completo que vaya a ser objeto de demolición o de determinadas reformas.
¿Qué ocurrió con aquellos contratos de arrendamiento que fueron objeto de renovación después de la entrada en vigor del Real Decreto 390/2021?
Si se trata de una renovación de contrato de arrendamiento que ha vencido y el arrendatario es el mismo, no es necesario entregar el certificado de eficiencia energética ya que se exige a los edificios o partes de edificios existentes que se alquilen a un nuevo arrendatario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3.1 letra c del Real Decreto.
¿Existen escalas diferentes de calificación energética para edificios nuevos y para edificios existentes?
No, existe una única escala que califica los edificios por letras, desde la A para los más eficientes hasta la G, para los menos eficientes. El cálculo de la letra varía dependiendo de la zona climática y de si se trata de edificios nuevos o existentes.
¿Si se pretende vender o alquilar un trastero o un garaje es necesario que disponga del certificado?
No, el artículo 6 del Real Decreto establece que los indicadores que se tienen en cuenta a la hora de establecer la clasificación energética de un edificio tiene en cuenta sólo los espacios habitables y un garaje o un trastero no se considera «parte del edificio» de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto.
¿Si se pretende vender o alquilar una nave industrial es necesario que disponga del certificado?
No, salvo si tienen oficinas, pues éstas sí que son habitables siempre y cuando tengan una superficie útil superior a 50 metros cuadrados. En este caso, habría que obtener el certificado de eficiencia energética sólo de la parte de oficinas que cumplan con el requisito mencionado.
¿Si se pretende vender o alquilar un local destinado a taller o procesos industriales situado en los bajos de un edificio es necesario que disponga del certificado?
No, conforme a lo dispuesto en el apartado 2 c) del artículo 3 del real Decreto ya que este tipo de establecimientos están exentos de obtenerlo.
¿Qué edificios de menos de 50 metros cuadrados quedan excluidos de obtener el certificado de eficiencia energética?
Quedan exentos aquellos edificios de una superficie total inferior a 50 metros cuadrados que están aislados físicamente.
Las viviendas unifamiliares adosadas o en hilera a la hora de calificarse ¿se deben tener en cuenta como viviendas independientes o bloques de viviendas plurifamiliares?
Las viviendas unifamiliares, aunque estén adosadas o en hilera y aunque formen parte de una única promoción, son edificios independientes y deben certificarse por separado.
¿Si se realiza el cambio de uso de un local es necesario obtener un nuevo certificado?
El cambio de uso de un local no implica por sí mismo la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética. No hay necesidad de obtener el certificado de un local si el uso que se le va a dar al local o sus características se incluyen dentro de los supuestos de exclusión previstos en el artículo 3.2. del Real Decreto.
¿Qué se debe aportar la etiqueta o el certificado?
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 del citado Real Decreto, para edificios nuevos y reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se proceda a la venta o alquiler antes de la finalización de la obra, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Asimismo, facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada cuando se finalice la obra y éste se expida.
Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará a la escritura pública de compra-venta.
¿Es posible exonerar del certificado?
Como he explicado el propietario que quiera vender o arrendar un inmueble, que esté obligado a tener certificado de eficiencia energético, debe aportarlo pero si no dispone de él, el comprador o arrendatario que sea conocedor y esté conforme puede exonerar de esta obligación y así se reflejará en la escritura pública de compra-venta o en el contrato de arrendamiento.
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