Requisitos para la enajenación o gravamen de inmuebles por menores de edad o personas con capacidad jurídica modificada en Cataluña
En este artículo analizo, conforme a la legislación civil vigente en Cataluña, los diferentes supuestos existentes cuando un menor de edad o una persona con la capacidad jurídica modificada tienen la intención de enajenar un inmueble o derecho sobre el mismo (nuda propiedad, usufructo) o si pretenden gravarlo o subrogarse en un gravamen prexistente así como la documentación que es necesario aportar ante el Notario autorizante de la escritura pública.
Las funciones de protección de las personas menores de edad, de las que no pueden gobernarse por sí mismas, si no están en potestad parental, y de las que necesitan asistencia deben ejercerse siempre en interés de la persona asistida, de acuerdo con su personalidad, y van dirigidas al cuidado de su persona, a la administración o defensa de sus bienes e intereses patrimoniales y al ejercicio de sus derechos.
Índice de contenidos
Diferentes supuestos y documentación necesaria para la venta y/o gravamen de bienes inmuebles por menores de edad en Cataluña
La regulación aplicable es la prevista en el Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, concretamente los artículos 236-17 y siguientes.
El menor de edad debe estar representado legalmente por los titulares de la potestad parental (los padres). Será necesario aportar certificado de nacimiento y preferiblemente, además, el libro de familia. (artículos 236.8 y siguientes del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña) que acredite la filiación y comprobar por parte del Notario autorizante de la escritura pública que no se haya practicado nota marginal (en el caso del certificado de nacimiento) o anotación (en el caso del libro de familia) en la que conste la privación o suspensión de la potestad parental.
Como establece el artículo 236.20 Libro Segundo del Código Civil de Cataluña si en algún asunto existe conflicto de intereses entre los hijos y los progenitores, y ambos progenitores ejercen la potestad parental, el hijo será representado por el progenitor con el que no tenga conflicto de intereses. Si la contraposición o el conflicto existe con ambos a la vez o con el que ejerce la potestad parental de forma exclusiva, debe nombrarse un defensor judicial como establece el artículo 224-1.
El Código Civil Catalán exige autorización judicial para la enajenación o gravamen de los bienes inmuebles de los menores de edad. Es necesario auto firme que autorice la venta directa o el gravamen o subrogación en gravamen preexistente del inmueble. (Artículo 236.27 del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña) Con este mecanismo de control se pretende evitar por parte del legislador que el representante legal pueda vendar bienes inmuebles titularidad de su hijo/a en beneficio propio, o para evitar que malas decisiones del representante legal puedan causar un perjuicio patrimonial para su representado.
Para obtener la autorización judicial será necesario presentar una solicitud al Juzgado de Primera Instancia del domicilio del menor. Si el bien inmueble que se pretende vender tiene un valor superior a 6.000 euros la solicitud deberá ser presentada por Abogado y Procurador (artículo 62.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria). En la solicitud deberá exponerse con claridad el motivo que por el que se considera necesaria o conveniente la disposición del inmueble y a qué se destinará el dinero obtenido. Asimismo, si se pretender proceder a la venta directa del bien, sin intermediarios y sin subasta, debe solicitarse expresamente y aportar con la solicitud un dictamen pericial que indique el precio de mercado del bien inmueble o derecho que se pretende transmitir y demás condiciones esenciales del acto. (artículo 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).
Una vez admitida a trámite la solicitud, se convocará una comparecencia, a la que también acudirá el Ministerio Fiscal al tratarse de una cuestión de orden público, y en la que el perito se ratificará en su dictamen y responderá a las preguntas que se le formulen. Además, podrán comparecer testigos que acrediten la oportunidad de realizar la operación. Tras la comparecencia, se dictará un auto en el que se expondrá si se autoriza o no la disposición del bien inmueble o derecho que se pretenda transmitir. Si se autoriza la venta, generalmente, se indicará el precio mínimo al que se debe vender, que en principio coincidirá con el el fijado en el dictamen pericial. Es frecuente que en el auto se impongan medidas de control para supervisar el destino que se le da al dinero obtenido, como la obligación de ingresarlo en una cuenta bancaria titularidad del menor o la obligación de dar cuenta periódicamente al Juzgado del destino que se le está dando al dinero.
La autorización no puede concederse de modo general. Sin embargo, puede otorgarse con este carácter para varios actos de la misma naturaleza o referidos a la misma actividad económica, aunque sean futuros. (artículo 236.30 del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña)
No obstante, no será necesario la autorización judicial en los casos en los que el gravamen del inmueble sea necesario para poder adquirirlo.
La autorización judicial se puede sustituir por el consentimiento del acto, manifestado en escritura pública en los siguientes supuestos: (artículo 236.30 del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña)
- Del hijo, si tiene al menos dieciséis años.
- De los dos parientes más próximos del hijo, en la forma establecida por el artículo 424-6.1.a. Son los más próximos y de mayor de edad (uno por línea materna y otro por línea materna) que generalmente son los abuelos. Hay que acreditarlo documentalmente ante el Notario autorizante.
También es posible omitir la autorización judicial cuando el bien inmueble que se quiera enajenar hubiera sido adquirido por titulo hereditario o de legado o de donación, si el causante en su testamento o el donante en la escritura pública de donación, hubiera dejado previsto de manera clara e inequívoca la intención de excluir la intervención judicial. El administrador patrimonial de los bienes (titulares de la potestad parental u otra persona/s nombrada/s) podrá disponer o gravar bienes inmuebles del menor de edad sin necesidad de recabar autorización judicial en los casos que legalmente es exigible. Ello implica un riesgo, pero el motivo es que el testador nombra para este cargo a una persona de su máxima confianza, que conoce su situación patrimonial y familiar, y confía que las decisiones que pueda tomar en el futuro serán siempre en beneficio de su representado y así evitar la posible dilación temporal en la obtención de la autorización judicial firme. Dicho esto, existe la posibilidad de establecer que el administrador patrimonial rinda cuentas a su representado una vez finalice su actuación.
Para este último supuesto, pongo un ejemplo: Un hijo hereda un patrimonio importante de sus padres y ambos progenitores establecieron en su testamento que nombraban hasta la edad de 25 años como administrador patrimonial a su tío materno. El hijo, que en estos momentos, tiene 22 años pretender estudiar un MBA en Estados Unidos y no cuenta con liquidez suficiente y para ello, su administrador patrimonial con el consentimiento de su representado, considera que es conveniente vender un inmueble que ha heredado y esto le permita, con el dinero obtenido, afrontar los gastos que supondrá la realización de esos estudios. Pues bien, si por parte de los testadores no se hubiera dispensado de la pertinente autorización judicial, su obtención demoraría la venta, pudiendo perder el interés de algunos compradores e impidiendo la posibilidad de realizar los estudios citados en el momento deseado.
¿Cómo puede el administrador patrimonial acreditar su cargo?
Si la titularidad del inmueble le corresponde al menor de edad tanto por donación como por adjudicación hereditaria, en la escritura pública se hará constar el sistema de administración, la descripción de los bienes, y las demás disposiciones establecidas por el causante o donante.
En el momento de la disposición, el administrador deberá exhibir copia auténtica de dicho título ante el Notario autorizante, acreditando de esa forma su cargo y facultades. Por otra parte, si el titular del inmueble pretendiera disponer sin la intervención del administrador, como la escritura pública es su título de adquisición, de la misma va a resultar que está privado de esa facultad de disposición por sí sólo.
Diferentes supuestos y documentación necesaria para la disposición onerosa y/o gravamen de bienes inmuebles por personas con la capacidad jurídica modificada en Cataluña
La regulación aplicable es la prevista en el Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, concretamente los artículos 221-1 y siguientes.
Cuando nos encontremos ante una persona que tiene su capacidad jurídica modificada y se quiere disponer a título oneroso, gravar o subrogarse en un gravamen preexistente sobre un bien inmueble de su titularidad, habrá que examinar en primer lugar, la sentencia firme de incapacitación y comprobar si su situación jurídica ha sido o está siendo revisada a instancia de parte o de oficio y si está sometida a tutela, curatela, patria potestad prorrogada o rehabilitada o conforme al nuevo régimen jurídico, previsto por la ley 8/2021 de 2 de junio, tiene nombrado un asistente voluntario o judicial.
Cabe recordar que las figuras jurídicas de la tutela y patria potestad prorrogada o rehabilitada han sido derogados por la ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (consultar texto legal AQUI)
Será necesario aportar ante el Notario autorizante de la escritura pública el certificado literal de nacimiento del Registro Civil para comprobar que por medio de nota marginal no consta anotado nada diferente de lo que conste en la sentencia firme de incapacitación o de revisión de su capacidad jurídica. En el caso de que se haya nombrado un asistente por el propio interesado, por los titulares de la potestad parental respecto a sus hijos menores no emancipados y, si tienen la potestad prorrogada o rehabilitada, la de los hijos emancipados o mayores de edad incapacitados, deben inscribirse en el Registro de Nombramientos Tutelares no Testamentarios que será comunicado de oficio por el Notario autorizante de este acto.
En el caso de conflicto de intereses con el tutelado, si existen dos tutores o un tutor y un administrador patrimonial, la persona afectada es sustituida por la otra. Si solo existe un tutor o si el conflicto de intereses también existe con relación a la persona que debería sustituirlo, el letrado de la Administración de justicia debe nombrar a un defensor judicial. (Artículo 222-29)
El Código Civil Catalán exige autorización judicial para la enajenación, gravamen o subrogarse en un gravamen preexistente de los bienes inmuebles de los incapacitados sujetos a organismo tutelar. Es necesario auto firme que autorice la venta directa o el gravamen del inmueble. (Artículo 222.43)
Respecto al procedimiento que se debe seguir para su obtención me remito a lo explicado para los menores de edad. Hay una diferencia en relación al importe de la operación ya que la autoridad judicial, si la repercusión económica del acto de disposición o gravamen que debe autorizarse supera los 50.000 euros, puede solicitar al tutor que aporte un informe técnico elaborado por un agente de la propiedad inmobiliaria, un economista o un censor jurado de cuentas o auditor independiente, según la naturaleza del acto. Tienen la consideración de independientes los profesionales imparciales escogidos por los colegios profesionales de listas o censos predeterminados. (artículo 222-44.4)
No obstante, no será necesario la autorización judicial en los casos en los que el gravamen del inmueble sea necesario para poder adquirirlo.
¿Qué ocurre si se realiza la enajenación o gravamen sin autorización judicial o sin la autorización alternativa del artículo 236.30 respecto a los menores de edad?
Tal y como establece el artículo 236.31 (menores de edad) y el artículo 222-46 (incapacitados) del Libro segundo del Código Civil de Cataluña los actos serán anulables.
Respecto a los menores de edad la acción para impugnarlos caduca a los cuatro años del momento en que los hijos hayan alcanzado la mayoría de edad o la emancipación, o de la reintegración judicial de la capacidad.
Respectos a las personas con su capacidad jurídica modificada, la acción para impugnarlos caduca a los cuatro años a partir del momento en que salga de la tutela. También pueden impugnarlos los herederos del tutelado en el plazo de cuatro años a partir del fallecimiento de este, o en el tiempo que quede para completarlo si ha comenzado a correr con anterioridad.
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