Una de las operaciones en las que como Notario intervengo de forma más habitual es la compraventa de inmuebles.
Y una de las preguntas que a menudo se suscitan en estas operaciones es si se puede pagar en efectivo todo o parte del precio del inmueble que se va a adquirir.
Por eso, en este artículo doy respuesta a esta y otras preguntas como las limitaciones que la ley establece a los pagos en efectivo y las posibles sanciones e infracciones a las que su incumplimiento puede dar lugar.
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¿Qué se entiende por pago en efectivo? ¿Es lo mismo que el pago en metálico?
El pago en efectivo es una de las formas más comunes de abonar el precio al comprar un producto o contratar un servicio.
Pero, al contrario de lo que se suele pensar, el pago en efectivo no se limita a utilizar billetes o monedas a cambio de recibir bienes o servicios, sino que también engloba todo tipo de pagos que comparten una característica: no identifican a quien los realiza.
En este sentido, conviene distinguir entre dos modalidades de pago, que se derivan del artículo 34.3 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (en adelante, LBCFT):
- El pago en metálico, que es aquel que se realiza exclusivamente en moneda o billete. Es decir, en formato físico.
- El pago en efectivo, que también incluye otros medios de pago en los que no es posible identificar a su titular, como por ejemplo los cheques bancarios al portador, los talones al portador o las tarjetas prepago.
Asimismo, con el objetivo de combatir el fraude y aumentar la transparencia fiscal, la legislación española establece limitaciones a los pagos en efectivo para ciertas transacciones.
Estas restricciones se recogen en las siguientes normas:
- La Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude (puedes consultar este texto legal AQUÍ).
- La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego (puedes consultar este texto legal AQUÍ).
De igual modo, aunque su ámbito de aplicación no es el mismo, las LBCFT también regula determinadas obligaciones que deben observarse en las operaciones entre particulares cuando se realizan movimientos por territorio nacional de medios de pago (puedes consultar el texto legal AQUÍ).
En cualquier caso, como veremos más adelante, las limitaciones variarán en función de si la operación se realiza entre particulares en exclusiva o de si interviene una empresa o profesional en el ejercicio de sus funciones, igual que en función de la cantidad que se pague en efectivo.
Limitaciones a los pagos en efectivo en la compraventa de inmuebles.
Para determinar los límites que la ley fija, el primer paso será identificar las partes de la compraventa y la condición en la que intervienen.
El segundo, identificar el importe de la operación.
En atención a estos dos factores detallo a continuación los límites a los pagos en efectivo que se establecen legalmente:
- Cuando alguna de las partes intervinientes en la operación actúe en calidad de empresario o profesional.
- En este caso el pago desembolsado en efectivo no podrá superar los 1.000 euros.
- Entre particulares (personas físicas que no intervengan como empresario o profesionales), aunque sí que podrán realizar el pago en efectivo, cuando el importe de la operación sea igual o superior a 100.000 euros deberán observar lo siguiente:
- Antes de efectuar el pago deberá comunicarse a la Comisión de Prevención de Blanqueo de Capitales, mediante la confección y presentación del modelo S-1. Este modelo quedará incorporado al protocolo notarial.
- En este enlace a la página web de la AEAT encontrarás el modelo para su descarga, junto con las instrucciones para su cumplimentación.
- Cuando el importe de la operación sea de hasta 99.999 euros podrá realizarse el pago sin necesidad de comunicación formal.
- Cuando los compradores sean personas físicas extranjeras o nacionales con domicilio fiscal en el extranjero que no actúen como empresarios o profesionales y el importe la operación supere los 10.000 euros.
- En este caso deberán realizar el mismo trámite descrito en el apartado anterior.
¿Qué se entiende por empresario o profesional?
La Ley 37/1992 de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, LIVA) en su artículo 5 apartado 1 determina el concepto de empresario o profesional del siguiente modo:
«Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
- Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
- Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
- Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
- Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
- Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley. Los empresarios o profesionales a que se refiere este punto sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden.»
¿Qué son actividades empresariales o profesionales?
El artículo 5 apartado 2 de la LIVA dice que son actividades empresariales o profesionales: «las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.
A efectos de este impuesto, las actividades empresariales o profesionales se considerarán iniciadas desde el momento en que se realice la adquisición de bienes o servicios con la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlos al desarrollo de tales actividades, incluso en los casos a que se refieren los puntos 2), 3) y 4) del apartado anterior. Quienes realicen tales adquisiciones tendrán desde dicho momento la condición de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.»
En el apartado 3 del mismo artículo se establece cuando se presume el ejercicio de estas actividades:
- En los supuestos a que se refiere el artículo 3.º del Código de Comercio. Este artículo establece que existe la presunción legal del ejercicio habitual del comercio desde que la persona que se proponga ejercerlo anunciare por circulares, periódicos, carteles, rótulos expuestos al público, o de otro modo cualquiera, un establecimiento que tenga por objeto alguna operación mercantil.
- Cuando para la realización de las operaciones definidas en el artículo 4 de esta Ley se exija contribuir por el Impuesto sobre Actividades Económicas.
¿Debe acreditarse la calidad de empresario o profesional?
A los efectos de acreditarlo ante notario, en el caso de las sociedades civiles o mercantiles, incluidas las profesionales, es suficiente con los documentos que aporten para preparar la escritura donde acrediten su existencia, objeto y representación.
Tratándose de empresarios o profesionales personas físicas, en la comparecencia de la escritura se recoge por manifestación su profesión o actividad a la que se dediquen, así como de su sujeción o no a la LBCFT.
¿También se aplican las anteriores limitaciones al pago de las arras?
Las limitaciones que hemos visto se aplican al importe de la operación.
Así pues, para saber si el precio de compra se puede pagar o no en efectivo debemos fijarnos en el precio total o global del bien inmueble, y no de los distintos pagos parciales o a plazos.
Y el importe de las arras se abona a cuenta del precio de la compraventa y se reflejará en los medios de pago utilizados en el apartado PRECIO de la escritura de compra-venta.
Por lo tanto, aunque el importe de las arras sea menor a los límites fijados legalmente, si el importe total de la compraventa los supera no podrá realizarse tampoco el pago en efectivo del importe de las arras.
Sanciones e infracciones por el incumplimiento a las limitaciones a pagos en efectivo
Desde el punto de vista del derecho civil, los pagos en efectivo que superen los límites mencionados son plenamente válidos, eficaces y liberatorios de la deuda.
Desde el punto de vista del derecho fiscal, la vulneración de los límites establecidos en la legislación vigente supone una sanción GRAVE a nivel administrativo tanto para el comprador como para el vendedor.
Y es que ambas partes comparten una responsabilidad solidaria por cualquier infracción.
Es decir, la Agencia Tributaria podrá dirigirse tanto contra el comprador como el vendedor en cualquier momento y por la totalidad de la sanción.
La sanción se calculará sobre el importe del pago en efectivo y consistirá en una multa del 25% de esta cantidad.
No obstante, la ley premia a aquellos contribuyentes que denuncien las posibles infracciones en los 3 meses siguientes a su comisión, siempre y cuando informen del importe de la operación y de la otra parte que ha intervenido en el negocio, tal y como establece el artículo 7.2 de la Ley 7/2012.
Ahora bien, no existirá tal eximente cuando sean ambas partes las que denuncien.
En todo caso, la bonificación será del 25% con carácter general y del 50% en determinados supuestos especiales que establece la ley 7/2012, de 29 de Octubre.
Además, estas sanciones son compatibles con las que se pueden dictar al amparo de la LPBCFT en lo que se refiere al incumplimiento de la obligación de declaración de medios de pago que se establece en esta norma.
En este sentido, según la LPBCFT, el incumplimiento de la obligación de declaración de medios de pago constituirá una infracción grave que podrá llevar aparejada la sanción de multa cuyo importe mínimo será de 60.000 euros.
Dicho esto, no habrá lugar a responsabilidad por la infracción respecto a aquellas parte que intervenga en la operación cuando denuncie ante la AEAT la operación realizada, su importe e identidad de la otra parte interviniente dentro de los tres meses siguientes a la fecha del pago prohibido. La denuncia que pudiera formular posteriormente la contraparte se entenderá no formulada. La denuncia simultánea no exonera a ninguno. La prueba por parte del denunciante del hecho del pago en efectivo no será fácil pues se trata de pago/cobro en efectivo del que normalmente no quedará rastro documental.
Desde el punto de vista notarial, los Notarios mediante nuestra labor de control de legalidad ponemos los medios a nuestro alcance para evitar que suceda y no siendo posible, tenemos obligación de informar a la Agencia Tributaria.
Desde el punto de vista registral, el incumplimiento de límites indicados no es causa de suspensión ni de denegación de la inscripción en los Registros de la Propiedad o Mercantiles competentes, sin perjuicio de la obligación del Registrador de informar a la Agencia Tributaria.
¿Cuándo prescriben las infracciones y sanciones por el incumplimiento de las limitaciones a pagos en efectivo?
Las infracciones y sanciones detalladas antes prescriben a los cinco años, a excepción de las sanciones que se impongan conforme a la LBCFT que prescribirán a los 2 años contados desde la fecha de la resolución sancionadora.
El cómputo del periodo de prescripción de las infracciones (es decir, el pago que vulnera el límite legalmente establecido) comenzará a contar desde el día en que se cometieron.
Por otro lado, el plazo de prescripción de las sanciones empezará a contar:
- En el supuesto de que sea una sanción impuesta conforme a la Ley 7/2012, el día siguiente a que la resolución de la imposición de la sanción sea firme (es decir, que no pueda recurrirse).
- En el supuesto de que sea una sanción impuesta conforme a la LPBCFT, el día siguiente a la fecha de notificación de la resolución sancionadora.
El papel del Notario en relación con los pagos en efectivo en la compra-venta de inmuebles
Como autoridad pública y garante de la seguridad jurídica preventiva existen una serie de obligaciones que incumben al Notario en materia de transparencia.
En primer lugar, el Reglamento Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, en su artículo 177 establece la obligación del Notario en las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, de identificar los medios de pago utilizados y en concreto, los importes en metálico satisfechos quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
Por otro lado, tanto la ley 7/2012 como la LPBC no imponen la obligación al Notario. de denegar su función sino que en el caso que con motivo de su ministerio, tenga conocimiento de algún incumplimiento de las limitaciones legales establecidas, a ponerlo en conocimiento de los órganos administrativos competentes en cada caso, como he explicado en la pregunta anterior.
Recomendaciones a la hora de realizar pagos en efectivo por la compra-venta de un inmueble
Al margen de la obligación de presentación del modelo S-1 cuando se superen los límites establecidos en la ley, para evitar problemas futuros al realizar pagos en efectivo en la compra de inmuebles comparto las siguientes recomendaciones:
- Emitir un resguardo, recibo o justificante de entrega y pago de la cantidad de dinero en efectivo, y guardarlo al menos durante los 5 años posteriores a la firma de la operación. Es decir, durante todo el periodo de tiempo en el que la Agencia Tributaria puede iniciar una inspección y requerir la documentación soporte de la operación.
- Estar en posesión de documentación justificativa suficiente que acredite la procedencia de los fondos que se van a entregar en efectivo y guardarlos durante el señalado periodo de 5 años.
Conclusiones
En definitiva, siempre y cuando se lleve a cabo dentro de los límites impuestos por la ley y cumpliendo con los requerimientos que en su caso exige, los pagos en efectivo para comprar un inmueble son perfectamente válidos, eficaces y liberatorios de la deuda contraída con la otra parte.
A pesar de ello, dado los elevados precios de los inmuebles y que en la mayoría de los casos se recurre a financiación, en la práctica no es habitual que se realicen pagos en efectivo en estas operaciones.
Además, la inseguridad de los pagos en efectivo (ya que es más fácil el robo o pérdida del dinero físico, así como la falsificación) y su falta de transparencia (ya que no es posible determinar el origen y trazabilidad de los fondos) hacen que la normativa en materia fiscal y de prevención de blanqueo de capitales sea estricta en cuanto a las consecuencias de su incumplimiento.
Por ello, si quieres abonar todo o parte del precio de la compraventa de un inmueble, en efectivo, te recomiendo que te asesores con tu Notario de confianza para hacerlo con las máximas garantías.
Si desea obtener asesoramiento sobre este tema, contacte con nosotros haciendo clic aquí.
