Cuando varias personas son copropietarias de un bien (por ejemplo, una vivienda heredada entre hermanos o comprada por una pareja), puede surgir la necesidad de dividir la cosa común, es decir, poner fin a esa situación de comunidad.
La legislación catalana prevé mecanismos para disolver una copropiedad, atendiendo al principio según el cual “nadie está obligado a permanecer en situación de copropiedad”.
Como Notario de Barcelona, en este artículo explico, conforme al derecho civil catalán, qué significa la división de la cosa común (también conocida como extinción de condominio) cuándo y cómo puede solicitarse, las formas para llevarla a cabo o si es necesaria su formalización en escritura ante notario, entre otros aspectos.
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Qué es la división de la cosa común y dónde se regula en el Código Civil Catalán
Para responder a esta pregunta antes tenemos que aclarar a qué se refiere “la cosa común” o, lo que es lo mismo, una situación de comunidad.
El artículo 551-1 de la Ley 5/2006, de 6 de mayo, del libro Quinto del Código Civil de Cataluña relativo a los derechos reales (en adelante, CCCat) dispone que: “Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.”
Es decir, cuando un mismo bien pertenece simultáneamente a dos o más personas.
Cada cotitular ostenta una cuota (por ejemplo, 50% y 50%, u otras proporciones) sobre el valor total del bien, pero el objeto no está materialmente dividido.
Son situaciones habituales de copropiedad: varios herederos que han heredado un mismo inmueble, cónyuges o parejas que compraron una vivienda juntos, socios o amigos que adquirieron un terreno a medias, ex‐cónyuges tras un divorcio que continúan siendo copropietarios de algún bien…
Pues bien, el artículo 552-9 del CCCat contempla la división de la cosa común precisamente como una causa de extinción de la comunidad ordinaria indivisa.
Y es que, como sigue el artículo 552-10 del CCCat, cualquier copropietario puede instar en cualquier momento la división del objeto común, sin necesidad de alegar motivo alguno.
Por lo tanto, la división de la cosa común puede definirse como el derecho que tiene cualquier comunero a poner fin a una situación de copropiedad.
De este modo, la división de la cosa común permite disolver una comunidad de bienes y que cada comunero disfrute de la propiedad sin las limitaciones propias del régimen de comunidad, ya sea recibiendo una porción física o el valor económico equivalente.
Este derecho puede materializarse tanto por acuerdo entre las partes como, en su defecto, mediante una acción judicial.
¿Cómo se regula la comunidad indivisa?
Mientras dure la situación de comunidad esta se regirá por:
- La autonomía de la voluntad de las partes, esto es, los pactos establecidos por los comuneros.
- Y a falta de pactos, en el caso de Cataluña por lo dispuesto en los artículos 552-1 y siguientes del Libro V del Código Civil de Cataluña.
Las principales reglas establecidas por la legislación son las siguientes:
- Cada uno de los derechos de los cotitulares determina la cuota de participación en el uso, disfrute y frutos del inmueble.
- Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, pudiendo enajenarlo y gravarlo.
- Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y sin perjudicar los intereses de la comunidad ni de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.
- Ningún cotitular podrá modificar el inmueble objeto de la comunidad ni siquiera para mejorarlo, sin el consentimiento de los demás. No obstante, si un cotitular hace obras que mejoran el inmueble sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.
- La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares. La administración se efectuará conforme a las siguientes reglas:
- Para los actos de administración ordinaria (por ejemplo, una pequeña reparación), los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota.
- Para los actos de administración extraordinaria (por ejemplo, instalar una ascensor en el edificio), será necesario una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas.
- Cada cotitular deberá contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría.
¿Cuándo puede solicitarse la división de la cosa común?
Todo copropietario tiene el derecho de pedir la división en cualquier momento y sin necesidad de expresar sus motivos, salvo contadas excepciones que más adelante veremos.
Por lo tanto, en principio no hay plazo mínimo de convivencia en copropiedad.
Desde el primer día cualquier comunero puede solicitar disolver la comunidad y su derecho no caduca con el tiempo.
Ahora bien, existen ciertos pactos y limitaciones legales que pueden restringir temporalmente el ejercicio de la acción de división:
- Pacto de indivisión entre copropietarios: Los comuneros pueden acordar por unanimidad no dividir el bien durante cierto tiempo.
- El CCCat permite pactar la indivisión por un plazo máximo de diez años, prorrogables por acuerdo unánime.
- Este pacto de no dividir (a veces incluido en estatutos de comunidades de bienes, pactos hereditarios, etc.) obliga a los copropietarios a mantenerse en condominio durante el período estipulado, salvo que todos consientan anticipadamente su ruptura.
Cumplido el plazo máximo de diez años cualquiera podrá solicitar la división si lo desea.
- Prohibiciones legales o temporales: En algunas situaciones concretas la ley impide la división. Así, el apartado 4 del artículo 552-10 del CCCat dispone que no puede pedirse la división cuando el objeto común es un local o nave destinado a plazas de aparcamiento o trasteros asignados a cada cotitular, a menos que previamente se modifique ese destino de uso. Asimismo, el apartado 3 del mismo artículo del CCCat prevé que si un cotitular es menor de edad o está incapacitado judicialmente, y la división pudiera perjudicar sus intereses, el juez puede denegar o aplazar la división hasta un máximo de cinco años por resolución motivada.
Formas de división de la cosa común
La regla general es que prevalece la autonomía de la voluntad de los condóminos.
Es decir, que estos pueden pactar la forma en la que quieren proceder a la división de la cosa común.
En defecto de acuerdo, el juez deberá aplicar las normas que establece el CCCat para la división de la cosa común, según su naturaleza y circunstancias.
División física o división “in natura”
Si el bien es materialmente divisible y la división no hace que desmerezca su valor, se puede repartir en partes proporcionales a la cuota de participación de cada comunero.
Si el bien lo permite, el CCCat prevé expresamente la posibilidad de constituir un régimen de propiedad horizontal.
Por lo tanto, en la práctica, la división física suele darse en fincas que pueden segregarse (rústicas, solares, garajes divididos, etc.) y en inmuebles divisibles en pisos o locales.
Ahora bien, esta opción requiere que la división material sea legalmente posible (cumpliendo normativa urbanística, mínimos de parcela, etc.) y que el valor de las partes resultantes sea equivalente a las cuotas de cada copropietario.
Si el valor de las partes no es equivalente a la cuota de cada propietario se deberá compensar económicamente al otro u otros.
La ventaja de esta forma de división es que cada uno obtiene una propiedad exclusiva sobre una parte física del bien original, evitando tener que vender.
En el caso de constituirse una propiedad horizontal, el artículo 552.11-2 del CCCat prevé expresamente que las compensaciones monetarias por diferencia de valor no se consideran un exceso de adjudicación y los gastos u obras necesarios para establecer la división horizontal se reparten proporcionalmente.
Adjudicación de usufructo y nuda propiedad
Otra modalidad que se prevé en el artículo 552-11.3 del CCCat es dividir el bien separando derechos reales: por ejemplo, adjudicar a uno o varios cotitulares el usufructo del bien y a otros la nuda propiedad del mismo.
Esta solución mantiene una cotitularidad sobre el bien (entre usufructuario y nudo propietario), por lo que no suele ser una opción práctica, salvo en situaciones muy particulares.
Adjudicación preferente al copropietario mayoritario
En su artículo 552-11.4 el CCCat introduce una regla de preferencia a favor del comunero con mayor parte.
Así, si uno de los cotitulares ostenta al menos el 80% (cuatro quintas partes) de las cuotas de la cosa común, dicho condómino puede exigir que se le adjudique la totalidad del bien.
A cambio, el adjudicatario debe pagar en dinero el valor de las participaciones de los demás copropietarios, según el valor pericial correspondiente.
Por otro lado, incluso si ningún comunero ostenta una cuota mayoritaria, siempre es posible acordar libremente que uno adquiera el bien entero compensando al otro u otros en dinero.
Así, la comunidad se extingue y el adjudicatario pasa a ser dueño único, mientras el otro u otros recibe(n) su parte en metálico.
Esta solución, llamada también “extinción del condominio”, suele adoptarse en casos de separación o divorcio (por ejemplo, uno se queda la vivienda común pagando la mitad al otro) o entre hermanos herederos (por ejemplo, uno se queda con la casa familiar compensando a los demás).
En cualquiera de los casos, estas compensaciones no se consideran “precio de compraventa” ni generan excesos de adjudicación, lo cual conlleva un tratamiento fiscal más beneficioso.
Criterios en caso de indivisibilidad o desmerecimiento del bien
Cuando el objeto común es indivisible por su naturaleza o quedaría muy desmejorado al dividirlo, o se trata de una colección unitaria de valor artístico, bibliográfico o documental, el artículo 552-11.5 del CCCat establece el siguiente orden de preferencia:
- Adjudicación al copropietario interesado: En primer lugar, se adjudicará el bien al cotitular que manifieste interés en quedárselo.
- Si varios lo quieren: Entonces lo obtendrá el que tenga la mayor cuota de participación en la comunidad.
- En caso de empate decide la suerte: Si dos o más interesados tienen igual cuota de participación (e idéntico interés), el adjudicatario se determinará por sorteo o por suerte, dado que en tal empate no hay criterio jurídico para preferir a uno u otro. Quien resulte adjudicatario conforme a estas reglas deberá pagar a los demás condóminos el valor de sus cuotas según tasación pericial. De nuevo, la ley precisa que este pago compensatorio no se considera precio ni un exceso de adjudicación.
- Venta del bien y reparto del precio: Finalmente, si ningún cotitular desea adjudicarse el bien, no queda más opción que vender el objeto común y repartir el precio obtenido entre todos según sus cuotas. En la práctica judicial esta opción se materializa en la venta del bien en pública subasta. No obstante, una subasta judicial suele conllevar que el inmueble se enajene por un precio inferior al de mercado, debido a las pujas a la baja, lo que no suele ser ventajoso para los comuneros. Por ello el CCCat prevé la venta a terceros como la última alternativa. Así, siempre es recomendable tratar de evitar esta vía y alcanzar un acuerdo para vender a precio de mercado y obtener una contraprestación mayor.
Comunidades entre cónyuges en procesos de separación o divorcio
El CCCat, en su artículo 552-11.6, prevé una regla especial para supuestos en que los copropietarios sean un matrimonio o unión estable de pareja en vía de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si los cónyuges o miembros de la pareja estable comparten bienes en proindiviso, el juez puede realizar una división conjunta de varios bienes considerándolos en conjunto en un solo proceso.
Es decir, se pueden formar lotes de bienes para adjudicárselos a uno u otro cónyuge, en vez de dividir cada bien por separado, siempre que así lo solicite uno de ellos.
Esta posibilidad busca agilizar la liquidación de la comunidad, aplicándose criterios análogos a la liquidación del régimen económico matrimonial cuando hay bienes en comunidad ordinaria indivisa.
Puedes conocer todos los detalles de la extinción del condominio por separación, incluidos sus beneficios fiscales, en este artículo de nuestro blog.
Preguntas frecuentes sobre la división de la cosa común
¿Qué pasa si un copropietario no quiere dividir?
Muchas veces no todos los copropietarios están de acuerdo en disolver la comunidad.
Pero, según lo avanzado, nadie está obligado a permanecer en una comunidad si no lo desea, por lo que cualquier copropietario puede forzar la división aunque los demás se opongan.
¿Se puede hacer la división sin ir a juicio?
Sí, como he señalado, la vía judicial debería ser el último recurso, reservado solo para cuando las posturas de los comuneros son irreconciliables.
Para tratar de alcanzar un acuerdo entre copropietarios es recomendable contar con la intervención de un profesional de confianza que conozca las diferentes opciones con las que cuentan para disolver la comunidad y elegir aquella que satisfaga mejor las distintas necesidades de las partes.
Y es que llegar a un acuerdo extrajudicial permite controlar las condiciones de la división (precio, quién se queda el bien, plazos, etc.), ahorrar tiempo y costes y evitar vender el bien en subasta por debajo de su valor de mercado.
Además, hay que tener en cuenta que desde el 3 de abril de 2025 se introdujo un requisito de procedibilidad en la gran mayoría de asuntos civiles y mercantiles, consistente en que cuando un ciudadano quiera interponer una demanda en la mayor parte de las materias de las que trata la jurisdicción civil y mercantil, antes de acudir al juzgado, deberá haber intentado llegar a un acuerdo extrajudicial, a través de alguno de los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (conocidos como MASC) que regula esta ley. Para más información te recomendamos la lectura del artículo de nuestro blog Claves de la Ley Orgánica 1/2025 sobre la resolución extrajudicial de conflictos.
¿Es indispensable formalizar la división en escritura pública ante Notario?
La respuesta depende del tipo de bien objeto de división y de si la división debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad u otros registros públicos.
En el caso de bienes inmuebles, en Cataluña, al igual que en el resto de España, la intervención notarial resulta indispensable.
Aunque el acuerdo privado sea válido y suficiente para extinguir la comunidad entre las partes, para inscribir la nueva titularidad o la nueva división de fincas en el Registro de la Propiedad se requiere escritura pública.
Así lo establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. (…)”
Por lo tanto, para que la división surta plenos efectos y sea oponible frente a terceros, los comuneros deberán otorgar escritura pública de partición o extinción del condominio ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad competente.
¿Qué ocurre si el bien a dividir está hipotecado?
El artículo 552-12 CCCat dispone que cada adjudicatario adquiere en exclusiva la propiedad de los bienes o derechos que se le adjudiquen, pero la división no afecta a los terceros; estos conservan íntegramente sus derechos reales sobre el objeto de la comunidad, o los que resulten después de la división.
En otras palabras, cualquier carga existente (hipoteca, embargo, usufructo, arrendamiento inscrito, servidumbre, etc.) permanece vigente tras la división con independencia de quién sea el titular de la finca (principio de reipersecutoriedad).
Este principio implica que el derecho real ajeno que gravaba la antigua finca común (como es el caso de la hipoteca) continuará gravando la finca resultante de la división, sin merma de su contenido ni rango y sin variación de quién conste como deudor.
Además, en el caso de la hipoteca rige el principio general de indivisibilidad de la garantía hipotecaria.
El artículo 122 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que la hipoteca subsiste íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, incluso si la obligación garantizada se reduce, y sobre cualquier parte de dichos bienes que subsista, aunque el resto desaparezca.
Así la norma del artículo 552-12.2 CCCat es consecuente con este principio al indicar que la división no menoscaba los derechos de garantía existentes.
Si la finca común gravada con hipoteca se divide en varias fincas registrales, el artículo 123 LH prevé expresamente que elcrédito hipotecario no se distribuye automáticamente entre las fincas resultantes, salvo pacto voluntario entre acreedor y deudor.
Es decir, será necesario el consentimiento expreso del acreedor hipotecario (normalmente el banco) para proceder a una distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las nuevas fincas resultantes de la segregación o división.
Dicha distribución debe documentarse en escritura pública y describir cuánto de la deuda garantiza cada nueva finca. También es posible realizar la distribución de la responsabilidad hipotecaria en instancia privada mediante legitimación notarial de las firmas.
De no especificarse, la hipoteca permanecerá íntegra y solidaria sobre cada una de las fincas resultantes y el acreedor podrá reclamar la totalidad de la deuda sobre cualquiera de las nuevas fincas o sobre todas a la vez, a su elección.
Asimismo, el artículo 125 LH dispone que si una sola finca estaba hipotecada (o si, al dividirse, no se ha hecho distribución de gravamen según el art. 123 LH), no se podrá liberar ninguna parte del bien por mucho que se haya pagado parte de la deuda.
Solo si se hubiera pactado inicialmente la distribución de responsabilidad (o si el acreedor consiente después) cabría cancelar parcialmente la hipoteca. En ausencia de distribución, el pago parcial de la deuda no conlleva cancelar la carga sobre ninguna porción aislada del bien común.
O lo que es lo mismo, incluso aunque uno de los adjudicatarios satisfaga su cuota de deuda, la hipoteca seguirá gravando su finca hasta la completa cancelación para todos.
Por otro lado, si la división de la cosa común implica que uno de los copropietarios se adjudique la totalidad del bien hipotecado, normalmente se buscará una novación subjetiva de la deuda.
Es decir, que el adjudicatario asuma en exclusiva la hipoteca, liberando al resto de deudores.
Sin embargo, para liberar al resto de codeudores también será necesaria la conformidad del acreedor, pues de lo contrario todos los deudores originales del préstamo permanecen obligados solidariamente al pago, incluso aunque ya no conserven la propiedad.
Si tienes más dudas sobre la subrogación hipotecaria puedes consultar nuestro artículo Contratar una hipoteca: preguntas frecuentes (parte II)
¿Cómo tributa?
Las divisiones de comunidad tienen las siguientes reglas de tributación:
- No se considera que existe transmisión patrimonial (un bien inmueble no es un bien divisible), por lo que siempre y cuando exista compensación económica, ésta no tributará por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Si bien, quedan sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, con las siguientes particularidades:
- El sujeto pasivo del impuesto será el comunero que se adjudique la participación indivisa (el adjudicatario).
- La base imponible será el valor de la participación indivisa adjudicada.
- El tipo de gravamen en Cataluña es del 1,5%.
- El plazo de liquidación es de un mes a contar desde el devengo del hecho imponible, esto es, la firma de la escritura notarial de extinción de condominio.
- Si existe compensación económica por parte del comunero que deja de serlo, se considera una donación, en cuyo caso quedará sujeta a la tributación por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
En el supuesto que la división de la cosa común sea como consecuencia de un proceso de separación o divorcio y el derecho fiscal aplicable sea el vigente en Cataluña se logrará exención fiscal en los siguientes impuestos:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El adquirente quedará exento de este impuesto por la adjudicación en la extinción del condominio que se haya efectuado por razón de separación o divorcio o extinción de la pareja estable. En Cataluña la sentencia se ha de presentar ante la Agencia Tributaria de Cataluña.
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La adjudicación de los bienes comunes en la separación o divorcio o disolución de pareja de hecho estable tampoco está sujeta a este impuesto.
- El Impuesto municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) (Plusvalía municipal). La sentencia ha de presentarse ante el Ayuntamiento correspondiente o el organismo de recaudación de este impuesto competente, quedando exento el transmitente de tener que pagarlo.
- El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El transmitente no tributará a la Agencia Estatal Tributaria por las cantidades recibidas siempre que se trate de cantidades de mercado adecuadas a su cuota de titularidad. Si esto es así el transmitente no tributará porque no existe alteración patrimonial, es decir, no existe una ganancia.»
Conclusiones
La división de la cosa común en Cataluña es un derecho reconocido a cualquier copropietario para poner fin a la situación de comunidad, incluso aunque los demás no estén de acuerdo.
El Libro Quinto del Código Civil Catalán regula con detalle las distintas formas de disolución, prevaleciendo siempre la voluntad de las partes.
En caso de que los comuneros no alcancen un acuerdo y uno o varios promuevan un proceso judicial para la división de la cosa común, establece los criterios que deberá seguir un juez para acordarla, siendo la venta en subasta la última de las alternativas.
En cualquier caso, lo más recomendable siempre es alcanzar un acuerdo amistoso y contar para ello con la ayuda de un profesional que pueda asesorar a los condóminos sobre las opciones disponibles, evaluar la viabilidad de una división física o de la compensación económica y sus repercusiones fiscales, etc.
Si quieres más información sobre la división de la cosa común contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
