Comprar una vivienda no solo implica encontrar el inmueble deseado, negociar el precio y demás condiciones, firmar un contrato de arras y formalizar la escritura pública de compraventa ante Notario.
También conlleva una serie de obligaciones fiscales que deben conocerse y planificarse con antelación. Sobre todo, para evitar pagar más de lo debido e incurrir en recargos y/o sanciones.
Entre estas obligaciones fiscales destaca el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava las compraventas de inmuebles de segunda mano.
Se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que su regulación, tipos y bonificaciones dependerán del territorio donde se encuentre el inmueble. Cada Comunidad Autónoma tiene capacidad normativa para fijar los tipos impositivos que considere más adecuados.
En cualquier caso, siempre es el comprador quien asume este tributo autonómico (sujeto pasivo del impuesto), cuyo importe suele suponer una parte muy significativa del coste total de la operación.
En Cataluña, hasta este 2025 el tipo general del ITP era del 10% (11% para las viviendas que superaban el millón de euros).
Sin embargo, el 27 de junio de 2025 entró en vigor una reforma fiscal que introdujo tramos progresivos y elevó el tipo de gravamen del ITP en Cataluña para las viviendas con un valor de adquisición superior a los 600.000 euros.
Con motivo de dicha reforma y, como Notario de Barcelona, en este artículo analizo en qué consiste este impuesto, qué tipos de gravamen del ITP existen en Cataluña en 2025, en qué casos existen bonificaciones y qué trámites debes seguir para liquidarlo correctamente.
Índice de contenidos
¿Qué es el ITP y a qué viviendas se aplica?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava la compra de bienes usados entre particulares.
Por ello, es especialmente relevante al comprar una vivienda de segunda mano.
El sujeto pasivo (obligado al pago) es siempre el comprador, quien debe asumir este impuesto aparte del precio de compra de la vivienda.
Ahora bien, el comprador no liquida el ITP en el mismo acto de la firma de la escritura de compraventa ante Notario, sino con posterioridad, directamente en Hacienda.
El ITP solo se aplica a viviendas de segunda mano.
Por su parte, la compraventa deviviendas nuevas (obra nueva) están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), no al ITP.
Y es que una misma operación no puede estar sujeta simultáneamente a IVA y a ITP: o tributa por uno o por otro.
Así, en una primera entrega de vivienda nueva por parte de un promotor o constructor, el comprador deberá liquidar el IVA (habitualmente el 10% del precio de venta).
En cambio, cuando la vivienda ya ha sido transmitida previamente (vivienda de segunda mano), la operación no tributa por IVA sino por ITP.
El ITP forma parte del conjunto de impuestos conocidos como ITP-AJD (Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados). Dentro de este conjunto, la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) es la que se aplica a la compraventa de inmuebles entre particulares.
Tipos impositivos generales del ITP en Cataluña en 2025
Como hemos visto, el ITP se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que el tipo de ITP varía entre ellas.
Por ejemplo, en Madrid es un 6% general, mientras que en Cataluña, desde el 2013 el tipo general fijo era del 10% (y a partir del 2017 del 11% para inmuebles de más de 1 millón de euros).
Sin embargo, esto ha cambiado a partir del 27 de junio de 2025, con la entrada en vigor en Cataluña del Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas.
Dicha reforma fiscal introduce una escala de gravamen progresiva por tramos de valor.
Es decir, que el porcentaje del ITP en Cataluña dependerá del precio de la vivienda, aplicándose diferentes tipos a cada porción del valor según el tramo que corresponda.
Tarifas generales del ITP en Cataluña en 2025 según el valor del inmueble:
| Valor del inmueble | Tarifa general ITP |
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| De 600.001 € a 900.000 € | 11 % |
| De 900.001 € a 1.500.000 € | 12 % |
| Más de 1.500.000 € | 13 % |
Es importante tener en cuenta que estos porcentajes no se aplican de forma global a todo el precio, sino de manera escalonada por tramos, como se ha mencionado.
De este modo, el tipo efectivo medio aumenta gradualmente conforme sube el precio de la vivienda.
Por ejemplo:
Si una vivienda cuesta 800.000 €, los primeros 600.000 € tributan al 10% y los 200.000 € siguientes tributan al 11%.
El resultado es un ITP total de 82.000 €, lo que equivale a aproximadamente un 10,25% efectivo.
Además de los tramos generales anteriores, Cataluña establece en 2025 un tipo especial del 20% de ITP para ciertos casos de carácter extraordinario.
En concreto, tributarán al 20% las compras realizadas por grandes tenedores de vivienda (personas o empresas que ya poseen numerosas viviendas en propiedad) y la adquisición de edificios enteros con uso residencial.
Se contemplan algunas excepciones, como por ejemplo, si una persona física adquiere un edificio de hasta 4 viviendas para destinarlas a su residencia habitual (para sí o familiares cercanos) no se aplicará el 20% sino los tipos normales.
Pero, en general, cualquier gran tenedor (definido en Cataluña como quien posee más de 10 viviendas urbanas, o más de 5 en áreas de mercado tensionado) que compre otra vivienda pagará un ITP del 20% por dicha operación.
Esta medida está en la línea de las políticas catalanas que buscan proteger el acceso a la vivienda tratando de desincentivar la compra masiva de inmuebles por grandes inversores en zonas con mercado de vivienda tensionado.
Tipos reducidos y bonificaciones del ITP en Cataluña en 2025
Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda habitual a colectivos con necesidades específicas, la Generalitat de Catalunya contempla tipos reducidos del ITP (principalmente el 5% e incluso un 7% en ciertos supuestos), siempre que se cumplan determinados requisitos.
Estas bonificaciones permiten pagar menos impuesto al comprar una vivienda de segunda mano cuando el comprador pertenece a alguno de los perfiles protegidos definidos por la normativa autonómica.
A continuación, detallamos los casos de ITP reducido más habituales en Cataluña en 2025, junto con sus condiciones para poder aplicarlos:
Jóvenes compradores: ITP 5 %
Requisitos:
- No tener más de 35 años.
- Destinar el inmueble adquirido a vivienda habitual.
- Límite de ingresos anuales: que los ingresos anuales del joven no superen los 36.000 € (sumando base general y del ahorro en la última declaración de IRPF).
Familias numerosas: ITP 5 %
Requisitos:
- Que el comprador tenga el título de familia numerosa vigente.
- Destinar la vivienda adquirida a residencia habitual de la familia.
- Límite de ingresos familiares: que la suma de las bases imponibles del IRPF de la familia no exceda de 36.000 € anuales (tras minorar mínimos personales y familiares), incrementados en una cantidad adicional por cada hijo a cargo que exceda del mínimo para ser familia numerosa de categoría especial.
En resumen, se exige que la unidad familiar tenga una renta moderada en relación con su tamaño.
Familias monoparentales: ITP 5 %
Requisitos:
- Acreditar la condición de familia monoparental (según la normativa catalana de apoyo a familias monoparentales)
- Destinar el inmueble a vivienda habitual.
- Límite de ingresos familiares: que no superen los 36.000 €, incrementados en aproximadamente 14.000 € por cada hijo adicional.
Personas con discapacidad: ITP 5 %
Requisitos:
- Tener reconocida una discapacidad igual o superior al 65 %.
- Destinar la vivienda para su uso de residencia habitual.
- Límite de ingresos familiares: que los ingresos anuales de la unidad familiar no sean superiores a 36.000 € en la base imponible del IRPF.
Víctimas de violencia de género: ITP 5 %
Requisitos:
- Tener la condición legal acreditada de víctima de violencia de género.
- Que la vivienda adquirida se destine a uso habitual y exista una necesidad de cambio de domicilio por su situación.
- Límite de ingresos: ingresos anuales no superiores a 36.000 €.
Viviendas de protección oficial (VPO): ITP 7 % generalmente
Además, si la VPO pertenece a ciertos regímenes de protección especial o concertada (viviendas con mayor nivel de protección pública), puede aplicarse incluso un tipo superreducido del 5%.
Requisitos:
- La vivienda debe cumplir con la calificación oficial de VPO.
- La vivienda debe destinarse a residencia habitual del comprador.
Compra para alquiler social: ITP 5 %
Esta es una bonificación especial dirigida a fomentar el parque de alquiler asequible.
Se aplica cuando el adquirente es una empresa o entidad que compra viviendas comprometiéndose a destinarlas a alquiler social durante el plazo legal establecido.
Además, deberá cumplir otras condiciones fijadas por la ley (como mantener el alquiler social durante determinados años, etc.).
Como vemos, la mayoría de estos tipos reducidos están enfocados en la adquisición de la vivienda habitual por parte de colectivos vulnerables (jóvenes, familias, discapacidad, víctimas de violencia de género).
Y hay un requisito común en todos los supuestos: que el inmueble se destine efectivamente a la residencia habitual del comprador.
Ello también conlleva que el comprador:
- No disponga de otra vivienda en propiedad para beneficiarse de la reducción.
- Mantenga el uso como residencia habitual durante un tiempo mínimo.
Así, el comprador deberá empadronarse cuanto antes (a ser posible dentro del plazo de liquidación del impuesto) y residir de forma permanente en la vivienda, sin poder alquilarla a terceros o venderla antes de un plazo mínimo.
En concreto, el comprador debe comenzar a habitar la vivienda de forma efectiva y permanente dentro del plazo de 12 meses desde la adquisición (o desde la finalización de la construcción, si se compra sobre plano o un terreno) y residir en ella de manera ininterrumpida durante al menos 3 años.
Solo se exceptúa el cumplimiento íntegro de los 3 años si concurren circunstancias de necesidad debidamente justificadas (por ejemplo: matrimonio o separación, traslado laboral, obtención de primer empleo u otras causas análogas que obliguen al cambio de domicilio).
Fuera de tales casos excepcionales, el incumplimiento de la residencia mínima de 3 años conlleva la pérdida del beneficio fiscal.
En consecuencia, el contribuyente deberá presentar una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde el cese del uso como vivienda habitual e ingresar la diferencia de impuesto más los intereses de demora correspondientes.
Cómo y cuándo se paga el ITP en Cataluña
En Cataluña, la fecha de devengo del impuesto es el día en que se realiza el acto o contrato.
El plazo legal para presentar y pagar el ITP es de un mes a contar desde la fecha del acto o contrato. El plazo se computará de fecha a fecha, y cuando en el mes del vencimiento no exista día equivalente se entenderá que el plazo finalizará el último día del mes. Cuando el último día del plazo sea sábado, domingo o festivo, se prorrogará al primer día hábil siguiente.
Es fundamental respetar este plazo de un mes para evitar recargos o sanciones por demora.
La liquidación se realiza mediante el Modelo 600, que es el formulario oficial destinado a declarar el ITP (y otros actos jurídicos documentados) en las Comunidades Autónomas.
En el caso de Cataluña, la Agència Tributària de Catalunya (ATC) es el órgano competente que gestiona este impuesto, por lo que se debe presentar el modelo 600 ante la ATC.
Hoy en día existen dos formas de presentación:
Presentación telemática:
La Generalitat dispone de servicios en línea para la autoliquidación.
Así, el modelo 600 se puede rellenar y presentar online a través del portal de la ATC, lo que permite liquidar el impuesto sin desplazamientos, adjuntando la documentación en formato digital.
Para ello necesitarás identificarte por los medios habilitados, por ejemplo, con certificado electrónico o idCAT.
Puedes acceder AQUÍ a la web de la ATC para rellenar y presentar el formulario electrónico del modelo 600, así como para realizar el pago electrónico (con tarjeta o cargo en cuenta corriente).
Presentación presencial:
Consiste en acudir a las oficinas de la Agencia Tributaria de Cataluña para presentar la autoliquidación.
Es recomendable solicitar cita previa para evitar esperas.
En este caso, normalmente primero se realiza el ingreso del impuesto en una entidad bancaria colaboradora (la propia ATC te facilita un documento de pago para el banco) y luego se presenta el modelo 600 sellado junto con los documentos en la oficina liquidadora.
Algunas oficinas de la ATC también permiten pagar con tarjeta en ventanilla.
En cualquier caso, debes aportar la documentación necesaria junto al modelo 600. Generalmente necesitarás el original y copia simple de la escritura pública de compraventa (u otro documento que refleje la transmisión) y el justificante del pago del impuesto (resguardo bancario, si pagaste en el banco).
También deberás identificar a las partes y el inmueble en el formulario, incluyendo la referencia catastral de la vivienda, etc.
El personal de la ATC revisará la autoliquidación y te sellará una copia como comprobante de haber presentado el impuesto.
En resumen, para pagar el ITP en Cataluña debes completar el modelo 600 (disponible en PDF o en línea), abonar el importe resultante y presentarlo ante la Hacienda catalana dentro del mes siguiente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Recuerda conservar la carta de pago sellada, ya que puede ser requerida para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad o en eventuales comprobaciones fiscales.
Consecuencias de no liquidar el ITP dentro de plazo:
Las consecuencias varían en función de estos dos supuestos:
Si te retrasas, pero regularizas de forma voluntaria antes de cualquier requerimiento.
En este caso Hacienda te aplicará automáticamente unos recargos por presentación extemporánea (en lugar de sanciones).
Estos recargos van aumentando según el tiempo de retraso:
- Si presentas y pagas espontáneamente dentro de los 3 meses posteriores al fin del plazo: recargo del 5% sobre el impuesto, sin intereses de demora.
- Si lo haces entre 3 y 6 meses tarde: recargo del 10%, sin intereses.
- Si lo haces entre 6 y 12 meses tarde: recargo del 15%, sin intereses.
- Si ha pasado más de 12 meses desde el fin del plazo: recargo fijo del 20%, más intereses de demora acumulados desde que terminó el primer año de retraso.
Estos recargos sustituyen a la sanción siempre que seas tú quien, por iniciativa propia, presente la autoliquidación fuera de plazo antes de recibir ningún aviso de Hacienda.
Es decir, aunque pagues tarde, si lo haces de motu propio, Hacienda solo te penalizará con el recargo mencionado e intereses (si procede), pero no te multará.
Si te retrasas, no regularizas dentro de los plazos mencionados y la Administración detecta el impago.
En este caso el importe a pagar aumenta.
La Agencia Tributaria iniciará un procedimiento inspector o de comprobación, te girará una liquidación de oficio por el ITP no pagado y, adicionalmente, te impondrá una sanción tributaria.
Las multas por incumplir pueden oscilar entre el 50% y el 150% del importe dejado de ingresar (dependiendo de la gravedad de la infracción, si se considera leve, grave o muy grave), aparte dicho importe dejado de ingresar, más los intereses de demora correspondientes.
Estas sanciones se calculan conforme a lo dispuesto en la Ley General Tributaria y suelen atenuarse si pagas pronto tras el requerimiento, pero siguen siendo sumas considerables.
En definitiva, aunque sea fuera de plazo es preferible presentar la autoliquidación lo antes posible de forma voluntaria para limitar los recargos al mínimo y evitar sanciones.
Y es que cuando se ignora el pago la ATC eventualmente lo reclamará, pues el Registro de la Propiedad informa de las transmisiones y Hacienda cruza datos, pudiendo llegar a embargar bienes y derechos (lo que incluye saldos en cuentas bancarias) del contribuyente moroso.
Por lo tanto, es esencial prever con anterioridad a la compraventa de la vivienda el importe del ITP y el plazo límite para su liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ITP en la compra de una vivienda: el comprador o el vendedor?
El ITP lo paga siempre el comprador.
El sujeto pasivo es el adquirente del inmueble usado quien está obligado al pago del impuesto, nunca el vendedor.
Por su parte, el vendedor de una vivienda tendrá que hacer frente al pagar de otros impuestos, pero son independientes del ITP.
Puedes consultar qué impuestos hay que pagar al vender un inmueble en este artículo.
¿Se paga ITP al comprar una vivienda nueva en Cataluña?
No. La vivienda nueva tributa por IVA, no por ITP.
En una compra de obra nueva en Cataluña se aplica generalmente un 10% de IVA sobre el precio, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Se paga AJD al comprar una vivienda en Cataluña?
Como acabamos de ver, la compra de obra nueva en Cataluña tributa por IVA, así como por el AJD.
El AJD se diferencia en dos cuotas: la cuota fija y la cuota variable.
La cuota fija del AJD, que es uniforme en toda España, grava los documentos notariales y, por lo tanto, también se devenga en la compraventa de viviendas de segunda mano, con motivo del uso de papel timbrado notarial.
No obstante, su importe es simbólico (0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio).
Es decir, todas las escrituras notariales de compraventa de inmuebles conllevan el pago de la cuota fija del AJD, ya sean de vivienda nueva como de segunda mano.
Ahora bien, su gestión difiere de la de la cuota variable, ya que no requiere de presentación de autoliquidación, sino que se considera satisfecha con el suministro del propio papel timbrado en la notaría.
Por su parte, la cuota variable del AJD, que sí requiere la autoliquidación conforme al modelo 600, solo grava la compra de viviendas de obra nueva y no las de segunda mano.
Esta cuota variable oscila en cada Comunidad Autónoma (va desde el 0,5 % al 1,5 %). Y en Cataluña es del 1,5 %, aunque existen tipos reducidos en determinados casos.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
La base imponible del ITP es el valor real del inmueble transmitido, que Hacienda determina como el valor de mercado.
Para objetivarlo, desde 2022 existe el valor de referencia catastral, calculado por la Dirección General del Catastro, que sirve de referencia fiscal. Los Notarios accedemos al valor de referencia a través de la sede electrónica del Catastro y advertimos del valor del mismo a los compradores.
En la práctica, se toma el mayor valor entre el valor declarado (precio de compra) y el valor de referencia.
Así, si el precio pactado es igual o superior al valor de referencia, se liquidará el ITP sobre el primero. En cambio, si el valor de referencia es más alto que el precio, Hacienda presume que ese es el valor real mínimo y calculará el impuesto sobre dicho valor de referencia.
Por ejemplo, si compras por 100.000 € y el valor de referencia son 120.000 €, tendrás que liquidar el ITP sobre los 120.000 €.
Si no existiera valor de referencia del inmueble, hay que tener en cuenta el valor fiscal mínimo que resulta de multiplicar el valor catastral del inmueble por un coeficiente actualizador que la Generalitat de Cataluña publica a inicios de año para cada municipio.
Si el valor declarado (precio de compra) es inferior al valor fiscal mínimo y se tributa por el valor declarado, Hacienda podría abrir, dentro del período afección fiscal, un expediente de comprobación de valores, pudiendo presentar las alegaciones y pruebas que se estimen oportunas.
Por norma general casi todos los inmuebles de uso residencial tienen ya un valor de referencia asignado.
En definitiva, no siempre se calcula el ITP según el precio escriturado, sino que debes verificar el valor de referencia catastral para saber la base exacta.
Para conocer en detalle qué es el valor de referencia y si se puede combatir consulta nuestro artículo AQUÍ.
Conclusiones
El ITP supone uno de los costes más relevantes a la hora de comprar una vivienda de segunda mano en Cataluña, especialmente ahora que en 2025 ha entrado en vigor una escala progresiva que grava más intensamente las viviendas de precio elevado.
En la notaría, a menudo veo cómo compradores desconocen el funcionamiento de este impuesto o subestiman su impacto en el presupuesto total de la operación.
Por eso, mi recomendación es que antes de firmar cualquier contrato de compraventa, ya sea privado o en escritura pública, busques asesoramiento profesional y te informes del coste fiscal de la operación.
De esta forma sabrás con antelación y precisión cuánto deberás pagar de ITP en tu caso concreto.
Además de asegurarte de no perder ninguna bonificación por no haber reunido a tiempo los documentos que acreditan la situación que te da derecho a acogerte a ella. Si vas a comprar una vivienda de segunda mano en Cataluña y quieres más información sobre el ITP contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de
