La venta de la nuda propiedad de un inmueble en Cataluña

Según los datos del Colegio de Registradores de España, las operaciones de compraventa de nuda propiedad cada vez son más frecuentes.

Así, en 2022 se registraron 1.657, lo que supone un aumento del 27,7% respecto al 2021.

Y en 2023 se registraron 1.845, esto es, un 11,3% más respecto al año anterior.

El crecimiento de este tipo de operaciones se explica por distintos factores.

Por un lado, el aumento de la esperanza de vida: para muchas personas mayores la pensión de jubilación es insuficiente y la venta de la nuda propiedad les permite obtener liquidez inmediata sin renunciar a su vivienda.

Por otro lado, el elevado precio de la vivienda, la escasez de oferta y la alta demanda en el mercado inmobiliario o la volatilidad de otros mercados y la inflación convierten esta operación en una oportunidad de inversión a largo plazo que permite adquirir un inmueble a un precio reducido con la expectativa de su revalorización en el futuro.

En nuestra notaría de Barcelona somos testigos de este incremento, pues cada vez es más frecuente el otorgamiento de escrituras de cesión o venta de nuda propiedad.

Por todo ello, en este artículo explico en qué consiste esta figura, las diferencias entre usufructo y nuda propiedad, las ventajas e inconvenientes de vender la nuda propiedad y sus implicaciones fiscales, entre otros aspectos.

Índice de contenidos

Diferencias entre usufructo y nuda propiedad

La propiedad es un derecho fundamental reconocido en la mayoría de los ordenamientos jurídicos.

En España está reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española y se configura como el derecho real que otorga a su titular la capacidad de gozar y disponer de un bien sin más limitaciones que las establecidas por la ley.

Sin embargo, la propiedad no es un concepto único e indivisible, sino que se puede desmembrar en distintos derechos reales, como la nuda propiedad y usufructo.

En cuanto a su regulación, se encuentra esencialmente en el artículo 467 y siguientes del Código Civil, aunque también en los derechos forales de distintas comunidades autónomas con derecho civil propio, como es el caso de Cataluña.

Así, como Notario de Barcelona, en este artículo hago referencia a la propiedad y los derechos que la integran según lo dispuesto en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

1.- La nuda propiedad

Es el derecho de propiedad sobre el bien sin la posibilidad de su uso y disfrute.

Por lo tanto, se trata de una propiedad limitada ya que otra persona (el usufructuario) tiene derecho al uso y disfrute del bien, lo que en el caso de una vivienda implica el derecho a vivir en ella y a percibir sus rentas.

En cuanto al reparto de los gastos, salvo pacto en contrario, el nudo propietario costeará las reparaciones estructurales o extraordinarias (como reparaciones que afecten a la estructura del edificio o derivadas de normativas municipales, como la Inspección Técnica de Edificios, lo que, en su caso, coincidirá con el pago de derramas comunitarias).

Por otro lado, el nudo propietario puede vender, transmitir o gravar su derecho, en cuyo caso el adquirente no podrá usar ni disfrutar del inmueble hasta que el usufructo se extinga.

Ahora bien, no puede hacer modificaciones que afecten al usufructo.

Así, cualquier alteración estructural que modifique el uso del inmueble requiere el consentimiento del usufructuario.

Por último, cuando el usufructo se extinga, ya sea porque el usufructuario fallece o por otra causa, el nudo propietario recuperará el pleno dominio del inmueble, al consolidarse el usufructo con la nuda propiedad.

2.- El usufructo

Es el derecho real de disfrutar de un bien ajeno, obteniendo sus frutos y rendimientos y respetando su forma y sustancia.

De este modo, el usufructuario puede vivir en la vivienda, pero debe mantenerla en buen estado, sin causar daños que disminuyan su valor ni alterar su estructura sin el consentimiento del nudo propietario.

Respecto a su duración puede ser:

Vitalicio: durará hasta el fallecimiento del usufructuario. Es el que se presume, salvo que se especifique lo contrario, cuando se constituye a favor de una persona física.

Temporal: si se establece por un plazo determinado.

En relación con los gastos y salvo pacto en contrario, el usufructuario asumirá los gastos de conservación, mantenimiento, reparación ordinaria y suministros, así como los tributos y tasas de devengo anual (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o la tasa de basuras).

También puede, salvo pacto en contrario, arrendar el inmueble sin permiso del nudo propietario, a no ser que se configure un derecho preferente a favor del nudo propietario.

Por último, el usufructo vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario, consolidándose así el pleno dominio.

En cambio, si el usufructo es temporal se extinguirá en la fecha establecida en el contrato.

¿Por qué vender la nuda propiedad de un inmueble?

La venta de la nuda propiedad de una vivienda con reserva del usufructo vitalicio permite al vendedor permanecer en el inmueble o alquilarlo hasta que el usufructo se extinga.

En consecuencia, el vendedor recibe un capital de forma inmediata, pero sigue viviendo en el inmueble.

Y, por su parte, el comprador adquiere la propiedad a un precio inferior al de mercado, esperando consolidar el dominio en el futuro.

De este modo la venta de la nuda propiedad es una opción que puede resultar interesante, en especial a personas mayores, a fin de disponer de liquidez inmediata sin necesidad de abandonar su hogar.

Por otro lado, algunos propietarios prefieren vender la nuda propiedad para evitar conflictos familiares sobre la herencia o para aquellos casos en los que los herederos no tienen interés en conservar el inmueble.

Además, como veremos más adelante, la venta de la nuda propiedad conlleva determinadas ventajas fiscales si se cumplen los requisitos previstos para ello.

Por su parte, para los compradores, la adquisición de la nuda propiedad representa una inversión a largo plazo, pues le permite comprar una vivienda a un precio reducido hasta consolidar la plena propiedad en el futuro.

En consecuencia, la venta de la nuda propiedad puede conllevar ciertas ventajas para el propietario frente a la cesión o venta del pleno dominio de una vivienda como son:

Mantener el uso y disfrute de la vivienda: ya que el vendedor conserva el usufructo (vitalicio o temporal) y puede seguir residiendo en ella o, si lo prefiere, alquilarla para obtener ingresos adicionales.

Liquidez inmediata: ya que el vendedor recibe un capital en el mismo momento de la transmisión o una parte en el momento de la transmisión y otro de forma diferida en el tiempo en forma de renta sin necesidad de recurrir a préstamos hipotecarios (que con cierta edad es complicado obtenerlos) o hipotecas inversas (es obligatorio tener más de 65 años y realizarlo sobre la vivienda habitual).

No se requiere una edad mínima, aunque lo normal es que se lleve a cabo por personas de edad avanzada.

Reducción en la asunción de gastos: ya que se repartirán entre nudo propietario y usufructuario en la forma que hemos visto más arriba.

Sin embargo, también debe tener en cuenta que la venta de la nuda propiedad conlleva una serie de desventajas como:

La pérdida del derecho a transmitir la propiedad: así el vendedor ya no podrá dejar la vivienda a sus herederos puesto que se ha producido el efecto traslativo saliendo de su patrimonio.

Precio de transmisión inferior al valor de mercado: a cambio el comprador no puede disponer inmediatamente del inmueble.

Limitación de decisiones sobre la vivienda: ya que el usufructuario debe conservarla en buen estado y no puede realizar determinadas obras sin el consentimiento del nudo propietario.

La propiedad ha de estar libre de cargas. No es un requisito obligatorio pero lo habitual es que el comprador exija que el inmueble está libre de cargas y gravámenes a no ser que previamente conozca la situación de la carga y asuma su pago.

¿Qué modalidades existen de venta de nuda propiedad?

Como he explicado hasta ahora, la fórmula más habitual es vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio, ya que ello permite seguir residiendo en el inmueble (o alquilarlo o cederlo si así se desea) hasta el momento del fallecimiento.

En cuanto a la forma de pago existen varias opciones:

Pago único: En este caso, el vendedor de la nuda propiedad percibirá el total precio en el momento de la transmisión, quedando totalmente cierto y determinado. A la fecha de la extinción del usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor (en el supuesto del usufructo temporal) o a sus herederos (en el supuesto del usufructo vitalicio).

Renta vitalicia: El vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de percibir una renta vitalicia, que dependerá del valor de la vivienda y de la vida teórica del usufructuario. Es un contrato aleatorio ya que el precio no es cierto ni está determinado y dependerá su importe de un hecho incierto como es la muerte. Al extinguirse el usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o a sus herederos. En este supuesto, es aconsejable que se incluya como garantía adicional para el vendedor una condición resolutoria para garantizar los casos de impago, de forma que el usufructuario pueda recuperar el pleno dominio del bien si el comprador incumple los pagos.
Renta temporal: Esta alternativa permite al vendedor mantener el derecho de usufructo a cambio de recibir una renta durante un plazo determinado. Si se cumple la fecha de extinción con anterioridad a los plazos dispuestos para la renta temporal, podrá acordarse el derecho del vendedor o sus herederos a recibir las cantidades pendientes. También en este caso es aconsejable establecer una condición resolutoria para los supuestos de impago.

Tanto en el caso de la renta vitalicia como de la renta temporal es posible pactar entre vendedor y comprador un mínimo garantizado, que consiste en el que si el vendedor fallece antes de un determinado número de años sus herederos puedan cobrar la cantidad que quedase por pagar hasta alcanzar ese mínimo pactado.

Ventajas fiscales de vender la nuda propiedad

Entre los distintos impuestos que afectan la venta de la nuda propiedad está el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Así, el vendedor estará obligado a tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Es decir, por la diferencia entre el precio de transmisión y el valor de adquisición del inmueble respecto a la parte correspondiente a la nuda propiedad.

Sin embargo, el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece una exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la nuda propiedad si:

El vendedor es una persona mayor de 65 años o una persona en situación de dependencia severa o de gran dependencia (de conformidad con la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia).

La venta recae sobre el inmueble que constituye la residencia habitual del contribuyente (para ello es necesario, entre otros aspectos, que la vivienda haya sido la habitual desde hace al menos tres años y que haya residido en ella de forma continuada).

En todo caso, deberá analizarse cada caso concreto para verificar que se cumplen todos los requisitos dispuestos por la normativa para beneficiarse de esta exención, así como para comprobar si existen otras ventajas fiscales que puedan ser de aplicación.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

El cálculo del valor de la nuda propiedad depende en esencia de los siguientes factores:

El valor de mercado del inmueble: Se obtiene mediante tasaciones oficiales, precios de venta en la zona o valor catastral actualizado.

La edad del usufructuario: Cuanto mayor sea el usufructuario, menor será el valor del usufructo y mayor el de la nuda propiedad.

La duración del usufructo: Si es vitalicio (hasta el fallecimiento del usufructuario) o temporal (por un plazo determinado de años).

Aunque existen diferentes formas de calcular el valor de la nuda propiedad y del usufructo, el artículo 49 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, dispone que:

a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes sobre que recaiga, en razón de un 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

b) En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100.

c) El valor de la nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquélla que le atribuya menor valor.

d) Cuando el usufructo se hubiese constituido a favor de una persona jurídica, para determinar el valor de la nuda propiedad atribuida a una persona física, se aplicarán las reglas de la letra a) sin que, en ningún caso, puedan computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100 del total atribuido a los bienes. Este mismo porcentaje se tendrá en cuenta cuando la duración del usufructo sea indeterminada.

A modo de ejemplo, en la venta de una vivienda valorada en 300.000 euros, si el usufructuario tuviera 75 años y aplicáramos esta fórmula para calcular el valor del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad el resultado sería:

Valor del usufructo vitalicio: 45.000 euros, que corresponde al 15% del valor total del inmueble (70-(1x(75-20))=15% de 300.000).

Valor de la nuda propiedad: 255.000 euros, que corresponde al 85% del valor total del inmueble.

Ahora bien, se trata de una fórmula teórica por lo que luego habrá que ponderarla en función de la oferta y la demanda reales.

¿Cómo formalizar la venta de la nuda propiedad?

Igual que en la compraventa de un inmueble, la formalización de la compraventa de la nuda propiedad en escritura pública ante Notario no es obligatoria para su validez, si bien garantiza la seguridad jurídica de la operación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, siendo oponible frente a terceros.

De esta forma el Notario, un profesional imparcial en la operación asesorará a las partes, informándolas de los derechos y obligaciones que se derivan de ella, asegurándose de que los comprenden y respondiendo a las preguntas que le hagan.

Asimismo, el Notario llevará a cabo un control de legalidad comprobando que la escritura pública contiene todos los requisitos necesarios para su validez y eficacia, tales como la descripción del inmueble y su referencia catastral, la forma de pago del IBI, la situación de los gastos de comunidad (si es un inmueble que forma parte de un edificio dividido horizontalmente), la situación posesoria, la cédula de habitabilidad (si es vivienda situada en Cataluña), el certificado de eficiencia energética, el precio de venta de la nuda propiedad y la forma de pago o la duración del usufructo.

Documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura de venta de nuda propiedad de inmueble:

Documento de identidad: Si es español el DNI original y en vigor y si es extranjero el NIE y pasaporte original y en vigor.
Si el interviniente actúa en nombre de un tercero/persona jurídica:
- Copia auténtica del poder notarial o nombramiento del órgano de representación donde conste la representación.
- Copia auténtica de la escritura de constitución.
- Copia auténtica del acta de titularidad real.
Si el interviniente actúa en nombre de una persona jurídica extranjera:
- NIF español de la persona jurídica extranjera.
- Pasaporte y NIE en vigor del representante de la persona jurídica extranjera.
- Certificado oficial que acredite la inscripción de la persona jurídica en su Registro Correspondiente. La documentación debe estar traducida y apostillada.
Copia auténtica de la escritura pública del título de propiedad del inmueble objeto de venta.
Nota simple registral y certificado catastral descriptivo y gráfico: los obtiene la notaría si se le facilita la dirección de la finca o número de finca registral y de referencia catastral (aportando el último recibo del IBI).
Cédula de habitabilidad: obligatoria en Cataluña, entre otras Comunidades Autónomas y, salvo que se trate de un supuesto de exoneración que puedes consultar en este artículo que publicamos.
Certificado de eficiencia energética: aunque es posible exonerar de su aportación si el comprador lo acepta. Puedes obtener más información sobre este certificado en este artículo que publicamos.
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: también se puede exonerar si el comprador lo acepta.
Certificado de aptitud del edificio: si el inmueble no lo ha obtenido el comprador lo puede exonerar.
Informe de inspección técnica del edificio y Libro del Edificio del que forma parte: si el inmueble no lo ha obtenido el comprador lo puede exonerar.
Si la finca tiene alguna carga, la documentación que la acredita: por ejemplo, si existe una hipoteca, el certificado bancario de saldo.
Justificante de pago del recibo del IBI: no es obligatorio, pero es recomendable aportar de los últimos cuatro años.
Documentación que acredita la forma y medios de pago utilizados.

Puedes consultar el detalle de toda la documentación necesaria AQUÍ.

Fiscalidad en la venta de la nuda propiedad de un inmueble

Como hemos visto antes, el vendedor-usufructuario deberá tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada en la operación, a menos que pueda beneficiarse de alguna exención (como es el caso de la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o una persona en situación de dependencia).

Por otro lado, el vendedor también deberá pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (llamado plusvalía municipal) calculado sobre la parte proporcional del valor catastral del suelo correspondiente a la nuda propiedad, y salvo que sea de aplicación alguna bonificación o exención prevista en una ordenanza municipal.

Por su parte, el comprador deberá hacer frente al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor de la nuda propiedad. Tras la entrada en vigor, el pasado día 27 de marzo, del Decreto Ley 5/2025 de 25 de marzo, en Cataluña el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se ha visto modificado en los siguientes términos:

Para transmisiones de inmuebles de hasta 600.000 euros: 10%.
Para transmisiones de entre 600.000 y 900.000 euros: 11%.
Para transmisiones de entre 900.000 y 1.500.000 euros: 12%.
Para transmisiones superiores a 1.500.000 euros: 13%.

Aunque a diferencia de una compraventa del pleno dominio, el comprador tributará por el ITP en el momento de la adquisición de la nuda propiedad, pero también en el de la extinción del usufructo y consolidación del pleno dominio.

Conclusiones

La venta de la nuda propiedad de un inmueble en Cataluña es una opción cada vez más extendida.

La creciente esperanza de vida y la necesidad de liquidez de muchas personas mayores han convertido esta operación en una alternativa viable para obtener capital sin renunciar al uso de la vivienda.

Al mismo tiempo, el interés de los inversores en adquirir inmuebles a un precio reducido con vistas a una futura consolidación del pleno dominio ha favorecido el incremento de este tipo de operaciones en el mercado inmobiliario.

Y es que la venta de la nuda propiedad es una operación que, bien estructurada, ofrece ventajas tanto para el vendedor como para el comprador.

Aunque también implica ciertas limitaciones, como la pérdida del derecho a transmitir el inmueble a los herederos o la fijación de un precio de venta inferior al de mercado debido a la reserva del usufructo.

Por ello es fundamental que las partes conozcan con claridad sus derechos y obligaciones, así como las implicaciones fiscales que conlleva.

Si necesitas más información sobre la venta de la nuda propiedad de un inmueble contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.