Muchos particulares y empresas recurren al contrato de arrendamiento con opción a compra por su gran utilidad.
Al arrendatario le asegura la posibilidad de adquirir el bien objeto del contrato en las condiciones, pactos y cláusulas establecidas previamente en el contrato, obligándose el arrendador a mantener el precio y abstenerse de disponer el bien durante el plazo convenido.
Además, es posible pactar que, en caso de ejercitar el derecho de opción, el precio del alquiler se deduzca del de compraventa, por lo que el arrendatario habría invertido las rentas pagadas con anterioridad en la compra de la propiedad.
Por su parte, el arrendador se asegura no solo una renta por el alquiler, sino también una expectativa real de venta.
En este artículo profundizo en su concepto, requisitos, efectos y forma de ejercicio, entre otros aspectos y, como Notario de Barcelona, lo hago conforme a las disposiciones del Código Civil Catalán.
Índice de contenidos
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato mixto atípico que combina dos derechos:
- El derecho de arrendamiento. En este artículo nos centraremos esencialmente en el derecho de arrendamiento de vivienda regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- El derecho de compra futura del inmueble por parte del arrendatario. Mediante este contrato, el propietario (arrendador), además del derecho a usar el inmueble durante el periodo pactado, concede al inquilino (arrendatario u optante) la facultad de comprarlo tras el periodo de alquiler.
A cambio, suele establecerse el pago de una cantidad de dinero (llamada prima), pero también puede concederse de forma gratuita.
El optante podrá o no hacer uso de este derecho, pero, en cualquier caso, debe pactarse expresamente en el contrato, estableciéndose un plazo para su ejercicio.
En Cataluña, el derecho de opción de compra se considera un derecho real de adquisición voluntaria, lo que implica reglas específicas sobre su duración y ejercicio tal y como se dispone en la:
Requisitos formales para constituir el derecho de opción de compra
El Código Civil Catalán, que califica el derecho de opción como “real”, exige para su constitución escritura pública y, en caso de bienes inmuebles, su inscripción registral.
De acuerdo con el Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, la inscripción es voluntaria pero condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos:
- El pacto expreso para que el derecho de opción de compra se inscriba en el Registro de la Propiedad.
- El precio de compraventa de la finca, así como, el que en su caso se haya fijado a cambio de la concesión del derecho de opción (prima).
- El plazo en el que debe ejercitarse la opción a compra.
Por su parte, el Código Civil Catalán especifica que la escritura de constitución del derecho de opción deberá contener, como mínimo:
- El plazo de duración del derecho, que no es el mismo que el de ejercicio de la opción. En Cataluña la duración máxima es de diez años y si no se ha establecido plazo será de cuatro. No obstante, en el contrato de arrendamiento con opción a compra este derecho no podrá superar la duración del contrato principal en el que se incluye, con las prórrogas correspondientes.
- El precio de compraventa determinado o que sea determinable (por ejemplo, vinculándolo al IPC o a un valor objetivo), así como, si procede, el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar.
- Si se ha pactado una contraprestación por la concesión del derecho de opción: la prima estipulada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.
- El domicilio de los concedentes de la opción.
- La forma de acreditar el pago del precio o contraprestación, si se ha pactado el ejercicio unilateral del derecho de opción.
Prima o señal: naturaleza y tratamiento
La prima de opción (también llamada entrada o señal) es una cantidad que el inquilino entrega al inicio como contraprestación por el derecho preferente a compra. Esta cantidad suele ser del 5 al 10% del precio de venta pactado.
No es obligatoria, pero es habitual que se pacte para dar seguridad al propietario.
Jurídicamente, esta prima se asemeja a unas arras: actúa como garantía o penalización.
Si el arrendatario ejercita la opción y compra, la prima puede imputarse al precio final si así se acordó en el contrato.
Así lo dispone el artículo 568‑5 CCCat en caso de existir prima: La prima pactada en la constitución del derecho se imputa solo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente”.
Si en cambio, el arrendatario no compra al terminar el plazo la prima se pierde definitivamente a favor del arrendador.
Esto contrasta con la fianza del arrendamiento de vivienda, que sí debe devolverse al término del alquiler si no hay daños.
En consecuencia, la naturaleza de la prima es de pago anticipado sobre el precio de compraventa futura.
Ahora bien, para que tenga este carácter, debe expresarse en el contrato.
¿Cómo se ejercita el derecho de opción?
Para ejercer la opción, el arrendatario debe respetar el plazo previsto en el contrato.
Dentro de este plazo debe notificar al arrendador su voluntad de comprar en el domicilio que se haya hecho constar el título de constitución.
Y debe hacerlo de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax o carta certificada) en la forma pactada en el contrato y cumpliendo el plazo acordado.
En la notificación se deberá citar a los concedentes para que comparezcan en la Notaría elegida por el optante el día y hora señalados para formalizar la escritura de compraventa y proceder al pago del precio pactado (en su totalidad o lo que reste pendiente).
Consideraciones fiscales
¿Cómo tributa la prima de la opción?
Primero hay que aclarar cómo tributa la prima, en el caso que exista. Esta cantidadtributa, concretamente, en dos aspectos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si no se establece un importe específico, o si es inferior al 5% del precio de venta, se presume como base imponible el 5% del precio de ejercicio de la opción. El obligado al pago es el arrendatario. El plazo para liquidarlo es de 30 días hábiles desde la firma del contrato.
- Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre Sociedades (IS): Si el arrendador es una persona física, debe declarar el importe percibido en la base general del IRPF. Si se trata de una sociedad, deberá integrarse como ingreso en el IS.
¿Cómo se declara el alquiler con opción a compra?
La tributación del alquiler con opción a compra depende de si el inmueble sobre el que se celebra el contrato es una nueva promoción o es de segunda mano:
- Vivienda nueva (promotora inmobiliaria):
- El alquiler está sujeto a IVA al 10%.
- Si hay una prima por opción de compra, esta se considera una prestación de servicios y tributa al 21% de IVA.
- Vivienda de segunda mano:
- El alquiler está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque generalmente exento (se presenta a cero).
- La prima por opción de compra tributa al 10% de ITP.
En cualquier caso, la prima de opción de compra debe declararse:
- Si no se ejerce la opción de compra, el propietario se queda con la prima y ésta ya habrá tributado como corresponde (IVA o ITP).
- Si se ejerce la opción, la prima suele descontarse del precio final de compra. En ese momento, se tributa por la venta del inmueble (IVA o ITP según el caso).
¿Cómo afecta el alquiler con opción a compra a la declaración de la Renta?
Si el arrendador es una persona física en el IRPF debe tener en cuenta que:
- Los ingresos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en la base general.
- La prima de opción de compra se declara como ganancia patrimonial en la base general en el año en que se recibe, porque no procede de una transmisión inmediata, sino de la concesión de un derecho.
Si finalmente se ejecuta la opción de compra, el propietario/arrendador declarará una ganancia patrimonial por la venta del inmueble. Esta ganancia se calcula por la diferencia entre:
- El valor de venta del inmueble.
- El valor de adquisición.
Si bien a este cálculo, se le restan:
- La prima de opción de compra (tributada anteriormente)
- Las rentas abonadas como alquiler (si se pactó que estas cantidades irían a cuenta del precio final).
Ello permite evitar tributar dos veces por los mismos importes.
Preguntas frecuentes
¿Qué sucede con la entrada/garantía si no se ejerce la compra?
El arrendatario pierde la prima (“entrada”) entregada al inicio. A diferencia de la fianza normal del alquiler, la prima pactada como garantía no se devuelve si el inquilino decide no comprar.
¿Se puede ceder la opción a un tercero?
Sólo si el contrato lo permite expresamente.
Si las partes lo han pactado, el arrendatario podría transmitir su derecho de opción a otra persona.
¿Es posible firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra sin inscribirlo en el Registro de la Propiedad?
Es posible, aunque no es recomendable.
Y es que, aunque el acuerdo exista, solo tendrá efectos entre las partes y carecerá de eficacia frente a terceros.
En cambio, si se configura como un derecho real y se inscribe tal y como dispone el Código Civil Catalán, el derecho de opción es oponible erga omnes. Es decir, cualquier tercero queda vinculado por él.
Además, la inscripción permite que, al enajenar el bien, el adquirente se subrogue en las obligaciones del cedente (incluida la opción).
Así lo prevé el art. 568‑9 CCCat: “Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables… los adquirentes se subrogan en las obligaciones que correspondan a los concedentes del derecho”.
En la práctica, ello protege al arrendatario-optante: si compra un tercero sin respetar la opción, incumple la subrogación, pudiendo el optante exigir sus derechos.
Por lo tanto, sin inscripción, el optante arrendatario corre riesgo de perder su derecho si el propietario transmite el inmueble a tercero de buena fe que cumple los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, la inscripción deja constancia registral del derecho, garantizando la oponibilidad.
Además, formalizar e inscribir el contrato aporta seguridad jurídica a ambas partes. El hecho de que el contrato conste en escritura pública inscrita en el Registro reduce la posibilidad de conflictos en un futuro garantizando la seguridad jurídica preventiva.
Por ello, la práctica aconseja inscribir siempre estos contratos cuando se quiera asegurar la efectividad plena del derecho de compra futuro.
¿Qué ocurre si el arrendador vende el inmueble a un tercero?
En cuanto al contrato de arrendamiento:
Tal y como dispone la LAU para los arrendamientos de vivienda “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
Es decir, el arrendamiento continúa con el nuevo dueño, al menos hasta que hayan transcurrido esos años.
Y, si el plazo pactado es superior a cinco o siete años, también continuará hasta finalizar este plazo salvo que el comprador fuera un tercero de buena fe conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Es decir, que desconociera la existencia del contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad.
En arrendamientos no urbanos, conforme al Código Civil, el nuevo propietario tiene derecho a que termine el arrendamiento, salvo que exista pacto en el contrato o que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.
En Cataluña, el artículo 623-23 del Libro Sexto del CCCat regula los arrendamientos de finca rústica y establece expresamente que: “los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento subsisten durante el plazo convenido, aunque la propiedad de la finca se transmita por cualquier título”
Además, añade que “el desconocimiento por el adquirente de la existencia del arrendamiento de la finca no priva al arrendatario de sus derechos”.
Es decir, que la venta no extingue el contrato ni el arrendatario pierde su opción incluso si el comprador ignoraba el arrendamiento. El nuevo dueño asume todos los compromisos del antiguo arrendador sin límite temporal.
En cuanto a la opción de compra:
El arrendatario podrá ejercitarla frente al nuevo propietario en la medida en que este último se subrogue en el contrato y no pueda alegar su desconocimiento.
Por ello será esencial verificar si el derecho de opción se ha configurado como un derecho personal o real y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Qué sucede si fallece el arrendador o el arrendatario?
Los herederos de ambas partes quedan subrogados en sus derechos y obligaciones.
En el caso de los herederos del arrendador, están obligados a cumplir lo pactado y deberán vender la vivienda al arrendatario en el caso que quiere ejercer su derecho de opción de compra.
En el caso de los herederos del arrendatario, si lo desean pueden subrogarse en la posición del arrendatario y ejercitar el derecho de opción previsto en el contrato.
Conclusiones
Recurrir a un contrato de arrendamiento con opción a compra puede ser una muy buena solución para los intereses de ambas partes.
Ahora bien, es muy importante tener en cuenta su fiscalidad y además, es fundamental que aspectos como su duración y el plazo para ejercer la opción, el precio y su determinación o el tratamiento y efectos de la prima entregada al suscribir el contrato, se prevean de forma clara y precisa para evitar conflictos en su interpretación.
La intervención del Notario, formalizándolo el contrato en escritura pública o elevando a público el contrato privado, permite que un tercero independiente controle la legalidad de lo pactado, dota de una mayor seguridad jurídica al contrato y al formalizarse en documento público podrá acceder al Registro de la Propiedad competente siendo oponible frente a terceros.
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