En los últimos años, el concepto de tokenización de activos inmobiliarios ha ganado relevancia en el ámbito jurídico y financiero, representando un avance significativo en la forma de gestionar y comercializar propiedades.
La tokenización utiliza la tecnología blockchain para dividir un activo físico, como un inmueble, en fracciones digitales o tokens, que pueden ser comprados y vendidos por distintos inversores. Esta innovación no solo democratiza la inversión inmobiliaria al permitir la participación con menores capitales, sino que también introduce nuevas consideraciones legales. Dentro de este contexto, el papel del Notario se vuelve crucial para garantizar la legalidad, seguridad y transparencia en el proceso de tokenización.
En este artículo te explico que es la tokenización de inmuebles, cuál es su marco regulatorio en España, sus beneficios y la función notarial en esta materia.
Índice de contenidos
¿Qué es un token?
Un token es la representación digital, programable y auditable de un derecho o activo, cuya propiedad se gestiona y transfiere de forma segura a través de una tecnología de registro distribuido (TRD), esto es, una blockchain, gobernada por contratos inteligentes y respaldada por un marco legal que garantiza su validez jurídica. Es el puente técnico-jurídico entre un activo físico y el mundo digital.
A continuación, voy a desglosar este concepto en sus componentes técnicos esenciales:
- Representación Digital (Digital Twin): Un token no es el activo en sí mismo (como una acción, un metro cuadrado de un inmueble o una obra de arte), sino su “representación digital” o «gemelo digital». Es la versión digital de un derecho o valor que existe en el mundo físico o puramente digital.
- Unidad de Valor y Derecho: Cada token es una unidad discreta y fungible (intercambiable) o no fungible (única, como en el caso de los NFTs) que encapsula y hace ejecutables una serie de derechos y obligaciones predefinidos. Estos derechos pueden incluir:
- Derechos Económicos: A recibir dividendos, plusvalías o un flujo de caja.
- Derechos de Propiedad: Sobre una fracción de un activo subyacente.
- Derechos de Gobierno: A votar en decisiones relacionadas con el activo o proyecto.
- Derechos de Acceso: A utilizar un servicio o una infraestructura.
- Contratos inteligentes (Smart Contracts): La funcionalidad, emisión, transferencia y lógica de negocio de los tokens se rigen por contratos inteligentes (smart contracts). Estos son programas autoejecutables almacenados en la blockchain que mediante una cadena de bloques preparada para soportarlo definen de forma inmutable las reglas conforme a las que ha de funcionar la base de datos del token: quién puede poseerlo, cómo se transfiere… Esta programabilidad es lo que convierte a un token en un instrumento dinámico y automatizado, muy superior a una mera base de datos. La liquidación en tiempo real (“atomic swap”) se consigue mediante el correspondiente “smart contract” determinando que no se produzca el cambio en la titularidad del dinero mientras no se produzca el cambio de la titularidad en el instrumento financiero en cuestión, dando lugar a la “entrega contra pago” de forma simultánea e inmediata.
- Inmutabilidad y Trazabilidad Auditables: Al estar registrado en una blockchain, la existencia y el historial de transacciones (quién lo tuvo y cuándo) de cada token es inmutable, transparente y trazable.
- Vinculación Legal (On-chain & Off-chain): La capa técnica del token debe estar intrínsecamente ligada a un marco legal fuera de la blockchain (*off-chain*). La validez jurídica final la otorga la documentación legal (contratos de tokenización, escrituras notariales) que establece el vínculo contractual entre el token digital (on-chain) y el derecho sobre el activo real que representa.
¿Qué es la tokenización de activos inmobiliarios?
La tokenización de activos inmobiliarios implica la digitalización de derechos sobre un inmueble en forma de tokens, utilizando la tecnología blockchain. Cada token representa una parte proporcional del activo subyacente y puede ser intercambiado en plataformas digitales, lo que facilita la liquidez y el fraccionamiento de la propiedad.
Marco legal
A nivel europeo, hay que tener en cuenta:
- El Reglamento MiCA (Markets in Crypto-Assets), Reglamento (UE) 2023/1114, es una normativa europea que establece un marco legal uniforme para los criptoactivos y los servicios relacionados en la Unión Europea. Entró en vigor el 30 de diciembre de 2024. Los principales objetivos de MiCA son:
- Regular la emisión, oferta y negociación de criptoactivos.
- Proteger a los inversores evitando riesgos, fraudes y la manipulación de los mercados.
- Establecer requisitos para los proveedores de servicios relacionados con criptoactivos
- Prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.
- Garantizar la estabilidad financiera y la seguridad del mercado de criptoactivos.
- El Reglamento (UE) 2022/858 del Parlamento Europeo y del Consejo de 30 de mayo de 2022 (si deseas consultar el texto legal clica AQUÍ) sobre un régimen piloto de infraestructuras del mercado basadas en la tecnología de registro descentralizado y por el que se modifican los Reglamentos (UE) N.º 600/2014 y (UE) N.º 909/2014 y la Directiva 2014/65/UE (conocido como Reglamento de Régimen Piloto) que supone el reconocimiento de los instrumentos financieros tokenizados.
A nivel nacional, se regula en la ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, que amplía el marco previsto en el Reglamento y deja constancia de la voluntad de aceptación e incorporación de esta nueva realidad.
Por lo tanto, ya existe un marco normativo que reconoce de forma expresa la legalidad de los instrumentos financieros tokenizados o “representados en sistemas basados en tecnología de registro distribuido tal y como reconoce el artículo 6 de la Ley 6/2023.
Si el activo tokenizado se configura como un valor negociable, será de aplicación la legislación existente en el ámbito de los mercados de valores, fundamentalmente en materia de autorización y supervisión de la CNMV, la necesidad de emitir un folleto informativo y la intervención de figuras como Depositarios Centrales de Valores, Entidades de Contrapartida Central o Empresas de Servicios de Inversión. Si el derecho tokenizado no se configura como un valor negociable habrá que acudir a las escasa normativa existente en nuestro ordenamiento jurídico sobre la transmisión de créditos y demás derechos incorporales. Además, debe tenerse en cuenta las normas de carácter imperativo que puedan resultar aplicables en materia de financiación participativa, titulizaciones, blanqueo de capitales, protección de consumidores y dinero electrónico.
Además, cualquier venta de tokens que represente derechos reales sobre un inmueble debe formalizarse en escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad competente.
Dicho esto, carece de sentido práctico tokenizar un derecho real inmobiliario si, además, los titulares van a tener que llevar a cabo todos los trámites notariales y registrales indicados. Por ello, en la actualidad, hay alternativas a este sistema.
No se tokeniza el propio inmueble o el derecho de propiedad del activo, sino el instrumento financiero y no el colateral que determina su rentabilidad.
Actualmente la tokenización de inmuebles en España se está realizando a través de empresas que utilizan plataformas digitales para que terceros puedan beneficiarse, de los derechos económicos provenientes de bienes inmuebles.
Existen plataformas que actúan únicamente como intermediarios entre inversores y promotores de proyectos (Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) o plataformas de crowdfunding) y otras que, por el contrario, captan los fondos de los inversores para sus proyectos propios, no para terceros.
Las plataformas mencionadas en primer lugar necesitan estar autorizadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) como PSFP, mientras que las mencionadas en segundo lugar no requieren de esta supervisión regulatoria. Éstas últimas canalizan habitualmente la inversión mediante préstamos participativos o equity (capital social).
A continuación, explico estos distintos instrumentos jurídicos.
Préstamos participativos
Es una modalidad de contrato la que el prestamista recibe una retribución en función de lo pactado entre las partes. Habitualmente el inversor recibedos tipos de interés: uno fijo que se estipula en el momento de formalizar el contrato y otro variable que está vinculado al rendimiento económico generado por la operación inmobiliaria en cuestión. Este tipo de préstamos se sitúan entre la deuda tradicional y el capital riesgo.
En el ámbito inmobiliario los rendimientos económicos suelen ir asociados a la rentabilidad del inmueble asociado al proyecto (rendimientos del alquiler o de la venta).
Los contratos de cuentas en participación
Son figuras contractuales que, históricamente, han sido empleadas de forma poco habitual en el tráfico/la práctica mercantil.
Su regulación es escasa e imprecisa pronunciándose únicamente sobre este tipo de contratos el Código de Comercio entre sus artículos 239 y 243.
Se trata de acuerdos en los que una parte (el partícipe o inversor) aporta capital a otra (el gestor), quien lo emplea en una operación económica a cambio de una participación en los resultados (beneficios o pérdidas) obtenidos.
No está́n sujetos a ninguna formalidad especifica, pudiendo materializarse de palabra o por escrito.
Emisión de bonos o deuda regulada
Un bono es un instrumento financiero de deuda que es emitido por una empresa, pública o privada, para financiarse, a cambio de una promesa de rendimiento que cubrirá́ el capital más sus intereses en un plazo determinado para la parte que compra el bono.
En todo caso, se trata de un préstamo de renta fija que sirve a las empresas para financiar proyectos de inversión.
Ventajas de la tokenización inmobiliaria
Uno de las principales problemas a los que se enfrenta la mayoría de los ciudadanos es la barrera económica a la hora de invertir en el sector inmobiliario ya que se suele precisar una gran cantidad de dinero. La tokenización democratiza la inversión inmobiliaria al permitir invertir con cantidades pequeñas.
Las principales ventajas de tokenizar inmuebles en España son:
- Accesibilidad: La facilidad que ofrece de invertir en inmuebles con una cantidad mínima.
- Liquidez: Los tokens son negociados en un mercado secundario, más fácil y rápido de gestionar a la hora de obtener liquidez del activo.
- Flexibilidad: Permite a los inversores ampliar su expandir su cartera e invertir en nuevos mercados pudiendo diversificar su cartera.
- Reducción de costes: La base de la tokenización es prescindir de intermediarios reduciendo por lo tanto las comisiones y los gastos administrativos asociados a la transacción.
- Transparencia: Se realiza bajo la filosofía de transparencia de este sector, lo que aumenta la confianza del inversor.
- Seguridad: La tecnología blockchain garantiza seguridad, trazabilidad de las transacciones y confidencialidad de los inversores reduciendo el riesgo de fraude y falsificaciones.
- Eficiencia: Simplifica la gestión de documentos, lo que reduce el riesgo de pérdida o alteración de los mismos. Además, unifica y centraliza toda la información para que todos los actores que intervienen en el proceso puedan consultarla y compartirla de forma accesible, rápida y segura.
- Democratización: La inversión en proyectos tokenizados está al alcance de inversores de todo el mundo permitiendo acceder a oportunidades inmobiliarias de alta rentabilidad que antes sólo estaban disponibles para grandes patrimonios.
Desventajas de la tokenización inmobiliaria
Ante cualquier tecnología novedosa, surgen riesgos e incertidumbres. Reconocerlos previamente permite adoptar estrategias efectivas para paliar los problemas que puedan surgir.
Los principales riesgos a los que nos podemos enfrentar en la tokenización de inmuebles son los siguientes:
- Riesgos legales: En España, los derechos tokenizados están sometidos a la misma normativa que se les aplicaría si no lo estuvieran, esto es, el derecho civil que resulte aplicable y la legislación hipotecaria. Conforme a esta legislación, la transmisión de un derecho real que recae sobre un bien inmueble debe formalizarse en escritura pública, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad competente para que goce de eficacia frente a terceros. Igualmente, si los tokens son libremente transmisibles, tendrán la consideración de valores negociables, siendo necesario, para que puedan ofertarse al público, que dicha oferta la supervise una entidad responsable del registro e inscripción (ERIR) de los valores negociables basados en la TDR, que puede ser una entidad de crédito, una sociedad de valores o una agencia de valores, con el incremento de seguridad que esto conlleva.
- Riesgos tecnológicos: La implementación y el mantenimiento de la infraestructura necesaria para la tokenización es una tarea compleja, siendo imprescindible implementar protocolos de ciberseguridad que protejan estas plataformas.
- Riesgos financieros: La atribución del valor inicial a cada token se basa, principalmente, en el potencial de ingresos del proyecto. En el caso de inmuebles alquilados se fija por la situación el mercado de alquiler en la zona donde se encuentre el activo, la tasa de ocupación estimada y el potencial de revalorización del inmueble. En el caso de inmuebles que se compren para reformarse y posteriormente ser vendidos será fijado en función del potencial de revalorización del inmueble precio estimado de venta. En ambos casos habrá que tener en cuenta cualquier otro gasto relacionado con la propiedad, como los impuestos, los seguros y los costes de mantenimiento o rehabilitación. La fluctuación del valor de mercado de los tokens, especialmente afectada por la oferta y la demanda, puede afectar al retorno de la inversión.
- Desconocimiento del mercado: El funcionamiento y la operativa de la tokenización inmobiliaria aún no es conocido por muchos potenciales inversores y ello puede suponer barreras de entrada.
¿Cuál es el papel del Notario en la tokenización de activos inmobiliarios?
La tokenización de inmuebles significa convertir la participación en un activo inmobiliario, o sus flujos de ingresos, en tokens digitales sobre una blockchain, permitiendo su fraccionamiento y comercialización digital con el objetivo de democratizar la inversión y aumentar la liquidez del sector. Aunque no se tokeniza el inmueble físico como tal, sí se tokeniza el derecho económico sobre él, lo que requiere la validación de un whitepaper y su registro como si de una emisión de valores se tratase, con la supervisión de organismos como la CNMW.
Siendo un token la representación digital de un derecho, la seguridad jurídica exige una total equivalencia jurídica entre el token y el derecho representado. La función notarial garantiza esta equivalencia.
Sin seguridad jurídica la tokenización de activos no podrá alcanzar un pleno desarrollo. La intervención de un Notario en la formalización del negocio jurídico de representación digital garantiza a los emisores de tokens la certeza de que no se les podrá exigir más de aquello a lo que se han obligado inicialmente en el contrato y los tenedores de los tokens han de poder confiar en que el emisor no pueda alegar que no se comprometió a aquello que en el futuro se le reclama.
El Notario juega un papel fundamental en este proceso al proporcionar seguridad jurídica y efectuar un control de legalidad. El Notario además de verificar la titularidad del inmueble y la ausencia de cargas y gravámenes, garantiza que el activo pueda ser tokenizado, la equivalencia entre el token y el derecho representado, que el consentimiento de las partes intervinientes ha sido libremente prestado y que lo contenido en el documento público se adecúa a la voluntad de los otorgantes.
¿Cómo tokenizar un inmueble?
Desde el punto de vista legal, insisto en que lo que se tokeniza es el instrumento de inversión en el inmueble y no el derecho de propiedad sobre el activo.
En España el propietario sólo está realmente protegido frente a terceros, cuando su derecho de propiedad está inscrito en el Registro de la Propiedad y para ello el derecho debe constar en un documento público.
Por lo tanto, el tokenholder (el propietario del token) no gozaría de la garantía legal en toda su amplitud.
Por eso, sería más correcto utilizar el término de “tokenización de inversiones inmobiliarias” y no de “tokenizacion de inmuebles”.
El proceso de cómo tokenizar un inmueble debe cumplir los siguientes pasos:
- Adquirir la propiedad del inmueble mediante un documento público (por ejemplo, escritura notarial de compraventa, permuta, herencia, donación, sentencia judicial de adjudicación en pública subasta…) e inscribirlo en el Registro de la Propiedad competente.
- Valorar el inmueble que se van a tokenizar, para lo que resulta imprescindible realizar previamente un estudio del activo (costes de mantenimiento, gastos asociados y posible revalorización del inmueble) y del mercado inmobilario.
- Estructurar el token, mediante una plataforma de blockchain elegida para su emisión y estableciendo los términos del contrato inteligente, como los derechos y obligaciones del emisor y de los inversores.
- Validar el whitepaper a través de una ESI (Empresa de Servicios de Inversión) en función de la normativa de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Es decir, verificar y confirmar que el documento (whitepaper) describe de forma precisa y completa el proyecto de tokenización.
- Emitir el token desde la plataforma blockchain elegida.
- Administrar el token y ofrecer actualizaciones a los inversores sobre la evolución del proyecto.
Conclusiones
La tokenización inmobiliaria representa un cambio de paradigma en el sector financiero y jurídico, ofreciendo nuevas oportunidades e implicaciones legales.
Los notarios desempeñaremos un papel crucial en este proceso, asegurando que la tokenización se realice conforme a la legalidad vigente y proporcionando seguridad jurídica a los inversores mediante nuestra intervención. A medida que la tecnología continúa avanzando, los Notarios estamos obligados a adaptarnos a las nuevas realidades, asegurando que los procesos sean legales y seguros para todos los intervinientes.
Si deseas más información sobre la tokenización inmobiliaria contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
