Tanto el Código Civil Común como el Código Civil de Cataluña regulan las servidumbres como una carga que grava parcialmente una finca en beneficio de otra.
Sin embargo, las servidumbres son una de las limitaciones más habituales y a la vez más desconocidas entre las cargas existentes en una finca que es objeto de compraventa.
Se trata de derechos reales que permiten a un tercero pasar, desaguar, tomar luz, mantener una tubería o incluso impedir que se construya en una franja concreta.
Y lo relevante es que estos derechos reales es que no desaparecen por el cambio de titularidad, sino que si la finca está gravada con una servidumbre el comprador adquirirá la propiedad con la carga conforme al principio de reipersecutoriedad.
En este artículo explico todo lo que debes saber sobre las servidumbres y, en especial, si vas a comprar un inmueble: qué es una servidumbre, qué tipos existen, cómo se extinguen o cómo saber si una vivienda está gravada con una servidumbre, entre otros aspectos.
Índice de contenidos
¿Qué es una servidumbre? Definición y naturaleza jurídica
Una servidumbre es un derecho real limitado que grava una propiedad inmueble (predio sirviente) en beneficio de otra propiedad distinta (predio dominante).
En términos sencillos, supone que el dueño de un terreno ve restringido parcialmente su derecho de propiedad porque debe soportar un uso, paso o limitación en favor de otra persona o finca.
El Código Civil Común la define expresamente como “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”.
Por lo tanto, siempre intervienen al menos dos fincas: la que sufre la carga (sirviente) y la que obtiene la utilidad (dominante).
Por su parte, el Código Civil de Cataluña mantiene una noción similar, definiendo la servidumbre como el derecho real que “grava parcialmente una finca en beneficio de otra”.
Desde el punto de vista jurídico, la servidumbre es inseparable de la finca a la que afecta.
Es decir, va unida al inmueble y no puede existir separada de él, de modo que si éste se vende o transmite la servidumbre le sigue.
Se trata de un derecho real que otorga al titular del predio dominante un poder directo (aunque limitado) para usar o disfrutar de la propiedad ajena.
A su vez, supone una limitación al dominio del predio sirviente, reduciendo alguna facultad del propietario gravado (por ejemplo, no construir en cierta franja, permitir el paso, etc.).
En cualquier caso, se justifica porque proporciona una utilidad al predio dominante o a su dueño, integrándose así en el complejo de derechos y cargas que pueden pesar sobre un inmueble.
Tipos de servidumbres en el Código Civil
El Código Civil clasifica las servidumbres en varias categorías, atendiendo a diferentes criterios:
Servidumbres prediales y personales
- Servidumbres prediales: es el caso de la mayoría de servidumbres que benefician directamente a otra finca. Por ejemplo, un camino de paso hacia un terreno vecino.
- Servidumbres personales: excepcionalmente, el artículo 531 CC permite servidumbres personales, en provecho de una persona o entidad concreta sin referencia a un predio dominante. Por ejemplo, permitir a una determinada compañía instalar cables.
Cabe señalar que en el derecho catalán las servidumbres siempre implican un predio dominante, habiéndose descartado la figura clásica de servidumbre puramente personal para uso privado de alguien.
De origen legal o voluntario
- Las servidumbres legales: son las impuestas por la ley para utilidad pública o interés de particulares. Por ejemplo, la servidumbre de desagüe de aguas, las de medianería, paso forzoso a predios enclavados, servidumbres urbanísticas de luces y vistas, etc. Están establecidas en el propio Código Civil y leyes especiales y son de cumplimiento obligatorio, aunque generalmente con derecho a indemnización al dueño del predio sirviente.
- Las servidumbres voluntarias: nacen por acuerdo o voluntad de los propietarios interesados, normalmente mediante contrato o testamento. Un ejemplo típico es cuando el propietario de un terreno vende una parte de la finca, pero reserva en la escritura el derecho de paso sobre el camino existente para acceder a la carretera principal.
Continuas y discontinuas
- Servidumbres continuas: una servidumbre es continua si su uso es o puede ser incesante sin intervención del hombre. Por ejemplo, la servidumbre de luces (recibir luz a través de un patio).
- Servidumbres discontinuas: una servidumbre es discontinua si solo se ejerce mediante actos humanos puntuales, con intervalos. Por ejemplo, servidumbre de paso a pie o en vehículo, que se usa cuando las personas pasan de un lugar a otro.
Esta distinción tiene implicaciones en su forma de adquisición, ya que el Código Civil solo permite la prescripción adquisitiva de las servidumbres continuas y aparentes (tras 20 años de ejercicio).
En cambio, las discontinuas o no aparentes no pueden adquirirse por mero uso, sino que requieren un título constitutivo.
Como veremos, en Cataluña esta diferencia es aún más marcada, pues ninguna servidumbre se adquiere por usucapión.
Aparentes y no aparentes
- Servidumbres aparentes: se trata de servidumbres que muestran signos visibles de su existencia, de modo que cualquier observador puede advertir el gravamen. Por ejemplo, una puerta, camino marcado, tuberías, ventanas abiertas en pared medianera, etc..
- Servidumbres no aparentes: En las no aparentes no hay indicio físico permanente (por ejemplo, una servidumbre de paso pactada pero sin camino marcado, o una limitación de altura que no se refleja en nada tangible).
Esta clasificación es relevante tanto para la prescripción, ya que solo las aparentes prescriben, como para la protección de terceros adquirentes.
Y es que una servidumbre no inscrita en el Registro, pero ostensible y clara en la realidad puede oponerse al comprador.
Por el contrario, las servidumbres ocultas (no aparentes) si no están registradas ni mencionadas, pueden no afectar a un tercero de buena fe que adquiere la finca sirviente desconociéndolas.
Positivas y negativas
- Servidumbre positiva: lo es cuando obliga al dueño del predio sirviente a tolerar un hacer o un uso por parte del dominante o incluso a realizar él mismo algún acto en beneficio ajeno. Por ejemplo, permitir el paso, soportar las vigas del vecino, mantener un desagüe, etc.
- Servidumbre negativa: lo es cuando prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que normalmente podría, limitando su plena facultad. Por ejemplo, no edificar sobre cierta altura para no quitar vistas, no plantar árboles que quiten luz, etc. Las servidumbres negativas siempre requieren título expreso. Es decir, no se adquieren por usucapión porque carecen de un uso continuo aparente.
Rústicas y urbanas
- Servidumbres rústicas: son las relativas a fincas rurales, como por ejemplo, servidumbre de pastos, de canal de riego, de paso a campos.
- Servidumbres urbanas: recaen sobre edificios o solares urbanos, como, por ejemplo, servidumbres de luces y vistas entre viviendas, desagüe de tejados o medianería en muros.
Constitución de las servidumbres (cómo nacen)
Las servidumbres pueden nacer:
Por ley (servidumbres legales)
Algunas servidumbres existen ex lege sin necesidad de acuerdo entre propietarios.
El Código Civil Común enuncia varias, cuya regulación detallada aparece entre los artículos 552 y 604 CC.
Por ejemplo, la servidumbre de desagüe natural, en la que el predio inferior debe recibir las aguas que fluyen naturalmente del superior; la servidumbre de paso forzoso, en la que una finca enclavada sin salida a camino público puede exigir paso por las vecinas pagando indemnización; las servidumbres impuestas por el planeamiento urbanístico (alineaciones, retranqueos); las servidumbres de acueducto o tuberías, etc.
Estas servidumbres legales están predeterminadas por la ley por utilidad pública o interés general y se imponen, aunque el dueño gravado no las quiera, si bien muchas veces con compensación.
Por voluntad de las partes
Fuera de los casos fijados por ley, las servidumbres se constituyen mediante negocio jurídico entre los propietarios de los inmuebles.
El título constitutivo puede ser un contrato, generalmente otorgado en escritura pública ante Notario, o un testamento, por el cual el dueño de la finca sirviente grava su propiedad en favor de otra persona o finca.
Por ejemplo, dos vecinos pueden pactar en escritura una servidumbre de paso sobre el camino de uno en beneficio del otro.
Si se trata de una servidumbre voluntaria onerosa, normalmente el predio dominante paga un precio o indemnización al sirviente por esa carga.
Cabe mencionar que algunas servidumbres, aun siendo voluntarias, pueden surgir de una situación de hecho conocida como “signo aparente”.
Por ejemplo, es el supuesto de servidumbre regulada en el artículo 541 del Código Civil Común, denominada servidumbre por destino del padre de familia.
En él, si el propietario de dos parcelas establece entre ellas un uso permanente (un camino, una tubería, etc.) y luego vende una sin regular nada, se presume que existe una servidumbre tácita con base en ese signo visible, salvo que al separar las fincas se pacte lo contrario.
Importante: en Cataluña la regla es la inversa y un signo aparente no crea servidumbre automática al dividir dos fincas, salvo que se haga constar expresamente en la escritura la voluntad de constituirla.
Por prescripción adquisitiva (usucapión)
El Código Civil Común admite que ciertas servidumbres se adquieran simplemente por el paso del tiempo y uso continuado.
En particular, “las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años”.
Es decir, si alguien ha utilizado durante al menos 20 años de forma pública y sin oposición una servidumbre (por ejemplo, ha pasado por el terreno vecino regularmente durante 20 años), podría consolidar legalmente ese derecho incluso sin un título por escrito.
En cambio, “las servidumbres discontinuas o las continuas no aparentes solo podrán adquirirse en virtud de título”.
De este modo no prescriben por uso, ya que o bien falta continuidad o bien falta visibilidad.
En Cataluña, por el contrario, la Ley 5/2006 eliminó la posibilidad de adquirir servidumbres por usucapión: “ninguna servidumbre puede adquirirse por prescripción”.
Por ello, en Cataluña solo cabe constituirlas por título (voluntario o forzoso) y nunca por la mera posesión durante el transcurso del tiempo.
Constitución forzosa a instancia del interesado
Dentro de las servidumbres voluntarias existe la figura de la servidumbre forzosa por exigencia del propietario del predio dominante.
Esto ocurre cuando la ley reconoce a alguien el derecho a obtener una servidumbre si se cumplen ciertos supuestos, obligando al vecino a concederla mediante el pago de indemnización.
Un ejemplo típico es el paso necesario: si una finca queda encerrada sin salida a camino público su dueño puede exigir al colindante un paso abonándole una compensación.
Similar lógica aplica para servidumbres de luces en medianería cuando se abre ventana en pared común, servidumbre de desagüe forzoso, etc.
Aunque estas surgen por requerimiento del interesado, en realidad están amparadas en normas legales que facultan a obtener ese título forzoso.
Derechos y obligaciones del titular del predio dominante y del titular del predio sirviente
Una vez constituida la servidumbre, el titular del predio dominante tiene derecho a usarla y aprovecharla conforme a lo pactado o establecido por ley, de manera necesaria para satisfacer la utilidad que justifica la servidumbre.
Puede realizar a su costa las obras necesarias para el ejercicio y conservación del derecho (como pavimentar el camino de paso o instalar tuberías, en su caso) siempre que no agrave indebidamente la carga sobre el predio sirviente.
El artículo 542 del Código Civil Común aclara que al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso, de modo que el titular del precio dominante puede hacer lo imprescindible para disfrutar del gravamen.
Si hubiese múltiples predios dominantes (varios beneficiarios sobre un mismo camino, por ejemplo), suelen distribuirse los gastos proporcionalmente.
Por su parte, el propietario del predio sirviente debe abstenerse de realizar actos que dificulten o impidan la servidumbre.
No puede “quebrar” el uso concedido.
Por ejemplo, no debe bloquear el camino ni cerrar las ventanas si dio luces, etc.
Sin embargo, la ley le permite en ciertos casos variar el lugar o modo de la servidumbre a su costa, si la ubicación original se vuelve excesivamente incómoda o perjudicial para él, siempre que ofrezca otra equivalente que no disminuya la utilidad al dominante.
Así, el artículo 545 CC señala que si la servidumbre resulta muy incómoda o un obstáculo para obras importantes en el predio sirviente, el dueño de éste puede proponer un trazado o forma alternativa igualmente adecuada, asumiendo los gastos, sin perjudicar al dominante.
En cualquier caso, ambas partes deben ejercer sus derechos con mesura y respeto mutuo.
Causas de extinción de las servidumbres
La ley prevé diversas causas por las que las servidumbres pueden extinguirse:
Consolidación o confusión de derechos
Si por cualquier motivo llega a reunirse en la misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente, la servidumbre queda extinguida por confusión de derechos.
No obstante, en Cataluña esta unión de titularidad no extingue automáticamente la servidumbre.
La ley catalana dispone que, aunque un solo propietario concentre ambas fincas, la servidumbre solo se extingue si él decide cancelarla, pudiendo mantenerla latente si prevé volver a separar las fincas.
Falta de uso prolongado
En derecho común, “el no uso durante veinte años” extingue la servidumbre.
Este plazo de 20 años comienza a contarse, en las servidumbres discontinuas, desde el último día en que se ejerció la servidumbre y, en las servidumbres continuas, desde que ocurrió un acto contrario a su ejercicio (por ejemplo, se cerró el acceso, se rompió la tubería y no se repuso, etc.).
Si transcurren 20 años sin uso ni reclamación, se presume que el derecho ha sido abandonado y caduca.
No obstante, en Cataluña, el plazo de falta de uso es de 10 años para extinguir la servidumbre, contados desde que consta el desuso o un acto que impide usarla.
Imposibilidad de ejercicio
Si las cosas llegan a tal estado que la servidumbre no puede usarse también se extingue.
Por ejemplo, si un río cambia de curso y deja sin sentido la toma de agua o si el único camino de paso queda definitivamente inutilizable por un desprendimiento permanente.
En el Código Civil común se admite que la servidumbre “revivirá” si posteriormente las fincas vuelven a estado apto antes de prescribir por completo los 20 años.
En Cataluña, igualmente la imposibilidad extingue la servidumbre, pero si dentro de los 10 años siguientes cesa la causa y la servidumbre era forzosa, el titular del predio dominante puede reestablecerla.
Vencimiento del término o condición
Si la servidumbre se constituyó temporalmente o bajo condición, llegado el plazo fijado o cumplida la condición resolutoria, se extingue automáticamente.
Por ejemplo, derecho de paso concedido por 5 años o una servidumbre que duraría mientras el vecino X viviese, etc.
Renuncia del titular dominante
El dueño del predio dominante puede renunciar expresamente a la servidumbre cuando no le interese mantenerla.
Dado que es un derecho de su propiedad puede desistir de él, extinguiéndose así la carga sobre el predio sirviente.
Esta renuncia debe ser clara y, por seguridad jurídica, suele formalizarse por escrito y en escritura pública ante notario para poder cancelar la inscripción registral de la servidumbre.
Acuerdo de extinción (redención)
Por último, las partes pueden pactar extinguir la servidumbre de mutuo acuerdo, normalmente mediando una compensación o condiciones convenidas.
El Código Civil lo menciona como “la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente”.
Implicaciones de las servidumbres en la compraventa de un inmueble
La existencia de una servidumbre sobre un inmueble tiene efectos prácticos importantes al comprar o vender una finca o vivienda.
En este sentido, cuando una propiedad está gravada con una servidumbre, el nuevo propietario deberá respetar ese gravamen en favor de tercero, lo que puede suponer limitaciones en la posesión y uso.
Es decir, en la práctica, la servidumbre reduce la libertad del propietario sobre parte de su inmueble.
Por lo tanto, en función de su naturaleza y características puede llegar a afecta al valor de la finca.
Por ejemplo, un terreno con un camino público o de tercero atravesándolo o con restricciones de construcción generalmente tendrá un valor de mercado menor que uno libre de cargas equivalentes.
Por todo ello el comprador debe tener en cuenta ese menoscabo de valor y utilidad.
Además, a veces las servidumbres generan gastos (por ejemplo, mantenimiento de un camino compartido) o inconvenientes de convivencia (tránsito de vecinos, entradas en la propiedad, etc.), lo cual puede desincentivar la compra.
¿Cómo saber si una vivienda o terreno tiene una servidumbre?
Antes de firmar un contrato de compraventa de inmueble, un comprador diligente debe investigar la posible existencia de servidumbres que afecten a la finca:
Consulta al Registro de la Propiedad
Solicitar una nota simple registral de la finca al Registro de la Propiedad competente. En el apartado de cargas de la finca figurarán si existen servidumbres inscritas que pesen sobre ella.
La publicidad registral es fundamental, ya que, por regla general, lo que no está inscrito y es oculto no afecta al tercero adquirente de buena fe.
Sin embargo, la ausencia de inscripción no siempre significa ausencia de servidumbres, pues podría haber servidumbres legales no registradas o voluntarias no registradas pero visibles en la realidad.
Por ejemplo, en el caso de las plazas de aparcamiento y los trasteros es habitual que existan servidumbres de paso de personas y vehículos y ello no le debe sorprender al revisar la nota simple de la finca.
Por ello, además de la nota simple, es clave la siguiente comprobación.
Inspección ocular de la finca
Visitar el inmueble y su entorno para comprobar su situación física y urbanística y detectar posibles indicios de servidumbres aparentes.
¿Hay caminos que cruzan la parcela hacia otras fincas? ¿Postes de electricidad, cableado o tuberías ajenas visibles? ¿Ventanas o balcones de vecinos que den luz por el terreno? ¿Muros medianeros?
Cualquier signo físico permanente puede delatar la existencia de un gravamen.
En este sentido hay que recordar que una servidumbre aparente no inscrita puede ser oponible al comprador, ya que su notoriedad se equipara a publicidad.
Información del vendedor
Preguntar directamente al vendedor si la propiedad tiene alguna servidumbre o carga.
Legalmente, el vendedor está obligado al saneamiento por cargas ocultas y en el caso de Cataluña a responder de la conformidad y remedios del inmueble, por lo que debe revelar si conoce alguna servidumbre no evidente.
Asesoramiento técnico-jurídico
En especial si la finca es rústica o colindante con caminos, ríos u otras propiedades.
Responsabilidad del vendedor por servidumbres ocultas
Si, pese a las precauciones, el comprador adquiere una finca y descubre después una servidumbre oculta no mencionada en la escritura ni aparente a simple vista, la ley le ofrece acciones de saneamiento.
El artículo 1483 del Código Civil Común establece que “si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la habría adquirido de haberla conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente”.
Esto significa que el comprador puede solicitar la resolución del contrato, reclamando la devolución del precio y la restitución de la propiedad.
O, si prefiere quedarse la finca, puede reclamar una indemnización al vendedor por el menor valor o los perjuicios sufridos.
Ahora bien, para que prospere esta acción de saneamiento por gravamen oculto la servidumbre debe cumplir:
- no estar mencionada en la escritura;
- no ser aparente (es decir, el comprador no podía fácilmente darse cuenta); y
- ser lo bastante gravosa o importante que, de haberlo sabido, el comprador no habría comprado o lo habría hecho a menor precio.
Por lo tanto, no se aplica si la carga era visible o conocida, pues en tal caso se presume que el comprador la aceptó.
Tampoco cubre servidumbres legales generales como las limitaciones urbanísticas.
En la práctica, ejemplos de servidumbres ocultas podrían ser una servidumbre de acueducto subterránea no inscrita que impide cimentar en parte del terreno; un derecho de paso no usado en años y sin camino marcado; o una servidumbre de no edificar que no constaba en el Registro de la Propiedad por ser muy antigua.
Conclusiones
Pocas cuestiones generan tantos conflictos vecinales y tantas sorpresas al comprador como las servidumbres.
No porque sean en sí mismas un problema, sino porque con frecuencia se ignoran o se desconocen sus implicaciones.
Por eso, cuando se compra una vivienda o un terreno hay que actuar, revisando las cargas del inmueble, con la misma prudencia que se tendría al revisar su superficie o titularidad.
Igualmente, el vendedor tiene la obligación de declarar las servidumbres ocultas o poco aparentes, porque el ocultamiento puede dar lugar a responsabilidad e incluso a la resolución de la compraventa.
De este modo, la transparencia evita conflictos y protege a ambas partes.
En cualquier caso, la servidumbre no siempre es un obstáculo, pues su finalidad es servir de herramienta de convivencia y de orden jurídico entre fincas.
Y es que permite el uso racional de los terrenos y facilita la coexistencia de derechos.
Eso sí, exige que cada propietario conozca los límites de su dominio y los respete.
Por lo tanto, la recomendación es, antes de comprar: preguntar, observar y documentar. Y antes de vender: informar, aclarar y dejar constancia en la escritura de compraventa.
Si quieres más información sobre las servidumbres contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
