La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que asegura que una vivienda cumple con unos requisitos técnicos, de higiene y sanitarios mínimos para ser destinada a residencia de personas.
En concreto, según la definición dada en el artículo 32. 1. a) del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística (en el siguiente enlace del BOE puedes encontrar el texto legal de esta norma) se trata del «Acto y documento mediante el cual la Administración pública competente autoriza la ocupación y el uso de una vivienda terminada o rehabilitada, tras llevar a cabo las inspecciones y la adecuación de sus instalaciones a las condiciones de seguridad y salubridad establecidas en la legislación».
Así, la normativa garantiza que una vivienda reúne una serie de condiciones mínimas para ser considerada digna y adecuada. Entre ellas, el acceso a servicios y suministros esenciales (luz, agua, gas…), metros cuadrados mínimos, distribución idónea, etc.
En otro artículo del Blog que publiqué y puedes consultar AQUÍ encontrarás toda la información relativa a qué es la cédula de habitabilidad, qué tipos existen y dónde, qué coste tiene y cómo tramitarla en Cataluña.
No obstante, en el presente artículo voy a dar respuestas en una serie de preguntas frecuentes que me suelen hacer los clientes de la Notaría relacionadas con este documento.
Índice de contenidos
¿La cédula de habitabilidad es siempre obligatoria? ¿Para qué trámites es imprescindible?
En Cataluña la normativa en vigor se encuentra recogida en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad (Consultar texto legal AQUÍ).
Dicho texto normativo establece en su artículo 9 que todas las viviendas deben contar con la correspondiente cédula de habitabilidad.
Aunque siempre es aconsejable que tengas la seguridad de que la vivienda en la que resides cuenta con todos los permisos y garantías necesarios para vivir en ella, en las siguientes situaciones tener la cédula de habitabilidad será imprescindible:
1. Antes de ocupar una vivienda, en el caso de nueva construcción o de reforma integral.
La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas que figuran en la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y, por tanto, es apta para ser destinada a residencia humana. Por lo tanto, es necesario que un profesional acredite que la vivienda en cuestión cumple con la normativa y con los mínimos de habitabilidad.
2. Antes de una transmisión.
Según el artículo 26.2 de la Ley 18/2007, las viviendas que van a ser transmitidas, tanto como en compra-venta como en alquiler, deben disponer de cédula de habitabilidad en el momento de la transmisión.
La cédula es uno de los documentos que nos requerirá el Notario para proceder a la transmisión.
Es obligación del propietario presentar la cédula el día de la transmisión.
Si no dispusiera de ella, existe la posibilidad de exoneración de obligación de librar la cédula. Aunque esta posibilidad solo se contempla para viviendas que no sean de nueva construcción y en el supuesto de venta.
También las personas que compran la vivienda pueden exonerar de manera expresa a la parte vendedora de la obligación de presentar la cédula de habitabilidad en los siguientes supuestos:
- Cuando la vivienda vaya a ser objeto de rehabilitación o derribo.
- Cuando el inmueble no vaya a ser destinado a vivienda
- Cuando ambas partes en una operación de compra-venta acuerden entregar y aceptar la cédula posteriormente a la fecha de compra-venta.
3. Para dar de alta suministros.
El artículo 11 del decreto 141/12 informa de la obligatoriedad de presentar la cédula de habitabilidad a las empresas suministradoras.
Conforme con la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda, las empresas suministradoras deben exigir la cédula de habitabilidad vigente a los usuarios para que éstos puedan contratar los servicios. También deben incorporar una copia en su expediente de contratación.
En el caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO) destinadas a primera ocupación, también deberán incorporar una copia de la calificación definitiva.
¿Qué información contiene la cédula de habitabilidad?
Aunque el contenido y los modelos de cédulas de habitabilidad difieren en cada comunidad autónoma, todas deberán incluir:
- La dirección y localización de la vivienda
- Superficie útil
- Número de estancias y umbral máximo de ocupación
- Altura libre
- Huecos, dotaciones, equipamientos
- Identificación del técnico competente
También se deberá de hacer constar el tipo de cédula de que se trate en cada situación y la fecha de su validez.
¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda para obtener la cédula de habitabilidad?
A título orientativo existen tres requisitos que debe reunir toda vivienda para poder contar con la cédula de habitabilidad y que guardan relación con:
- La seguridad: Es decir, las instalaciones deben cumplir unos estándares mínimos de calidad que aseguren su buen estado.
- La higiene: Es decir, que cumpla unos estándares mínimos de ventilación e iluminación.
- La habitabilidad: Es decir, que la vivienda cuente con un número mínimo de estancias, como comedor, cocina y baño, con una altura mínima en función del destino de cada estancia y que estas estén equipadas con ventas, puertas y agua caliente, entre otros.
¿Quién es el encargado de emitir la cédula de habitabilidad?
El organismo encargado variará en función de cada Comunidad Autónoma donde esté el inmueble sobre el que solicites la obtención de la cédula de habitabilidad.
En Cataluña, la competencia corresponde a la «Agència d´Habitatge de Catalunya».
¿Qué documentación se debe aportar para tramitar la cédula de habitabilidad?
Antes de acudir al organismo competente, deberás contactar con un Arquitecto Superior o Técnico Titulado que visite el inmueble y se asegure de que cumple con los requisitos de habitabilidad e idoneidad que determina la ley.
Con esta finalidad deberá expedir el correspondiente Certificado de Habitabilidad que tendrá que ser visado, esto es, ratificado por el correspondiente Colegio Profesional.
Aunque esta es la documentación exigida con carácter general, existe una serie de documentación específica que deberás aportar en función del tipo de cédula que tramites.
¿Qué documentación específica se debe aportar para tramitar cada tipo de cédula de habitabilidad?
Existen 4 tipos de cédulas de habitabilidad otorgadas a las viviendas y que se corresponden con diferentes momentos fundamentales en la vida de dicho inmueble:
1.Cédula de primera ocupación para viviendas nuevas:
Es la que se entrega una vez finalizada una nueva construcción.
En este caso, debe ir acompañada del Certificado Final de Obra, emitido por el Arquitecto y visado por su Colegio Profesional, así como la declaración de obra nueva realizada ante Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente y el impreso de alta en el Catastro.
2.Cédula de habitabilidad de segunda ocupación.
Es el caso más habitual.
Se trata de una renovación de la primera cédula de la vivienda que ha caducado y suele responder a una necesidad demandada por una operación de venta o alquiler de la finca, o para dar de alta y/o renovar los correspondientes contratos de suministros.
Es un trámite más sencillo de llevar a cabo por 2 razones:
- No requiere el visado del Colegio de Arquitectos.
- Los requisitos de habitabilidad que debe cumplir la vivienda son los que exigía la normativa en vigor al tiempo de su construcción. Por lo que si la vivienda sigue conservando las condiciones que tenía al finalizar la obra no habrá que realizar ninguna remodelación para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.
3.Cédula de habitabilidad por reforma o de primera ocupación por rehabilitación.
Ya sea durante el plazo de vigencia de la célula de primera o de segunda ocupación, siempre que se lleve a cabo una reforma o rehabilitación integral de la vivienda es necesario someterla a una inspección para valorar que sus condiciones se ajustan a los requisitos exigidos en la normativa.
En este caso, será el certificado final de obra el documento válido para la Administración competente y en el que basará su decisión para otorgar o no la correspondiente licencia.
4.Cédula de habitabilidad definitiva.
Es un tipo de autorización otorgada a las viviendas de protección oficial (VPO) de manera específica y exclusiva. Aunque a todos los efectos es igual que la célula de primera ocupación, su período de vigencia pasa a ser de 25 años.
Una vez transcurrido dicho plazo, deberá ser renovada, pero como paso previo es imprescindible proceder a su «desafección», esto es, a que deje de ser considerada como vivienda de protección oficial.
Para ello será necesario un certificado que pruebe esta desafección, el certificado de habitabilidad firmado por Arquitecto y que siga cumpliendo con los requisitos exigidos por la normativa en vigor en el momento de su construcción.
¿Cuánto tarda el trámite para obtener la cédula de habitabilidad?
Una vez obtenido dicho Certificado de Habitabilidad visado, el trámite ante la Administración competente suele oscilar entre los 3 y 6 meses.
¿Cada cuánto se renueva la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad debe estar en vigor en todo momento.
Por ello, tanto las autoridades, los inquilinos o cualquier otra persona con legítimo interés legítimo sobre la vivienda puede reclamarle a la propiedad, en cualquier momento, este documento.
La vigencia de la cédula de habitabilidad es de 25 años para las viviendas de nueva construcción y de 15 años para las cédulas de segundas ocupaciones y de primera ocupación de rehabilitación, tal y como se regula en el artículo 9 antes mencionado.
Así, una vez superados estos plazos, la cédula de habitabilidad deberá ser renovada ante el departamento de vivienda de cada Administración Autonómica competente.
En Cataluña será ante la «Agència de l´Habitatge de Catalunya».
¿Cuánto tiempo tardan en otorgar o denegar la cédula de habitabilidad?
Una vez se haya registrado la solicitud con toda la documentación completa requerida, el plazo para notificar si la cédula de habitabilidad se ha otorgado o denegado es de 30 días hábiles desde la fecha de recepción en el Registro.
¿Qué sucede si no me han notificado la resolución de la cédula de habitabilidad?
Si han transcurrido más de 30 días hábiles y no hay una notificación de resolución expresa, se entiende que la solicitud de la cédula de habitabilidad ha sido obtenida por silencio administrativo positivo. En tal caso, se puede acreditar conforme al artículo 43.4 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
¿Cuándo se deniega la cédula de habitabilidad?
Se puede denegar cuando se incumplen los siguientes extremos:
- las condiciones mínimas de habitabilidad.
- las normas técnicas de obligado cumplimiento
- las exigencias básicas de obligado cumplimiento para
- las viviendas de nueva construcción
- para viviendas sometidas a una intervención de rehabilitación
- para viviendas sometidas a gran rehabilitación.
¿Pueden denegarme la cédula de habitabilidad si no cumplo los requerimientos urbanísticos?
No, no es causa de denegación de la cédula de habitabilidad.
¿Qué ocurre si la Administración que me otorga la cédula de habitabilidad detecta que no cumplo la adecuación urbanística?
La Administración que concede la cédula de habitabilidad hará constar en el documento de otorgamiento de la cédula la no adecuación urbanística, pero esto no es causa de denegación.
Probablemente, la Administración competente iniciará el procedimiento legal correspondiente para obligar a restaurar la legalidad urbanística infringida.
En el supuesto de denegarla ¿se dan las razones por las que se deniega la cédula de habitabilidad?
Sí, la denegación de la cédula de habitabilidad tiene que ser motivada, exponiendo las razones por las que se deniega y su fundamentación jurídica.
¿Se puede revocar una cédula de habitabilidad?
Sí, cuando se pierden las condiciones mínimas de habitabilidad, mediante el procedimiento administrativo común, con audiencia de la persona interesada.
¿Quién puede revocar una cédula de habitabilidad?
La cédula puede ser revocada por el órgano que concedió la cédula de habitabilidad o por el ente local en el que se haya delegado la competencia, que pondrá en conocimiento de la Agencia de la Vivienda de Cataluña el expediente de revocación, conforme al artículo 13 del Decreto 141/2012.
¿Pueden obligarme a conservar o rehabilitar el inmueble si han revocado la cédula de habitabilidad de la vivienda?
Sí, aunque hayan revocado la cédula de habitabilidad, te pueden obligar a tomar medidas dirigidas a conservar y rehabilitar el inmueble, incluso aplicar las medidas sancionadoras que legalmente correspondan.
En el caso de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda ¿la entidad financiera va a aceptar firmar únicamente con la cédula de habitabilidad vigente o va aceptar firmar con informe de técnico competente?
Hay que tener en cuenta lo dispuesto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña. El artículo 132 que regula los requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas tiene el siguiente contenido:
«Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes:
a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios. Solo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes, siempre que mediante un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación.
b) El edificio debe disponer del libro del edificio, salvo en los casos de edificios ya existentes que aún no hayan sido sometidos a dicha obligación.
c) Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez años establecido por la presente ley deben aportar los seguros y garantías por el plazo que quede hasta completar los diez años, salvo que los adquirentes les exoneren de ello de forma expresa.
d) Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposición de los adquirentes la información y documentación exigidas en el capítulo VI del título IV.»
En el caso de autorizar la escritura de compra-venta con garantía hipotecaria sin cédula de habitabilidad vigente y con informe de técnico competente, indicando que puede obtener la cédula de habitabilidad una vez realizadas las obras de rehabilitación, el Registro de la Propiedad en el momento de realizar la inscripción lo hará constar mediante nota marginal, y es por eso, por lo que algunas entidades financieras no quieren firmar sólo con informe, ya que podría ocurrir que luego no se realizasen las obras de adecuación para la obtención de la cédula de habitabilidad.
¿Cuándo se cancela la nota marginal que figura en la inscripción que hace constar el Registrador?
- Si se trata de una rehabilitación: la nota marginal se cancela cuando se presenta la cédula de habitabilidad una vez finalizada la obra de rehabilitación.
- Si se trata de un derribo: la nota marginal se cancela con la certificación municipal que acredita el derribo. El informe lo emite un técnico competente que confirma el derribo.
¿Todos los inmuebles pueden obtener una cédula de habitabilidad?
No. Además de cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos en el Decreto 141/2012 de 30 de Octubre, es necesario que en la descripción de finca del inmueble que conste en el Registro de la Propiedad competente conste como vivienda.
Por lo tanto, un inmueble que en su descripción conste como local, aunque cumpla con los requisitos de habitabilidad, no podrá obtener la cédula a no ser que se solicite y obtenga la oportuna licencia y se otorgue escritura notarial de cambio de uso. Esta licencia es municipal y está condicionada al cumplimiento de la normativa legal vigente para inmuebles de obra nueva: urbanística, técnica y de habitabilidad.
Conclusiones
Aunque en algunas comunidades autónomas es posible comprar, vender o alquilar una vivienda sin contar con cédula de habitabilidad, en Cataluña no lo es.
Además, debes tener en cuenta que no disponer de ella puede dar lugar a sanciones y multas.
Por ello siempre recomiendo que antes de comprar, vender o alquilar una vivienda te asegures de que dispone de la cédula de habitabilidad.
Para ello, con la referencia catastral del inmueble puedes acceder al buscador que pone a disposición de la ciudanía la Agència de Habitatge haciendo clic AQUÍ.
Si tienes cualquier otra duda o necesitas obtener asesoramiento adicional sobre la cédula de habitabilidad estaremos encantados de ayudarte.
Si desea obtener asesoramiento sobre este tema, contacte con nosotros haciendo clic aquí.
