En 2021, con la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, se declaró inconstitucional el sistema de cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) fijado hasta entonces por la ley.
Y es que ese sistema obligaba a tributar incluso en casos en los que no existía incremento o incluso se producía una pérdida patrimonial en la transmisión de un terreno urbano.
Sin embargo, el Real Decreto Ley 26/2021 de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales adaptó la plusvalía municipal a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.
Así, con su entrada en vigor, por un lado, dejaron de estar sujetos al impuesto las transmisiones en las que no se produjera incremento de valor y, por otro lado, se introdujo un nuevo método de cálculo.
A partir de entonces el sujeto pasivo del impuesto (obligado a su pago) pudo optar por dos métodos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal: el ya existente, denominado método de estimación objetiva, o bien el introducido por el citado Real Decreto Ley denominado de estimación directa o plusvalía real.
Dado que una de las preguntas más frecuentes que me plantean los clientes de la notaría en las operaciones de compraventa de inmuebles es la que da título a este artículo, en él detallo cada uno de los sistemas de cálculo de este impuesto y resuelvo las dudas más frecuentes que me plantean los clientes al respecto.
En cualquier caso, para saber a qué impuestos está sujeta la compraventa de un inmueble, te recomendamos nuestro artículo “¿Qué impuestos tengo que pagar cuando vendo un inmueble?” que puedes consultar AQUÍ.
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¿Qué es la plusvalía municipal?
Antes de entrar en la forma de su cálculo conviene recordar su concepto.
La plusvalía municipal se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana.
Por otro lado, su obligación de pago nace cuando se produce dicho incremento a consecuencia de la transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio (por ejemplo, la cesión de un derecho de usufructo o la constitución de una servidumbre), sobre los referidos terrenos.
Así, los supuestos más habituales en los que se devenga la plusvalía municipal son en la venta de un inmueble y en la sucesión por causa de muerte (herencias) cuando en el patrimonio del fallecido existan inmuebles.
En cualquier caso, debo recordar que el impuesto recae sobre los terrenos de naturaleza urbana.
De este modo, cuando se produce una transmisión de un inmueble, el valor que se tiene en cuenta es el del terreno sobre el que la edificación está construida, pero no el de la edificación.
En este sentido, también conviene precisar que existen determinados supuestos de no sujeción previstos en la ley, como por ejemplo en la aportación de bienes y derechos realizados por los cónyuges a la sociedad conyugal o de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial sea cual sea el régimen económico matrimonial.
Por otro lado, se trata de un tributo local de carácter municipal, lo que significa que es titularidad de cada Ayuntamiento en el que se ubica el terreno y el organismo local competente será quien se encarga de su gestión y recaudación.
En cuanto a su regulación, se encuentra esencialmente en:
- El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante LRHL). Consultar el texto legal AQUÍ.
- El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la ley Reguladora de las Haciendas Locales. Consultar el texto legal AQUÍ.
- Las distintas ordenanzas fiscales reguladoras del impuesto aprobadas por cada Ayuntamiento.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El sujeto pasivo de la plusvalía municipal, es decir, el obligado a su pago, será:
- En las transmisiones de terrenos o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio realizadas a título oneroso, como una compraventa: la persona que transmite el terreno (el vendedor). No obstante, cuando la persona que transmite el terreno es una persona física no residente en España, el sujeto pasivo sustituto será la persona adquirente del terreno (comprador) o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real. Por eso, en estos casos es conveniente que el comprador a cuenta del precio de la compra efectúa una retención destinada al pago de la plusvalía municipal y así evitar su responsabilidad subsidiaria.
- En las transmisiones de terrenos o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio realizadas a título lucrativo, como en las donaciones o herencias: la persona que adquiere el terreno (el donatario o heredero/legatario).
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Siguiendo estos 3 pasos:
1.- Determinar la base imponible del IIVTNU.
Para ello, según lo adelantado, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente podrá elegir el que le resulte más beneficioso:
1.1. Método de estimación objetiva.
Según este sistema, para determinar la base imponible del IIVTNU hay que atender a:
a) El valor catastral del suelo en el momento de la transmisión del terreno.
En principio este valor será el que tenga determinado a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Puedes consultarlo en el último recibo del IBI o bien a través de la sede electrónica del Catastro.
No obstante, cuando dicho valor no refleje modificaciones del planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de una ponencia de valores de la que sea consecuencia, se podrá liquidar provisionalmente con arreglo a aquel.
Por otro lado, en el caso de constitución y transmisión de derechos reales deberán tenerse en cuenta las especificidades para su cálculo.
Por último, también cabe la posibilidad de que existan errores en la fijación del valor catastral, por lo que deberá valorarse en cada caso y con el asesoramiento de un especialista la conveniencia de solicitar su modificación, ya sea mediante un procedimiento de rectificación o mediante la impugnación de la liquidación del impuesto.
b) El coeficiente fijado por el Ayuntamiento en el que radica el terreno en función del número de años en los que se ha incrementado su valor, en un máximo de 20 años.
Por lo tanto, este coeficiente, que se aplica sobre el valor catastral, dependerá de la normativa de cada Ayuntamiento, aprobada en el correspondiente acuerdo de imposición.
Si bien, el citado Real Decreto-ley 26/2021 estableció unos límites que estos coeficientes municipales no podían exceder.
Coeficientes máximos que, según lo dispuesto en el art. 107.4 de la LRHL, deberán actualizarse anualmente mediante norma con rango legal.
A fecha de este artículo, los coeficientes máximos de aplicación para el año 2025 son los mismos que los establecidos para el año 2024.*
Esto es, los contemplados en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía (que puedes consultar AQUÍ).
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año. | 0,15 |
| 1 año. | 0,15 |
| 2 años. | 0,14 |
| 3 años. | 0,14 |
| 4 años. | 0,16 |
| 5 años. | 0,18 |
| 6 años. | 0,19 |
| 7 años. | 0,20 |
| 8 años. | 0,19 |
| 9 años. | 0,15 |
| 10 años. | 0,12 |
| 11 años. | 0,10 |
| 12 años. | 0,09 |
| 13 años. | 0,09 |
| 14 años. | 0,09 |
| 15 años. | 0,09 |
| 16 años. | 0,10 |
| 17 años. | 0,13 |
| 18 años. | 0,17 |
| 19 años. | 0,23 |
| Igual o superior a 20 años. | 0,40 |
*A pesar de que el Gobierno los actualizó para el año 2025 (con considerables subidas) mediante el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, posteriormente acordó su derogación mediante la Resolución de 22 de enero de 2025, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social.
En cuanto a los coeficientes específicos que deberán aplicarse sobre el valor catastral del terreno, según lo avanzado dependerán de la normativa de cada Ayuntamiento.
Sin embargo, como notario de Barcelona, a continuación, detallo los aplicables actualmente, conforme a la Ordenanza Fiscal publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona en fecha 23 de diciembre de 2024 (que puedes consultar AQUÍ):
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año. | 0,05 |
| 1 año. | 0,15 |
| 2 años. | 0,14 |
| 3 años. | 0,14 |
| 4 años. | 0,16 |
| 5 años. | 0,18 |
| 6 años. | 0,19 |
| 7 años. | 0,20 |
| 8 años. | 0,19 |
| 9 años. | 0,15 |
| 10 años. | 0,12 |
| 11 años. | 0,10 |
| 12 años. | 0,09 |
| 13 años. | 0,09 |
| 14 años. | 0,09 |
| 15 años. | 0,09 |
| 16 años. | 0,10 |
| 17 años. | 0,13 |
| 18 años. | 0,17 |
| 19 años. | 0,23 |
| Igual o superior a 20 años. | 0,40 |
1.2. Método de estimación directa o real.
Este sistema permite calcular la plusvalía municipal en función de la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión.
Así, será necesario determinar la base imponible del IIVTNU atendiendo a:
- El valor de transmisión del terreno conforme al precio por el que fue adquirido en su momento.
- El valor de adjudicación del terreno conforme al precio por el que es transmitido.
- El porcentaje del valor catastral del terreno que se aplicará tanto al valor de transmisión como al de adquisición.
Para conocer el valor de transmisión y el valor de adjudicación habrá que aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición. Es decir, en el caso de la compraventa de un inmueble, la copia auténtica de la escritura pública.
Por otro lado, hay que recordar que la plusvalía municipal sólo recae sobre el terreno transmitido, pero no sobre la edificación.
De este modo, para calcular la base imponible, habrá que aplicar a la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión, el porcentaje del valor catastral del terreno sin tener en cuenta el de la edificación.
Para obtenerlo puedes consultar el último recibo del IBI o bien en el Catastro.
2.- Determinar la cuota tributaria.
Esta cuota resultará de aplicar el tipo impositivo fijado por cada Ayuntamiento a la base imponible.
En Barcelona, el tipo impositivo es del 30%.
3.- Determinar si existen exenciones o bonificaciones aplicables.
Estas exenciones y bonificaciones serán las previstas en la LRHL y, a su vez, en la normativa de cada Ayuntamiento.
Respecto a las exenciones previstas en la LRHL, se contemplan en su artículo 105:
“1. Estarán exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:
a) La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
b) Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como Conjunto Histórico-Artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, según lo establecido en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles. A estos efectos, la ordenanza fiscal establecerá los aspectos sustantivos y formales de la exención.
c) Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.
A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.
Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.
Respecto de esta exención, no resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 9.2 de esta Ley.
2. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades:
a) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.
b) El municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.
c) Las instituciones que tengan la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.
d) Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social reguladas en la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.
e) Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos a éstas.
f) La Cruz Roja Española.
g) Las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.”
Por su parte, la Ordenanza Fiscal aplicable en Barcelona regula en esencia las mismas exenciones, con alguna variación, como:
- En cuanto a las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico o que hayan sido declaradas individualmente de interés cultural, añade requisitos adicionales no contemplados en la LRHL.
- Dentro de las exenciones por razón del sujeto pasivo incluye, lógicamente, al municipio de Barcelona y las entidades locales que lo integran o en las que se integre, así como sus respectivas entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.
Por otro lado, según la LRHL las bonificaciones en la cuota podrán ser reguladas en las correspondientes ordenanzas fiscales (con un límite del 95% de la cuota íntegra del impuesto).
En el caso de la aplicable en Barcelona, el artículo Noveno de la Ordenanza Fiscal prevé las siguientes bonificaciones:
- En las transmisiones mortis causa referentes a la vivienda habitual del causante (fallecido) se podrá disfrutar de un 95% de bonificación en la cuota cuando los adquirentes sean el cónyuge, los descendientes o adoptados o los ascendientes o adoptantes.
Aunque no exista la citada relación de parentesco, esta bonificación también se podrá aplicar a los que reciban un trato análogo en el ordenamiento jurídico por la continuación en el uso de la vivienda por razón de la convivencia con el causante, durante los dos años anteriores a su muerte.
- En las transmisiones mortis causa de locales también se podrá disfrutar de un 95% de bonificación en la cuota si el causante, a título individual, ejercía efectivamente de forma habitual, personal y directa actividades empresariales o profesionales, y siempre que las personas adquirentes sean el cónyuge, los descendientes o adoptados o los ascendientes o adoptantes y la persona conviviente en unión estable de pareja.
En ambos casos, para poder disfrutar de estas bonificaciones, deberán cumplirse requisitos adicionales fijados en la norma, incluidos requisitos respecto al plazo máximo para su solicitud y liquidación.
Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal en la compraventa de un inmueble en Barcelona
En un caso de compraventa de una finca urbana situada en Barcelona con los siguientes factores:
- Fecha de transmisión: 10/03/2025
- Fecha de adquisición por el vendedor: 11/01/2020
- Valor catastral total a fecha de transmisión: 150.000 euros
- Porcentaje del valor catastral del suelo: 55%
- Valor catastral del suelo:
- Precio de transmisión del inmueble: 270.000 euros
- Precio de adquisición del inmueble: 210.000 euros
Según el método de estimación objetiva:
- Base imponible = 27.000 euros (150.000 x 0,18)
- Cuota tributaria = 8.100 euros (30% de 27.000)
Según el método de estimación directa:
- Base imponible = 33.000 euros (148.500 (55% de 270.000) – 115.500 (55% de 210.000))
- Cuota tributaria = 9.900 euros.
En consecuencia, el sistema de cálculo más beneficioso por el que optaría el contribuyente sería el de estimación directa.
Finalmente, en el supuesto de que según este último sistema el importe resultante fuera neutro o negativo, no tendría que pagarse ningún importe en concepto de plusvalía municipal.
Y es que, según lo avanzado al principio de este artículo, desde 2021 la inexistencia de incremento de valor tras aplicar este método conlleva la no sujeción de la transmisión al impuesto conforme el artículo 104.5 de la LRHL.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
En las transmisiones de terrenos o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio realizadas a título oneroso, el momento en que debe presentarse el correspondiente modelo en el Ayuntamiento para el pago del IIVTNU debo recordar que el plazo máximo es de 30 días hábiles a contar desde el otorgamiento de la escritura de pública en virtud de la cual se venda el inmueble o se constituya el derecho real con carácter oneroso.
En las transmisiones de terrenos o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio realizadas a título lucrativo, el plazo máximo es de 6 meses (prorrogables hasta un año) a contar desde el fallecimiento del causante.
¿Cómo se paga la plusvalía municipal?
Siempre deberá acompañarse a la declaración el título o títulos que originan la imposición (las escrituras públicas de compraventa o de adjudicación de herencia en su caso).
Si bien, la declaración tributaria y la gestión de la plusvalía municipal será la determinada por cada Ayuntamiento en su respectiva ordenanza.
En Barcelona, el vendedor podrá realizar la liquidación de la plusvalía municipal:
- De forma presencial, acudiendo a la Oficina d’Atenció al Públic del Institut Municipal d’Hisenda de Barcelona, situada en C/Llacuna nº 63 de Barcelona (08005).
- Por teléfono, llamando al 010 o al 931 537 010.
- Por internet, a través de la Oficina virtual de Trámites del Ayuntamiento de Barcelona.
Conclusiones
Dese la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre y la reforma introducida por el Real Decreto-Ley 26/2021, la plusvalía municipal se ha adaptado a criterios más justos.
Así, ya no debe tributarse por este impuesto si no existe incremento patrimonial y se permite al contribuyente optar por el método de cálculo que le resulte más favorable.
De todos modos, deberán analizarse al detalle las distintas variables a tener en cuenta en cada caso concreto para determinar el importe a pagar, incluyendo si existen exenciones o bonificaciones aplicables.
Así, dado que estas variables dependen esencialmente de las ordenanzas fiscales aprobadas por los respectivos consistorios, para asegurarse del importe definitivo a pagar será necesario solicitar información al Ayuntamiento competente y, en su caso, contar con el asesoramiento de un especialista.
Si necesitas más información sobre la plusvalía municipal contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
