En este artículo doy respuesta a una de las cuestiones que más me plantean en la Notaría cuando firmo la compraventa de inmuebles ¿Qué impuestos tengo que pagar cuando vendo un inmueble?
Los dos primeros factores a tener en cuenta para determinar qué impuestos gravarán la operación y deberá liquidar el vendedor serán las partes que intervienen y el tipo de inmueble objeto de compraventa.
Una vez determinados los impuestos a liquidar, el importe a ingresar variará en función de varios aspectos como el precio percibido, la situación personal y/o familiar del vendedor o si el precio obtenido se va a reinvertir en la adquisición de una nueva vivienda habitual
A continuación, diferenciaré entre los impuestos que debe pagar a Hacienda un vendedor en función de si es una persona física o una persona jurídica para detallar el concepto y forma de cálculo de cada impuesto, así como otras cuestiones de interés.
Índice de contenidos
1.- Cuando el vendedor es una persona física
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El marco normativo básico a tener en cuenta en estos supuestos es:
- La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Consultar texto legal AQUÍ.
- El Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas. Consultar texto legal AQUÍ.
Cómo tributa la venta de un inmueble el IRPF
Este impuesto sólo se paga por la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble.
Es decir, siempre y cuando se haya vendido por un precio superior al pagado en el momento de su adquisición.
Cuándo se paga el IRPF por la venta de un inmueble
Se liquidará (esto es, se pagará) en la declaración anual del IRPF. Es decir, al año siguiente de haber vendido el inmueble.
Ahora bien, debes tener en cuenta que, en caso de pérdida patrimonial, aunque no tributarás por ella, sí que deberás incluir el importe percibido por la venta en la declaración anual del IRPF.
Cómo se calcula el IRPF al vender un inmueble
Para calcular si existe una ganancia o pérdida patrimonial habrá que hacer la siguiente operación:
- Determinar el precio por el que adquiriste el inmueble, al que se podrán deducir los gastos y tributos pagados.
- Deducir el precio por el que has vendido el inmueble, al que deberás sumar las inversiones, mejores, gastos y tributos y deducir las amortizaciones.
Al resultado le serán de aplicación los correspondientes tramos del IRPF en función de la ganancia patrimonial obtenida:
- Hasta 6.000 euros se aplica el tipo del 19%.
- Entre 6.000 euros y 50.000 euros se aplica el tipo del 21%.
- Entre 50.000 euros y 200.000 euros se aplica el tipo del 23%.
- Entre 200.000 euros y 300.000 euros se aplica el tipo del 27%.
- A partir de los 300.000 euros se aplica el tipo del 28%.
Estos tramos se aplican de forma progresiva.
Es decir. Si la ganancia patrimonial es de 30.000 euros, los primeros 6.000 euros tributarán al 19% y los restantes 24.000 euros al 21%.
Esta es la norma general.
Sin embargo, vamos a ver ahora las posibles exenciones que podrían aplicarse.
Exenciones del IRPF al vender un inmueble
Las llamadas exenciones son ventajas fiscales que la Agencia Tributaria (en adelante, AEAT) establece para determinados supuestos, en función de diversos criterios y factores.
- Exención por reinversión en vivienda habitual.
Se aplicará al vender tu vivienda habitual siempre y cuando reinviertas el dinero percibido en adquirir otra vivienda habitual o rehabilitar la que vaya a ser tu vivienda habitual.
Por lo tanto, esta exención está condicionada a que:
- Ambas viviendas (la vendida y la que adquieres) tengan la consideración de vivienda habitual, lo que requerirá que hayan sido habitadas por el vendedor durante determinados periodos de tiempo y en determinados plazos o que se hayan dado otras circunstancias que determinen el carácter de vivienda habitual.
- A que la reinversión del importe obtenido en la venta se efectúe de una sola vez o, si es de forma sucesiva, en el periodo máximo de 2 años, contados de fecha a fecha.
En cualquier caso, deberás manifestar expresamente tu voluntad de acogerte a esta exención para que puedas acogerte a ella.
- Exención por venta de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Las personas mayores de 65 o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia no están obligadas a declarar la ganancia patrimonial por la venta de su vivienda habitual.
En el caso de que la vivienda no sea habitual sino segunda residencia, también es posible evitar pagar el impuesto si se contrata una renta vitalicia.
- Entrega de vivienda en dación en pago.
Esta exención se aplicará, bajo una serie de requisitos, en el supuesto de entregar la vivienda habitual en dación en pago por no poder hacer frente al pago de la hipoteca.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El marco normativo básico a tener en cuenta en estos supuestos es:
- Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (en adelante, Ley IRNR). Consultar texto legal AQUÍ.
- Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Consultar texto legal AQUÍ.
- Orden HAC/495/2024, de 21 de mayo, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.Consultar texto legal AQUÍ.
Cómo tributa la venta de un inmueble en el IRNR
La obligación de tributar por una ganancia patrimonial nace de la existencia de la transmisión de un bien inmueble radicado en nuestro país, con independencia de que su propietario resida o no a efectos fiscales en España.
Cuando el vendedor no tiene su domicilio fiscal en España, la ganancia patrimonial tributará por el IRNR.
A grandes rasgos, una persona física tiene su residencia fiscal en España cuando:
- Permanezca en España 183 días o más a lo largo del año natural.
- Tenga en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.
Sin embargo, existen determinadas presunciones y supuestos especiales que puedes consultar directamente en la sede electrónica de la AEAT.
Cómo se calcula el IRNR al vender un inmueble
Para determinar si existe ganancia o pérdida patrimonial el proceso a seguir será el mismo que en el caso del IRPF.
Determinar el precio de adquisición del inmueble (al que se podrán deducir los gastos y tributos pagados) y deducir el precio de transmisión (al que deberás sumar las inversiones, mejores, gastos y tributos y deducir las amortizaciones).
Al resultado se le aplicará un tipo impositivo del 19%.
Incluso aunque el resultado sea negativo, el vendedor no residente estará obligado a presentar el modelo de liquidación del impuesto (modelo 210).
Ahora bien, el comprador a su vez está obligado a retener el 3% del precio de compraventa del inmueble y a ingresarlo en el plazo de un mes desde la fecha de la venta mediante la presentación del modelo 211.
Esta retención se considera un pago a cuenta del impuesto que debe pagar el no residente.
Por su parte, el vendedor dispondrá de tres meses, a contar desde que finalice el plazo de 1 mes para el comprador para presentar el modelo 211, para efectuar la presentación del modelo 210.
El saldo a liquidar por el vendedor en el modelo 210 será la resultante de aplicar el 19% a la ganancia patrimonial menos el 3% de la retención practicada por el comprador.
Exenciones del IRNR al vender un inmueble
Existe una exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega y, desde el 11 de julio de 2021, Liechtenstein.
Según la disposición adicional séptima de la Ley IRNR:
«Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.»
Asimismo, habrá que estar a lo dispuesto en los posibles convenios de no doble imposición suscritos entre España y otros países.
Plusvalía Municipal
El marco normativo básico a tener en cuenta en estos supuestos es:
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Consultar texto legal AQUÍ.
- Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la ley Reguladora de las Haciendas Locales. Consultar texto legal AQUÍ.
- Ordenanzas fiscales reguladoras del impuesto aprobadas por cada Ayuntamiento.
Cómo afecta a la venta de un inmueble la plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un tributo que grava el incremento de valor experimentado por un terreno urbano.
Se trata de un impuesto que establecen los Ayuntamientos para la transmisión de las viviendas situadas en los terrenos que se encuentran en su territorio, con independencia del lugar de residencia del vendedor obligado al pago.
Por lo tanto, este impuesto sólo se devenga en la venta de fincas urbanas y no tiene en cuenta si existe o no edificación, sino que sólo se genera por la transmisión del terreno.
Y como establece el apartado 5 del artículo 104 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, sólo se pagará plusvalía municipal si existe una ganancia.
Es decir, que en el momento de la venta el valor del terreno se haya incrementado respecto al momento de su adquisición.
Cuándo se paga la plusvalía municipal
Para liquidar este impuesto el vendedor deberá presentar el correspondiente modelo, diferente en cada ayuntamiento, y abonarlo en el plazo de los 30 días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura de compraventa.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
El Real Decreto-ley 26/2021 establece un doble sistema para determina la base imponible a la cual, posteriormente, se aplicará el impuesto municipal correspondiente.
Por lo tanto, el importe a abonar será distinto según el municipio en el que se produzca la compraventa.
En cualquier caso, es importante tener en cuenta que para calcular la base imponible es posible elegir entre:
- Estimación directa o plusvalía real: se calcula con base en la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del terreno.
- Estimación objetiva: se calcula aplicando unos coeficientes al valor catastral del suelo, que se actualizan anualmente, según cada ayuntamiento, en función del tiempo transcurrido desde la compra y hasta la venta del terreno.
El valor catastral lo determina cada ayuntamiento y podrás consultarlo en el último recibo del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles o directamente en la sede electrónica del Catastro.
Este sistema tiene por objetivo reflejar las evoluciones del mercado inmobiliario.
Para determinar la base imponible podrás elegir el método de cálculo que arroje el resultado que más te beneficie como obligado al pago.
Una vez determinada esta base de cálculo, habrá que aplicar el tipo impositivo que establezca cada municipio en su respectiva ordenanza fiscal, que no podrá exceder del 30%.
De igual modo, cada ayuntamiento puede establecer distintas bonificaciones, por lo que el resultado finalmente a pagar variará en cada municipio.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Marco normativo básico
Como en el caso de la plusvalía municipal, se regula en:
- El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
- El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la ley Reguladora de las Haciendas Locales.
- Ordenanzas fiscales reguladoras del impuesto aprobadas por cada Ayuntamiento.
Cómo afecta a la venta de un inmueble el IBI
El IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo de carácter anual que grava la existencia de un derecho real de propiedad sobre cualquier tipo de inmueble: plaza de garaje, trastero, piso, finca rústica?
Los Ayuntamientos gestionan su recaudación y, como en el caso de la plusvalía, su importe (tipo impositivo) dependerá del municipio en el que se encuentre el inmueble.
En todo caso, se calculará según el año natural (a 1 de enero del año en curso), si bien su devengo, momento en el que nace la obligación de pago, lo establece cada consistorio.
Quién paga el IBI en la compraventa de un inmueble
En cuanto a quién está obligado a su pago, la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 determinó los siguientes criterios en orden sucesivo:
- Quien decidan las partes de mutuo acuerdo.
Por lo tanto, deberá abonar el impuesto la parte que se haya comprometido a ello en el contrato.
De igual modo, también es posible pactar que el pago del impuesto se dividirá entre comprador y vendedor, en la proporción que fijen libremente.
Ahora bien, si el comprador es un consumidor, el artículo 89 apartado 3 sección c) del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios declara como abusiva y, por lo tanto, nula la cláusula contractual que le imponga el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
De este modo, si el vendedor es un empresario y el comprador un consumidor, el primero siempre estará obligado al pago del IBI y no será posible modificar este criterio por pacto de las partes.
- Cuando no se hubiera pactado nada, el obligado al pago será el mismo que el sujeto pasivo a efectos fiscales, esto es, el titular del inmueble a día 1 de enero del año en que se va a realizar el pago.
En este caso el vendedor podrá ejercitar una acción de reclamación frente al comprador por la parte proporcional que le correspondiese.
Es decir, para que el comprador le abone el importe proporcional al tiempo en el que deviene titular del inmueble.
Por ejemplo, si se vende una plaza de garaje en junio, el vendedor que ha pagado el IBI podrá reclamar al comprador el importe correspondiente a los 6 meses siguientes.
No obstante, las partes también pueden pactar la imposibilidad para el vendedor de ejercitar esta acción de reclamación o repercusión.
Cómo se calcula el IBI
El importe depende del valor catastral del inmueble y, de nuevo, del tipo impositivo que fije cada ayuntamiento.
De igual modo, cada ayuntamiento podrá establecer bonificaciones y exenciones para algunos colectivos o situaciones.
2.- Cuando el vendedor es una persona jurídica
Aunque este supuesto no tendrá prácticamente relevancia en cuanto al IBI, a la Plusvalía Municipal, sí que dará lugar a dos nuevos impuestos:
Impuesto sobre Sociedades (IS)
El marco normativo básico que se debe tener en cuenta es:
Ley 27/2014, de 27 de Noviembre, sobre Impuesto de Sociedades (en adelante, Ley del IS). Consultar texto legal AQUÍ.
Cómo tributa la venta de un inmueble en el IS
Si el IRPF grava las ganancias patrimoniales percibidas por una persona física en un año natural, el IS sería su equivalente en el caso de las personas jurídicas.
Cuándo se paga el IS por la venta de un inmueble
Se liquidará en la declaración anual del IS que tendrá lugar en el plazo de los 25 días naturales siguientes a los 6 meses posteriores a la conclusión del periodo impositivo.
Por lo tanto, si el ejercicio económico de la sociedad vendedora coincide con el año natural, el plazo de presentación acabará en los 25 primeros días naturales del mes de julio.
Cómo se calcula el IS al vender un inmueble
La ganancia patrimonial tributará según lo establecido por la Ley del IS para determinar la base imposible, sus posibles reducciones, el tipo impositivo y las posibles deducciones o bonificaciones.
Respecto al tipo impositivo va desde el 25% hasta el 1% y variará en función de factores como el tipo de persona jurídica, su facturación o del año de su creación o inicio de actividad.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Si bien el IVA lo paga el comprador, hago referencia a él ya que el vendedor tendrá la obligación de recaudarlo y liquidarlo a Hacienda.
El marco normativo básico que se debe tener en cuenta es:
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Consultar texto legal AQUÍ.
- Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido. Consultar texto legal AQUÍ.
Cómo afecta a la venta de un inmueble el IVA
En el supuesto de venta de una nave industrial o un local comercial entre empresas o profesionales:
- En caso de primeras transmisiones la operación estará sujeta al IVA y el tipo impositivo será del 21%.
- En caso de segundas y posteriores transmisiones (es decir, en la venta de naves o locales de segunda mano) la transmisión está exenta. En su lugar, tributaría por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es una operación está sujeta a IVA o ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, pero no puede estar sujeta a ambos impuestos a la vez. Sin embargo, es posible solicitar la renuncia a la exención de IVA y, si se cumplen una serie de requisitos, solicitar la inversión del sujeto pasivo del IVA. De este modo la empresa vendedora deberá hacer una factura en la que se deje constancia de que no se ha abonado el IVA y de que tampoco se lo ha deducido. En consecuencia, el IVA será neutro tanto para la vendedora como para la compradora.
En el supuesto de venta de una vivienda nueva por el promotor a un particular que no actúa como profesional la operación está sujeta a IVA.
En este caso el tipo impositivo en la venta de viviendas incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexo situado en el edificio que se transmitan conjuntamente será:
- Del 10% con carácter general.
- Del 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Según he adelantado, en este artículo sólo trato los impuestos que deberá abonar la parte vendedora.
No obstante, hay muchas otras casuísticas que pueden darse y que determinarán si una operación de compraventa de un inmueble tributa por IVA o por ITP.
Para saberlo habrá que tener en cuenta no sólo la condición con la que interviene el vendedor sino también la del comprador y la del inmueble objeto de compraventa.
A tal fin, la AEAT pone a disposición de los contribuyentes una herramienta muy útil llamada «Calificador Inmobiliario» a la que puedes acceder aquí para conocer si la compraventa de una vivienda tributa por IVA o IRPF.
Conclusiones
El vendedor persona física de un inmueble deberá afrontar el pago derivado de la correspondiente ganancia patrimonial en el IRPF o (IRNR si es un no residente), el IBI y la plusvalía municipal (en el caso de terrenos urbanos).
Si la parte vendedora es una sociedad, en lugar de tributar por el IRPF, la ganancia patrimonial lo hará por el IS y, en función de la condición del inmueble que transmita también deberá recaudar y liquidar el IVA.
En cualquier caso, habrá que analizar cada operación concreta para determinar con exactitud los impuestos a los que se sujetará, las bonificaciones y deducciones que podrán aplicarse y el importe resultante que el vendedor deberá liquidar. Por consiguiente, es recomendable tener claro, antes de acordar un precio de venta, los impuestos a liquidar, así como el importe de los mismos en base al precio fijado.
Si desea obtener asesoramiento sobre este tema, contacte con nosotros haciendo clic aquí.
