Compradores, vendedores y profesionales del sector inmobiliario se enfrentan con frecuencia a un problema tan común como delicado: una vivienda que tiene más o menos metros cuadrados de los que constan inscritos.
Así, la diferencia de cabida se produce cuando la superficie que aparece en el Registro de la Propiedad en el que consta inscrita la finca no coincide con la que existe en la realidad física (extraregistral).
Las discrepancias pueden deberse a antiguas mediciones imprecisas, reformas no declaradas o incluso a simples errores administrativos.
En cualquier caso, es importante conocer qué es la diferencia de cabida, cómo puede afectar a la compraventa de un inmueble y cómo corregirla para evitar futuros problemas.
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Qué significa la diferencia de cabida y por qué ocurre
La cabida de un inmueble es su superficie o extensión, que en la escritura suele expresarse en metros cuadrados.
Esta superficie debe coincidir con la realidad física del terreno, edificio o departamento, pero a veces ocurre que en el Registro de la Propiedad constan inscritos más o menos metros de los reales.
Por lo tanto, la diferencia de cabida es la discrepancia que se da cuando la superficie de un inmueble reflejada en el contrato o en el Registro de la Propiedad no coincide con su superficie real.
En función de si la superficie real es mayor o menor a la declarada hablaremos de:
- Exceso de cabida: la superficie inscrita es mayor que la real. Por ejemplo, una finca figura con 120 m² pero que en realidad sólo tiene 100 m².
- Defecto de cabida: la superficie inscrita es inferior a la real. Por ejemplo, en el Registro de la Propiedad constan 90 m² construidos pero las mediciones revelan 130 m² metros construidos.
Estas discrepancias pueden tener orígenes muy diversos: por ejemplo, medidas antiguas imprecisas, lindes indefinidos, ampliaciones realizadas sin regularizar, errores en la inscripción original, deslindes antiguos incorrectos, etc.
Con frecuencia estas discrepancias se ponen de manifiesto en la transmisión de la finca y, en particular, al tasar la vivienda con motivo de la solicitud de un préstamo o crédito hipotecario, en cuyo caso el tasador puede poner algún condicionante.
En cualquier caso, es importante tener en cuenta los efectos que pueden tener en la compraventa de un inmueble si no se corrigen.
Consecuencias legales de la diferencia de cabida en la compraventa de inmuebles
Para responder a esta pregunta habrá que diferenciar entre los tipos de contratos de compraventa que pueden pactarse, atendiendo a cómo se determina el precio de venta del inmueble.
Compraventa a cuerpo cierto
La compraventa a cuerpo cierto, también llamada venta a tanto alzado o a precio alzado, implica que el precio se fija globalmente sin tener en cuenta la superficie exacta del inmueble.
Lo importante para la determinación del precio es el bien en su conjunto.
Así, se está en presencia de un contrato de compraventa a cuerpo cierto cuando:
- No se precisa el precio por metro cuadrado ni las dimensiones globales del inmueble o,
- No se precisa el precio por metro cuadrado, pero sí la dimensión total del inmueble.
Y es que en este segundo escenario en el que nada se dice respecto al precio por unidad de medida, pero sí que se especifica la dimensión total del inmueble, el Tribunal Supremo ha reiterado que: “entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global solo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales”
Por lo tanto, siempre que el precio se fije de forma global y no por unidad de medida, estaremos ante una compraventa a cuerpo cierto.
El concepto de compraventa de un inmueble como cuerpo cierto, sólo es de aplicación cuando ya está edificado. Si una vivienda es vendida sobre plano, el adquiriente no ha podido “ver” lo que está comprando, porque aún no existe.
Las compraventas de segunda mano suelen ser como cuerpo cierto porque simplifica la operación y, como ahora veremos, reduce posteriores litigios.
Efectos de la discrepancia de metros en la venta a cuerpo cierto
Los encontramos en lo dispuesto en el artículo 1.471 del Código Civil Común, según el cual: “En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.”
De este modo, en la compraventa a cuerpo cierto el comprador acepta el inmueble tal como lo ve, sin posibilidad de ajustes de precio por diferencias de cabida.
La única excepción que contempla el artículo es el caso de compraventa de dos o más fincas por un solo precio y cuando en el contrato se indicaron sus linderos y la superficie incluida dentro de estos.
En este caso el comprador sí que podrá reclamar una reducción del precio o bien, la resolución del contrato.
Al margen de este supuesto, en la compraventa por cuerpo cierto, el comprador no tendrá derecho a reclamación por diferencias de superficie.
Compraventa por unidad de medida y corrección de superficies
En la compraventa por unidad de medida el precio del inmueble se determina en función de su superficie.
Es decir, se multiplica el número de metros cuadrados por un precio unitario.
Así, a diferencia de la compraventa a cuerpo cierto, la superficie pactada es un elemento esencial, de modo que cualquier diferencia relevante permite modificar el precio o incluso rescindir el contrato.
Esta modalidad se utiliza con frecuencia en la compraventa de terrenos, locales comerciales o viviendas sobre plano.
Exceso y defecto de cabida en la venta por metros cuadrados: derechos y obligaciones del comprador
Derechos del comprador si la cabida es menor
Si tras la compraventa por unidad de medida se comprueba que la superficie real es inferior a la pactada, el comprador tiene varias opciones:
- Exigir la entrega de la superficie faltante si es posible, conforme a lo previsto en el artículo 1.469 del Código Civil Común. Si no se puede entregar, puede optar por una rebaja proporcional del precio o por rescindir el contrato. La rescisión sólo procede si la diferencia de cabida alcanza al menos el 10 %.
- Ejercer acciones generales por incumplimiento contractual, como solicitar indemnización por daños y perjuicios por entrega de cosa distinta a la pactada cuando la diferencia de superficie es sustancial o alegar error en el consentimiento cuando la superficie era un elemento esencial o invocar la existencia de defectos ocultos si la diferencia hace la vivienda inservible para su uso.
Obligaciones del comprador si la cabida es mayor.
Según establece el artículo 1.470 del Código Civil Común, si las mediciones revelan una superficie mayor a la pactada, el comprador está obligado a pagar el exceso de precio si la diferencia no supera el 5 % de la superficie estipulada.
Si el exceso supera ese porcentaje, puede elegir entre abonar la diferencia o desistir del contrato.
Esta regla protege al vendedor frente a ligeros errores en la medición y evita litigios por variaciones mínimas.
La diferencia de cabida en Cataluña
En Cataluña, el Libro sexto del Código civil de Cataluña (Ley 3/2017, de 15 de febrero), introduce una regulación específica para las diferencias de cabida.
Esta norma parte de la protección al consumidor y de la obligación de entregar el bien conforme a lo estipulado en el contrato.
Superficie indicativa en Cataluña: qué sucede si la discrepancia supera el 10%
El artículo 621-1 CCCat, establece que en virtud de la compraventa el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad al comprador, quien por ello se obliga frente a aquel a pagarle un precio en dinero y a recibir el bien objeto del contrato.
El artículo 621‑50 del Código Civil de Cataluña señala que, salvo pacto en contrario, la referencia a la capacidad, medida o superficie del inmueble es indicativa y las diferencias en más o en menos no generan falta de conformidad.
Solo cuando las diferencias superan el 10 % o cuando la superficie es un requisito para el uso específico del inmueble, pactado o habitual, se considera que existe incumplimiento y el comprador puede alegar “falta de conformidad”.
Por lo tanto, este precepto presume que la compraventa es a cuerpo cierto y que la indicación de medidas o superficie en el contrato por sí sola no cambia esta consideración.
Por otro lado, si la compraventa es por unidad de medida y el precio se calcula en función de la superficie, una diferencia que no supere el 10 % da lugar únicamente a una modificación proporcional del precio. Si, al contrario, la diferencia supera el 10 %, se aplica la regla general del apartado anterior (falta de conformidad), permitiendo al comprador rescindir el contrato.
En cambio, cuando la compraventa es a cuerpo cierto y el precio se pacta globalmente, cualquier diferencia de superficie, por encima o por debajo del 10 %, no modifica el precio ni genera falta de conformidad, siempre que sea patente e inequívoca la intención de las partes de haber concluido la compraventa en cualquier caso.
Cómo rectificar metros inscritos: trámites y expedientes
Antes de nada, debe tenerse en cuenta el origen de la discrepancia.
Y es que no será igual el procedimiento para adecuar la superficie real de un inmueble derivado de (i) un error de medición o de la evolución de técnicas topográficas, que cuando se debe a (ii) una ejecución o ampliación de una obra.
Para el primer supuesto, los medios para inscribir la rectificación de la superficie de una finca en el Registro de la Propiedad son:
- Rectificación simple conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria):
- Si la diferencia de superficie a inscribir no excede del 5 % de la superficie inscrita: la rectificación podrá realizarse mediante la simple manifestación de los interesados, sin necesidad de certificación catastral.
- Si la diferencia de superficie a inscribir no excede del 10 % de la superficie inscrita: bastará con la aportación de certificación literal y gráfica del catastro, siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral.
- Expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria: Si la diferencia de superficie excede de los anteriores porcentajes será necesario acudir al expediente de dominio, pero con las especificaciones contenidas en el artículo 201 de la Ley.
Para el segundo supuesto, habrá que acudir al procedimiento para la declaración de obra nueva o declaración de obra nueva antigua.
En este artículo me centro en el primer supuesto y detallo a continuación qué es y cómo se lleva a cabo un expediente de dominio para inscribir la rectificación de la superficie en el Registro de la Propiedad.
Expediente de dominio: pasos para rectificar un exceso o defecto de cabida
El expediente de dominio de mayor cabida o el expediente notarial de rectificación de la descripción, superficie o linderos, es un procedimiento de jurisdicción voluntaria ante notario para corregir errores de superficie de una finca ya inscrita.
Está regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que remite al procedimiento general de los expedientes de dominio del artículo 203.
Mediante este procedimiento es posible adecuar la descripción registral de una finca a su realidad física cuando la superficie inscrita es incorrecta.
Así, según he avanzado y tal y como ha declarado en reiteradas resoluciones la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes Dirección General de los Registros y del Notariado):
- El expediente de dominio no puede emplearse para declarar edificaciones ni para modificar la superficie construida de un inmueble. Para ello existen las declaraciones de obra nueva o de ampliación.
- Su ámbito se circunscribe a la rectificación de la cabida de la finca dentro de los mismos linderos, tanto si hay un exceso como un defecto de superficie. Por lo tanto, no sirve para incorporar colindantes adquiridos posteriormente ni para regularizar ampliaciones o reformas.
¿Quién puede solicitar un expediente de dominio para la rectificación de la superficie?
Pueden promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa del dominio o cualquier titular de un derecho real sobre la finca.
El promotor debe presentar la descripción registral y la descripción real autorizada por técnico, asegurar que la diferencia se debe a un error descriptivo y aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Tramitación del expediente de dominio
Una vez promovido y presentada la correspondiente documentación, deberá notificarse a los colindantes registrales y catastrales, al ayuntamiento donde radique la finca y publicar el expediente en el Boletín Oficial del Estado.
Si existe oposición de algún interesado, el Notario puede denegar el expediente.
Cuándo no procede el expediente de dominio
El expediente no puede utilizarse para rectificar la descripción de edificaciones o elementos integrantes de edificios en régimen de división horizontal ni para modificar fincas resultantes de procesos de reorganización, expropiación o deslinde.
Tampoco puede encubrir un negocio traslativo (por ejemplo, añadir a la finca una porción colindante adquirida).
Por lo tanto, este procedimiento no serviría para corregir la discrepancia de superficie de un piso en propiedad horizontal.
En tal caso deberá tramitarse una modificación del título constitutivo que requerirá la intervención de los demás propietarios, quienes deberán autorizarla con las mayorías requeridas legalmente.
Cuánto cuesta un expediente de dominio
No existe un precio fijo, debiendo diferenciar los honorarios de Notario, los del Registro de la Propiedad y los derivados de la intervención de profesionales técnicos.
Los honorarios notariales para un expediente de dominio están sujetos al arancel notarial dentro de la categoría de documentos con cuantía, puesto que se tiene en cuenta el valor del inmueble sobre el que se tramita el expediente.
El expediente de dominio se considera un documento de cuantía, por lo que los derechos se calcularán sobre el valor de los bienes objeto del expediente mediante una escala progresiva.
Por su parte, los registradores de la propiedad aplican su propio arancel que se calculará en función del valor del inmueble inscrito.
Además, hay que tener en cuenta los honorarios derivados de la emisión de informes técnicos por parte de arquitectos.
Conclusiones
La discrepancia entre la superficie real y la registral afecta a ambas partes de la compraventa y puede generar conflictos tanto económicos como jurídicos, incluso aunque la compraventa sea a cuerpo cierto.
Y es que genera inseguridad jurídica y desconfianza en un potencial comprador, ya que puede dificultar futuras transmisiones, herencias o segregaciones, además de dar lugar a gastos de regularización.
Incluso puede llegar a frustrar una compraventa si el comprador solicita financiación.
En este sentido, cuando la superficie real es mayor que la inscrita y la diferencia supera el 10 %, las entidades bancarias pueden denegar la hipoteca o tasar el inmueble solo sobre la superficie registrada, concediendo en consecuencia menos financiación.
Por ello, ante cualquier diferencia notable de superficie existente entre la realidad y el Registro de la Propiedad, lo aconsejable es corregir la descripción registral de la finca cuanto antes para evitar futuras incidencias.
De esta forma se asegura la transparencia, se evitan litigios posteriores y se garantiza una publicidad registral fiel a la realidad física del inmueble.
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