En los últimos años está aumentando la demanda en el mercado hipotecario español de este producto financiero denominado Hipoteca Inversa. A pesar de ello, continúa siendo bastante desconocido para la mayor parte de la población.
En el mercado anglosajón, concretamente en Estados Unidos y Reino Unido, es una figura jurídica asentada desde los años 60 del siglo pasado. Su nombre proviene de la traducción incorrecta de la expresión americana «reverse mortgage» o la expresión inglesa «lifetime mortgage».
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¿Qué es la hipoteca inversa?
El Banco de España la define como «un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual y que se entrega a una persona mayor de 65 años, bien de una sola vez, bien mediante prestaciones periódicas».
En el derecho español se encuentra regulada por primera vez en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. (consultar texto legal AQUI). Concretamente, está regulada en la Disposición Adicional Primera que analizaré a continuación.
La mencionada ley define la hipoteca inversa como el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
- que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
- que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
- que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
- que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Además de los requisitos subjetivos y objetivos mencionados, el verdadero elemento identificatorio y sustancial de esta figura jurídica es la no exigencia de la devolución de capital ni de intereses hasta el fallecimiento del solicitante o en su caso, el beneficiario. La cantidad máxima del préstamo o crédito depende de varios factores, como el valor de la vivienda, la edad del solicitante y la tasa de interés aplicable.
¿Quién puede concederlas?
Este tipo de hipotecas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones establecidas.
Estas entidades, con carácter previo a su concesión, tienen que suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos derivados de su suscripción.
¿Quién puede solicitarlas?
Aquellas personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento y que sean propietarias de un inmueble de uso residencial que constituya su vivienda habitual.
¿Es posible constituir una hipoteca inversa sobre otro inmueble?
Sí, es posible. En base a la autonomía de la voluntad, regulada en el artículo 1255 del Código Civil Común, y principio rector de nuestros contratos, una persona física puede constituir una hipoteca inversa sobre una vivienda que no constituya su vivienda habitual, si la entidad acreedora la acepta en garantía, pero en este caso, no le será de aplicación los beneficios arancelarios previstos para este tipo de garantía real que explico más adelante y además, la constitución de esta garantía real sobre una segunda residencia no estará exenta del Impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Quién es el Beneficiario?
Es aquella persona física no titular de la vivienda sobre la que se constituye la garantía y que tiene el derecho a continuar residiendo en el inmueble si sobrevive al solicitante y no tiene obligación de devolver la deuda acumulada mientras viva.
Igual que el solicitante debe tener una edad igual o superior a los 65 años o estar afectado de dependencia o que se le haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento. Lo habitual es que el beneficiario sea el cónyuge no propietario.
¿Hay que formalizar el acta previa de transparencia?
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en el artículo 2.4.f) excluye del ámbito de aplicación de esta Ley a: «f) hipoteca inversa en que el prestamista:
(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.»
Por consiguiente, aquellos contratos de préstamo o crédito garantizados por medio de hipoteca inversa que cumplan los requisitos citados, no entran dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y no habrá que formalizar el acta previa de transparencia material.
Clases
Voy a clasificar los diversos tipos de hipoteca inversa en función del horizonte temporal y de la forma de disposición del capital:
Hipoteca inversa vitalicia: Se percibe una renta mensual vitalicia, es decir, hasta el fallecimiento del solicitante y en su caso del beneficiario. El importe de la renta percibida será menor a la renta temporal, ya que las entidades acreedoras quieren asegurarse de no entregar una renta que acumulada en el tiempo pueda ser superior al valor de la vivienda, por lo que su importe varía de un caso a otro atendiendo a la edad del solicitante y el valor del inmueble.
Este producto financiero está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo estimado del crédito. En este caso, la entidad aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.
Hipoteca inversa temporal: Se percibe una renta durante un período determinado previamente en el que se recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez alcanzado el valor de la vivienda se continuará siendo propietario de la misma pero se dejaría de percibir renta.
Dependiendo del valor del inmueble, la edad del solicitante y el periodo pactado, variará el valor de la renta, aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para los solicitantes con edades más avanzadas.
Hipoteca inversa de disposición única: Se percibe una cantidad única en función del valor de tasación de la vivienda.
Aspectos positivos de la hipoteca inversa
Beneficios fiscales:
- En cuanto al Impuesto de actos jurídicos documentados: Las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas están exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.
- En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Respecto al capital prestado, las disposiciones que se hacen de la cuenta de crédito, ya sea el importe único inicial o las rentas periódicas, son neutras a efectos fiscales. Estas cantidades no tienen la consideración de renta así que no se sumará a la base imponible de los ingresos del año ni se deducirá ninguna cantidad y, por lo tanto, no es necesario reflejarlas en la declaración del IRPF. Por lo tanto, no es necesario tributar por ellas ya que son cantidades recibidas en concepto de préstamo o crédito.
- En cuanto al Impuesto del Patrimonio: Para aquellas personas que estén obligadas a tributar por este impuesto, la deuda generada será deducible del valor que se le dé a la vivienda hipotecada a los efectos de este impuesto.
Beneficios arancelarios:
- Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
- Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
Además de los beneficios fiscales y arancelarios mencionados tiene los siguientes aspectos positivos:
- Obtener liquidez, bien mediante una disposición única o mediante una renta mensual.
- La vivienda continúa en el patrimonio del hipotecante.
- No hay obligación de amortizar la deuda en vida del hipotecante y en su caso, del beneficiario.
¿Cuándo vence?
El vencimiento de la deuda y por consiguiente su exigibilidad, se produce tras terminar el período de disposición, con el fallecimiento del titular o del último de los beneficiarios, o bien transcurrido un tiempo pactado desde el fallecimiento.
¿Cómo se cancela la hipoteca inversa?
En vida del solicitante las hipotecas inversas, al estar garantizando un préstamo o crédito, pueden ser canceladas notarial y registralmente en cualquier momento, una vez se amortice totalmente la deuda acumulada a la fecha de realizar la amortización.
Una vez acaecido el fallecimiento del titular o en su caso beneficiario de la hipoteca inversa se pueden producir varios escenarios y posibilidades, ya que los herederos se adjudicarán la propiedad de la vivienda así como la deuda acumulada. Por ello, habrán de decidir entre:
- Mantener la propiedad de la vivienda, liquidando la total deuda acumulada con la entidad acreedora.
- Vender la vivienda, y cancelar la total deuda acumulada con el precio obtenido,
- Solicitar un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre la misma vivienda y con el importe obtenido cancelar la deuda acumulada por la hipoteca inversa. Para que esta opción sea viable será necesario analizar el importe de la deuda acumulada y el valor de la vivienda.
- Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, en cuyo caso la entidad acreedora podrá instar un procedimiento de ejecución hipotecaria para poder cobrar.
Conclusiones
En España la esperanza de vida cada vez es mayor y la pirámide poblacional se ha invertido. Conforme nos hacemos mayores la capacidad de generar ingresos extra son menores, en muchas ocasiones los gastos médicos y de asistencia aumentan y nuestro sistema de pensiones público tiene un futuro cuanto menos, incierto. Debido a que somos un país con un gran número de propietarios, esta figura jurídica es interesante para aquellas personas que necesiten unos ingresos extraordinarios utilizando el que en muchas ocasiones es el mayor activo generado, esto es, la vivienda habitual.
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