En una realidad que presencio en la Notaría desde hace años.
El precio del metro cuadrado en España no ha dejado de subir a la par que la oferta de viviendas se ha visto reducida.
Ello, junto con una precariedad laboral cada vez mayor, dificulta que los jóvenes puedan independizarse y acceder a una vivienda.
Y cuando la adquieren, en la mayoría de las ocasiones es gracias a la financiación del precio de compra por medio de un préstamo hipotecario.
Sin embargo, para que a los ciudadanos les concedan esa hipoteca necesitan disponer ahorrado de una importante cantidad de dinero, ya que el importe máximo que financian, habitualmente, las entidades bancarias es el 80% del valor de tasación.
Por lo tanto, el restante 20%, junto con los demás costes (Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría) e impuestos (ITP o IVA y AJD) asociados a la operación de compraventa, deberán ser asumidos por los compradores con sus ahorros.
Ante este escenario y con el objetivo de abordar uno de los mayores desafíos económicos y sociales de España, tal y como abordé en un artículo que puedes consultar AQUÍ en mayo de 2023 el Consejo de Ministros anunció la creación de una línea de avales a través del Institutito de Crédito Oficial (ICO) para facilitar la compra de viviendas a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a cargo.
No obstante, este 2024 se han definido las condiciones, criterios y requisitos aplicables para el acceso a esta línea de avales.
De este modo, en este artículo me voy a adentrar en el análisis de las características, requisitos de acceso y proceso para la solicitud de estos avales que, en adelante, denominaré avales ICO 2024.
Índice de contenidos
Características y objetivos de los avales ICO 2024
Cómo funciona la línea de avales ICO 2024:
Con una dotación presupuestaria de 2.500 millones de euros, esta línea de avales permite a los bancos financiar hasta el 100% del valor de la vivienda, cubriendo el 20% o 25% que normalmente no sería financiado.
Es decir, la entidad bancaria financiará la totalidad del precio de la operación de compraventa, quedando avalado el 20% adicional (o 25% como luego veremos) por el ICO, una entidad pública empresarial que, a su vez, funciona como un banco público.
El ICO gestionará los avales a través de un convenio suscrito con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicado en la Resolución de 5 de mayo de 2024 que puedes consultar AQUÍ.
En la práctica, la constitución de los avales, que tendrán un plazo de duración máximo de 10 años, supone que, si en este periodo el deudor impaga el préstamo hipotecario, la entidad bancaria pueda reclamar al ICO el importe garantizado (hasta el 20% o 25%).
Gracias a esta garantía se incentiva a los bancos a participar en el programa y ofrecer condiciones de préstamo más favorables a los solicitantes.
Todo ello, claro está, sin perjuicio de que el prestatario y comprador de la vivienda siga siendo responsable frente al banco del total del préstamo hipotecario, así como del derecho de la entidad bancaria de, en su caso, ejecutar la hipoteca.
Objetivos de la medida:
Como hemos visto, el objetivo principal de esta medida es facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y familias con menores a cargo para que puedan superar el obstáculo del primer pago inicial.
Aunque también es un objetivo principal reducir la presión sobre el mercado de alquiler en zonas con alta demanda.
Por otro lado, como objetivo adicional, pretende incentivar la compra de viviendas con calificaciones energéticas D o superiores.
Y es que, como veremos más adelante, las viviendas con estas características podrán recibir una cobertura del aval de hasta el 25%.
Requisitos para solicitar los avales ICO 2024.
Requisitos generales
Para asegurarse de que los beneficios de los avales ICO 2024 lleguen a las personas a las que realmente está destinada la medida, los solicitantes deberán cumplir con los siguientes requisitos:
- Edad: Personas físicas mayores de edad y de hasta 35 años, salvo en el caso de familias con menores a cargo en las que no hay límite de edad.
- Residencia: Tener su residencia legal en España, acreditada de manera continua e ininterrumpida durante al menos los dos años anteriores a la solicitud del préstamo.
- Ingresos máximos: Los ingresos individuales no deben superar los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). Por lo tanto, en el caso de dos adquirentes el límite de ingresos se eleva al doble (75.600 euros anuales). Si hay hijos menores a cargo, el límite se incrementa en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor. En el caso de familias monoparentales, este límite se incrementa en un 70% adicional.
- Patrimonio: No tener un patrimonio neto superior a 100.000 euros. Si son dos adquirentes, que el patrimonio no supere los 200.000 euros en conjunto.
- Morosidad: No tener mora en CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) en la fecha de formalización del préstamo hipotecario. En caso de que se trate de dos adquirentes, este requisito deberá cumplirse por ambos.
- Número de adquirentes: No podrán ser más de dos personas las que figuren como adquirentes de la vivienda.
- Requisitos adicionales: Cumplir, en el momento de la formalización del préstamo, con todos los requisitos del artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones que puedes consultar AQUÍ (entre ellos se incluyen no haber sido condenadas mediante sentencia firme a la pena de pérdida de la posibilidad de obtener subvenciones o ayudas públicas, o haber solicitado la declaración de concurso voluntario o hallarse declarados en concurso).
Requisitos específicos de la vivienda y de su uso:
Solo podrán beneficiarse de estos avales las viviendas que reúnan las siguientes condiciones:
-Ser la primera vivienda adquirida por los solicitantes. Además, debe estar dentro del territorio nacional y destinada a ser la residencia habitual y permanente del comprador.
No obstante, se exceptúa de este supuesto y sí que podrán acceder a estos avales, las personas que:
- Sean propietarias de una parte alícuota de una vivienda y se haya obtenido por herencia o mediante una transmisión mortis causa sin testamento.
- Sean titulares de una vivienda, pero acrediten su no disponibilidad por causa de separación o divorcio o por cualquier otra ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
Por lo tanto, la vivienda adquirida no puede ser utilizada para el ejercicio de una actividad económica en el momento de la formalización del préstamo.
Por otro lado, el arrendamiento de vivienda solo se permite en circunstancias excepcionales que exijan necesariamente el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso.
-Si la solicitud es para que el aval cubra el 25% del valor del préstamo, en lugar del 20% habitual, la vivienda deberá tener una calificación energética D o superior.
Requisito relativo al precio de compra de la vivienda
Para poder beneficiarse del aval ICO 2024 se ha fijado un límite en el precio de compra de la vivienda que será fijado por cada Comunidad Autónoma.
En cualquier caso, en el Anexo III de la Resolución de 5 de mayo de 2024 que puedes consultar AQUÍ se fija un límite máximo en cada una de ellas.
En Cataluña, este límite máximo en el precio de compra es de 300.000 euros.
¿Cómo solicitar el aval ICO?
El proceso para solicitar el aval ICO es relativamente sencillo.
1.Lo primero de todo será acudir a una entidad financiera adherida a la línea de avales ICO 2024. Puedes consultar la lista de las entidades adheridas AQUÍ.
2.Presentar la documentación necesaria que, entre otra, incluirá:
-A fin de acreditar la residencia legal en España de todos los adquirentes de la vivienda de manera continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo:
- DNI, NIE o pasaporte.
- Padrón municipal de convivencia o certificado equivalente que incluya la fecha de comienzo de residencia.
-A fin de acreditar los ingresos:
- La última declaración del IRPF
- En caso de que no se tenga obligación de presentar la renta, certificado negativo de la AEAT.
- Autorización para consultar los datos tributarios durante toda la vida del préstamo avalado.
– A fin de acreditar la condición familiar y número de menores a cargo:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Partida de nacimiento de los hijos.
-A fin de acreditar la calificación energética de la vivienda a la fecha de adquisición:
- Certificado energético emitido en fecha anterior o igual a la fecha de adquisición de la vivienda.
-A fin de acreditar que ninguno de los adquirentes sea propietario de otra vivienda con anterioridad:
- Certificado negativo catastral y nota simple del Registro de la Propiedad.
-A fin de acreditar el valor de tasación:
- Informe de tasación de la vivienda financiada.
3.Evaluación de la entidad bancaria. La entidad bancaria será la responsable de evaluar la solicitud del préstamo hipotecario y gestionar el aval del ICO.
A pesar de que la constitución de un aval conlleva una serie de gastos, el aval ICO será gratuito para los adquirentes de la vivienda y para las entidades bancarias.
¿Existe un importe máximo garantizado por el aval del ICO?
Así es.
El importe máximo garantizado por el aval del ICO se determinará en función del menor de los siguientes valores:
- Valor de tasación de la vivienda.
- Precio de adquisición de la vivienda (impuestos y gastos no incluidos).
El aval ICO cubrirá hasta un 20% del importe del crédito para la adquisición de la vivienda, salvo en los casos de que disponga de una calificación energética D o superior, en cuyo caso el aval podrá llegar a cubrir hasta un 25% del importe del préstamo.
¿Hasta cuándo puedo solicitar el aval ICO 2024?
En principio, el plazo para formalizar los préstamos que pueden beneficiarse de estos avales será hasta el 31 de diciembre de 2025.
No obstante, en función de la demanda y de las circunstancias económicas, el convenio suscrito entre el ICO y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana prevé que este plazo podría extenderse hasta 2027.
¿Puedo compatibilizar este aval del ICO con algún otro aval público?
No. El préstamo avalado por el ICO no puede estar cubierto por otras garantías o avales públicos.
De hecho, este es uno de los requisitos que deberá comprobar la entidad bancaria al formalizar el préstamo.
Conclusiones.
Esta nueva línea de avales ICO 2024 es una medida interesante que puede contribuir a facilitar el acceso a la vivienda a algunos jóvenes y familias con menores a cargo.
En todo caso, atendiendo a la escasa construcción de viviendas frente a una demanda creciente y al encarecimiento del precio que vivimos en los últimos años tanto en el mercado de compra como el de alquiler, sería necesario complementar esta medida con otras que tendieran a favorecer un aumento de la oferta existente.
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