La Ley 11/2023, de 8 de mayo, que impulsa la digitalización de las actuaciones notariales y registrales, ha supuesto un hito esencial en la transformación digital del sector notarial.
Esta norma que se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 9 de mayo de 2023 introdujo el protocolo electrónico notarial y permitió, por primera vez, la firma electrónica por videoconferencia para determinados actos y negocios jurídicos.
Así, es posible autorizar ante Notario, de forma telemática, actos como la constitución de sociedades, el otorgamiento de cancelación de hipotecas y la intervención de pólizas mercantiles.
En este contexto, el Consejo General del Notariado, a través de su Centro Tecnológico, ha desarrollado nuevas plataformas para acercar la notaría digital al ciudadano y empresas.
Un ejemplo destacado es el Portal Notarial de la Banca, lanzado recientemente para facilitar la interacción digital entre notarias y entidades financieras.
En este artículo analizo cómo la Ley 11/2023 ha posibilitado la creación de este portal, qué es y cómo funciona el Portal Notarial de la Banca, qué beneficios aporta a los usuarios o qué implicaciones legales tiene.
Y, en concreto, detallo cómo cancelar una hipoteca online a través de este portal, con el paso a paso a seguir para ello.
Índice de contenidos
Marco legal del Portal Notarial de la Banca
La Ley 11/2023, de 8 de mayo (conocida como Ley de digitalización de actuaciones notariales y registrales), supuso un antes y un después en la forma de otorgar documentos notariales.
Esta ley, que transpone varias directivas europeas, entró en vigor (en su parte de digitalización notarial) el 9 de noviembre de 2023 y habilita a los Notarios para autorizar escrituras públicas mediante videoconferencia en una serie de supuestos tasados.
En concreto, la reforma de la Ley del Notariado introdujo el artículo 17 ter, que enumera los actos autorizables por videoconferencia.
Entre ellos destacan:
- Pólizas mercantiles.
- Constitución de sociedades mercantiles, cuando las aportaciones sean dinerarias.
- Poderes y revocaciones de poderes para trámites administrativos, judiciales y otros específicos.
- Cartas de pago y cancelaciones de garantías (incluyendo la cancelación de hipotecas).
- Actas y testimonios notariales en ciertos casos (actas de junta telemáticas, legitimación de firmas, etc.).
- Otros actos que se determinen reglamentariamente, siempre que su naturaleza lo permita.
Puedes conocer en detalle qué actos notariales se pueden realizar online en el artículo que publicamos en nuestro blog AQUÍ.
La inclusión de las cartas de pago y cancelaciones hipotecarias es particularmente relevante y útil, pues implica que la cancelación de una hipoteca pueda firmarse a distancia, sin necesidad de reunir físicamente al apoderado del banco y al cliente en la notaría.
Así, con la finalidad de aprovechar al máximo las nuevas posibilidades de firma por videoconferencia y trámite electrónico, se han desarrollado herramientas como el Portal Notarial de la Banca.
¿Qué es el Portal Notarial de la Banca y cómo funciona?
El Portal Notarial de la Banca es una plataforma web corporativa, puesta en marcha a principios de 2025, que integra en un solo entorno todos los servicios notariales dirigidos a las entidades financieras.
Desarrollado por el Centro Tecnológico del Notariado (CTN), organismo del Consejo General del Notariado, este portal supone un canal seguro, bidireccional y centralizado de comunicación entre las notarías y los bancos.
Su objetivo es simplificar y digitalizar los trámites más habituales en los que interviene un Notario y una entidad bancaria, tales como:
- Gestión de cartas de pago y cancelaciones de garantías hipotecarias.
- Tramitación de pólizas mercantiles y préstamos personales.
- Gestión de créditos inmobiliarios.
- Búsqueda y consulta de documentos notariales en los que la entidad financiera haya intervenido.
En esencia, el Portal Notarial de la Banca conecta directamente los sistemas informáticos de los bancos con la Sede Electrónica Notarial.
A través de servicios web y con los más altos estándares de seguridad se logra una comunicación constante y cifrada entre ambas partes.
De este modo, cada operación que un banco inicia (por ejemplo, la cancelación de una hipoteca) queda registrada con trazabilidad completa, pudiendo el banco subir la documentación necesaria, seguir el estado del trámite en tiempo real y recibir notificaciones automáticas del avance.
Por su parte, el Notario puede revisar directamente los documentos aportados por la entidad y comunicarse sin intermediarios, lo que agiliza la resolución de incidencias o requerimientos de información adicional.
Además, el Portal respeta en todo momento el derecho del ciudadano (cliente de la entidad) a elegir libremente al Notario que autorizará la escritura.
Así, el ciudadano puede designar notario a través del Portal Notarial del Ciudadano o acudiendo directamente a la notaría de su preferencia, y ese notario elegido se vincula a la operación telemática iniciada por el banco.
Puedes conocer en detalle qué es el Portal Notarial del Ciudadano y que servicios ofrece en el artículo que publicamos en nuestro blog AQUÍ.
Y para saber el paso a paso para acceder al Portal Notarial del Ciudadano puedes consultar otro artículo que publicamos en nuestro blog AQUÍ.
En consecuencia, el Portal Notarial de la Banca actúa como puente tecnológico una vez que el cliente y la entidad acuerdan con qué Notario se realizará la firma.
Es importante destacar que este portal no sustituye en ningún caso la figura del Notario, ni reduce las garantías jurídicas que ofrece.
El Notario sigue siendo quien asesora imparcialmente al cliente, realiza un control de legalidad del acto o contrato, se asegura que el consentimiento se presta de forma libre y debidamente informada y da fe pública de la operación, solo que ahora puede hacerlo también mediante medios telemáticos.
Por todo ello, el Portal Notarial de la Banca fortalece la función notarial y consolida al notariado español como referente en digitalización segura de trámites jurídicos.
Y es que da lugar a un sistema en el que entidades financieras, Notarios y ciudadanos quedan interconectados con eficiencia, sin perder transparencia ni seguridad.
Adopción por las entidades financieras
La implantación del Portal Notarial de la Banca se ha realizado de forma progresiva.
Banco Santander fue la primera entidad en adherirse y poner en práctica la cancelación de hipotecas a través de este sistema a partir de junio de 2025.
Gracias a ello, desde esa fecha todas las oficinas de Santander en España ofrecen a sus clientes la posibilidad de gestionar la cancelación hipotecaria en formato 100% digital.
Tras el piloto con esta entidad bancaria, otras entidades (principalmente cajas y bancos regionales) han suscrito convenios con el Consejo General del Notariado para unirse a la plataforma.
A finales de 2025 ya se contaban, entre otras, a Banca March, Cajalmendralejo, Cajasiete, Caja Rural de Asturias, Globalcaja e Inversis como bancos adheridos al Portal Notarial de la Banca, y se espera que el número siga creciendo.
Cada entidad debe integrar sus sistemas con la plataforma notarial y formar a sus equipos en el uso de la misma, algo que el sector bancario está acometiendo como parte de su estrategia de transformación digital.
Para los ciudadanos y empresas usuarias la expansión de esta plataforma comporta que, con independencia de dónde residan o con qué banco trabajen, podrán beneficiarse de trámites notariales más ágiles y telemáticos en un futuro cercano.
¿Qué trámites se pueden realizar a través del Portal?
Los servicios disponibles en el Portal Notarial de la Banca en estos momentos son los siguientes:
1.- Préstamos personales y pólizas
Este servicio permite, a la entidad financiera, el envío de solicitudes para la gestión digital de operaciones de pólizas mercantiles y su gestión notarial.
2.- Créditos inmobiliarios
Este servicio permite, a la entidad financiera, el acceso a la plataforma de gestión de la Ley de Crédito Inmobiliario (LCI) comprendiendo desde la solicitud del alta de operaciones, asesoramiento previo notarial hasta el otorgamiento del acta de transparencia material.
3.- Consulta de poderes generales
Este servicio permite, a la entidad financiera, consultar los poderes generales de los representantes de una sociedad.
4.- Búsqueda de documentación notarial
Este servicio permite la búsqueda de documentos notariales de tu entidad o de otras entidades adheridas al portal que dispongan de interés legítimo, siendo capaces de localizarlos en la notaria o en el Colegio Notarial correspondiente que sea custodio del documento permitiendo tener una trazabilidad de las búsquedas realizadas.
5.- Operaciones del Portal Notarial del Ciudadano
Este servicio permite la visualización, control y trazabilidad de las operaciones formalizadas por los representantes de las entidades financieras en los actos jurídicos habilitados para realizar por videoconferencia de conformidad con la Ley 11/2023, de 8 de mayo.
6.- Cartas de pago y cancelación de garantías
Este servicio permite, a la entidad financiera, el envío de solicitudes para la gestión digital de operaciones de cartas de pago y cancelación de hipotecas.
A continuación, me centraré en explicar cómo se puede cancelar una hipoteca a través del Portal Notarial de la Banca.
Cancelación de hipoteca online: cómo se realiza a través del Portal Notarial de la Banca
Una de las funcionalidades más usadas de esta plataforma es la cancelación de hipoteca online, debido al gran impacto práctico que tiene para muchos ciudadanos.
Y es que, tradicionalmente, cancelar una hipoteca implicaba un proceso administrativo con diferentes pasos e intervinientes:
1.- El cliente solicita al banco el certificado de deuda cero;
2.- Luego debe elegir un Notario que será el encargado de otorgar la escritura de cancelación de hipoteca.
3.- El Notario debe coordinar una cita con un apoderado del banco para firmar la escritura de cancelación.
4.- Tras la firma, el ciudadano o el Notario, si se le encarga la gestión, debe liquidar como exento el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y presentar la escritura al Registro de la Propiedad competente para su inscripción.
Todo este proceso podía prolongarse durante semanas o incluso meses.
Sin embargo, a través del Portal Notarial de la Banca el procedimiento se simplifica enormemente y puede completarse 100% de forma telemática.
Los pasos principales son:
1.- Solicitud del certificado de saldo cero
El cliente comunica al banco que desea cancelar la hipoteca.
La entidad financiera genera el certificado de cancelación de deuda (carta de pago) que confirma que no queda saldo pendiente.
En el nuevo sistema, el banco emite este certificado en formato electrónico firmado digitalmente y lo deposita en el Portal Notarial de la Banca.
2.- Inicio de la operación en el Portal
El banco da de alta la solicitud de cancelación hipotecaria en la plataforma, adjuntando el certificado de saldo cero y los datos de la operación (titular, finca hipotecada, fecha de la hipoteca, etc.).
En muchos casos, además, el banco otorga un poder notarial especial e irrevocable al propio deudor o al propietario actual del inmueble para que éste pueda otorgar la escritura de cancelación en nombre de la entidad.
Este poder, que se autoriza previamente ante Notario, asegura la plena validez de la intervención del cliente sin requerir la presencia de un apoderado del banco.
Con la operación dada de alta, el sistema envía una notificación (por email o SMS) al ciudadano para que continúe el proceso.
3.- Elección de Notario y firma
El ciudadano elige el Notario ante el cual quiere firmar la cancelación de hipoteca. Puede hacerlo de dos maneras:
a) Entrando en el Portal Notarial del Ciudadano con sus credenciales, donde verá la operación pendiente y podrá seleccionar de una lista el notario de su preferencia; o
b) Contactando directamente con la notaría de su elección (por teléfono o presencialmente) e indicando que quiere firmar allí la cancelación de hipoteca iniciada por su banco a través del portal.
Además, el cliente decide si prefiere firmar de forma presencial o por videoconferencia.
Es decir, puede optar por acudir físicamente a la notaría elegida o bien coordinar con el Notario una cita virtual mediante la plataforma online.
Ambas modalidades tienen la misma validez y eficacia jurídica.
4.- Preparación y firma de la escritura
El Notario elegido recibe automáticamente acceso a toda la documentación subida por el banco en la Sede Electrónica Notarial.
El Notario revisa que toda la documentación recibida es correcta y coordina la cita con el cliente.
En la fecha y hora acordadas, tiene lugar el otorgamiento de la escritura de cancelación.
Si es presencial, el cliente acudirá a la notaría con su DNI, mientras que, si es por videoconferencia, el cliente se conectará desde su dispositivo a la plataforma segura indicada por el Notario.
Durante la videoconferencia, el Notario verifica nuevamente la identidad del otorgante (puede requerir la exhibición del DNI por cámara y comprobar los datos con bases de datos oficiales), le exhibe el contenido de la escritura en pantalla para que pueda leerla por sí mismo, le asesora sobre su alcance y recoge su consentimiento para firmar.
A continuación, el cliente procede a firmar electrónicamente, generalmente mediante un certificado o un código único para ese acto.
Si el cliente no dispone de certificado digital, el Notario le habrá generado uno al inicio de la sesión, válido solo para el otorgamiento de esta escritura.
Acto seguido, el notario firma electrónicamente con su firma cualificada, incorporando al documento su sello y un código seguro de verificación que permitirá comprobar su autenticidad en el futuro. Con ello, la escritura de cancelación queda autorizada.
5.- Trámites posteriores (liquidación de impuestos e inscripción registral)
Si el cliente encarga la gestión de la inscripción al Notario autorizante de la escritura, una vez firmada, procederá a enviar telemáticamente una copia autorizada electrónica al Registro de la Propiedad competente a efectos de su inscripción.
Asimismo, el Notario liquida electrónicamente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ante la Hacienda autonómica.
Estos pasos, si bien forman parte del procedimiento posterior a la firma tradicional, ahora también se agilizan gracias a la interconexión telemática entre notarios, Administración Tributaria y registros.
De este modo, el ciudadano recibe su copia de la escritura en papel o electrónica (CSV), según solicite, y tiene la certeza de que su hipoteca consta como cancelada registralmente en pocos días o incluso horas.
¿Es necesario la presencia física de un apoderado del banco?
No, como he explicado una de las ventajas de este nuevo sistema es que se elimina la necesidad de que un representante de la entidad financiera acuda físicamente a la notaría a otorgar la escritura de cancelación de hipoteca.
Si resido en el extranjero ¿puedo cancelar mi hipoteca de forma telemática?
Sí, como he explicado anteriormente la Ley 11/2023, de 8 de mayo introdujo la posibilidad de firmar cartas de pago y cancelaciones de hipoteca por videoconferencia.
Ventajas de cancelar una hipoteca a través del Portal
Al poder realizarse el trámite íntegro de forma telemática, ello supone:
- Reducción de errores y duplicidades, al existir un solo canal para el envío de la documentación.
- Trazabilidad completa del proceso, al quedar registrados todos los pasos en la plataforma.
- Gestión más ágil y eficiente, permitiendo en muchos casos que la escritura se autorice en cuestión de horas al evitar la necesidad de desplazarse.
Este nuevo procedimiento es más transparente, más rápido y más respetuoso con los derechos del consumidor a la hora de garantizar el derecho a la libre elección de Notario.
Conclusiones
La digitalización del sector notarial, fomentada por la Ley 11/2023, está cambiando para mejor la forma en que ciudadanos y empresas realizan trámites tan importantes como la cancelación de una hipoteca.
El Portal Notarial de la Banca es un ejemplo destacado de esta transformación, conectando a banca, notarios y clientes para simplificar procesos, reducir tiempos y costes, y mantener, e incluso reforzar, la seguridad jurídica y la confianza en las transacciones.
Mi experiencia práctica me ha demostrado las claras ventajas de esta herramienta, que permite que los ciudadanos puedan presentarse solos ante notario (presencialmente o por videoconferencia) y finalizar el trámite de forma rápida y completamente segura.
De esta forma, un procedimiento que antes dependía de la disponibilidad de un apoderado bancario y de documentación en formato papel, ahora es más ágil, transparente y centrado en el respeto a los derechos del consumidor, sin que ello suponga merma alguna de la seguridad jurídica.
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