Para la ciudadanía española, comprar una vivienda es una de las operaciones jurídicas y económicas más importante de su vida. No solo por la inversión financiera que supone, sino también por la carga sentimental: muchos clientes afirman “ese inmueble será, muy probablemente, nuestro hogar durante muchos años, quizá para siempre”.
Precisamente por su trascendencia, la compraventa de una vivienda suele ser un proceso que lleva tiempo. Es muy común que, una vez comprador y vendedor alcanzan un acuerdo inicial, no acudan inmediatamente a la Notaría a firmar la escritura. En este punto intermedio, lo habitual es suscribir un contrato de arras. Este acuerdo previo sirve para ‘reservar’ o ‘preparar’ la operación definitiva, fijando ya aspectos clave como las partes intervinientes, la identificación del inmueble, el precio acordado o los plazos para formalizar la venta.
Lo habitual es que los clientes que vienen a la Notaria firmen la escritura de compraventa para la que estaban citados, pero en ocasiones ocurren desavenencias antes de las firma que desembocan en no otorgar la escritura notarial o incluso en ocasiones, algunas de las partes ni siquiera comparece en la Notaría.
Cuando sucede alguna de estas situaciones (poco frecuentes), los clientes me solicitan levantar un acta notarial de manifestaciones donde el requirente explica los motivos (desde su punto de vista) por los que no se ha firmado la escritura o un acta notarial de incomparecencia para acreditar que la otra parte no ha comparecido a la firma de la escritura de compraventa ni por sí misma ni ninguna otra persona en su nombre y representación.
En muchas ocasiones, cuando la escritura de compraventa no llega a otorgarse, surgen dudas sobre qué ocurre con las arras entregadas: ¿se pierden?, ¿pueden recuperarse?, si pueden recuperarse ¿cómo deben reclamarse?
En este artículo explico en detalle los tipos de arras que existen según el derecho civil catalán, qué consecuencias tiene su incumplimiento y cómo actuar en cada caso.
Y si antes quiere profundizar en qué es un contrato de arras, cuándo se firma y qué debe incluir, puedes leer este otro artículo de nuestro blog: Contrato de arras en la compraventa de inmuebles.
Índice de contenidos
Qué son las arras y dónde se regulan
Las arras pueden definirse como la cantidad de dinero que el comprador adelanta al vendedor a cuenta del precio de la compraventa.
Se formalizan en un contrato privado que se firma con anterioridad a la escritura de compraventa.
A cambio de las arras el vendedor reserva el inmueble al comprador durante el periodo de tiempo pactado en el contrato.
Antes de que venza el plazo acordado o en la fecha pactada en el contrato, comprador y vendedor se comprometen a acudir a una Notaría a otorgar la escritura de compraventa ante Notario.
Por lo tanto, el contrato de arras tiene plena validez y obliga a las partes a su cumplimiento.
Así, su finalidad es reforzar los compromisos asumidos por cada una y garantizar que la operación de compraventa se llevará a buen término.
En el derecho civil común su regulación sólo se encuentra en el artículo 1.454 del Código Civil, que regula las arras penitenciales: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En cambio, en Cataluña, el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña dedica los artículos 621-8 y 621-49 a regular de manera específica las arras y distingue entre sus diferentes tipos.
Tipos de arras
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son una cantidad entregada en señal de la conclusión del contrato.
Es decir, la compraventa ya ha tenido lugar y las arras se configuran como un anticipo del precio, que se descontará del total.
En la práctica, si las partes no pactan otra cosa en el contrato, se entiende que cualquier cantidad entregada por el comprador es a título de arras confirmatorias.
Así lo establece la jurisprudencia y, en el caso del derecho civil catalán, se prevé expresamente en el apartado 1 del artículo 621-8 del Libro Sexto del CCCat: “1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.”
Arras penitenciales
Las arras penitenciales otorgan a cualquiera de las partes la facultad de desistir del contrato sin necesidad de alegar una causa.
Así, la cantidad entregada como arras penitenciales supone la contraprestación a pagar por disponer de esta facultad de desistimiento.
En caso de que esta facultad no se ejerza las arras se imputarán al precio de la compraventa.
No obstante, para que las arras penitenciales sean válidas deben expresarse con claridad en el contrato, sin que su interpretación deje lugar a dudas.
De no ser así, se interpretará que lo que han pactado las partes son unas arras confirmatorias, con las consecuencias que ello comporta.
Así lo dispone el artículo 621-8.2 del Libro Sexto de Cataluña: “Las arras penitenciales deben pactarse expresamente”.
Además, el artículo 621-8.3 introduce una especialidad en derecho civil catalán según la cual en compraventas de inmuebles las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses pueden depositarse ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
De este modo la finca queda gravada para garantizar la devolución de las arras y, en caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda.
Esta medida legislativa incrementa la seguridad jurídica de este contrato, pues el mismo será redactado y/o supervisado por un funcionario público, frente al cual se depositará ese dinero entregado en concepto de arras, garantizándose así que, ante cualquier circunstancia que frustre la operación, la parte a la que corresponda, según lo previsto, pueda recuperar ese dinero de una forma mucho más rápida, fácil y ejecutiva. Hasta ahora, es un documento notarial muy poco utilizado.
Arras penales
Esta figura está a caballo entre las arras confirmatorias y las penitenciales.
Si bien, no suponen un anticipo del precio de la compraventa ni permiten a las partes ejercitar la facultad de desistir del contrato.
En esencia, las arras penales cumplen la misma función que una cláusula penal prevista en el artículo 1.152 CC.
Es decir, una cláusula que se pacta en un contrato para fijar de antemano el importe de la indemnización de daños y perjuicios que la parte cumplidora podrá reclamar a la incumplidora.
Si en el contrato no se dispone nada más la cláusula penal sustituye a la indemnización de daños y perjuicios. Pero también se puede pactar que no sea así y que los daños y perjuicios no queden limitados, en cuyo caso la parte cumplidora podrá reclamar un importe superior al fijado en la cláusula.
Por lo tanto, las arras penales cumplen una función parecida a la de una cláusula penal: una compensación anticipada en caso de incumplimiento.
En el caso opuesto, es decir, si el contrato se cumple, en la práctica las arras penales se imputan al precio de la compraventa (como también sucede con las confirmatorias y penitenciales).
Efectos de las arras
Efectos de las arras confirmatorias
Dado que el contrato ya está perfeccionado, su incumplimiento se resuelve siguiendo las reglas generales (artículo 1.124 del Código Civil).
Es decir, la parte cumplidora puede optar entre:
- El cumplimiento forzoso: otorgamiento de la escritura de compraventa con el consiguiente pago del precio restante, por un lado, y entrega del inmueble, por el otro.
- La resolución: a) Si es la compradora quien incumple el contrato: la vendedora podrá hacer suya la cantidad entregada en concepto de arras. b) Si es la vendedora quien incumple el contrato: la compradora podrá reclamarle la entrega de las arras.
En ambos casos, junto con la resolución podrá reclamarse la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
Efectos de las arras penitenciales
Como hemos visto, las arras penitenciales facultan a las partes para desistir del contrato.
Por lo tanto, si una de las dos partes se echa atrás antes del plazo pactado y la compraventa no llega a perfeccionarse no podemos hablar de incumplimiento, sino del libre ejercicio de la facultad que ambas se han reservado.
- Si es el comprador quien desiste del contrato: el vendedor hará suya la cantidad entregada en concepto de arras.
- Si es el vendedor quien desiste: este deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada.
Efectos de las arras penales
Al tener un funcionamiento parecido al de una cláusula penal, su incumplimiento faculta a la cumplidora a reclamar el cumplimiento forzoso o la resolución, como en el caso de las arras confirmatorias.
Ahora bien, dado que funcionan de forma parecida a una cláusula penal, podemos hablar de:
- Arras penales sustitutivas: en caso de incumplimiento el importe entregado en concepto de arras penales constituye el límite máximo que es posible reclamar en concepto de daños y perjuicios.
- Arras penales cumulativas (si se han pactado expresamente en el contrato): además de las arras penales la parte cumplidora puede reclamar la indemnización de la totalidad de los daños y perjuicios.
¿Cómo actuar en caso de incumplimiento del contrato?
Si llegada la fecha o el plazo máximo fijado en el contrato en el que se pactaron las arras sin que alguna de ellas no comparezca en la Notaría para otorgar la escritura de compraventa, el contrato podrá entenderse incumplido (o resuelto en caso de arras penitenciales).
Para acreditar esta incomparecencia, y con vistas a conservar una prueba fehaciente del incumplimiento, pueden adoptarse las siguientes medidas:
Acta notarial de incomparecencia
El comprador o el vendedor pueden acudir al Notario y solicitar que levante un acta notarial para dejar constancia de que la otra parte no ha comparecido, ni por sí misma ni representada por otra persona, en la fecha y hora señaladas para la firma de la escritura pública de compraventa.
En ella, el Notario:
- Redactará el acta a requerimiento de la parte que ha comparecido.
- Hará constar la hora desde la que se encontraba presente en la Notaria a parte requirente.
- Indicará que la otra parte no ha comparecido, ni por sí misma ni representada por otra persona.
Este acta sirve como prueba documental pública del incumplimiento o del desistimiento, y puede ser determinante en caso de futuras reclamaciones judiciales o extrajudiciales.
Además, si se han depositado arras penitenciales ante Notario, será imprescindible para que el Notario entregue las arras a quien corresponda conforme a lo pactado previamente en el acta de depósito notarial.
Reclamación extrajudicial
Una vez documentado el incumplimiento, la parte que se considera perjudicada puede realizar una reclamación extrajudicial mediante burofax o requerimiento notarial.
En este escrito debe:
- Exponer los hechos: firma del contrato, tipo de arras pactadas, incomparecencia…
- Invocar la cláusula de arras pactada y su efecto jurídico.
- Requerir la devolución o retención de las arras conforme a lo pactado (por ejemplo, exigir el doble si se trata de arras penitenciales y quien incumple es el vendedor).
Es recomendable que este requerimiento se realice por un medio que deje constancia de su contenido y recepción, como el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo o un mediante un requerimiento notarial.
Reclamación judicial
Si la parte incumplidora no atiende la reclamación extrajudicial, la parte que ha cumplido podrá acudir a los tribunales competentes para:
- Reclamar la cantidad entregada o su devolución por duplicado (según el tipo de arras pactadas).
- Solicitar, si procede, el cumplimiento forzoso del contrato.
- Reclamar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, si procede.
En estos casos, el acta notarial de incomparecencia y el contrato firmado serán pruebas esenciales para acreditar los hechos ante el juez.
Cabe recordar que desde la entrada en vigor, el pasado 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, se introdujo un requisito de procedibilidad en la gran mayoría de asuntos civiles y mercantiles, lo que ha supuesto en la práctica que, cuando un ciudadano quiera interponer una demanda en la mayor parte de las materias de las que trata la jurisdicción civil y mercantil, antes de acudir al juzgado, deberá haber intentado llegar a un acuerdo extrajudicial, a través de alguno de los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional (conocidos como MASC) que regula esta ley. Para más información te recomiendo la lectura del artículo de nuestro blog Claves de la Ley Orgánica 1/2025 sobre la resolución extrajudicial de conflictos
Conclusiones
En mi experiencia como Notario en Barcelona he podido comprobar que muchas de las controversias que surgen en torno a las arras no tienen su origen en el incumplimiento en sí, sino en la falta de claridad con la que se redactó el contrato.
Y es que es esencial saber qué tipo de arras se están firmando, qué implicaciones suponen para ambas partes y qué puede ocurrir si algo no sale según lo previsto.
De ahí que lo más recomendable siempre sea acudir a un profesional antes de firmar. Porque en una operación tan importante como la compraventa de una vivienda, la diferencia entre unas arras bien redactadas y otras redactadas con prisas puede ser decisiva.
Y si la compraventa no llega a formalizarse, de nuevo, la mejor opción para hacer valer tus derechos es obtener asesoramiento adecuado.
Si necesitas más información sobre las arras contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
