Es muy frecuente que las disoluciones de condominio se den en medio de un procedimiento de separación, divorcio o nulidad matrimonial o de disolución de pareja estable.
En estos casos ¿Cómo se procede a la liquidación, disolución y adjudicación de los bienes? En el convenio regulador de separación o divorcio de mutuo acuerdo o en la escritura pública notarial se procederá a la liquidación, disolución y adjudicación de estos bienes. La atribución a una de las partes quedará recogida en la sentencia de separación o divorcio que dicte el juzgado de familia o en la escritura pública notarial.
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Beneficios fiscales:
En estos casos se logrará una extinción de condominio en Cataluña con exención fiscal en los siguientes impuestos:
1.- En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El adquirente quedará exento de este impuesto por la adjudicación en la extinción del condominio que se haya efectuado por razón de separación o divorcio o extinción de la pareja estable.
En Cataluña la sentencia se ha de presentar ante la Agencia Tributaria de Cataluña.
2.- En el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La adjudicación de los bienes comunes en la separación o divorcio o disolución de pareja de hecho estable tampoco está sujeta a este impuesto.
3.- El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) (Plusvalía municipal).
La sentencia ha de presentarse ante el ayuntamiento correspondiente o el organismo de recaudación de este impuesto, quedando exento el transmitente de tener que pagarlo.
4.- El impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF).
El transmitente no tributará a la Agencia Estatal Tributaria por las cantidades recibidas siempre que se trate de cantidades de mercado adecuadas a su cuota de titularidad.
Si esto es así el transmitente no tributará porque no existe alteración patrimonial, es decir, no existe una ganancia.
¿Qué ocurre si los bienes inmuebles están hipotecados?
La firma del convenio o escritura notarial de extinción del condominio no cancela el préstamo o crédito con garantía hipotecaria por lo que será necesario negociar previamente con la entidad financiera por si acepta una novación hipotecaria con liberación del deudor que deja de ser titular del inmueble.
Si la entidad financiera no acepta la novación, se puede formalizar una nueva hipoteca con otra entidad y con el capital del nuevo préstamo hipotecaria cancelar económicamente el anterior que gravaba la finca.
Una tercera opción, aunque de menor seguridad jurídica para el que deja de ser titular del inmueble, es que el comunero que pasar a tener la propiedad de la totalidad del inmueble asuma íntegramente la deuda si bien, mientras la parte acreedora no acepte esta asunción y formalice la consiguiente subrogación, seguirá constando como deudor solidario frente a la entidad financiera.
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