Prohibir el alquiler turístico por las comunidades de propietarios: ¿Una medida justificada?
En los últimos años, el sector del alquiler turístico ha experimentado un crecimiento imparable gracias a la popularidad de plataformas como Airbnb o Booking. Sin embargo, esta práctica ha generado cierta controversia, y muchas comunidades de propietarios han comenzado a tomar medidas para prohibir o regular el alquiler turístico en sus edificios.
El Tribunal Supremo en dos recientes sentencias de diciembre de 2023 avala prohibir los apartamentos de alquiler turístico, si así lo marcan sus estatutos.
En este artículo, analizo la legalidad de la prohibición del alquiler turístico, las implicaciones que puede tener para los propietarios y si esta medida es justificada o no.
Índice de contenidos
Alquiler turístico: Beneficios e inconvenientes
El alquiler turístico ha supuesto una opción atractiva tanto para propietarios como para turistas, ofreciendo una alternativa flexible y cómoda a los alojamientos tradicionales. Este mercado en auge ha generado importantes beneficios económicos para los propietarios que han realizado esta actividad económica en viviendas de su titularidad y ha revitalizado algunas zonas turísticas. Sus detractores argumentan que estos alquileres pueden desplazar a los residentes locales y encarecer el mercado inmobiliario, dificultando el acceso a la vivienda.
Sin embargo, esta forma de alquiler también ha suscitado preocupaciones por parte de las comunidades de propietarios, puesto que entre los principales problemas que ha generado se encuentran los conflictos de convivencia, como consecuencia del exceso de turistas en los edificios, la falta de control y la pérdida de identidad de los vecindarios.
Ante estos problemas, algunas comunidades de propietarios han optado por prohibir el alquiler turístico en sus edificios. Esta medida busca preservar la tranquilidad y seguridad de los vecinos, así como evitar un cambio radical en la forma de vida de la comunidad.
Regulación de la prohibición del alquiler turístico en la Ley de Propiedad Horizontal
El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (consultar texto legal AQUI) reformó la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) introduciendo en materia de viviendas de uso turístico la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda en la que desarrolle esta actividad, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
El artículo 17 apartado 12 de la LPH dispone: «Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: (…)
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
El apartado 12 de este artículo fue introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Su actual redacción no contempla la doctrina jurisprudencial que se venía aplicando hasta entonces en los tribunales, sino que el mencionado artículo ha modificado la posibilidad de establecer límites y prohibiciones a esta actividad, y en su lugar utiliza los verbos «limitar» o «condicionar» pero no prohibir.
Es por ello que algunos autores han defendido que por la mayoría cualificada de 3/5 de las cuotas de participación sólo es posible limitar o condicionar y que para prohibir esta actividad es necesario modificar el titulo constitutivo de la propiedad horizontal exigiendo la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación como regular el artículo 17.6 de la LPH.
El 18º Congreso Jurídico de la Abogacía de Málaga que se celebró los días 2 y 3 de noviembre de 2023 trató en materia de Propiedad Horizontal la interpretación de este precepto.
Hasta el momento, algunas sentencias dictadas por diferentes Audiencias Provinciales han dictado que es nulo el acuerdo por el que se establece la prohibición, alcanzado por la junta de propietarios por mayoría de tres quintas partes, resolviendo el ejercicio de una acción de impugnación de estos acuerdos. El Tribunal Supremo está pendiente de pronunciarse sobre este asunto.
Gran parte de nuestra doctrina reconoce, a pesar de la deficiente técnica legislativa, que la finalidad del legislador era que por medio de la mayoría cualificada indicada las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística de las viviendas. Esta postura es defendida por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSGFP) y admite expresamente la prohibición absoluta del desarrollo de la actividad de alquiler turístico en la Resolución de 16 de junio de 2020.
Regulación de la prohibición del alquiler turístico en Cataluña
Está regulado en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (en adelante CCCat. Consultar texto legal AQUI), concretamente, en el artículo 553.26 del CCCat que aunque no menciona específicamente la actividad de alquiler turístico, si que establece la mayoría necesaria para «modificar el título de constitución y los estatutos» y «acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo que establece el artículo 553-45.4».
La principal diferencia respecto a la LPH es la mayoría cualificada necesaria para adoptar válidamente estos acuerdos puesto que es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.
La convocatoria de la junta de propietarios que adopte este acuerdo debe estar convocada en los términos previstos por el artículo 553.21del CCCat y el asunto debe estar incluido dentro del orden del día.
Irretroactividad de estos acuerdos
Como establece el artículo 17.12 de la LPH los acuerdos de las comunidades de propietarios que prohíban el desarrollo de esta actividad no tienen efecto retroactivo, por consiguiente, sólo vinculará a los propietarios que con posterioridad a la adopción del acuerdo pretendan destinar su departamento al alquiler turístico, no afectando a aquellas viviendas que contaban con la oportuna licencia autonómica con anterioridad.
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha reconocido en diversas sentencias la irretroactividad de estos acuerdos.
Reclamación judicial del cese de actividad
A pesar del carácter no retroactivo de los acuerdos de la comunidad de propietarios, ello no impide que conforme al principio de tutela judicial efectiva reconocido por el artículo 24 de la Constitución Española, aquellas comunidades que sufran graves molestias por el desarrollo de esta actividad como pueden ser ruidos constantes, falta de descanso de los vecinos, vandalismo, suciedad?puedan judicialmente reclamar el cese de esta actividad, ejercitando la acción de cesación. Está reconocida en el artículo 7.2 de la LPH y en el artículo 553.40 del CCCat.
Para llegar a una solución equilibrada, es necesario fomentar el diálogo y la colaboración entre los propietarios, los vecinos y las administraciones públicas. Es fundamental encontrar un punto intermedio que permita conciliar los intereses de todas las partes involucradas garantizando una convivencia pacífica.
Título constitutivo
Lo explicado hasta ahora es el caso de aquellas comunidades de propietarios que en el título constitutivo o en sus estatutos no tuvieran contemplada esta prohibición, y que una vez constituidas pretenden incluirla en sus estatutos.
En el momento de constituirse hay que tener en cuenta lo dispuesto por la Sentencia de 20 de octubre de 2008 (SP/SENT/182559) establece: «La doctrina constitucional entiende que el art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades (…)».
Oponibilidad frente a terceros
Una vez adoptado el acuerdo comunitario por el que se prohíbe el desarrollo del alquiler turístico en uno de los departamentos de la propiedad horizontal, para que sea oponible frente a terceros adquirentes, debe elevarse a público otorgando la oportuna escritura notarial que debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad competente.
El Presidente de la comunidad de propietarios, o, en su caso, el Secretario-Administrador debe comparecer ante Notario y elevar a público el acuerdo comunitario. Las firmas del Secretario y Presidente de la Comunidad de Propietarios que consten en el oportuno certificado deben ser legitimadas notarialmente,
En el certificado expedido por el Secretario Administrador con el visto bueno del Presidente se hará constar: la fecha de la convocatoria de la Junta, la lista de asistentes, las notificaciones efectuadas a todos los propietarios de los departamentos, el medio de notificación utilizado, el acuerdo adoptado, la mayoría con la que se haya adoptado el acuerdo, con indicación, en su caso, de los ausentes y los votos disidentes así como el número del artículo estatutario modificado y su nuevo tenor literal.
En el caso que este acuerdo no se eleve a público mediante escritura pública notarial y se inscriba en el Registro de la Propiedad competente no será oponible a terceros de buena fe. Si se prueba que el tercero es de mala fe, es decir, que en el momento de adquirir la propiedad de una vivienda era conocedor de esta prohibición, sí le será oponible aunque no se estuviera publicitando registralmente.
Conclusiones
La prohibición del alquiler turístico por parte de algunas comunidades de propietarios es una medida polémica. Si bien busca proteger la convivencia pacífica de los vecinos, también implica una limitación del derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española. Por ello, antes de llegar a una prohibición total, es necesario buscar soluciones intermedias que permitan desarrollar esta actividad de manera equilibrada. El diálogo y la colaboración entre todas las partes involucradas son clave para encontrar soluciones adecuadas que respeten los derechos de todos y promuevan una convivencia armoniosa.
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