España se sitúa entre los países de la Unión Europea con mayor porcentaje de población que vive en vivienda propia (73,7 % en 2024 frente al 68 % que representa la media europea).
Según datos recogidos en la Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el INE en 2025, el 73,6% de los hogares españoles residía en una vivienda en propiedad en 2024.
En este escenario, desde el año 2017 las donaciones y herencias de inmuebles, especialmente de personas mayores, han aumentado significativamente, consolidándose como una fuente esencial en el acceso a la vivienda de las siguientes generaciones.
Pues bien, una de las preguntas que más me hacen los clientes en mi notaría de Barcelona es cuánto se paga en Cataluña por heredar una casa.
En este artículo respondo a dicha pregunta y, en concreto, a cuánto hay que pagar a Hacienda por heredar la vivienda habitual del causante cuando el beneficiario es un particular (persona física).
Para ello, analizo los impuestos que se devengan al heredar la vivienda habitual en Cataluña, haciendo especial referencia al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y a las reducciones y bonificaciones previstas en el Código Tributario catalán.
Índice de contenidos
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones al heredar la vivienda habitual
El impuesto de sucesiones y donaciones es el más significativo al adquirir una vivienda a título de herencia.
Aunque su origen es estatal, su gestión ha sido transferida en parte a las comunidades autónomas que, dentro de unas márgenes, tienen competencia para aplicar reducciones y bonificaciones.
Quién está obligado a pagar el Impuesto de Sucesiones: sujetos pasivos
Los sujetos pasivos o personas obligadas al pago del impuesto de sucesiones son las personas físicas que hayan recibido algún bien o derecho en la herencia (causahabientes). Es decir, los herederos, legatarios o donatarios por causa de muerte.
En cambio, si el bien o derecho lo recibe una persona jurídica (como una sociedad), la operación no tributará por el impuesto de sucesiones, sino por el impuesto sobre sociedades.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Cataluña: normativa aplicable
La normativa básica del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se encuentra en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En Cataluña, esta normativa se integra en el Libro VI del Código Tributario catalán aprobado por el Decreto Legislativo 1/2024, de 12 de marzo, por el que se aprueba el libro sexto del Código tributario de Catalunya, que integra el texto refundido de los preceptos legales vigentes en Catalunya en materia de tributos cedidos.
Como Notario de Barcelona, en este artículo hago referencia a la normativa fiscal contenida en el Código Tributario catalán.
Dicha normativa catalana será de aplicación siempre que, conforme a las reglas de conexión establecidas en la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, el impuesto se entienda producido en Cataluña.
Así, según prevé el artículo 32.2.a) de la Ley 22/2009, se considerará que el impuesto sobre sucesiones se ha producido en Cataluña cuando el causante tenga su residencia habitual en Cataluña en el momento del fallecimiento.
En este sentido, se entenderá que el causante tenía su residencia habitual en Cataluña al momento de su muerte si fue en dicha comunidad autónoma en la que permaneció más días en los cinco años inmediatamente anteriores al fallecimiento.
Beneficios fiscales al heredar una vivienda habitual en Cataluña
La normativa fiscal catalana prevé una serie de beneficios en la adquisición de la vivienda habitual del causante por causa de muerte.
Dichos beneficios resultan de la consideración de “habitual” de la vivienda, así como del grado de parentesco de los sujetos obligados al pago del impuesto de sucesiones.
Reducción del 95 % en vivienda habitual
Al calcular la base imponible del ISD podrá aplicarse una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del causante.
No obstante, esta reducción tiene un límite de 500.000 euros por el valor conjunto de la vivienda, que debe prorratearse entre los sujetos pasivos en proporción a su participación.
En cualquier caso, el límite individual resultante del prorrateo no puede ser menor de 180.000 euros.
Para que esta reducción del 95% pueda aplicarse deben reunirse los siguientes requisitos:
Vivienda habitual:
La vivienda tiene que tener la consideración de habitual del causante al tiempo de su fallecimiento.
No obstante, si en la fecha de defunción el difunto tenía su residencia efectiva en un domicilio del que no era titular, se considerará igualmente como vivienda habitual:
- La que hubiera tenido esta consideración en cualquier momento de los diez años anteriores a la fecha de fallecimiento, aunque al tiempo de la muerte estuviera cedida a un tercero.
- Si en la fecha de fallecimiento el causante residía en un centro residencial o sociosanitario, la vivienda habitual será la que haya tenido esta condición en cualquier momento de los dos años anteriores al ingreso en el centro, aunque al tiempo del fallecimiento estuviera cedida a un tercero.
Por otro lado, la condición de habitual es la que resulta de la normativa del IRPF. Es decir, la vivienda debe:
- Constituir la vivienda del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo que antes se produzca el fallecimiento del contribuyente o se den determinadas circunstancias que exijan el cambio de domicilio (como celebración de matrimonio, separación o traslado laboral).
- Haber sido habitada de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses a contar desde la fecha de adquisición.
- Además, la consideración de vivienda habitual se podrá extender a un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento si están situados en el mismo edificio o complejo urbanístico e incluso aunque no hayan sido adquiridos en unidad de acto, siempre que en la fecha del fallecimiento se encontraran a disposición del causante y no hubieran sido cedidos a terceros.
Sujetos pasivos:
Quienes heredan deben ser el cónyuge, los descendientes, los ascendientes o los colaterales hasta el tercer grado del causante.
Si quienes heredan son parientes colaterales (por ejemplo, los hermanos), para que puedan aplicar la reducción deben ser mayores de 65 años y haber convivido con el causante como mínimo los dos años anteriores a su muerte.
Obligación de mantenimiento:
El causahabiente (heredero o legatario) debe mantener la vivienda habitual en su patrimonio durante al menos cinco años tras el fallecimiento del causante, salvo que fallezca antes.
También es posible aplicar la reducción si, en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual del causante, el causahabiente vende la vivienda habitual para reinvertir el importe obtenido en:
- La compra de otra vivienda que constituirá la vivienda habitual del causahabiente, siempre que mantenga la nueva vivienda durante al menos cinco años en su patrimonio, o;
- La amortización del préstamo o crédito hipotecario concedido al causahabiente para la adquisición de su vivienda habitual.
En el caso de que la obligación de mantenimiento se incumpla habrá que presentar una autoliquidación complementaria por pérdida del beneficio fiscal en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al del incumplimiento o pérdida del derecho.
Ejemplo práctico:
Consideremos que una hija mayor de 21 años hereda la vivienda habitual de su padre, valorada en 650 000 euros.
- Determinación de la base imponible. El valor de la vivienda (650.000 euros) constituye la base imponible.
- Reducción del 95 % por vivienda habitual. Reducción del 95 % del valor de la vivienda con el límite de 500.000 euros, lo que supone una reducción de 475.000 euros.
- Base liquidable: 650.000 – 475.000 = 175.000 euros.
Si bien, como ahora veremos, también es posible aplicar otras reducciones que no atienden a la consideración del bien, sino a la relación de parentesco del causahabiente con el fallecido.
Reducciones por circunstancias personales
Al margen de la reducción por vivienda habitual, el artículo 631.2 del Código Tributario catalán prevé una serie de reducciones por circunstancias personales:
Reducción por parentesco:
En función del grado de parentesco entre el adquirente y el causante se aplicarán las siguientes reducciones:
Grupo I – descendientes menores de veintiún años: 100.000 euros, más 12.000 euros por cada año de menos de veintiuno que tenga el causahabiente, hasta un límite de 196.000 euros.
Grupo II – descendientes de veintiún años o más, cónyuges y ascendientes:
- Cónyuge: 100.000 euros.
- Hijo o hija: 100.000 euros.
- Resto de descendientes: 50.000 euros.
- Ascendientes: 30.000 euros.
Grupo III – colaterales de segundo y tercer grado y ascendientes y descendientes por afinidad: 8.000 euros.
Reducción por discapacidad:
Junto con las anteriores reducciones, cuando el causahabiente tenga discapacidad física, psíquica o sensorial con un grado de discapacidad igual o superior al 33% se aplicará una reducción de 275.000 euros.
Si el grado de discapacidad es igual o superior al 65%, la reducción es de 650.000 euros.
Reducción para personas mayores:
Mientras que las anteriores reducciones suponen mejoras a las previstas en la normativa estatal, esta reducción es propia del derecho fiscal catalán.
Consiste en una reducción de 275.000 euros para personas del grupo II de setenta y cinco años o más.
Ahora bien, esta reducción es incompatible con la reducción por discapacidad, por lo que en caso de que ambas apliquen habrá que optar por una u otra.
Ejemplo práctico:
Continuando con el ejemplo anterior, a la reducción por vivienda habitual podría acumularse la reducción por parentesco como hija mayor de 21 años (Grupo II).
En consecuencia, la base liquidable sería de 75.000 euros (650.000 – 475.000 – 100.000)-
Bonificaciones en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Además de las reducciones que hemos visto, el Código Tributario catalán también establece bonificaciones para parientes próximos que reducen la cuota tributaria a ingresar:
- Cónyuge y descendientes y ascendientes cuando el causante haya fallecido como consecuencia de violencia machista: 99 % de bonificación.
- Descendientes y ascendientes (Grupo I y II): existe una bonificación escalonada aplicable al resto de contribuyentes del grupo I y II. Por ejemplo, para descendientes menores de 21 años (grupo I) se bonifica el 99 % de la cuota hasta los primeros 100.000 € de base. A medida que aumenta la base, el porcentaje disminuye gradualmente (97 %, 95 %, etc.).
Ejemplo práctico:
Siguiendo con el mismo ejemplo, una vez aplicadas las reducciones por vivienda habitual y por parentesco obtenemos una base liquidable de 75.000 euros.
Con posterioridad debemos determinar la cuota íntegra, resultante de aplicar la tarifa progresiva: los primeros 50.000 euros tributan al 7% (3.500 euros) y el resto, 25.000 euros, tributarían al 11% (2.750 euros). En total la cuota íntegra ascendería a 6.250 euros.
A la cuota íntegra aplicamos el coeficiente multiplicador, que para descendientes con patrimonio preexistente inferior a 500.000 euros sería de 1,0000, por lo que la cuota no varía.
Si el patrimonio prexistente fuera superior a 500.000 euros y hasta los 2 millones de euros, el coeficiente para el grupo I y II sería de 1,1000; si fuera superior a 2 millones y hasta los 4 millones de euros el coeficiente para este grupo sería de 1,1500; y si superara los 4 millones de euros de 1,2000.
Finalmente, habría que aplicar la bonificación para grupos I y II, disfrutando la primera franja de 100.000 euros de base liquidable de una bonificación del 99 %.
Cuál es el plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones en Cataluña
El plazo para presentar y pagar la autoliquidación del impuesto de sucesiones es de seis meses a contar desde la fecha de fallecimiento del causante.
Ahora bien, cabe pedir una prórroga de este plazo por otros seis meses adicionales, siempre y cuando la prórroga se solicite durante los cinco primeros meses desde el fallecimiento.
Si la prórroga se concede (ya sea por resolución expresa o por silencio de la administración al cabo de un mes, en cuyo caso se entiende concedida) deberán abonarse intereses de demora que se liquidarán desde el día siguiente a la finalización del plazo de seis meses hasta el pago de la autoliquidación.
Cómo pagar el impuesto de sucesiones en Cataluña
Dentro del mencionado plazo de seis meses el causahabiente deberá presentar el modelo 650 correspondiente a la autoliquidación individual del impuesto sobre sucesiones en el que se hace constar los datos del contribuyente y la cuota a pagar.
Este modelo que, si hay varios causahabientes, deberán presentar de forma individual cada uno de ellos, deberá ir acompañado del modelo 660 que contiene una relación de los bienes y derechos del causante que forman el caudal hereditario a repartir, así como sus datos y los de todos los interesados en la sucesión.
Qué documentación hay que presentar para liquidar el impuesto de sucesiones
Junto con los modelos 660 y 650 deberá presentarse el original del documento público notarial o del documento privado en el que conste la aceptación de la herencia.
Y, salvo que estén protocolizados en la escritura notarial, también habrá que acompañar los siguientes originales:
- Certificado de defunción del causante.
- Certificado del Registro general de actos de últimas voluntades.
- Copia autorizada del testamento, codicilo, memoria testamentaria, pacto sucesorio o documento que contenga las disposiciones testamentarias. En caso de sucesión sin testamento, el acta de notoriedad de declaración de herederos ab intestato o bien una relación de los presuntos herederos indicando la relación de parentesco de cada uno de ellos con el causante.
- En su caso, certificado de la compañía aseguradora y los contratos de seguros concertados por el causante.
En la práctica acostumbro a incorporar esta documentación en la escritura notarial de aceptación y adjudicación de herencia para que resulte más cómodo para el ciudadano.
Dónde se paga el impuesto de sucesiones en Cataluña
La autoliquidación del impuesto puede hacerse:
Presencialmente:
- Puedes acudir a las oficinas de la Agencia Tributaria de Catalunya (ATC) y te ayudarán a rellenar la declaración. AQUÍ puedes consultar las direcciones y horarios de las oficinas tributarias y puedes pedir cita previa en este enlace.
- También puedes rellenar los modelos 660 y 650 por tu cuenta utilizando un programa que pone a disposición de los contribuyentes la ATC.
Una vez que hayas rellenado los modelos, deberás imprimir los PDF’s y acudir a una entidad financiera colaboradora con el modelo 650 para pagar el impuesto.
Tras realizar el pago, deberás acudir a una oficina de la ATC con: (i) el modelo 650 sellado por la entidad bancaria, (ii) el modelo 660 rellenado y (iii) la documentación acreditativa del título sucesorio que se ha detallado antes.
Por internet:
En esta página web oficial de la ATC encontrarás el paso a paso para pagar el impuesto de sucesiones por internet.
Necesitarás descargar e instalar un programa de ayuda, rellenar los datos y, en su caso, adjuntar la documentación solicitada, tras lo cual se generará de forma automática la liquidación de los modelos 660 y 650.
La presentación y el pago también se podrán hacer de forma totalmente online.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal
La transmisión de un inmueble urbano a título de herencia, cuando se produce un incremento del valor del terreno de naturaleza urbana sobre el que se asienta, también dará lugar al pago de la llamada plusvalía municipal.
Este impuesto, que grava el incremento del valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana, se trata de un tributo local que gestiona y recauda el Ayuntamiento en el que se sitúa el terreno.
El obligado a su pago en la sucesión por causa de muerte del causante será el heredero o legatario que lo adquiera.
El plazo para liquidar la plusvalía municipal coincide con el del impuesto de sucesiones y donaciones: seis meses desde el fallecimiento del causante (prorrogables hasta un año).
En cuanto a la forma de liquidación, dependerá del Ayuntamiento ante el que se tramite. En Barcelona, podrá realizarse de forma presencial, por teléfono o por internet.
Para conocer en más detalle qué es, cómo se calcula y cómo se paga la plusvalía municipal puedes consultar este artículo de nuestro blog.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
La transmisión mortis causa no está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
En este sentido, la Ley 35/2006 del IRPF dispone expresamente que no existe ganancia o pérdida patrimonial cuando se producen transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.
En consecuencia, el heredero o legatario no debe integrar ninguna ganancia patrimonial en su declaración de la renta por el simple hecho de recibir la vivienda.
Ahora bien, si el causahabiente alquila el inmueble adquirido a título de herencia, los ingresos obtenidos sí serán rendimientos del capital inmobiliario sujetos al IRPF.
De la misma manera, si vende la vivienda, deberá calcular y declarar la ganancia patrimonial existente entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta.
Conclusiones
Dada la complejidad de la normativa fiscal y la necesidad de combinar correctamente reducciones y bonificaciones, lo más aconsejable siempre será acudir a un profesional especializado que estudie cada caso concreto.
Y es que una adecuada planificación sucesoria realizada previamente puede maximizar las ventajas fiscales y garantizar el cumplimiento de los requisitos legales, especialmente en supuestos con varios herederos o con inmuebles de alto valor.
Si quieres más información sobre la herencia de la vivienda habitual en Cataluña contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
