En la compraventa de inmuebles lo más habitual es que antes de formalizar la escritura ante Notario las partes firmen un contrato de arras.
Aunque el objetivo de este contrato es dotar de mayor seguridad jurídica a la operación, en la práctica es común que se produzcan conflictos derivados de su firma.
Y es que muchas veces se firman contratos de arras como un mero trámite, utilizando modelos genéricos que no se adaptan al caso concreto y sin la asistencia de un profesional del derecho inmobiliario o un intermediario inmobiliario profesional que asesore a las partes sobre las importantes consecuencias que pueden tener una redacción incorrecta.
Por eso, en este artículo te explico en qué consiste un contrato de arras, sus tipos y las consecuencias en caso de incumplimiento, así como las preguntas que más me suelen hacer en la Notaría al respecto.
Índice de contenidos
¿Qué es un contrato de arras y dónde se regula?
Aunque hablemos de “contrato de arras” en realidad las arras, en sentido genérico, son la cantidad o señal que el comprador entrega al vendedor a cuenta del precio de la compraventa.
No obstante, se documentan en el denominado “contrato de arras”, normalmente de naturaleza privada y previo a la escritura pública de compraventa ante Notario, en el que entre el propietario del inmueble y el interesado en adquirirlo se establecen las condiciones esenciales de la futura transmisión y las consecuencias de su incumplimiento.
Debido al tiempo que suele transcurrir entre que ambas partes alcanzan un acuerdo y se otorga la escritura de compra-venta ante el Notario, “las arras” dotan de seguridad jurídica a ambas partes porque permiten dejar fijadas las condiciones esenciales de la futura venta, no permitiendo a ninguna de las partes modificarlas posteriormente de forma unilateral.
Su regulación la encontramos en el artículo 1.454 del Código Civil Común: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Aunque este artículo contempla un tipo concreto de arras, llamadas penitenciales, que luego veremos.
Además, como Notario de Barcelona, la regulación de las arras en derecho civil catalán se encuentra, de forma más completa, en los artículos 621-8 y 621-49 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña.
En este sentido, el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña también presupone las arras confirmatorias.
Fase previa a la escritura de compra-venta ante Notario
En la práctica, cuando un propietario de un inmueble desea venderlo, lo más habitual es que inicie el proceso de comercialización mediante su ofrecimiento al mercado general. Esta promoción suele realizarse a través de tres vías principales:
- El método tradicional de difusión que consiste en el “boca a boca” dentro de su círculo de contactos personales;
- La intermediación profesional especializada, mediante la intervención de agentes o agencias inmobiliarias debidamente autorizadas; o
- La utilización de canales digitales, mediante la publicación de un anuncio en alguno de los portales inmobiliarios existentes.
Cuando un comprador identifica inmueble que satisface sus requisitos, se inicia la fase de negociación contractual con el propietario. Este proceso tiene por objeto alcanzar un acuerdo vinculante sobre los elementos esenciales de la futura transmisión, destacando entre ellos:
- Fijación del precio de venta: con la habitual tensión entre maximización del valor por el vendedor y minimización por el adquiriente.
- Modalidades de pago: al contado, fraccionamiento, aplazamientos, garantías de cumplimiento.
- Plazos: fecha para dejar libre la vivienda, entrega de llaves, cancelación de cargas, otorgamiento de escritura ante Notario.
- Condiciones accesorias: inclusión de enseres, entrega de la posesión en un momento posterior a la escritura pública ante Notario.
Superada exitosamente la fase de negociación, las partes deberán plasmar su consentimiento mediante un contrato de compraventa con plena validez y eficacia jurídica. Este consentimiento contractual puede documentarse de diversas formas:
- Contrato privado de “arras”.
- Contrato privado de compra-venta.
- Escritura pública notarial (indispensable para la inscripción registral).
Cada una de estas modalidades tiene implicaciones jurídicas distintas en aspectos como la perfección del negocio jurídico, la exigibilidad de las obligaciones entre las partes, el tratamiento fiscal y la eficacia frente a terceros.
Si bien lo ideal sería formalizar directamente la escritura pública ante Notario para agilizar los trámites, en la práctica la necesidad de recopilar múltiples documentos implica un período de espera que genera incertidumbre para ambas partes. Este escenario explica por qué, habitualmente, se recurre previamente a la firma de un “contrato de arras” como medida de seguridad jurídica.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de arras: Confirmatorias, penitenciales y penales.
A continuación, explico detalladamente cada una de ellas.
Arras confirmatorias
Son las que se entregan como prueba de la celebración del contrato.
Por lo tanto, en este tipo de arras el contrato de compraventa ya ha tenido lugar. Y ello con independencia de el nombre que le hayan dado las partes al contrato.
En este caso, la cantidad entregada formará parte del precio total de compra, por lo que las arras deberán descontarse de la cantidad que el comprador pague por este concepto.
Dado que este tipo de arras supone que el contrato de compraventa ya está perfeccionado, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra su cumplimiento forzoso o resolución y, en los dos casos, también la indemnización de daños y perjuicios. (artículo 1124 Código Civil Común)
Así, en este tipo de arras, que son las que se presumen cuando no se ha especificado en el contrato su modalidad, las partes no pueden desvincularse de sus obligaciones.
De este modo, la compradora que ha entregado una cantidad en concepto de arras no puede liberarse de su obligación de pagar la totalidad del precio por la compra del inmueble. Es decir, no puede renunciar al dinero entregado a cambio de desvincularse de la compraventa, ya que desde la firma del contrato de arras quedó obligada a ello.
Por este motivo, la parte vendedora podrá exigirle su cumplimiento forzoso y reclamarle el pago de la totalidad del precio (junto con la indemnización de daños y perjuicios en su caso).
Arras penitenciales
En esta modalidad cualquiera de las partes puede desistir del contrato (es decir, echarse atrás) ya que las arras sirven como una especie de compensación por el desistimiento.
Así, el comprador puede desistir del contrato perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras.
Por su parte, el vendedor también puede echarse atrás, en cuyo caso tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad que le entregó.
Ahora bien, para que las arras pactadas se consideren con carácter penitencial es necesario que así se establezca expresamente en el contrato.
Es decir, que las partes les atribuyan de forma inequívoca e indubitada este carácter.
En caso contrario, como he avanzado, las arras se entenderán confirmatorias, con los efectos que ello conlleva.
Arras penales
En este caso el comprador pierde la cantidad entregada en concepto de arras o el vendedor las devuelve duplicadas, pero como consecuencia de incumplimiento del contrato.
Es decir, no permiten a las partes desvincularse del contrato como en las arras penitenciales, sino que cumplen la función de resarcir al perjudicado como consecuencia del incumplimiento de la otra parte.
Además, si así se ha pactado en el contrato, también podrá reclamarse a quien incumpla la indemnización de daños y perjuicios.
La posibilidad de desistir del contrato de arras en caso de no obtener financiación
Al margen de lo señalado en cuanto a las arras penitenciales, el Código Civil de Cataluña prevé en su artículo 621-49 la posibilidad de que el comprador desista unilateralmente del contrato de compraventa sin penalización.
Para ello, será necesario que:
- Las arras tengan el carácter de penitenciales.
- Las partes hubieran previsto en el contrato de compraventa que el comprador va a financiar el precio del inmueble.
- La entidad designada le deniegue la financiación al comprador.
- El comprador pruebe, dentro del plazo y basándose en documentos, que le han denegado la financiación por causas que no se deben a su dolo o negligencia.
En este caso, el vendedor quedará obligado a devolver al comprador el precio que le hubiera sido entregado, incluyendo, si procede, el de las arras penitenciales.
Por eso, es recomendable que cuando el comprador que necesite financiación para la adquisición del inmueble vaya a firmar el contrato privado de compraventa, compruebe que está incluida esta cláusula. Ello le permitirá tener una ventana de salida sin penalización.
En ocasiones, las partes suelen acordar un plazo para desistir por este motivo inferior al plazo establecido para escriturar, para no causar un perjuicio al vendedor teniendo el inmueble “bloqueado” durante 2 o 3 meses.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
En absoluto.
De hecho, aunque es menos habitual, es posible y recomendable en muchas ocasiones que las partes, una vez que se han puesto de acuerdo sobre las condiciones esenciales de la compraventa, otorguen directamente la escritura de compraventa ante Notario, sin firmar antes ninguna clase de contrato.
De esta manera no solo se aceleran los tiempos y se reducen costes, sino que las partes se aseguran de recibir, desde el primer momento, el asesoramiento de un profesional independiente e imparcial.
Un asesoramiento que, como ahora veremos, evita problemas que se dan de forma frecuente en la práctica como consecuencia de una deficiente redacción de los contratos previos a la compraventa.
¿El contrato de arras debe firmarse ante Notario?
No debe, pero sí se puede y en ocasiones, es lo más recomendable, fundamentalmente si se albergan dudas sobre la solvencia de la persona o entidad depositaria de la cantidad entregada.
Y es que, aunque en la práctica lo habitual es firmar un contrato privado de arras, formalizarlas ante Notario previene de futuros problemas.
De este modo, el Notario, un profesional imparcial, podrá asesorar a las partes sobre el tipo de contrato que van a firmar y las obligaciones que asumirán y sus consecuencias.
Además, controlará aspectos de las arras que a menudo no son tenidos en cuenta y pueden frustrar la firma de la posterior compraventa como:
- La capacidad de las partes para obligarse y en el caso que alguna de las partes actúe por poderes comprobar la suficiencia de sus facultades.
- La identidad del inmueble y el estado de cargas y gravámenes (si hay hipotecas o anotaciones que el vendedor debe cancelar antes de otorgar la escritura de compraventa).
- La efectividad de la entrega de las arras, que podrán depositarse ante Notario para garantizar que, en caso de que finalmente la compraventa no tenga lugar, las arras le sean entregadas o devueltas a quien corresponda (y evitar, por ejemplo, casos de insolvencia del vendedor).
Y es que no podemos olvidar que las arras, aunque son una garantía para el vendedor, dejan muy expuesto al comprador, ya que entrega una cantidad de dinero considerable (suele corresponderse con el 10% del total del precio de la compraventa) sin garantía alguna de que, en su caso, las recuperará.
Así, puede suceder y sucede a menudo en la práctica que el vendedor, a pesar de no cumplir con la promesa de venta, haya destinado el importe de las arras al pago de otras deudas y cuando el comprador le reclama su devolución no disponga de esta cantidad.
Sin embargo, este y otros riesgos pueden evitarse fácilmente con la formalización de las arras en escritura pública y su depósito notarial.
Además de que, el artículo 621-8.3del Código Civil de Cataluña permite que, si las arras han sido pactadas por un plazo máximo de 6 meses y depositadas ante notario, se hagan constar en el Registro de la Propiedad.
De este modo el propio inmueble quedará afecto a su devolución, cumpliendo así una función de garantía frente a terceros.
¿Qué repercusión fiscal tiene el depósito notarial de las arras?
Ninguna, porque según la Ley 5/2020, de 29 de abril, los instrumentos públicos notariales en los que se formalicen los depósitos de arras penitenciales gozan de una bonificación del 100% de la cuota gradual del impuesto sobre actos jurídicos documentados.
¿Cómo actuar si la otra parte incumple su compromiso?
Para el caso de que, llegada la fecha fijada en el contrato de arras una de las partes no acuda a la Notaría a firmar el contrato de compraventa, la parte interesada puede solicitar al Notario que levante acta de incomparecencia de la otra parte.
Esta acta servirá de prueba para acreditar el incumplimiento en sede judicial, que dará lugar, según el tipo de arras pactado, al pago de las cantidades correspondientes o a la reclamación del cumplimiento forzoso o resolución y de los daños y perjuicios ocasionados.
¿Cuál es el siguiente paso tras el contrato de arras?
En el caso de que todo vaya según lo pactado en el contrato de arras, el siguiente paso será el otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble ante Notario.
Puedes consultar toda la documentación necesaria para formalizar la escritura de compraventa de un inmueble aquí.
Conclusiones
Por todo lo explicado, en el caso de que antes de la compraventa de un inmueble vayas a firmar un contrato de arras o cualquier documento previo de naturaleza privada, mi primera recomendación para evitar problemas es que te asesores por un profesional.
La segunda, es que, en la medida de lo posible y sobre todo si el importe de la operación y de las arras es elevado, las formalices y deposites ante Notario.
Y, por último, que, en todo caso, antes de firmar te asegures:
- De la titularidad del inmueble y de sus cargas, obteniendo para ello una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad correspondiente en la que conste esta información. Para saber cómo solicitar una nota simple paso a paso puedes consultar el artículo que publicamos al respecto aquí.
- Del tipo de arras que se pactan en el contrato, dejando constancia de ello en el contrato de forma clara e indubitada, así como de las obligaciones que comportan y sus consecuencias.
- Del importe de las arras y de conservar el justificante de su pago.
- De fijar con exactitud en el contrato un plazo de tiempo para su vencimiento, con la fecha límite en la que deberá otorgarse la escritura de compraventa ante Notario.
- De, en caso de que el comprador quiera financiar el precio, dejar constancia de ello en el contrato para acogerse, llegado el caso, a lo dispuesto en el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña.
Si necesitas más información sobre la firma de un contrato de arras contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
