Al explicar a nuestros clientes los pactos, cláusulas y condiciones de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria uno de los conceptos que más desconocen es el de la responsabilidad hipotecaria, es por ello, por lo que escribo este artículo.
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¿Qué es?
La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima a la que debe responder el inmueble (hipoteca inmobiliaria) o bien mueble (hipoteca mobiliaria) hipotecado en caso de incumplimiento de la obligación principal garantizada (préstamo o crédito). Todo ello sin perjuicio del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor, es decir, cuando una persona contrae una deuda responde de la misma con todos sus bienes presentes y futuros (artículo 1911 del Código Civil Común)
¿Qué partidas garantiza?
La responsabilidad hipotecaria suele cubrir:
- El importe del préstamo o crédito, es decir, la suma que el deudor solicitó y recibió del acreedor.
- Los intereses ordinarios y de demora, calculados sobre la base del préstamo o crédito concedido.
- Los gastos de ejecución de la responsabilidad hipotecaria y costas judiciales.
La suma de los valores de estos tres conceptos determina la cuantía de la responsabilidad hipotecaria.
De conformidad con el artículo 114 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH), salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un préstamo o crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso, podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Los intereses de demora de préstamos o créditos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial no podrán ser superiores a tres puntos el interés pactado y sólo podrán devengarse sobre el principal (no cabe la capitalización de intereses).
La suma garantizada por costas y gastos judiciales no puede ser superior al 5% del principal garantizado cuando el inmueble hipotecado se trata de la vivienda habitual del deudor.
La responsabilidad hipotecaria se hace constar en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente cuando se inscribe una escritura de constitución de hipoteca publicitando frente a terceros la cantidad máxima de la que responde el bien hipotecado, en caso de impago.
¿Qué ocurre si se hipotecan varios bienes en garantía de una misma deuda?
En estos casos, en el pacto de constitución de hipoteca de la escritura pública notarial se determinará la cantidad o parte de gravamen de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados. (artículo 119 LH).
Por ejemplo, cuando se concede un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda, un parking y un trastero, la distribución se suele hacer en función del valor de tasación, respondiendo de mayor importe los bienes inmuebles de mayor valor. Cuestión diferente es cuando se concede un préstamo o crédito hipotecario para adquirir una vivienda y se hipotecan dos, actuando una de ellas como segunda garantía, ya sea propiedad anterior de los mismos deudores o de otras personas no deudoras (hipotecante no deudor) puesto que en estos casos el bien hipotecado como primera garantía, es decir, aquél que se adquiere con el préstamo o crédito concedido suele responder de mayor importe aunque sea de menor valor que el inmueble hipotecado como segunda garantía.
¿Qué implicaciones tiene la responsabilidad hipotecaria?
Desde un punto de vista fiscal, la base imponible de la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) de un préstamo o crédito hipotecario se determina por referencia a la obligación garantizada, estos es la responsabilidad hipotecaria total (artículo 30.1 del Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD)
Existen préstamos y créditos hipotecarios constituidos hace años que garantizan cantidades por intereses y costas judiciales que no se ajustan a la legalidad vigente. La Dirección General de Tributos ante la consulta vinculante número V1915-18, concluyó: no se podrán incluir intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos que no sean considerados legales o hayan sido declarados no conformes a derecho por sentencia firme.
Desde un punto de vista arancelario, es el importe sobre el que se calcula el arancel notarial y registral en las escrituras de constitución de hipoteca.
Frente a terceros, a través del Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente se publicita la cantidad máxima de la que responde el bien hipotecado, en caso de impago.
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