En mi notaría de Barcelona son muchos los clientes que solicitan asesoramiento sobre cómo pueden adelantar en vida a sus hijos lo que, de otro modo, recibirían el día de mañana como herencia.
Y casi siempre aparecen las mismas dudas: “Si les doy ahora la casa, ¿me quedo sin nada? ¿Y si me echan? ¿Y si tengo que ir a una residencia?”.
Es una preocupación legítima que se resuelve al comprender cómo funciona la donación con reserva de usufructo.
Una figura en la que se dona la nuda propiedad de un bien (a menudo la vivienda) reservándose el donante el usufructo; es decir, el derecho a seguir usándolo y disfrutándolo mientras viva.
El donatario se convierte así en propietario una vez otorgada y aceptada la donación en la propia escritura, pero no puede usar ni disfrutar del bien (por ejemplo, no puede entrar a vivir en ella ni transmitir el pleno dominio sin contar con el usufructuario, aunque sí puede vender o gravar su nuda propiedad) hasta que el usufructo se extinga, lo que ocurre habitualmente con el fallecimiento del donante.
En este artículo explico en qué consiste la donación con reserva de usufructo, cómo se regula en el Derecho civil de Cataluña y en el Código Civil común, qué derechos y obligaciones asume cada parte, cómo se valora el usufructo, cuáles son sus consecuencias fiscales y qué cuestiones conviene dejar resueltas antes de firmar.
Índice de contenidos
¿Qué es la donación con reserva de usufructo?
Para entender esta figura debemos desgranarla en sus dos partes: la donación, por un lado, y el desmembramiento de la propiedad en usufructo y nuda propiedad, por otro.
La donación como acto de liberalidad
La donación es el acto por el cual una persona (el donante) dispone gratuitamente de un bien a favor de otra (el donatario), que lo adquiere si lo acepta en vida de aquel.
Así lo define el artículo 531-7 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (en adelante, CCCat) y, en términos equivalentes, el artículo 618 del Código Civil (en adelante, CC).
Lo esencial es que se trata de un acto entre vivos, con efectos inmediatos.
Por lo que, a diferencia del testamento, la donación no se puede volver a otorgar libremente al día siguiente.
Una vez aceptada, produce sus efectos y solo puede dejarse sin efecto en los supuestos tasados que veremos más adelante.
El usufructo que se reserva el donante
El usufructo es el derecho real de usar y disfrutar de un bien ajeno conservando su forma y su sustancia, según los artículos 561-1 y siguientes del CCCat y el artículo 467 del CC.
En consecuencia, el usufructuario puede vivir en la vivienda, arrendarla y hacer suyos los frutos y las rentas, mientras que el nudo propietario ostenta la propiedad, pero “desnuda” de la posibilidad de usar y disfrutar del bien.
Cuando se constituye a favor de una persona física, el usufructo se presume vitalicio salvo que se diga otra cosa.
Por eso, en la práctica lo más habitual es que el donante se reserve el usufructo vitalicio.
Así, en caso de donación con reserva de usufructo de la vivienda, el donante seguirá disfrutando de la vivienda mientras viva y con la extinción del usufructo (normalmente a su fallecimiento) el nudo propietario (habitualmente el hijo o la hija que recibió la donación) consolidará el pleno dominio de forma automática.
Marco normativo
Como notario de Barcelona, me centraré en el Derecho civil de Cataluña, de aplicación cuando el donante tiene vecindad civil catalana, que es la que determina la ley personal aplicable.
No obstante, dado que muchos clientes proceden de otras Comunidades Autónomas o tienen dudas sobre su vecindad civil, también hago referencia a la regulación de esta figura según el derecho civil común.
Libro Quinto y Libro Cuarto del Código Civil de Cataluña
La donación y el usufructo se regulan en el libro quinto del CCCat: la donación en los artículos 531-7 y siguientes, y el usufructo en los artículos 561-1 y siguientes.
Además, cuando el donatario es un futuro legitimario (por ejemplo, un hijo), también resulta de aplicación el libro cuarto del CCCat, relativo a las sucesiones (Ley 10/2008, de 10 de julio).
Código Civil Común
El Código Civil regula la donación en los artículos 618 y siguientes y el usufructo en los artículos 467 y siguientes.
La posibilidad de donar reservándose el usufructo está expresamente admitida en el artículo 634, que permite donar bienes reservándose el donante, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir.
Por su parte, el artículo 640 contempla que se done la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras.
Diferencia con la donación por causa de muerte
Una duda recurrente sobre la donación con reserva de usufructo es la siguiente: si me reservo el usufructo hasta que me muera, ¿no estoy en realidad haciendo un testamento encubierto?
La respuesta es no.
En este sentido, el artículo 531-9.3 del CCCat especifica que ni el aplazamiento de la entrega del bien ni la reserva a favor del donante del usufructo vitalicio convierten la donación en una donación por causa de muerte.
Es y sigue siendo una donación entre vivos, con todas sus consecuencias civiles y fiscales.
Una distinción esencial ya que determina la fiscalidad de la operación.
Y es que una donación entre vivos tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su modalidad de donaciones, mientras que una disposición por causa de muerte lo hace en la modalidad de sucesiones.
La forma: obligatoriedad de escritura pública ante notario en la donación de inmuebles
A diferencia de lo que sucede con otros negocios jurídicos, en la donación de bienes inmuebles la escritura pública es un requisito de validez, no una simple formalidad.
Así lo establece el artículo 531-12 del CCCat y, en derecho común, el artículo 633 del Código Civil.
Por lo tanto, una donación de vivienda hecha en documento privado es nula.
Por otro lado, en relación con la donación de bienes muebles, tanto el CCCat como el Código Civil especifican que pueden realizarse por escrito o de forma verbal.
Si bien, las donaciones verbales solo son válidas si simultáneamente se entrega el bien donado.
El consentimiento del cónyuge o de la pareja estable
Hay un requisito que se pasa por alto con frecuencia y que puede echar por tierra toda la operación: ser el único propietario de la vivienda no basta para poder donarla.
El artículo 231-9 del CCCat exige el consentimiento del otro cónyuge para cualquier acto de enajenación o disposición sobre la vivienda familiar, con independencia del régimen económico matrimonial y aunque el inmueble pertenezca solo a uno de ellos.
La misma regla se aplica a las parejas estables, por remisión expresa del artículo 234-3.2 del CCCat. Y en derecho común la previsión equivalente es el artículo 1320 del Código Civil.
El acto otorgado sin ese consentimiento, o sin la autorización judicial que lo supla, es anulable a instancia del otro cónyuge durante cuatro años.
Y aquí hay un matiz decisivo: la protección que el CCCat reconoce al adquirente de buena fe solo opera en las adquisiciones a título oneroso. En una donación, por tanto, no existe esa red de seguridad.
Es una de las comprobaciones que hacemos siempre en la notaría antes de preparar la escritura y que volvemos a corroborar en el momento del otorgamiento de la escritura.
Derechos y obligaciones en la donación con reserva de usufructo
Uno de los aspectos que más conflictos genera en la donación con reserva de usufructo de una vivienda (fácilmente prevenibles cuando se pactan debidamente) es el reparto de gastos entre el usufructuario (el donante que sigue viviendo en la casa) y el nudo propietario.
Salvo que en la escritura se pacte otra cosa, la regla general, que fija el artículo 561-12 del CCCat es la siguiente:
- El usufructuario asume los gastos ordinarios: los de conservación y mantenimiento, reparaciones ordinarias, suministros (luz, agua, gas) y los tributos y tasas de devengo anual, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de residuos.
- El nudo propietario asume los gastos extraordinarios y estructurales: las obras que afectan a la estructura del edificio, las grandes reparaciones y, en su caso, las derramas comunitarias derivadas de ellas o de exigencias como la Inspección Técnica del Edificio. También le corresponden las contribuciones especiales que comporten una mejora permanente del inmueble.
El usufructuario puede, salvo pacto en contra, arrendar la vivienda y hacer suyas las rentas, pero debe conservarla con la diligencia debida y no puede alterar su forma ni su sustancia.
Por su parte, el nudo propietario puede vender o gravar su derecho, aunque el adquirente tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga, y no puede realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario.
Conviene añadir que el usufructo es un derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrito, oponible frente a todos: frente al hijo donatario, frente a quien le compre la nuda propiedad y frente a sus acreedores. Esa es, en la práctica, la mejor respuesta a la pregunta de si al donante pueden echarlo de su casa.
El inventario y la caución: dos obligaciones que conviene resolver en la escritura.
Es un punto técnico que pasa desapercibido y que en Cataluña conviene tratar expresamente.
Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, el usufructuario debe inventariar los bienes, citando al nudo propietario, y prestar caución en garantía del cumplimiento de sus obligaciones (artículo 561-7 del CCCat).
Aplicada sin matices a una donación entre padres e hijos, la regla produce un resultado incómodo: el padre que se reserva el usufructo de la casa en la que lleva media vida tendría que afianzar frente a su propio hijo.
Por eso conviene dispensar expresamente en la escritura del inventario y de la caución, o bien precisar en qué términos se prestan.
En derecho común el problema es menor, porque el artículo 492 del Código Civil dispensa de fianza al donante que se reserva el usufructo de los bienes donados, si bien no del inventario, que también puede dispensarse conforme al artículo 493.
¿Por qué hacer una donación con reserva de usufructo?
Esta figura se ha popularizado por distintas razones.
Entre ellas, las principales ventajas que valoran quienes acuden a la notaría para firmar una donación con reserva de usufructo son:
- Seguir residiendo en la vivienda de por vida
El donante conserva el usufructo vitalicio, de modo que mantiene el uso y disfrute mientras viva. Puede residir en ella o alquilarla para obtener ingresos. Y si llega un momento en que necesita ingresar en una residencia, puede arrendar la vivienda y destinar las rentas a costearla: el usufructo no se pierde por dejar de vivir en el inmueble.
- Adelantar la herencia y evitar conflictos
Permite ordenar en vida el patrimonio y prevenir disputas familiares futuras.
- Ahorro fiscal
En algunos casos, y sobre todo entre padres e hijos, donar solo la nuda propiedad reduce la base sobre la que se tributa en el momento de la donación (porque el usufructo se descuenta), y esa misma donación, incluida su futura consolidación de dominio, siempre tributa en la modalidad de donaciones, no en la de sucesiones.
No obstante, hay que tener en cuenta que quien hereda el bien se puede beneficiar de las bonificaciones aplicables en la modalidad de sucesiones, que son diferentes de las aplicables a la donación.
Además, la cuota final depende también del patrimonio preexistente del donatario y de si existen donaciones anteriores del mismo donante al mismo donatario, que deben acumularse a estos efectos. La acumulación opera respecto de las donaciones otorgadas por el mismo donante al mismo donatario dentro de los tres años anteriores y, si el donante fallece dentro de los cuatro años siguientes, la donación se acumula además a su sucesión (artículo 30 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Por eso, antes de decidir lo aconsejable siempre es comparar ambas vías.
Posibles inconvenientes y aspectos a tener en cuenta
Antes de plantear una donación con reserva de usufructo conviene tener presentes los siguientes puntos.
La donación no se puede revocar a voluntad
A diferencia del testamento, que se puede cambiar cuantas veces se quiera, la donación aceptada es irrevocable, salvo que concurran causas tasadas.
El artículo 531-15 del CCCat permite revocarla por el nacimiento o la supervivencia de hijos del donante, por el incumplimiento de las cargas impuestas al donatario y por ingratitud de este, así como por la pobreza de los donantes. Conviene precisar que la revocación no opera de forma automática: debe ejercitarse judicialmente y está sujeta a plazos breves de caducidad.
Por su parte, el artículo 644 del Código Civil prevé la revocación en caso del nacimiento de hijos del donante tras la donación, así como en caso de que resulte vivo el hijo del donante que este reputaba muerto cuando hizo la donación.
La cláusula de reversión y la reserva de la facultad de disponer
El derecho ofrece mecanismos para dotar a la donación de cierta flexibilidad.
El donante puede incorporar una cláusula de reversión, (artículo 531-19 del CCCat), por la que el bien vuelve a él o pasa a un tercero si se cumple determinada condición (por ejemplo, que el donatario fallezca antes que el donante).
También puede reservarse la facultad de disponer del bien donado (artículo 531-20 del CCCat y artículo 639 del Código Civil), lo que le permite, dentro de los límites legales, volver a transmitirlo.
El impacto en la legítima
Donar a un hijo tiene efectos sobre el reparto futuro de la herencia.
En Cataluña conviene separar dos efectos que suelen confundirse: la imputación a la legítima y la colación. Una donación se imputa a la legítima si así se pactó expresamente al otorgarla o si se hizo en pago o a cuenta de ella.
Pero el artículo 451-8 del CCCat añade un supuesto que sorprende a muchos donantes: las donaciones hechas a los hijos para que adquieran su primera vivienda o emprendan una actividad profesional, industrial o mercantil se imputan a la legítima por disposición legal, salvo que el donante establezca expresamente lo contrario.
El matiz es crítico en nuestro caso: si la vivienda donada va a ser la primera vivienda del hijo, la donación se imputará a su legítima aunque nadie lo haya dicho en la escritura.
La colación es cosa distinta. Solo opera entre descendientes que concurren como coherederos y únicamente respecto de las atribuciones imputables a la legítima o que el donante declaró colacionables en el momento de otorgar el acto (artículo 464-17 del CCCat). No puede imponerse después.
En el Código Civil el planteamiento es el inverso: la donación hecha a un heredero forzoso (legitimario) se presume colacionable salvo dispensa expresa del donante (artículos 1035 y 1036).
Hay además una diferencia de cómputo que pesa mucho en la planificación patrimonial.
Para calcular la legítima catalana se añade al caudal hereditario el valor de los bienes donados en los diez años anteriores a la muerte del causante (artículo 451-5 del CCCat). Transcurrido ese plazo dejan de computar, salvo que se trate de donaciones imputables a la legítima, que computan siempre, con independencia de su fecha.
En derecho común no existe ese límite temporal: todas las donaciones se computan (artículo 818 del Código Civil).
Y en ambos sistemas, si la donación resulta excesiva y perjudica la legítima de otros legitimarios, puede reducirse por inoficiosa. En Cataluña, la acción de inoficiosidad legitimaria se regula en los artículos 451-22 y siguientes del CCCat.
Para más información sobre la colación hereditaria consulta este artículo.
Cómo se valora el usufructo y la nuda propiedad
Aunque existen distintos métodos de valoración, el artículo 26 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y el artículo 49 de su Reglamento (Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre) fijan las reglas de valoración a efectos fiscales:
- Usufructo vitalicio: 70 % del valor del bien cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, minorándose un 1 % por cada año de más, con un mínimo del 10 %. En la práctica equivale a restar a 89 la edad del usufructuario. El resultado, en porcentaje, es el valor del usufructo, con el máximo del 70 % (para menores de 20 años) y el mínimo del 10 % (que se alcanza a partir de los 79 años).
- Dicho de otro modo, cuanto mayor es el usufructuario menos vale su usufructo y más vale la nuda propiedad.
- Usufructo temporal: se valora en un 2 % del valor del bien por cada año de duración, sin superar el 70 %.
- Nuda propiedad: es la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.
Veámoslo con un ejemplo:
Un padre de 75 años dona a su hijo la nuda propiedad de una vivienda valorada en 300.000 euros*, reservándose el usufructo vitalicio.
El usufructo valdrá el 14 % (89-75), es decir, 42.000 euros; y la nuda propiedad, el 86 % restante, esto es, 258.000 euros.
El hijo tributará tomando como base imponible el valor de 258.000 euros de nuda propiedad, no por el valor total de la vivienda.
Cuando el padre fallezca y el usufructo se extinga, el hijo deberá liquidar el impuesto por el valor del usufructo que se consolida, como veremos a continuación.
*Para simplificar el ejemplo partimos de que 300.000 euros es el valor que, a efectos fiscales, debe tomarse como base del pleno dominio. En la práctica, cuando el inmueble tiene asignado un valor de referencia, la base imponible del impuesto es la mayor magnitud entre ese valor de referencia y el valor declarado. Ese valor de referencia puede impugnarse cuando no se corresponde con el valor de mercado del inmueble, acreditándolo por los medios de prueba admitidos en derecho.
Un apunte práctico, porque el ejemplo anterior simplifica el supuesto más frecuente.
En la notaría lo habitual no es que se reserve el usufructo uno solo de los progenitores, sino los dos, con derecho de acrecer a favor del que sobreviva.
En ese caso el pleno dominio no se consolida hasta el fallecimiento del último usufructuario y, a efectos de valoración, se toma como referencia la edad del usufructuario más joven, que es la que determina el usufructo de mayor porcentaje.
Conviene anticiparlo, porque retrasa la consolidación del dominio y, con ella, la segunda liquidación del impuesto.
Fiscalidad de la donación de una vivienda con reserva de usufructo
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El donatario que recibe la nuda propiedad tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su modalidad de donaciones, sobre el valor de la nuda propiedad calculado según las reglas anteriores.
En Cataluña, este impuesto está hoy regulado por el Decreto legislativo 1/2024, de 12 de marzo, que aprueba el libro sexto del Código tributario de Cataluña, y que ha refundido e integrado la anterior Ley 19/2010, de 7 de junio, de regulación del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Su principal ventaja para las donaciones entre parientes cercanos es la tarifa reducida que se aplica para los grupos I y II (descendientes, cónyuge, pareja estable y ascendientes) con los tipos del 5 %, 7 % y 9 % en función de la base, inferiores a la tarifa general. Aunque debe tenerse en cuenta que esta tarifa reducida solo se aplica si la donación se formaliza en escritura pública. Y, si la donación no se documentó inicialmente en escritura, debe elevarse a pública dentro del mes siguiente a la entrega del bien; de lo contrario se aplica la tarifa general, bastante más gravosa.
Sobre la cuota íntegra se aplica después un coeficiente multiplicador que, para los grupos I y II, va de 1 a 1,20 en función del patrimonio preexistente del donatario.
El plazo para autoliquidar es de treinta días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, mediante el modelo 651.
La consolidación del dominio al extinguirse el usufructo
Cuando el usufructo se extingue (normalmente por el fallecimiento del donante) y el donatario consolida el pleno dominio, hay que liquidar de nuevo el impuesto.
Y, al consolidarse el dominio el nudo propietario tributa por el valor que en su día tuvo el usufructo, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración y conforme al título por el que se constituyó.
Merece la pena subrayar una consecuencia de esta regla: la base de esa segunda liquidación es el valor que el usufructo tuvo en el momento de la desmembración, de modo que la revalorización experimentada por el inmueble entre tanto no la incrementa.
También conviene revisar entonces si en la desmembración quedaron reducciones pendientes de aplicar.
Como aquí ese título fue una donación, la consolidación tributa también en la modalidad de donaciones.
Por lo tanto, se trata de un coste diferido que conviene anticipar y presupuestar desde el primer día.
IRPF: la ganancia patrimonial del donante
Muchas personas creen que, como donan gratis, no ganan nada y por tanto no tributan.
Nada más lejos de la realidad.
Según lo previsto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, para el donante la donación genera en su IRPF una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión de la nuda propiedad, calculado conforme las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y el de adquisición.
La determinación del valor de adquisición que debe imputarse específicamente a la nuda propiedad transmitida tiene particularidades técnicas propias de estas operaciones de desmembramiento, por lo que antes de donar un inmueble con una revalorización relevante conviene hacer un cálculo específico con ayuda de un profesional.
Además, hay que tener presente que, si en el futuro se vende el inmueble ya con el dominio consolidado, el cálculo de la ganancia patrimonial de esa venta deberá tener en cuenta el valor y la fecha de adquisición de los distintos derechos (nuda propiedad y usufructo) que se fueron incorporando al patrimonio del propietario.
Por otro lado, en las transmisiones lucrativas no puede computarse una pérdida patrimonial (artículo 33.5.c de la referida ley).
Así, si el inmueble se ha revalorizado, el donante tributa por la ganancia patrimonial correspondiente, pero si la transmisión genera una pérdida patrimonial, esta no puede computarse fiscalmente en el IRPF.
Existe, no obstante, una excepción para las personas mayores.
La Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF).
La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, ha confirmado que esta exención se aplica tanto en la transmisión del pleno dominio como de la nuda propiedad.
Y, en concreto, a la donación de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años que se reserva el usufructo vitalicio. En el mismo sentido, la consulta vinculante V1459-25, de 5 de agosto de 2025, aborda ya de forma directa este supuesto.
Ahora bien, para que dicha exención sea aplicable deberán cumplirse los requisitos para que la vivienda tenga la consideración de habitual.
Entre otros, que el donante haya residido en la vivienda de forma continuada durante al menos tres años y que la vivienda tenga el carácter de habitual en la fecha de transmisión o en los dos años anteriores.
Plusvalía municipal
La transmisión de la nuda propiedad de un inmueble urbano puede quedar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si concurren los presupuestos del hecho imponible.
Se trata de la conocida como plusvalía municipal.
Puedes conocer en detalle qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula en este artículo.
Debe tenerse en cuenta que en la donación el sujeto pasivo es el adquirente, es decir, el donatario (y no el donante).
Y que la posterior consolidación del dominio por extinción del usufructo no vuelve a devengar este impuesto, porque no hay una nueva transmisión.
Conviene comprobar además si existe realmente un incremento de valor del terreno, porque si no lo hay la operación no queda sujeta. En las donaciones, la comparación se realiza con los valores declarados a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El plazo para declarar o autoliquidar es de treinta días hábiles desde la fecha de la donación.
Un caso frecuente: la vivienda todavía hipotecada
Es habitual que el inmueble que se quiere donar conserve un préstamo hipotecario pendiente. Y el tratamiento cambia por completo según lo que se pacte.
Si el donatario no asume la deuda, la donación es puramente gratuita y tributa por el valor íntegro de la nuda propiedad.
Si el donatario asume la obligación de pagar la deuda garantizada con la hipoteca, la operación se escinde: el importe de la deuda asumida tributa por transmisiones patrimoniales onerosas, como adjudicación en pago de asunción de deudas, y solo el exceso tributa en la modalidad de donaciones.
Así lo viene aplicando la Agencia Tributaria de Cataluña, con independencia de que la entidad financiera preste o no su conformidad.
Y conviene recordar que esa conformidad resulta imprescindible para liberar al donante frente al acreedor: sin ella seguirá respondiendo del préstamo aunque ya no sea propietario.
Documentación necesaria para la escritura de donación con reserva de usufructo
Para otorgar la escritura de donación con reserva de usufructo vitalicio de una vivienda, con carácter general, la documentación que necesitarás aportar en la notaría es:
- Documentos de identidad en vigor del donante y donatario: DNI si son españoles; NIE y pasaporte si son extranjeros.
- Datos del cónyuge o de la pareja estable del donante: para valorar si el inmueble constituye vivienda familiar y, en su caso, recabar su consentimiento en la propia escritura.
- Documentación acreditativa de la representación si la intervención es en nombre de un tercero (ya sea una persona física o jurídica):
- Copia auténtica del poder notarial o nombramiento del órgano de representación en el que conste la representación.
- Copia auténtica de la escritura de constitución de la sociedad.
- Copia auténtica del acta de titularidad real de la sociedad.
- Si la sociedad actúa como donante, además ,es necesario certificado del acuerdo de Junta General que autorice la donación.
- Título de propiedad del inmueble: copia autorizada de la escritura por la que el donante adquirió la vivienda.
- Nota simple registral y certificación catastral descriptiva y gráfica: la propia notaría las obtiene facilitando los datos de la finca y el último recibo del IBI o simplemente, el número de referencia catastral.
- Cédula de habitabilidad: si deseas saber en qué casos es obligatoria te recomiendo la lectura de este artículo en el que resuelvo dudas frecuentes sobre la cédula de habitabilidad.
- Certificado de eficiencia energética: aunque es posible exonerarlo, tal y como explico en este artículo en el que resuelvo dudas frecuentes sobre el mismo.
- Justificantes del pago del IBI de los últimos cuatro años: aunque hoy en día muchos Ayuntamientos permiten hacer la consulta telemática del estado de deudas del IBI de un inmueble, por lo que en esos casos no es necesaria su aportación.
- Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios: en caso de que la vivienda esté integrada en un edificio dividido en propiedad horizontal. También cabe su exoneración.
- Certificado de aptitud del edificio: obligatorio para edificios residenciales con 45 o más años. También es posible exonerarlo.
- Documentación acreditativa de las cargas del inmueble, en su caso (por ejemplo, certificado de saldo de la hipoteca si existe).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la vivienda después de donar la nuda propiedad?
Por sí solo, no. El usufructuario puede transmitir su usufructo y el nudo propietario su nuda propiedad, pero para vender el pleno dominio deben concurrir los dos.
¿Quién paga el IBI y las derramas de la comunidad?
Salvo pacto en contrario, el IBI y los gastos ordinarios corresponden al usufructuario, y las reparaciones extraordinarias y las mejoras permanentes, al nudo propietario. Es una de las cuestiones que más conviene dejar cerradas por escrito.
¿Qué ocurre si mi hijo fallece antes que yo?
La nuda propiedad pasará a sus herederos, que pueden no ser quienes el donante tenía en mente. Para evitarlo existe la cláusula de reversión.
¿Puedo renunciar al usufructo antes de fallecer?
Se puede, pero no es una decisión neutra: la renuncia gratuita al usufructo se trata como una transmisión lucrativa a favor del nudo propietario y tiene su propio coste fiscal. Conviene calcularlo antes de otorgarla.
¿Puedo donar la nuda propiedad solo a uno de mis hijos?
Sí, la donación es válida. Pero habrá que tener presente su imputación a la legítima y la posible reducción por inoficiosidad si resulta excesiva en perjuicio de los demás legitimarios.
Conclusiones
En un contexto alcista del precio de la vivienda y de una esperanza de vida cada vez mayor, muchas familias acuden a la donación con reserva de usufructo como una forma sensata de ordenar su patrimonio en vida y evitar conflictos futuros.
Y es que permite adelantar la herencia en parte y ayudar a los hijos o descendientes sin renunciar a la seguridad jurídica de continuar residiendo en la vivienda.
Ahora bien, precisamente porque la donación es irreversible (salvo supuestos muy específicos), no es una decisión que deba tomarse a la ligera.
Cada familia tiene su propia realidad y debe valorarse caso por caso teniendo en cuenta aspectos como la vecindad civil del donante, la existencia de otros hijos y sus legítimas, la conveniencia de introducir cláusulas de reversión o de reserva de la facultad de disponer, la edad del donante y su repercusión en el IRPF, el coste diferido de la futura consolidación del dominio, o el efecto que desprenderse de patrimonio puede tener sobre ayudas y prestaciones vinculadas a la capacidad económica.
Por todo ello, antes de otorgar una donación con reserva de usufructo, lo más adecuado es que un profesional analice, no solo la operación de forma aislada, sino también el conjunto de la planificación sucesoria y fiscal.
Si quieres más información sobre la donación de nuda propiedad con reserva de usufructo contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
