La compra de una vivienda es uno de los actos más importantes en la vida de cualquier persona, y el momento de la firma ante Notario supone el broche final. En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa una de las obligaciones del comprador es el pago del precio.
Sin embargo, ¿sabías que la ley exige al Notario que este pago quede plenamente identificado y acreditado en el momento del otorgamiento?
Al comprar una vivienda y firmar la escritura ante Notario es fundamental elegir correctamente el medio de pago utilizado y conocer las obligaciones legales asociadas; es una garantía de seguridad jurídica para vendedor y comprador.
Con el objetivo de combatir el fraude fiscal y el blanqueo de capitales así como la transparencia fiscal, la normativa española impone al Notario la obligación de detallar cómo, cuándo y qué de pago medio se realiza en cada desembolso.
En este artículo explico de forma detallada cuáles son los medios de pago admitidos en derecho al comprar un inmueble ante Notario, las limitaciones (especialmente respecto al pago en efectivo) y las diferencias cuando la operación es entre particulares o con empresas.
Todo con el objetivo de que puedas realizar el pago del precio de tu vivienda con total seguridad jurídica y sin contratiempos.
Índice de contenidos
Identificación de los medios de pago en escritura pública
En España, conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 y el artículo 177 del Reglamento Notarial (Decreto de 2 de junio de 1944 por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del notariado), el Notario tiene la obligación legal de reflejar en la escritura de compraventa cómo y cuándo se ha pagado el precio.
En la práctica, esto significa que en la escritura de compraventa aparecerán detallados:
- Cuándo se entrega el dinero: por ello se indican las fechas concretas en la cuáles se entrega el precio; si parte del precio se pagó antes de la firma (por ejemplo, un anticipo o señal) o si se paga en el mismo acto de la firma ante Notario.
- La cuantía exacta del precio de la vivienda y de cada pago parcial, si los hubiera.
- El medio de pago utilizado para cada entrega de dinero.
El Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura.
Por ejemplo, si el pago se realiza mediante transferencia bancaria o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura
Además, es conveniente incorporar copia de los medios de pago utilizados e incorporarlos como documentos unidos a la escritura de compraventa. La plena identificación de los medios de pago garantiza la trazabilidad del pago y aporta seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.
Por ejemplo, supongamos un caso en que el comprador entregó arras de 10.000 € al firmar un contrato privado semanas antes de la escritura, mediante transferencia bancaria. En la escritura pública se hará constar que esos 10.000 € ya fueron pagados con anterioridad (indicando la fecha y método de pago como, por ejemplo, transferencia bancaria desde la cuenta XXX del comprador a la cuenta XXX del vendedor), y que el resto del precio se paga en el momento de la firma de la escritura mediante el medio acordado (por ejemplo, un cheque bancario por el importe pendiente).
Es importante saber que no identificar los medios de pago es una infracción de la normativa.
El Notario advertirá a las partes de su deber de declarar los pagos y, en caso extremo de negativa, el Notario puede autorizar la escritura dejando constancia de la omisión, pero está obligado a informar a las autoridades competentes sobre posibles incumplimientos.
Por ello, conviene llevar preparados a la notaría todos los justificantes de los pagos realizados antes de la firma (resguardos de transferencias, recibos de entrega de efectivo, etc.), para cumplir con la ley y evitar demoras.
Formas de pago habituales al comprar una vivienda ante Notario
A la hora de pagar el precio de una vivienda ante Notario, básicamente existen tres medios de pago principales: transferencia bancaria, cheque y dinero en metálico.
Cada método tiene sus características, ventajas y consideraciones prácticas.
A continuación, analizo cada uno en detalle, incluyendo ejemplos:
1. Transferencia bancaria
La transferencia bancaria es uno de los medios de pago más utilizados.
Y es que hoy en día es posible realizar transferencias bancarias de gran cuantía con relativa facilidad.
No obstante, es fundamental tener en cuenta los tiempos de ejecución y la forma de acreditarlas ante Notario.
Existen principalmente dos tipos de transferencias relevantes en este contexto:
- Transferencia ordinaria (estándar): tarda normalmente uno o varios días hábiles en hacerse efectiva. Aunque por normativa SEPA las transferencias en euros dentro de España suelen abonarse en 24 horas (al siguiente día hábil) hay que considerar las “horas de corte” bancarias. Así, si la orden se emite después de cierta hora, puede contabilizarse al día siguiente. Por ejemplo, si envías el dinero un viernes al mediodía desde un banco a otro, es probable que el vendedor no lo reciba hasta el lunes siguiente. Este retraso supone un riesgo evidente, ya que el vendedor podría no tener confirmación del cobro a pesar de haber firmado la venta de su propiedad. El mayor inconveniente es que el emisor puede posteriormente revocar la orden realizada.
- Transferencia inmediata o OMF (vía Banco de España): es una modalidad de transferencia urgente en la que el movimiento de fondos se hace en tiempo real a través del Banco de España. Su ejecución es prácticamente inmediata, se incluirá en el barrido de órdenes que realice el Banco de España siguiente a la emisión de la orden, de modo que el dinero llega a la cuenta destino el mismo día en el que se ordena la transferencia. Es el sistema más seguro para una operación inmobiliaria, ya que el vendedor va a recibir los fondos en su cuenta el mismo día de la firma y es una orden irrevocable. Como contrapartida, las transferencias inmediatas u OMF suelen conllevar comisiones bancarias y suelen tener un horario límite para que lleguen el mismo día (alrededor de las 16:00 horas en días hábiles). En la práctica, la transferencia inmediata es la más empleada al firmar la compraventa de un inmueble ante Notario, dado que el vendedor quiere tener la certeza de cobrar el precio pactado el mismo día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
¿Qué sucede si el vendedor tiene una hipoteca pendiente?
En muchas compraventas, parte del precio se destina a cancelar la hipoteca vigente que grava la vivienda a nombre del vendedor.
En estos casos suele acordarse que el comprador pague directamente al banco del vendedor la cantidad necesaria para saldar la deuda vigente y cancelar económicamente la hipoteca, y el resto del precio al vendedor.
Esto también se reflejará en la escritura: por ejemplo, “CINCUENTA MIL EUROS (50.000 €) pagados en el día de hoy mediante transferencia bancaria a la entidad X para cancelar el saldo pendiente del préstamo hipotecario reseñado en el apartado de cargas de la presente escritura dando carta de pago salvo buen fin de la misma, y CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000 €) pagados en el día de hoy a la parte vendedora mediante cheque bancario nominativo a favor del vendedor, dando carta de pago salvo buen fin del mismo”.
Siempre que se destine parte del precio para pagar deudas del vendedor (hipoteca, deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, deudas de la comunidad de propietarios, etc.), el Notario hará constar dichos importes y su destino específico, ya que forman parte del pago del precio de compraventa.
2. Cheque bancario nominativo
El cheque bancario ha sido tradicionalmente el medio de pago más utilizado en las compraventas ante Notario.
A día de hoy, aún sigue siendo muy habitual que el comprador acuda a la firma con uno o varios cheques bancarios por el importe del precio.
Pero ¿qué es exactamente un cheque bancario y en qué se diferencia de otros cheques?
Un cheque es un documento por el que el titular de una cuenta (librador) ordena a su banco pagar una cantidad determinada a un beneficiario.
Existen dos tipos principales de cheques:
- Cheque ordinario o cheque no bancario (personal): Lo emite directamente el comprador (librador) contra fondos de su cuenta corriente. En este caso, el dinero no se retira de la cuenta del comprador en el momento de emitir el cheque, sino cuando el vendedor lo presente al cobro en su banco. Esto significa que el cheque puede carecer de fondos si el comprador no tenía saldo suficiente en el momento de librarlo o no dispone de saldo suficiente en el momento en que el vendedor lo presente al cobro. Es decir, el vendedor no tiene garantía de cobro inmediato, ya que si el cheque “rebota” por falta de fondos, el vendedor se quedaría sin el dinero a pesar de haber firmado la escritura de compraventa. Hay que tener en cuenta que el contrato de compraventa se perfecciona por tal consentimiento prestado por las partes y no precisa de la entrega del precio ni de la cosa para su perfección aunque sí para su consumación. Dicho esto, la falta de pago del precio supondría el incumplimiento contractual por parte del comprador puesto que debe pagar íntegramente el precio en el momento de la entrega del bien, salvo que se haya pactado con el vendedor el aplazamiento del mismo. Por este motivo, en la práctica, es muy poco habitual el uso del cheque ordinario como medio de pago del pago del precio.
- Cheque bancario: A diferencia del anterior, en el cheque bancario la emisión la realiza el propio banco del comprador. El banco carga inmediatamente en la cuenta del comprador el importe del cheque y emite el documento a favor del vendedor. Es decir, el dinero ya está retirado de la cuenta del comprador y respaldado por la entidad financiera en el momento de entregar el cheque. Para el vendedor, un cheque bancario es dinero, dado que el pago está garantizado por el banco emisor. Cuando el vendedor lo ingrese en su cuenta, el cobro se hará efectivo sin riesgo de ser rechazado por falta de fondos (el banco no emite el cheque si el comprador no tenía saldo suficiente). Por ello, el cheque bancario nominativo a nombre del vendedor es considerado un medio de pago totalmente seguro y adecuado en la compraventa de inmuebles. El cheque se entrega en el mismo momento de la firma de la escritura. El Notario solicita al comprador que exhiba el cheque bancario, comprobando los datos (importe, beneficiario, banco emisor, número de cheque) e incorpora una fotocopia del mismo como documento unido a la escritura de compraventa. El vendedor, una vez firmada la escritura, se queda con el cheque para ingresarlo en su banco. Si se ha utilizado un cheque bancario para el pago de parte del precio con antelación al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa el Notario solicita al comprador la fecha en la que se entregó, el importe, la cuenta de cargo y una copia del mismo para su incorporación como documento unido a la escritura de compraventa. Los inconvenientes del uso de cheques, además del riesgo de robo o extravío, son el coste que puede cobrar el banco tanto al comprador al emitirlo como al vendedor al presentarlo al cobro así como que el tiempo que el vendedor tarda en hacer efectivo el dinero en su cuenta bancaria que puede ser de varios días hábiles.
Consejos prácticos sobre pago del precio con cheques
Si vas a optar por cheque bancario, ten en cuenta los siguientes extremos:
- Solicita el cheque con antelación: Coordina con tu banco la emisión del cheque bancario uno o dos días antes de la firma (o el mismo día por la mañana) para evitar retrasos. Ten en cuenta que el banco cargará en tu cuenta el importe, así que asegúrate de tener fondos suficientes o la financiación desembolsada. Si vas a necesitar traer fondos de otras entidades bancarias asegúrate de ordenar la transferencia con antelación para que dispongas del saldo suficiente el día que tengas que emitir el cheque.
- Cheque nominativo, no al portador: Es importante que el cheque vaya a nombre del vendedor (nominativo). Los cheques al portador son anónimos (puede cobrarlos quien los tenga) y, además de ser menos seguros en caso de pérdida o robo, legalmente se consideran efectivo a efectos de prevención de blanqueo de capitales, con los mismos límites y restricciones que existen para el dinero en metálico. Por ello, prácticamente siempre los cheques son nominativos.
- Comisiones bancarias: Infórmate de las comisiones. Los bancos suelen cobrar una tarifa por expedir un cheque bancario (que paga el comprador) y a veces también por ingresarlo en la otra entidad (que podría repercutir al vendedor). Estas comisiones pueden variar dependiendo de tu tipo de cuenta o acuerdos con el banco. Es recomendable preguntar antes para evitar sorpresas, e incluso negociar si son elevadas. Aun con posibles comisiones, muchos vendedores prefieren el cheque bancario por la inmediatez y certeza del cobro.
El Banco de España informa respecto al cobro de un cheque lo siguiente:
- En efectivo. No supone ningún gasto, salvo que pretendas cobrar el cheque en una oficina distinta a la de la cuenta del firmante, en cuyo caso te pueden exigir una comisión por comprobación de saldo y firma.
- Abonarlo en una cuenta que tengas abierta en la entidad que lo paga. Por lo general, no tendrás que pagar comisión.
- Abonarlo en una cuenta que tengas abierta en una entidad distinta a la que lo paga. Por lo general, te cobrarán una comisión.
Respecto a la presentación al cobro de un cheque hay que tener en cuenta lo siguiente:
- 15 días desde su fecha de emisión para los emitidos y pagaderos en España.
- 20 días para los emitidos en el resto de Europa.
- 60 días para los emitidos en el resto del mundo.
- Pasados dichos plazos, la entidad, teniendo en cuenta todas las circunstancias (existencia o no de saldo en la cuenta, tiempo transcurrido, etc.) puede, si lo desea, pagar el cheque que se presente al cobro, salvo que haya sido revocado.
3. Dinero metálico: ¿se puede pagar una casa en metálico?
La posibilidad de pagar en dinero metálico un inmueble suele generar muchas dudas.
En este sentido, conviene distinguir entre dos modalidades de pago, que se derivan del artículo 34.3 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (en adelante, LBCFT):
- El pago en metálico, que es aquel que se realiza exclusivamente en moneda o billete. Es decir, en formato físico.
- El pago en efectivo, que también incluye otros medios de pago en los que no es posible identificar a su titular, como por ejemplo los cheques bancarios al portador, los talones al portador o las tarjetas prepago.
Legalmente, sí es posible pagar total o parcialmente en metálico la compra de un inmueble, pero siempre que se cumplan ciertos requisitos y no se superen determinadas limitaciones legales.
Y es que, en los últimos años, con el fin de combatir el fraude fiscal y el blanqueo de capitales, se han impuesto normas muy estrictas para limitar el uso del efectivo en grandes transacciones.
A grandes rasgos, estas son las reglas básicas que debes conocer:
- Si alguna de las partes actúa como empresario o profesional, está prohibido pagar 1.000 € o más en efectivo en la operación. Esto significa que, por ejemplo, si compras una vivienda de obra nueva a una promotora (empresa), no podrás pagar en metálico ninguna parte del precio si éste supera los 1.000 €.
- Si ambos intervinientes son particulares (personas físicas no empresarias o profesionales), no existe un límite legal fijo de efectivo. A diferencia del caso anterior, la ley no prohíbe expresamente que dos ciudadanos particulares intercambien grandes sumas en efectivo. Pero atención, esto no significa vía libre absoluta. En primer lugar, si el importe de la operación en efectivo es igual o superior a 100.000 €, las partes están obligadas a declararlo previamente ante las autoridades presentando el Modelo S-1 del Banco de España. Dicho modelo se presenta ante la Comisión de Prevención de Blanqueo de Capitales e incluye información sobre la procedencia de los fondos. El Notario requerirá justificante de que se ha presentado el modelo S-1 y lo incorporará al protocolo notarial. Por otro lado, aunque la ley antifraude no limite a particulares, Hacienda vigila muy de cerca las operaciones con mucho efectivo y es habitual que consideren grandes pagos en metálico como indicio de posible evasión fiscal o blanqueo de capitales, pudiendo iniciar inspecciones al respecto. De hecho, hoy día es muy poco habitual que se use efectivo en operaciones inmobiliarias.
- Los pagos en efectivo tienen consecuencias si se incumplen las limitaciones legales. El Notario, como garante de la legalidad y de la seguridad jurídica preventiva, no admitirá que se incumplan las anteriores limitaciones legales. Dicho esto, si las partes, al margen del precio y medios de pago reflejados en la escritura, realizan pagos en metálico por encima de los límites establecidos constituye una infracción grave. Hacienda puede sancionar solidariamente a comprador y vendedor con una multa del 25% de la cantidad pagada en efectivo que supere el límite. Es decir, ambas partes responderán juntas de esa multa y la Agencia Tributaria puede reclamársela a cualquiera de los dos. En cualquier caso, esta sanción administrativa no invalidará la compraventa (civilmente el pago sigue siendo válido y la venta es efectiva), pero el castigo económico es importante.
- Arras y pagos parciales en efectivo o metálico Un detalle importante es que las restricciones se aplican al importe total de la operación, no a cada pago por separado. Y es que todas las entregas (arras, pagos aplazados, etc.) forman parte del precio total y se rigen por los mismos límites. De esta forma, no se puede esquivar la ley fraccionando pagos y es muy importante tener en cuenta la normativa y límites vigentes en la entrega de cantidades a cuenta del precio total con independencia de la intervención o no de un Notario en la fase previa al momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Por ejemplo, si el precio de compraventa de una vivienda entre particulares es 150.000 €, legalmente se podría pensar que al ser ambos particulares no hay límite. Sin embargo, como el precio supera 100.000 € habría que declararlo con el S-1 si se quiere pagar en efectivo. O si el vendedor es una empresa y el precio de compraventa 50.000€, no es posible pagar 1.000 € en efectivo de señal y 49.000 € luego mediante transferencia bancaria. Si el importe total supera el límite de 1.000 €, ni siquiera las arras podrían entregarse en metálico.
Si quieres profundizar sobre los pagos en efectivo en la compraventa de inmuebles puedes hacerlo en este artículo de nuestro blog.
Conclusiones
La compra de un inmueble es un hito relevante, y el acto de la firma ante Notario es la culminación de un proceso normalmente largo y complejo. Como hemos visto, la elección del medio de pago no es una mera formalidad, sino un elemento fundamental con importantes implicaciones legales y fiscales.
La normativa exige al Notario identificar y acreditar plenamente en la escritura pública el medio de pago utilizado para el pago el precio. Esta obligación, que puede cumplirse mediante transferencia bancaria, cheque bancario o, en casos muy limitados, efectivo, supone una garantía de trazabilidad y seguridad jurídica para las partes intervinientes en el negocio jurídico.
Para asegurar una firma de compraventa sin contratiempos, es esencial recordar estos puntos clave:
- La planificación es crucial. Elige el medio de pago con antelación y conoce sus plazos y requisitos. Lleva a la notaría todos los justificantes de pagos previos (como arras o señales) para agilizar el proceso.
- La transferencia bancaria inmediata (OMF) se consolida como el método más seguro y eficiente para operaciones del mismo día, al ser irrevocable y ejecutarse en tiempo real.
- El cheque bancario nominativo sigue siendo una opción válida y segura, siempre que sea emitido por una entidad bancaria (no personal) y se solicite con suficiente antelación para evitar retrasos.
- Los pagos en efectivo están severamente restringidos. Mientras que entre particulares existe un elevado umbral de declaración (100.000 €), las operaciones que involucran a empresarios o profesionales tienen un límite máximo de 1.000 €. Además, el incumplimiento de estas normas puede acarrear fuertes sanciones económicas para ambas partes.
En definitiva, una correcta planificación del pago, adaptada a las circunstancias de la operación y al estricto marco legal, es la mejor garantía para culminar con éxito la adquisición de un inmueble. Conocer las opciones, sus ventajas y sus riesgos te permitirá tomar la decisión más acertada, protegiendo tu inversión y asegurando una transacción segura y sin sorpresas.
Si quieres más información sobre los medios de pago al comprar un inmueble contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
