Firmar un préstamo con garantía hipotecaria suele ser uno de los actos patrimoniales de mayor trascendencia en la vida de una persona.
Tanto por su importe económico como por su duración.
Y, a la vez, se trata de un contrato complejo, que incluye un gran número de cláusulas y condiciones con las que no estamos familiarizados. De ahí la importancia de comprender correctamente la repercusión jurídica y económico-financiera de dichas cláusulas y condiciones.
Por eso, tras la crisis financiera de 2008 y con el objetivo de reforzar la confianza y la protección de los consumidores que contratan préstamos o créditos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial, el 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que traspuso la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Además, esta actualización de la normativa española en materia de préstamos y créditos hipotecarios es fruto de la Directiva 93/13/CCE, del Consejo, de 5 de abril, de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Esta ley introdujo una serie de obligaciones para entidades financieras y Notarios, entre ellas el respeto de un plazo mínimo de espera antes de la firma, para garantizar que el cliente recibe toda la información precontractual relevante, tiene tiempo para revisarla, reflexionar y ser asesorado por el Notario de su libre elección.
En este artículo detallo cuáles son esos tiempos mínimos, cómo se aplican en la práctica bancaria y notarial, qué especialidad existe en Cataluña y resuelvo preguntas frecuentes sobre los plazos para firmar una hipoteca que esté sujeta a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
Índice de contenidos
Ámbito de aplicación: ¿qué hipotecas deben cumplir estos plazos?
La Ley 5/2019 (conocida como Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en adelante LCCI) en su artículo 2 establece el ámbito de aplicación de esta ley. Se aplica a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
- La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
- La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
El ámbito de aplicación de la LCCI incluido en el supuesto primero se refiere a los préstamos o créditos hipotecarios contratadas por consumidores para la compra de vivienda habitual, segunda residencia u otros bienes inmuebles de carácter residencial, incluso elementos vinculados como garajes o trasteros que formen parte de la operación.
El supuesto incluido en el apartado segundo es, por ejemplo, aquel en el que una persona física adquiere la propiedad de un terreno con la intención de promover la construcción de una casa.
En estos casos, la ley impone ciertos plazos de información y reflexión antes de la firma para proteger al consumidor.
Ahora bien, quedan fuera del ámbito de la LCCI los contratos de préstamo:
- Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general.
- Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo.
- Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes.
- Resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación.
- Relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.
- Hipoteca inversa en que el prestamista:
- desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
- no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley de hipotecas inversas 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
Esta ley descarta de su ámbito de aplicación a las personas jurídicas en general. Otra cuestión es que en un préstamo con garantía hipotecaria concedido a una persona jurídica intervenga una persona física como fiador o hipotecante no deudor siendo consumidor y se constituya hipoteca sobre un inmueble de uso residencial o la finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. En este caso, si que hay que cumplir con los plazos y formalidades previstas en la LCCI.
Plazo legal mínimo antes de firmar una hipoteca
Las hipotecas a las que se aplica la LCCI están sujetas a un plazo mínimo de espera obligatorio desde que se entrega la información precontractual al cliente hasta la firma de la escritura pública de constitución del préstamo hipotecario.
En toda España (salvo la particularidad catalana que veremos después), ese plazo es de 10 días naturales como mínimo.
Es decir, el banco o prestamista debe proporcionar al consumidor, ya sea deudor o garante, una serie de documentos al menos 10 días naturales antes de la firma de la escritura de la hipoteca.
Este período de tiempo, a menudo llamado período de reflexión, tiene como objetivo que el cliente pueda leer y entender bien las condiciones de su préstamo, comparar ofertas si lo desea, y recibir asesoramiento gratuito de un Notario antes de quedar vinculado por el contrato de préstamo.
Cataluña: plazo mínimo específico de 14 días
En Cataluña, la normativa autonómica de protección al consumidor establece un plazo de espera todavía más amplio.
Así, el artículo 262-4 de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña exige entregar, de forma gratuita, clara, completa y comprensible, la información precontractual con al menos 14 días naturales de antelación a la formalización del contrato y antes de que el consumidor asuma cualquier obligación derivada de la oferta o del contrato.
Esta exigencia autonómica busca reforzar la transparencia y ofrecer al consumidor catalán un tiempo adicional para estudiar las condiciones de su préstamo.
Dicho margen de 14 días es más estricto que el estatal (10 días) y así lo aplicamos los Notarios y entidades de crédito en Cataluña.
No obstante, una resolución de la Generalitat de 2017 (RESOLUCIÓN JUS/1719/2017, de 12 de julio) abrió la puerta a que, si el cliente lo solicita expresamente y ambas partes están de acuerdo, se pueda renunciar a ese plazo extra catalán y acogerse al plazo estándar de 10 días.
Esta renuncia debe hacerse de forma expresa, por escrito y con todas las garantías (asegurando que el consumidor entiende lo que implica).
Suele utilizarse solo en casos excepcionales de urgencia (por ejemplo, si está por vencer el contrato de arras para comprar la vivienda y no se puede esperar los 14 días completos o si va a vencer el plazo para que el comprador/prestatario pueda acogerse a una bonificación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
¿Qué documentos incluye la información precontractual?
El prestamista y, si interviene, el intermediario de crédito ofrecen al prestatario o potencial prestatario la información personalizada que necesita para comparar los préstamos disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de concertarlo como establece el artículo 10 de la LCCI.
El artículo 14 de la LCCI establece la documentación precontractual que el prestamista, intermediario de crédito o su representante designado debe entregar, con el plazo mínimo antes indicado:
- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que contiene la oferta vinculante con las condiciones financieras clave de la hipoteca.
- La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las cláusulas y elementos relevantes (por ejemplo, si hay cláusula suelo, posibles vencimientos anticipados por impago, distribución de gastos, etc.).
- Una copia del proyecto del contrato de préstamo hipotecario.
- Información desglosada de los gastos de la operación (diferenciando los que paga el banco y los que paga el cliente).
- En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento con escenarios de las cuotas periódicas en distintos escenarios de evolución de los tipos de interés.
- En su caso, las condiciones de las garantías de seguros vinculados (seguros de vida, de daños, etc.).
- La advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario que elija para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo hipotecario.
Toda esta información precontractual debe quedar firmada por el prestatario como recibida y comprendida y se remitirá también al Notario que el cliente prestatario haya elegido libremente para la firma de la escritura.
La FEIN es especialmente importante porque tiene valor de oferta vinculante. Es decir, una vez entregada, el acreedor está obligado a mantener esas condiciones al menos durante el plazo indicado, que por ley no puede ser inferior a 10 días.
En la práctica, muchas entidades bancarias y financieras conceden un plazo algo mayor (por ejemplo, 15 o 30 días) de validez de la oferta, para dar margen suficiente a cumplir trámites como la tasación del inmueble, la firma del acta de transparencia y de la propia escritura pública de hipoteca.
Si se dejara pasar ese plazo sin firmar la oferta podría caducar y sería necesario emitir una nueva FEIN, con lo cual comenzarían de nuevo a contarse los 10 días o 14 días, en Cataluña, obligatorios desde cero, con el riesgo añadido de que las condiciones financieras puedan variar.
Por eso, es importante coordinar con la entidad acreedora y la notaría la firma dentro de la vigencia de la oferta vinculante.
Acta previa y asesoramiento notarial obligatorio
Durante ese período de 10 días (o 14 días en Cataluña) antes de la firma de la escritura pública de hipoteca, la ley prevé la intervención del Notario para asegurar la transparencia material explicando de manera imparcial y con detalle las condiciones y efectos del futuro préstamo que pretende firmar.
El cliente elegirá el Notario de su confianza donde firmar el préstamo o crédito hipotecario. Esta libertad de elección viene regulada por la ley:
- El artículo 3 del Reglamento Notarial establece que “los particulares tienen el derecho de libre elección de Notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico”.
- Y el artículo 126 del Reglamento Notarial, regula que “todo aquél que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir el notario que se la preste”.
El futuro prestatario debe acudir al Notario de su elección antes de la firma de la escritura pública de hipoteca para recibir un asesoramiento personalizado y gratuito sobre las cláusulas, condiciones y demás elementos esenciales del contrato de préstamo.
Esta comparecencia suele denominarse “acta previa” o acta de transparencia y es obligatoria.
La ley exige que el otorgamiento de este acta de transparencia se haga, como muy tarde, el día anterior al de la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario.
En la práctica, lo habitual es que, una vez colgada la información precontractual en la plataforma online que conecta a las entidades financieras con los Notarios, el cliente, el prestamista o, si interviene, el intermediario de crédito se ponga en contacto con la notaria para agendas día de firma del acta de transparencia.
En el momento del otorgamiento del acta, el Notario verificará que el potencial prestatario ha recibido toda la información precontractual exigida por la ley, la fecha en la que se entregó y se subió la documentación a la plataforma online, explicará de manera individualizada el contenido de esta información al futuro prestatario, realizará un pequeño test estandarizado para confirmar que entiende aspectos clave del contrato (tales como importe, duración, tipo de interés, si es fijo, variable o mixto, comisiones, responsabilidad en caso impago, etc.) y le formulará si tiene alguna duda o pregunta adicional.
Todo ello se recoge en el acta notarial, que no tiene ningún coste para el cliente.
Si por algún motivo el cliente no comparece ante el Notario para realizar este paso previo, o habiéndolo realizado, no se cumple con el plazo mínimo desde que se entregó la información precontractual, el Notario expresará en el acta esta circunstancia y no se podrá autorizar la escritura de préstamo hipotecario.
Este control notarial añadido fue introducido con la entrada en vigor de la LCCI en junio de 2019 para garantizar que ningún cliente firma su hipoteca sin haber tenido tiempo suficiente de reflexión y sin haber recibido un asesoramiento imparcial por parte del Notario.
El día de la firma de la hipoteca en la notaría
Cumplido el plazo de espera (10 o 14 días) y realizado el acta de transparencia, ya se puede proceder a la firma de la escritura de préstamo o crédito hipotecario ante Notario.
Cuando el dinero del préstamo hipotecario se destina a la adquisición del inmueble se otorga el mismo día de la escritura de compraventa y en unidad de acto.
En el momento del otorgamiento de la escritura de hipoteca están presentes o representados (mediante poder) los clientes (prestatario y en su caso, fiador e hipotecante no deudor), el/los representante/s de la entidad financiera (apoderado del banco o de la gestora de la entidad) y el Notario.
El Notario lee y explica detalladamente el contenido de la escritura, confirma que coincide con la información precontractual, hace reseña (día y número de protocolo) del acta de transparencia previamente realizada y, después de realizar un control de la legalidad, las partes intervinientes firman la escritura de préstamo hipotecario.
Desde ese momento, el cliente queda obligado con la entidad acreedora por el contrato de préstamo.
Preguntas frecuentes sobre los plazos para firmar una hipoteca
¿Cuánto se tarda en firmar una hipoteca desde que la entidad financiera aprueba la operación?
En términos generales, entre 2 y 4 semanas desde la aprobación de la financiación suele ser un plazo razonable.
Solo el período de espera legal obligatorio es de 10 días naturales (o 14 días en Cataluña), a lo que hay que sumar la coordinación de la cita en la notaría y trámites previos como la tasación del inmueble.
Si se dispone de toda la documentación necesaria para la operación, las hipotecas llegan a firmarse justo al día siguiente de cumplirse el período mínimo de reflexión. En otras ocasiones, por cuestiones de logística de las partes intervinientes o por la propia la complejidad de la operación, puede alargarse algo más.
Una vez firmada la escritura, el Notario, el mismo día, comunica telemáticamente al Registro de la Propiedad competente el otorgamiento de la escritura mediante una copia auténtica telemática para que cause asiento de presentación.
¿Por qué tengo que esperar ese plazo mínimo para firmar mi hipoteca?
Este plazo de espera es una garantía introducida por la Ley 5/2019 para proteger al consumidor.
Obliga a la parte acreedora a entregar al prestatario, fiador o hipotecante no deudor con antelación toda la información contractual (FEIN, información sobre el clausulado, gastos, etc.) y te da al menos 10 días o 14 días en Cataluña para reflexionar, comparar con otras ofertas si quieres, y recibir asesoramiento imparcial de un Notario.
Durante este período de reflexión, el Notario, en el acta previa de transparencia, te aclara todas las dudas que tengas, se asegura de que comprendes las condiciones y que se cumplen con todos los requisitos que la ley exige, garantizando así la adecuada protección del deudor persona física.
Es, en esencia, un período para pensarlo y meditarlo detenidamente y asegurarte de que el préstamo hipotecario que vas a firmar es el más adecuado y conveniente, de modo que, al firmar la escritura de préstamo, lo haces conociendo con detalle lo que estás contratando, así como las consecuencias que se derivarán de ello.
La normativa europea inspiró esta medida tras detectar que, en el pasado, hubo consumidores que firmaron préstamos sin información suficiente, con el consecuente riesgo para sus economías familiares.
¿Puedo firmar la hipoteca antes de esos 10 o 14 días mínimos?
Antes de los 10 días no.
Antes de los 14 días previstos en Cataluña sólo en casos excepcionales.
Así, si tu préstamo está sujeto a la LCCI no es posible firmar antes de que transcurran los 10 días naturales obligatorios, pues ello supondría incumplir la ley y el Notario denegará la autorización de la escritura.
La única excepción, como vimos, es en Cataluña respecto a reducir el plazo de espera de 14 a 10 días, pero en ningún caso es posible reducir el plazo mínimo de espera de 10 días.
Por eso, incluso aunque el cliente estuviera de acuerdo en firmar antes, cualquier cláusula o acuerdo para eludir el plazo de espera de 10 días naturales sería nulo de pleno derecho.
En este sentido se pronunció la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 30 de julio de 2021 que puedes consultar AQUÍ.
En ella concluyó que no cabe una renuncia equivalente a la contemplada en la resolución catalana de 2017.
Por lo tanto, el plazo de espera de 10 días supone un límite uniforme e inderogable en toda España que no es posible acortar en ningún caso.
¿Cuántas veces tengo que ir al Notario para firmar la hipoteca?
Tendrás que ir dos veces.
La primera vez para el otorgamiento del acta previa de transparencia.
La segunda vez para la firma de la escritura de préstamo hipotecario.
En la primera visita (durante los 10 días de espera o 14 días en Cataluña) acudirá solo el prestatario, sin el acreedor, y el Notario repasará toda la documentación precontractual y otorgará el acta notarial que certifica que se cumplen todos los requisitos exigidos por la ley y que comprende el alcance del negocio jurídico a formalizar.
Este acta se puede realizar en cualquier momento una vez recibida la documentación por el notario (no es necesario apurar hasta el último día de plazo).
En la segunda visita, el día de la firma, además del prestatario comparecerá el representante de la entidad financiera.
Lo habitual es que el cliente (prestatario) elija la misma notaría para ambas cosas, lo que agiliza el proceso ya que el Notario conoce el expediente.
¿Cuánto tarda en inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
Tras la firma, el Notario entregará al prestatario una copia simple de la escritura de hipoteca.
El mismo día del otorgamiento, el Notario envía una copia autorizada electrónica al Registro de la Propiedad competente para que cause asiento de presentación.
Por ley, el Registrador de la Propiedad tiene un plazo máximo de 15 días hábiles para calificar e inscribir el documento desde que lo recibe (siempre que se acredite que se han liquidado los impuestos correspondientes y no existan defectos).
En algunos casos la inscripción se completa incluso antes de los 15 días hábiles, pero es habitual que se demore varias semanas en función de la carga de trabajo del Registro de la Propiedad competente o si se detecta algún defecto subsanable en la escritura.
Durante ese tiempo, la hipoteca consta como presentada en el Registro como asiento pendiente de inscripción. La inscripción de una hipoteca tiene carácter constitutivo lo que significa que el derecho real de hipoteca no nace hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Conclusiones
Los plazos impuestos por la LCCI son esenciales para que el consumidor recibe información clara, asesoramiento imparcial y tenga tiempo suficiente para reflexionar antes de vincularse a un contrato que tendrá un impacto relevante en su economía.
De esta forma, estos plazos buscan proteger al consumidor frente a decisiones precipitadas o condiciones que no comprende del todo, para asegurar la transparencia y seguridad de la operación.
Además, en la práctica, también permiten detectar errores, aclarar dudas y evitar conflictos futuros.
Mi recomendación como Notario es que, si vas a firmar una hipoteca aproveches este período de forma activa: lee bien los documentos, consulta las condiciones con tu entidad financiera y no dudes en plantear todas tus dudas al Notario que hayas elegido.
Y, si tienes urgencia o una fecha límite cercana que no puedes posponer, planifica con antelación para coordinar a todas las partes implicadas y que el calendario se respete sin poner en riesgo la operación.
Si quieres más información sobre los plazos para firmar una hipoteca contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
