En ocasiones, algunos clientes me hacen esta pregunta porque piensan que por el hecho de tener una vivienda alquilada no pueden venderla. En este artículo resuelvo esta cuestión y explico cuál es el procedimiento que ha de seguir un propietario de una vivienda arrendada en el caso que quiera venderla.
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¿Es posible?
Sí es posible. El tener una vivienda alquilada no impide venderla, pero el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente tal y como establece el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (consultar texto legal AQUI), (en adelante LAU).
¿Qué hay que hacer antes de venderla?
El propietario debe notificar al arrendatario su intención de vender y éste podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente.
¿Qué información debe contener la notificación?
Se debe informar del precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Por condiciones esenciales de la transmisión se entiende el informar el estado de cargas y gravamenes, cuál será la forma de pago del precio, plazo y cualquier otra información que se relevante en la compraventa.
Medios de notificación
Como he indicado la notificación ha de ser fehaciente. Las formas más habituales y seguras son la remisión de burofax que permite certificar tanto el texto remitido por el arrendador como la recepción del arrendatario a través del acuse de recibo, o bien, la remisión de carta certificada instando el oportuno acta notarial.
¿Qué ocurre si el arrendatario se niega a recibirla?
Hay abundante jurisprudencia sobre ello y lo importante es haber realizado la notificación en plazo y con un medio idóneo que permita acreditar su fehaciencia (burofax o carta por conducto notarial), sin perjuicio de que el arrendatario se niegue a recibir dichas comunicaciones. Ello es lógico, puesto que si no se podría generar una situación de inseguridad jurídica para el arrendador que habiendo cumplido lo establecido por la ley el vender la vivienda quedase al arbitrio de la voluntad del arrendatario.
Si deseas ampliar esta información te recomiendo la lectura de las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1.976 y 29 de septiembre de 1.981, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de junio de 2.019 o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 20 de noviembre de 2.019.
Plazo para ejercitar su derecho
El arrendatario debe ejercitar su derecho en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente.
Es un plazo civil de caducidad por lo que no puede suspenderse ni interrumpirse, se computan los días festivos y aunque el último día de plazo sea inhábil no se prorroga al siguiente día hábil.
Si en ese plazo el arrendatario no manifiesta su voluntad de comprar, decaerá su derecho, pudiendo venderla el propietario libremente en los términos que se le hayan notificado.
Plazo para vender la vivienda alquilada
El artículo 25.2 segundo párrafo de la LAU establece: «Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.»
Es decir, una vez realizada la notificación al arrendatario, el propietario debe vender la vivienda dentro de los 180 días naturales siguientes. Transcurrido este plazo sin que se haya efectuado la venta, el propietario deberá volver a comunicarlo de forma fehaciente al arrendatario y respetar nuevamente el plazo de los 30 días.
¿Qué ocurre si se vende sin notificarlo previamente al arrendatario?
En este caso, el arrendatario tiene un derecho de retracto que podrá ser ejercitado cuando no se le hubiese hecho la notificación prevista o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
El arrendatario deberá ejercitar el derecho de retracto en los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Si el arrendatario quiere ejercitar este derecho deberá reembolsar al comprador los siguientes importes:
- El precio de la venta, en idénticas condiciones en las que éste ha comprado.
- Los gastos de la compraventa (honorarios notariales, registrales, impuesto) y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles que se hayan realizado en la vivienda vendida.
Es requisito necesario que exista coincidencia entre lo vendido y lo retraído. Por ello, cuando el retrayente enajena una porción de finca mayor a la que el inquilino tiene arrendada, no existe derecho de retracto.
Renuncia del arrendatario
Es frecuente que en los contratos de arrendamiento, las partes acuerden que el arrendatario renuncie al derecho de adquisición preferente tal y como prevé el artículo 25.8 de la LAU. No obstante, en estos casos el propietario deberá comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con treinta días de antelación a la fecha de otorgar la escritura de compraventa. Dicha comunicación, sólo será con la intención de comunicar la venta.
Inscripción de escritura de compraventa de vivienda arrendada
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones que he explicado y que éstas se han realizado con los requisitos exigidos.
Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Preferencia de los derechos del arrendatario
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento como indica el artículo 25.4 de la LAU.
¿Existe este derecho en otros supuestos distintos de la venta voluntaria de una vivienda?
Aunque la LAU sólo habla de venta lo cierto es que hay otros supuestos en lo que sí se reconoce este derecho:
- En las ventas forzosas, en cuyo caso la declaración de que la vivienda se haya o no libre de arrendamientos podrá ser efectuada por el adquirente – adjudicatario. (consultar Resolución de 3 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que resuelve el caso de una ejecución hipotecaria con arrendamiento inscrito)
- En la venta de una cuota indivisa, salvo que sea a a favor de otro condueño.
- En la venta de un edificio en la que sólo exista una vivienda.
¿En qué casos no existe derecho de adquisición preferente?
- Venta conjunta: cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
- Dación en pago: las normas que regulan el derecho de adquisición preferente arrendaticio deben ser objeto de interpretación restrictiva puesto que constituyen una limitación a las facultades dispositivas.
- Aportación de un bien inmueble a una sociedad mercantil.
- Derecho de opción: Aunque en la escritura de concesión del derecho de opción se manifiesta el estado arrendaticio del inmueble, es en el momento de otorgar la escritura de compraventa en ejercicio del derecho de opción cuando es relevante ya que es cuando tendrá lugar el efecto traslativo. Por consiguiente, en la concesión de un derecho de opción no existe derecho de adquisición preferente.
- Permuta: no existe este derecho por el mismo motivo que he explicado en el caso de la dación en pago.
- Donación.
- División de la cosa común: La Disposición Transitoria Segunda establece: «No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.»
¿Los inquilinos pueden negarse a recibir visitas?
En el proceso de comercialización de una vivienda lo habitual es que los potenciales compradores quieran visitar el inmueble antes de tomar una decisión. Es legal que el arrendatario se niegue a recibir visitas en el inmueble, ya que es quien tiene el uso de la vivienda.
Subrogación contrato
Viene regulado en el artículo 14 de la LAU. El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (tercer hipotecario).
Si la duración del contrato es superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la venta de la vivienda extinguirá el contrato de arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
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