Como Notario de Barcelona, conozco de primera mano la trascendencia que supone para una familia o un inversor la venta de un inmueble. Es un hito económico y vital, y su correcta culminación depende, en gran medida, de la meticulosa preparación de la documentación necesaria.
La venta no se consuma con un apretón de manos, sino con la firma de la escritura pública ante Notario. Llegar a ese momento con seguridad jurídica y tranquilidad requiere haber reunido y verificado con antelación un conjunto de documentos esenciales. La falta de uno solo, o un defecto en alguno de ellos, puede paralizar o frustrar la operación, generando incertidumbre y perjuicios.
En este artículo, explicaré los documentos imprescindibles para vender una vivienda en Cataluña, distinguiendo entre los que debe aportar el vendedor y los que conciernen al comprador.
Además, en Cataluña, como en otras Comunidades Autónomas, existen particularidades normativas que es necesario conocer.
A continuación, detallo todos los documentos necesarios para la venta de una vivienda en Cataluña.
Índice de contenidos
Documentos obligatorios para la venta de una vivienda en Cataluña
Al vender tu vivienda en Cataluña deberás reunir una serie de documentos obligatorios que el Notario solicitará el día de la firma.
Esta documentación garantiza al comprador que la vivienda cumple con los requisitos legales (propiedad, habitabilidad, ausencia de cargas, etc.).
Según la normativa catalana y estatal vigente, estos son los documentos imprescindibles que debe aportar el vendedor para formalizar la escritura pública de compraventa:
Documentos de identificación
Si el vendedor es persona física:
- Y actúa en su propio nombre: DNI original vigente o, si es extranjero, pasaporte, documento de identidad o permiso de residencia y NIE originales y en vigor.
- Y actúa en nombre de un tercero: copia auténtica del poder en virtud del cual actúa.
Si el vendedor es persona jurídica:
- Española: además del DNI original y en vigor del representante:
- Copia auténtica de la escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro Mercantil.
- Copia auténtica de la escritura de nombramiento del órgano de representación o de apoderamiento.
- Copia auténtica del acta de titularidad real.
- Extranjera: además del NIE y pasaporte originales y en vigor del representante:
- NIF español de la persona jurídica.
- Certificado acreditativo de la inscripción de la persona jurídica en el Registro correspondiente.
- Traducción al español y legalización de toda la documentación.
- Acuerdo de la junta general de socios, en su caso: Si el inmueble objeto de compraventa constituye un activo esencial (se presume el carácter esencial cuando el activo representa más del 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) es necesario un acuerdo expreso de la Junta General de socios autorizando la operación.
- Acreditar si tiene o no la condición de gran tenedor: Los Notarios obtenemos a través de los Registradores de la Propiedad la certificación que acredita si el vendedor tiene o no la consideración de gran tenedor.
Título de propiedad
El título de propiedad es el documento oficial que acredita quién es el propietario legal del inmueble y por consiguiente, lo debe aportar el vendedor.
Si la propiedad se adquirió mediante negocio jurídico formalizado ante Notario (compraventa, permuta, herencia, donación….) consiste en la copia auténtica de la escritura pública notarial por la cual el titular adquirió la vivienda.
El título debe estar debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad competente para que sea oponible frente a terceros y el comprador tenga la consideración de tercero de buena fe de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Es obligatorio presentar el título de propiedad al Notario el día de la formalización de la compraventa con el fin de comprobar la titularidad del inmueble.
El Notario no puede admitir testimonios (salvo en aquellos casos que sea el único título facilitado al interesado, como suele ocurrir con las adjudicaciones de las cooperativas), ni tampoco copias simples.
El título auténtico de propiedad no puede sustituirse por las referencias que existan a él en otros documentos o con certificaciones de Registros públicos.
Una vez otorgada la escritura pública de compraventa con base en el título anterior, el Notario debe anotar en aquél la transmisión formalizada, lo que se conoce usualmente como «rebaje». A esta obligación se refiere el párrafo 2º del art. 174 del Reglamento Notarial, que dispone: «En los títulos o documentos presentados o exhibidos al Notario…, y al margen de la descripción de la finca o fincas o derechos objeto del contrato, se pondrá nota expresiva de la transmisión o acto realizado, con la fecha y firma del Notario autorizante. Cuando fueren varios los bienes o derechos, se pondrá una sola nota al pie del documento».
Si no localizas la copia auténtica de tu escritura de propiedad, puedes solicitar una nueva copia auténtica en la notaría en la que se otorgó. Y si no lo recuerdas, el Notariado dispone del servicio Localizador de protocolos a través del enlace que encontrarás AQUÍ.
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
La nota simple informativa es un extracto informativo del Registro de la Propiedad que resume la situación legal de la vivienda.
Entre otra información incluye:
- Los datos registrales de la finca.
- La descripción: si se trata de una finca rústica o urbana, su ubicación, dimensiones, linderos etc.
- La identificación del titular o titulares, ya sean propietarios o personas titulares de otros derechos reales sobre la finca (como, por ejemplo, un usufructuario, un nudo propietario).
- Las cargas y gravámenes que, en su caso, graven la finca: hipotecas, embargos, afecciones urbanísticas, fiscales, anotación preventiva de demanda etc.
- La existencia de documentos pendientes de despacho en el Registro de la Propiedad que afecten a la finca o a los derechos inscritos sobre la misma.
Cualquier persona que tenga un interés legítimo puede solicitar una nota simple informativa. Este interés legítimo deberá ser alegado, pero no probado.
La nota simple registral puede obtenerse con facilidad de forma telemática o bien, de forma presencial, acudiendo al Registro de la Propiedad correspondiente.
Puedes consultar cómo solicitar una nota simple paso a paso en nuestro artículo La Nota Simple Informativa.
Para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y de conformidad con el artículo 175 del Reglamento Notarial, los Notarios obtenemos la nota simple informativa de carácter continuado. El Registrador de la Propiedad, una vez envíe la nota simple continuada, está obligado, en los 9 días naturales siguientes a la remisión de la información registral continuada, a comunicar al Notario:
- La circunstancia de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.
- Solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, en el mismo plazo, reciba de otros Notarios.
De esta forma, el Notario que vaya a autorizar la escritura pública tendrá conocimiento de cualquier circunstancia que pueda afectar a la finca objeto del negocio jurídico, salvaguardando los intereses de los otorgantes.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento emitido por la Administración (en Cataluña la otorga la Agència de l’Habitatge de Catalunya) que certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad como superficie útil, alturas, ventilación, salubridad, instalaciones, etc., exigidos por la normativa vigente.
En caso de VPO, el documento equivalente es la cédula de calificación definitiva.
Es un documento que debe aportar el vendedor.
¿Puedo vender una vivienda sin cédula de habitabilidad?
En Cataluña, conforme a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, es obligatorio presentar la cédula vigente al formalizar la venta ante Notario.
El Notario debe comprobar su existencia y no autorizará la escritura sin este documento, salvo en los casos de excepción previstos legalmente.
Tales casos excepcionales son tres:
- Que la vivienda deba ser objeto de derribo o rehabilitación.
- Que el inmueble no vaya a ser destinado a vivienda.
- Que por causas justificadas las partes vendedora y compradora acuerden posponer la entrega de la cédula de habitabilidad. En este caso, las partes deberán presentar al Notario un informe emitido por un técnico competente que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial destinadas a primera ocupación, el documento exigible es la calificación definitiva.
Puedes consultar con mayor detalle cada una de las excepciones para firmar una escritura de compraventa sin cédula de habitabilidad, su vigencia, el procedimiento para solicitarla y su coste en nuestro artículo La cédula de habitabilidad. Qué es y cómo obtenerla.
Certificado de eficiencia energética (CEE)
El certificado de eficiencia energética es un documento técnico, emitido por un profesional habilitado, que califica energéticamente la vivienda con una escala de A (máxima eficiencia) a G (mínima eficiencia).
Informa del consumo de energía y emisiones de CO₂ del inmueble, e incluye recomendaciones de mejoras.
Desde junio de 2013 es obligatorio en toda España disponer de este certificado tanto para vender como para alquilar una propiedad, según el Real Decreto 235/2013 actualizado por el Real Decreto Real Decreto 390/2021, de fecha 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
La normativa exige que el vendedor encargue y registre el certificado antes incluso de publicitar la vivienda en venta.
En Cataluña, el certificado energético debe inscribirse en el Institut Català d’Energia (ICAEN) para obtener la etiqueta energética oficial.
En la práctica, el Notario puede llegar a autorizar la escritura de compraventa aunque no se aporte el CEE, siempre que el comprador exonere expresamente y asuma recibirlo después.
No obstante, no tener el certificado a tiempo supone un riesgo de sanción para el vendedor, con multas que van desde 300 € hasta 6.000 € por incumplir la normativa.
Por ello, es muy recomendable contar con el certificado energético vigente y entregarlo al comprador.
Puedes consultar en detalle cómo obtener el certificado de eficiencia energética, su coste y su vigencia, entre otros aspectos, en nuestro artículo Certificado de eficiencia energética: Preguntas frecuentes.
¿Puedo vender una vivienda sin certificado de eficiencia energética?
Sí. Es posible que el comprador exonere al propietario de la obligación de aportar el Certificado de Eficiencia Energética.
En este caso, se dejará constancia de dicha exoneración en la escritura pública de compraventa del inmueble.
Certificado de deuda “cero” de la comunidad de propietarios
Si la vivienda que vendes forma parte de una comunidad de propietarios, deberás presentar un certificado que acredite que estás al corriente de pago de los gastos de comunidad, ordinarios y extraordinarios.
Es un documento que debe aportar el vendedor.
Es decir, en este certificado el administrador de fincas hace constar que el vendedor no debe ninguna cuota comunitaria ni derrama extraordinaria en la fecha de venta.
Y ello dado que, en el supuesto de existir deudas con la comunidad de propietarios, el nuevo titular respondería con el propio inmueble de su pago hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en que tenga lugar la compraventa y los tres años naturales anteriores.
¿Puedo vender una vivienda sin certificado de la comunidad de propietarios?
Aunque en principio tanto el derecho estatal como el foral catalán (la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal y la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, respectivamente) obligan a su aportación cuando la vivienda está en régimen de propiedad horizontal, las mismas normas también prevén que el comprador pueda exonerar al vendedor.
No obstante, y a pesar del riesgo que ello conlleva, el comprador puede exonerar al vendedor de la aportación de este certificado, debiendo dejar constancia en la propia escritura de compraventa la manifestación del vendedor de estar al corriente o no de los gastos comunitarios y aceptando el comprador como suficiente tal manifestación.
En el caso de existir deudas con la Comunidad de Propietarios lo habitual es que el comprador retenga de parte del precio el importe equivalente a la deuda comunitaria para saldar la misma y adquirir el inmueble al corriente de gastos.
Certificado de aptitud del edificio
La legislación catalana (la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y el Real Decreto 67/2015, de 5 de mayo, que la desarrolla) obliga a que los edificios residenciales con 45 años o más años pasen una Inspección Técnica del Edificio (ITE).
Esta ITE verifica el estado de conservación (estructura, fachada, instalaciones comunes), tras la cual se emite un Certificado de Aptitud si es favorable.
Aunque la ITE concierne a la comunidad de propietarios, sus resultados afectan al piso objeto de venta.
En la práctica, si el edificio ya tiene la ITE pasada, solo será necesaria la entrega de una copia del certificado de aptitud (lo facilitará el presidente de la comunidad o administrador de fincas).
Y si la ITE está pendiente y el edificio supera los años requeridos, el comprador tendrá que exonerar del mismo. En ocasiones, las partes pactan, en el supuesto que estando obligado el edificio no haya realizado este trámite, que las derramas que puedan derivarse de las deficiencias detectadas las asuma total o parcialmente el vendedor.
¿Puedo vender una vivienda sin certificado de aptitud del edificio?
Sí, también en este caso es posible que el comprador exonere al vendedor de su aportación, incluso aunque la ITE esté pendiente de realizarse.
Aunque esta exención no está expresamente contemplada en la ley, en la práctica es posible si ambas partes lo acuerdan y el Notario lo refleja en la escritura de compraventa.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal anual que grava la titularidad de bienes inmuebles.
El recibo del IBI contiene, además del justificante de pago, datos relevantes como la Referencia Catastral del inmueble y el valor catastral, necesarios para identificar la finca objeto de la escritura y para el cálculo del valor fiscal mínimo.
La presentación de los recibos pagados de IBI del año en curso y las tres anualidades anteriores, no suelen tratarse de un documento de presentación obligatoria ya que la gran mayoría de Ayuntamientos permiten realizar la consulta telemática al Notario.
No obstante, en cualquier caso es habitual y prudente aportar el recibo.
Y es que el IBI se devenga el 1 de enero de cada año, de modo que, legalmente, quien sea propietario a esa fecha es el obligado al pago de todo el año.
Sin embargo, vendedor y comprador pueden pactar en la escritura un prorrateo del IBI del año de la venta (repartirlo proporcionalmente según los meses que cada uno es dueño). El Notario reflejará así en la escritura que el vendedor está al corriente del pago del IBI y quién asume el del año en curso.
Ello dado que si el IBI no hubiera sido satisfecho el inmueble quedaría afecto al pago de los últimos cuatro años no abonados.
En tal caso, el Ayuntamiento podría reclamar al nuevo dueño las cuotas impagadas de hasta los 3 años anteriores más el año en curso.
Obtener un duplicado del recibo del IBI es sencillo y gratuito: en muchos Ayuntamientos se puede descargar desde la página web con el NIF del titular y siempre es posible solicitar presencialmente una copia en las oficinas municipales.
Puedes consultar en mayor detalle qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, qué sucede con el IBI del año en curso al vender un inmueble o cómo se realiza el cálculo de la prorrata en nuestro artículo Preguntas frecuentes sobre el IBI.
Referencia catastral del inmueble
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de cada bien inmueble en España.
Se trata de un código alfanumérico de 20 caracteres que asigna el Catastro y que permite la correcta identificación física de la finca y ubicarla inequívocamente en la cartografía catastral.
El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que la referencia catastral debe figurar en todos los documentos públicos que reflejen actos o negocios sobre bienes inmuebles.
Es decir, el Notario hará expresa mención a ella en la escritura de compraventa.
La referencia catastral puede verificarse a través de la aportación de diversos documentos: en una certificación catastral, en la nota simple informativa o en el último recibo del IBI.
Justificantes de liquidación de cargas, en su caso
Por último, es posible que necesites aportar documentación adicional que demuestre el pago o la cancelación de las cargas y gravámenes que gravan el inmueble, en caso de que existan, pues es responsabilidad del vendedor transmitir la vivienda libre de cargas.
El caso más habitual es el de estar gravada la vivienda con una hipoteca.
En el caso de estar la hipoteca cancelada administrativamente y pendiente de cancelación registral el vendedor debe aportar el certificado de saldo cero emitido por el acreedor que acredite que la deuda ya está saldada.
En el caso de estar vigente el préstamo o crédito hipotecario el vendedor debe aportar el certificado de saldo pendiente de la hipoteca emitido por el acreedor y actualizado a fecha del día de la firma, para que en ese acto el comprador liquide la deuda vigente con parte del precio de la compraventa.
Tras recibir el pago el vendedor, el banco acreedor emitirá un certificado de deuda cero que deberá aportarse para tramitar el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.
Medios de pago
En España, conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 y el artículo 177 del Reglamento Notarial (Decreto de 2 de junio de 1944 por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del notariado), el Notario tiene la obligación legal de reflejar en la escritura de compraventa cómo y cuándo se ha pagado el precio.
A la hora de pagar el precio de una vivienda ante Notario, básicamente existen tres medios de pago principales: transferencia bancaria, cheque y dinero en metálico.
Los datos y documentos justificativos deben ser aportados tanto por vendedor como por comprador.
Si el pago se realiza mediante transferencia bancaria o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura.
El compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura pública de compraventa.
Conclusiones
Vender un inmueble en Cataluña implica cumplir con una serie de requisitos y obtener una serie de documentos que es preciso conocer, pues en algunos casos difieren de lo establecido en la normativa estatal.
Para agilizar el proceso y evitar sorpresas de última hora lo recomendable es anticiparse y trabajar la operación con tiempo suficiente.
Preparar un listado completo con todos los documentos exigidos, identificar cuáles ya obran en tu poder y cuáles debes solicitar y empezar cuanto antes con aquellos trámites que se pueden demorar.
Asimismo, es importante anticiparse con la solicitud de los certificados que deban estar actualizados en fechas próximas a la firma y mantener una comunicación fluida con el comprador, el Notario y otros intervinientes.
Además, ten presente que la venta conlleva ciertos gastos (tasas asociadas a la obtención de algunos certificados, honorarios técnicos….) y que tras la firma aún deberás realizar algunos trámites como la liquidación de la plusvalía municipal.
Puedes conocer en detalle todos los impuestos que debes liquidar al vender tu casa en nuestro artículo ¿Qué impuestos tengo que pagar cuando vendo un inmueble?
En definitiva, para que la venta de tu vivienda sea rápida y segura es fundamental la anticipación, el orden y el asesoramiento profesional cuando sea necesario.
Si quieres más información sobre la documentación necesaria al vender una vivienda contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
