El artículo 47 de la Constitución española, establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, disponiendo, además, que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
El artículo 137 del Estatuto de Autonomía de Cataluña reconoce competencias exclusivas en materia de vivienda a la Generalitat de Cataluña. La Generalitat de Cataluña ha ejercido esta competencia normativa tal y como explico más adelante.
La finalidad del presente artículo es explicar el contenido de este documento y la importancia del mismo en el caso que quieras comprar una vivienda en Cataluña.
Índice de contenidos
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que asegura que una vivienda cumple con unos requisitos técnicos, de higiene y sanitarios mínimos para ser destinada a residencia de personas.
Si bien, sólo es obligatoria para la venta, alquiler o cesión de uso en algunas comunidades autónomas.
Entre ellas, en la Comunidad Autónoma de Cataluña.
De este modo, como Notario de Barcelona, en las escrituras de compraventa de viviendas situadas en Cataluña debo comprobar que existe cédula de habitabilidad y que está vigente y dejar constancia de que el vendedor entrega al comprador la cédula de habitabilidad, incorporando copia de la misma a la escritura notarial.
Normativa aplicable a la cédula de habitabilidad en Cataluña.
Como Notario de Barcelona, en este artículo me referiré a diferentes aspectos a tener en cuenta sobre la cédula de habitabilidad en Cataluña.
La base normativa de aplicación en la que me basaré es la siguiente:
- Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (en adelante, «Ley 18/2007»). Ver texto legal AQUÍ.
- Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica. Ver texto legal AQUÍ.
- Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad (en adelante, «Decreto 141/2012»). Ver texto legal AQUÍ.
- Resolución TES/741/2013, de 3 de abril, por la que se aprueba el modelo de la cédula de habitabilidad de conformidad con el Decreto 141/2012, de 30 de octubre.
- Decreto Ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler. Ver texto legal AQUÍ.
- Resolución TER/3217/2023, de 15 de septiembre, por la que se aprueba el modelo de cédula de habitabilidad.
Tipos de cédulas de habitabilidad.
Aunque propiamente no son tipos, sino distintas denominaciones que se le da a la cédula de habitabilidad.
Así, en función de si se trata de una vivienda de obra nueva, de segunda mano o rehabilitada la cédula se llamará:
- De primera ocupación: para viviendas de obra nueva.
- De segunda ocupación: para viviendas preexistentes.
- De primera ocupación de rehabilitación: para viviendas que son el resultado de un proceso de rehabilitación.
¿Se puede firmar una escritura de compraventa sin cédula de habitabilidad?
Según he avanzado, ello depende de la legislación de cada comunidad autónoma.
En Cataluña, la respuesta es que no se puede.
El comprador está obligado a entregar al vendedor la cédula de habitabilidad vigente en el momento de la transmisión tal y como indica el artículo 26 de la Ley 18/2007. Este extremo lo debe comprobar y verificar el notario autorizante de la escritura como establece el artículo 132 apartado a) del mismo texto legal.
Ahora bien, si la vivienda no es de obra nueva, el apartado tercero del art. 10 del Decreto 141/2012, prevé varios supuestos de exoneración de esta obligación.
Es decir, en la compraventa de vivienda la parte compradora podrá exonerar de forma expresa de esta obligación a la vendedora cuando:
- La vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo.
En este supuesto deberá presentarse ante el notario autorizante un informe emitido por un técnico competente en que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.
Los registradores harán constar, en una nota marginal a la inscripción, que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o derribo. Y esta nota se cancelará con la presentación de la cédula de habitabilidad una vez acabadas las obras o, en caso de derribo, con la certificación municipal acreditativa de este con un informe emitido por un técnico competente.
- El destino del inmueble o entidad objeto de transmisión no sea el del uso como vivienda.
En este caso la parte compradora y vendedora deberán reconocerlo de forma expresa.
- Cuando por causas excepcionales y debidamente motivadas las partes vendedora y compradora acuerden ante notario que la entrega de la cédula de habitabilidad se entregará en un momento posterior.
Para ello deberán presentar al notario la cédula de habitabilidad registrada, con el certificado de habitabilidad emitido por un técnico competente que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad.
¿Qué información contiene la cédula de habitabilidad?
Tal y como dispone el artículo 12 del Decreto 141/2012 la cédula de habitabilidad debe especificar como mínimo lo siguiente:
- Los datos identificativos de la dirección y ubicación de la vivienda.
- La superficie útil de la vivienda y de las habitaciones.
- Las estancias y los espacios que componen la vivienda.
- El umbral máximo de ocupación.
- La identificación y titulación de la persona técnica que certifica la habitabilidad.
La cédula de habitabilidad y el alta o cambio de nombre de los suministros de la vivienda.
Tanto para dar de alta los suministros de una nueva vivienda como para el cambio de nombre en el caso de viviendas que no sean de obra nueva necesitarás aportar la cédula de habitabilidad.
Ello, dado que el artículo 26 de la Ley 18/2007 y el artículo 11 del Decreto 141/2012 obliga a las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y de otros servicios a exigir la cédula de habitabilidad vigente a los usuarios finales para que puedan contratar los servicios.
Dónde y cómo se tramita la cédula de habitabilidad.
De conformidad con el artículo 13.1 del Decreto 141/2012 la Agència de l´Habitatge de Catalunya es competente para otorgar la cédula de habitabilidad.
El trámite a realizar y la documentación que se debe aportar dependerá de si la cédula es de primera o segunda ocupación.
En ambos casos el Decreto 141/2012 establece la preferencia de solicitarla por vía telemática y, de no poder ser, por vía presencial.
Para realizarlo puedes acceder a la página web de la Agència de l´Habitatge clicando AQUÍ.
También será necesario aportar un certificado de habilidad firmado por un técnico competente. Es decir, por un arquitecto, un arquitecto técnico, un aparejador o un ingeniero de la edificación.
En este certificado el técnico expresará que la vivienda tiene las condiciones de habitabilidad requeridas por la normativa de aplicación.
En su lugar, en el caso de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación de viviendas construidas con posterioridad a 1984 que no hayan obtenido previamente la cédula de habitabilidad de primera ocupación, deberá aportarse un certificado de idoneidad normalizado y firmado por un técnico competente.
En este certificado el técnico expresará que la vivienda tiene las condiciones de habitabilidad vigentes en la fecha de finalización de la construcción y de las condiciones de solidez y seguridad actuales.
En todos los casos, una vez presentada la solicitud, el plazo para notificar el otorgamiento o denegación de la cédula de habitabilidad es de 30 días hábiles.
Si en este plazo no se notifica una resolución expresa, los solicitantes pueden entender estimada la solicitud por silencio administrativo positivo.
¿Es posible saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?
Sí, acudiendo al Registro de cédulas de habitabilidad de la Agència de l´Habitatge de Catalunya.
De conformidad con los datos de este registro se pueden emitir certificados en los que conste si una vivienda dispone de cédula de habitabilidad y, en su caso, su contenido.
La misma página web de la Agència de l´Habitatge incluye un buscador de cédulas de habitabilidad para hacer la consulta.
Para ello necesitarás disponer de la referencia catastral del inmueble. Si no la tienes, en la sede electrónica del catastro la podrás localizar introduciendo su dirección.
¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?
El coste dependerá del precio de la tramitación de documentos como el certificado de habitabilidad o de idoneidad por parte de un técnico habilitado.
En relación con las tasas, varían si es una cédula de primera o segunda ocupación y van desde los 20,45 euros hasta los 44,35 euros.
Puedes consultar el precio exacto de cada tasa en la página web de la Agència de l´Habitatge.
¿La cédula de habitabilidad caduca?
Así es.
La cédula de habitabilidad de primera ocupación para viviendas de obra nueva tiene una vigencia de 25 años.
Por su parte, la cédula de habitabilidad de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación tiene una vigencia de 15 años.
Conclusiones.
Si estás interesado en comprar, vender o alquilar una vivienda en Cataluña deberás asegurarte de que dispone de cédula de habitabilidad.
Para ello te recomiendo que utilices el buscador que pone a disposición de la ciudanía la Agència de l´Habitatge.
En caso que la vivienda no disponga de cédula de habitabilidad y, salvo que se dé alguno de los supuestos de exoneración previstos en la normativa, no se podrá firmar la correspondiente escritura de compraventa ante notario.
Si desea obtener asesoramiento sobre este tema, contacte con nosotros haciendo clic aquí.
