Como Notario de Barcelona, en las escrituras de compraventa de viviendas situadas en Cataluña, debo comprobar que estas disponen de cédula de habitabilidad en vigor.
Este documento administrativo asegura que la vivienda cumple con unos requisitos de solidez estructural, seguridad, accesibilidad y sanitarios suficientes para ser destinada a residencia de personas.
Sin embargo, en la transmisión de las viviendas de protección oficial existe otro documento que sustituye a la cédula de habitabilidad: la calificación definitiva.
Este documento administrativo, igual que sucede con la cédula de habitabilidad en la transmisión de viviendas en Cataluña, también será obligatorio en la venta, alquiler o cesión de uso de viviendas de protección oficial.
Por lo tanto, dentro de mis funciones como Notario, al autorizar un acto de transmisión o cesión del uso de una vivienda de protección oficial debo comprobar que ésta cuenta con la calificación definitiva vigente.
Por eso, en este artículo voy a explicar qué es la calificación definitiva y cómo sustituye a la cédula de habitabilidad en la transmisión de viviendas de protección oficial.
Índice de contenidos
¿Qué es una Vivienda de Protección Oficial?
Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es aquella que, según la normativa de la comunidad autónoma en la que se encuentra, cumple con una serie de características relativas a su uso, dimensiones, calidades y precio máximo.
Su objetivo es ser asequible para los grupos de población con más dificultades para acceder a una vivienda en el mercado libre.
De esta forma, aunque su precio es inferior al normal del mercado, están sujetas a una serie de limitaciones.
Entre ellas, sólo podrá destinarse al uso de domicilio habitual y permanente y para acceder a ella será necesario cumplir con una serie de requisitos, como ser una persona física y que los ingresos sean inferiores a una determinada cantidad.
Modalidades de viviendas de protección oficial en Cataluña
En Cataluña, la definición y régimen jurídico común de las VPO está establecido en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Consultar texto legal AQUÍ
Tal y como dispone en su artículo 77.2: «Las viviendas de protección oficial pueden destinarse a la venta, al alquiler o a otras formas de cesión de uso. Las viviendas de protección oficial destinadas a la venta se diferencian por los precios máximos de venta y por los ingresos de los destinatarios. Las viviendas de protección oficial destinadas al alquiler o a otras formas de cesión de uso se diferencian por el periodo de vinculación al régimen de cesión y por los ingresos de los solicitantes. Dichas diferencias dan lugar a varias modalidades de vivienda de protección oficial, que deben concretarse en los correspondientes planes y programas.»
Por otro lado, tal y como dispone el artículo 80 de la Ley 18/2007, pueden diferenciarse entre VPO promovidas por iniciativa pública o privada.
Dentro de estas últimas, cabe la autopromoción de VPO a instancias de los propietarios que obtienen ayudas o financiación calificada para construir una vivienda o rehabilitar la residencia habitual y permanente.
Finalmente, también existen los siguientes tipos de VPO en función del límite máximo de renta familiar de las personas que pueden acceder a ellas.
- VPO de régimen especial: para personas con ingresos familiares ponderados que no superen 2,50 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC).
- VPO de régimen general: para personas con ingresos familiares ponderados que no superen: 5 veces el IRSC, en el caso de viviendas situadas en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada. 5,5 veces el IRSC, en el resto del territorio.
- VPO de precio concertado: Para personas con ingresos familiares ponderados que no superen 6,50 veces el IRSC.
La calificación definitiva en las Viviendas de Protección Oficial
Una vivienda sólo podrá ser considerada de protección oficial si ha sido calificada como tal por la administración competente.
En el caso de Cataluña, la calificación la otorga la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
Y, como avanzaba al principio de este artículo, para poder transmitir o arrendar una vivienda de protección oficial será indispensable contar con la calificación definitiva.
Así, la calificación definitiva sustituye a la cédula de habitabilidad en las viviendas de protección oficial.
Sobre la cédula de habitabilidad puedes consultar AQUÍ un artículo que publiqué sobre qué es y cómo obtenerla.
En concreto, el art. 9.3 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad establece que: «En caso de viviendas promovidas bajo cualquier régimen de protección pública, la calificación definitiva sustituye la cédula de habitabilidad de primera ocupación durante el mismo periodo de 25 años. Una vez transcurrido este periodo desde la expedición de la calificación definitiva, las segundas y posteriores transmisiones requerirán la obtención de la cédula de habitabilidad.»
Por su parte, tal y como dispone el art. 132 de la Ley 18/2007, los Notarios, antes de autorizar la escritura que documente un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, debemos verificar una serie de requisitos, entre los que se encuentra que la vivienda dispone de la calificación definitiva y que este documento se entrega al adquirente o usuario.
En el caso de segundas y sucesivas transmisiones la calificación definitiva será sustituida por un visado público.
Contenido de la calificación definitiva
Igual que la cédula de habitabilidad en el caso de viviendas de protección oficial, la calificación definitiva debe especificar, como mínimo:
- Los datos identificativos de la dirección y ubicación de la vivienda.
- La superficie útil de la vivienda y de las habitaciones.
- Las estancias y los espacios que componen la vivienda.
- El umbral máximo de ocupación.
- La identificación y titulación de la persona técnica que certifica la habitabilidad.
Además, en la calificación definitiva, también constará:
- La identificación de las personas o entidades promotoras.
- Los datos registrales de la vivienda.
- La fecha calificación provisional y de finalización de las obras.
- El periodo de duración del régimen de protección oficial y las limitaciones a las que está sujeta la vivienda.
- Los precios de venta o rentas de alquiler máximos iniciales, según su destino.
Solicitud de la calificación definitiva o del visado
La calificación definitiva debe solicitarse en el plazo de un mes desde la finalización de las obras.
Para ello, junto con la solicitud será necesario aportar:
- Resolución municipal de otorgamiento de la licencia y el proyecto tramitado por el Ayuntamiento, en caso de no haberla presentado previamente.
- Proyecto de ejecución final, que tendrá que recoger con exactitud la totalidad de las obras realizadas, preferentemente en apoyo digital (formado PDF).
- Certificado final de obra y habitabilidad.
- Copia de la escritura de declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Certificado de final de obra y habitabilidad.
- Fotografía de la fachada.
Por otro lado, solo podrán solicitarla de forma presencial y con cita previa los particulares.
Los autónomos, profesionales, empresas, entidades y otros colectivos deberán obligatoriamente realizar el trámite por internet a través de este enlace de la página web de la Generalitat de Cataluña.
En el caso de que se trate de una segunda o posterior transmisión, deberá obtenerse el visado público correspondiente.
En él, la Administración hace constar que el contrato de transmisión de vivienda de protección oficial se ajusta a la legalidad (entre otros aspectos, que respeta los derechos de adquisición preferente a favor de la Administración).
Puede solicitarse en cualquier momento y siempre antes del otorgamiento de la escritura pública en caso de compraventa.
Para ello, junto con la solicitud será necesario aportar:
- Contrato privado de compraventa o
- Contrato de alquiler o cesión de uso o
- Copia simple de la escritura de compraventa
Finalmente, solo podrán solicitar el visado de forma presencial y con cita previa los particulares.
Los autónomos, profesionales, empresas, entidades y otros colectivos deberán obligatoriamente realizar el trámite por internet a través de este enlace de la página web de la Generalitat de Cataluña.
Conclusiones
La calificación definitiva (o el visado público en caso de segunda y sucesivas transmisiones) sustituye a la cédula de habitabilidad en la transmisión de viviendas de protección oficial.
Por lo tanto, su obtención y entrega a la parte adquirente de la vivienda de protección oficial es obligatoria.
Así, este documento acredita que la vivienda tiene la calificación de VPO y, a la vez, que cumple con las condiciones necesarias para para ser destinada a residencia.
Si necesitas más información sobre la calificación definitiva en viviendas de protección oficial puedes contactarnos AQUÍ.
