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¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El impuesto sobre bienes inmuebles (en adelante, IBI) es un tributo local, directo, real y de exacción obligatoria que grava el valor de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales (constituye el hecho imponible del impuesto), siendo la persona obligada al pago y el sujeto pasivo, la persona física o jurídica y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, de la Ley General Tributaria titular de alguno de los siguientes derechos:
- De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
- De un derecho real de superficie.
- De un derecho real de usufructo.
- Del derecho real de propiedad.
Está regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y las Ordenanzas municipales correspondientes.
¿Cuándo se devenga el impuesto?
Se produce el 1 de enero de cada año, por lo tanto, la persona obligada al pago será el que ostente la condición de sujeto pasivo ese día.
Si existen varios de los citados derechos sobre un mismo inmueble ¿se generan tantos recibos como derechos existen?
No. La realización del hecho imponible, por el orden anteriormente establecido, determinará la no sujeción del inmueble urbano o rústico a las restantes modalidades. En los inmuebles de características especiales se aplicará esta misma prelación, salvo cuando los derechos de concesión que puedan recaer sobre el inmueble no agoten su extensión superficial, supuesto en el que también se realizará el hecho imponible por el derecho de propiedad sobre la parte del inmueble no afectada por una concesión.
Si existen varias personas que son titulares de los diferentes derechos enumerados sobre un mismo inmueble ¿quién tiene obligación de pagar el IBI?
Conforme a lo indicado en la pregunta anterior el orden de prelación en el pago es el siguiente:
- Quedará obligada al pago la persona titular de la concesión administrativa.
- En su defecto, la persona titular del derecho de superficie.
- En ausencia de los dos anteriores, la persona titular del derecho de usufructo.
- Finalmente, si no concurre ninguno de los anteriores, la persona titular del derecho real de propiedad.
En el caso de existir varios cotitulares del mismo derecho sobre el mismo bien inmueble, cada uno de ellos responderá solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones.
¿Qué ocurre si un mismo inmueble pertenece a distintos términos municipales?
En este supuesto se entenderá, a efectos de este impuesto, que pertenece a cada uno de ellos por la superficie que ocupe en el respectivo término municipal.
¿Cuál es la base imponible y la base liquidable del IBI?
La base imponible está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
La base liquidable es el resultado de aplicar sobre la base imponible las reducciones previstas en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 67 y ss) y las Ordenanzas municipales correspondientes al lugar de situación del bien inmueble. Sobre la base liquidable se aplica el tipo impositivo fijado en las ordenanzas fiscales, por cada uno de los ejercicios. Al tratarse un impuesto local, cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios calendarios de recaudación, y muchos Consistorios permiten fraccionar el pago.
En el caso del Ayuntamiento de Barcelona consulte AQUI
¿Qué sucede con el IBI del año en curso si vendo un inmueble?
Anteriormente, hemos explicado cuándo se produce el devengo del impuesto y por consiguiente, quién es el obligado al pago, con independencia de que posteriormente venda la vivienda a otra persona si bien, hay que tener en cuenta la doctrina fijada por la Sentencia 2886/2016 de 15 de junio del Tribunal Supremo que determinó que el art 63.2 del Texto Refundido de la Ley de Bases de Haciendas Locales debía interpretarse de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.
La posibilidad que el vendedor pueda repercutir el IBI del año en curso al comprador queda sujeto a la autonomía de la voluntad de las partes, las cuáles pueden alcanzar otro tipo de acuerdo (que sea asumido íntegramente por el vendedor o por el comprador), por ello, los Notarios debemos preguntar antes de autorizar una escritura de compra-venta de un inmueble sujeto al pago del IBI, quién y cómo va a asumir el pago de este impuesto.
Dicho esto, lo conveniente es que ambas partes hayan tratado este asunto con carácter previo al día de la firma notarial y ser, por lo tanto, uno de los aspectos de la negociación, por lo que si han firmado un contrato de arras, debería haberse reflejado este pacto y en la escritura notarial transcribir el acuerdo alcanzado.
¿Cómo se realiza el cálculo de la prorrata?
Una vez sabemos el importe anual del IBI del año en curso, se divide entre los 365 días naturales del año (salvo que sea bisiesto) y una vez sabemos el importe diario lo multiplicamos por el número de días naturales que cada una de las partes será titular del inmueble.
Ejemplo: El importe anual total del IBI de un inmueble es de 1.500 euros. Dividimos ese importe anual entre 365 días. Nos da un coste de IBI de 4,10 euros diarios. La compraventa se otorga el 6 de marzo. Por lo tanto, la parte vendedora ha sido propietaria durante 64 días naturales. Es decir (64 días x 4,10 euros), a la parte vendedora le correspondería pagar 262,40 euros y a la parte compradora 1.237,60 euros especto del IBI del año en curso.
En el caso de haber vendido un inmueble ¿Quién es el obligado a pagar el IBI al Ayuntamiento?
Con independencia del acuerdo alcanzado por vendedor y comprador, ya hemos explicado anteriormente que el vendedor será el obligado tributario al pago, por lo que si después de haber otorgado la escritura notarial las partes no realizan ningún trámite frente a la administración tributaria municipal correspondiente el IBI será cobrado íntegramente al vendedor y el comprador deberá pagarle el importe correspondiente, en base a lo acordado, por el medio y en los plazos elegidos.
Una vez otorgada la escritura, y con la copia simple que facilitaremos al comprador el mismo día de la firma, puede dirigirse al ayuntamiento u organismo competente para informar que es el nuevo titular del inmueble y facilitar los datos de la cuenta bancaria donde quiere que le domicilien el pago para el año siguiente y los sucesivos.
Para evitar posibles conflictos entre vendedor y comprador, originados si alguno de ellos incumple la obligación de pago acordada, es recomendable que con carácter previo o el mismo día de la firma de la escritura notarial el vendedor satisfaga íntegramente el importe del IBI del año en curso y el comprador abone al vendedor la cantidad pactada mediante cheque o transferencia bancaria.
¿Qué ocurre si adquiero un inmueble con deudas de IBI?
Este supuesto sólo puede ocurrir si el comprador es conocedor de esta situación y la acepta, puesto que con carácter previo a la autorización de una escritura que comporte un cambio de titularidad sobre un bien inmueble sujeto al pago del IBI, los Notarios estamos obligados a solicitar información acerca del estado de deudas de IBI y debemos informar a los otorgantes, si está al corriente de pago, si existen deudas pendientes y en este caso, advertir sobre la responsabilidad subsidiaria de los bienes inmuebles objeto de dichos derechos que quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria de los importes pendientes de ejercicios anteriores no prescritos.
Hoy en día, la gran mayoría de los Ayuntamientos permiten realizar la consulta telemática por parte del Notario a través de la plataforma notarial SIGNO para garantizar la seguridad jurídica del comprador.
Si desea obtener asesoramiento sobre este tema, contacte con nosotros haciendo clic aquí.
