El sector bancario es un eslabón indispensable de la economía de cualquier país, está en constante evolución adaptándose a las necesidades del mercado y de la sociedad, y en España está cada vez más orientado a la práctica de una banca ética y responsable. En este contexto, uno de los pilares fundamentales fue la iniciativa legislativa que permitió crear el Código de Buenas Prácticas Bancarias.
En este artículo explico el origen, ámbito de aplicación y alcance de este Código.
Índice de contenidos
Orígenes y creación
El Código de Buenas Prácticas Bancarias fue creado en España por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (consultar texto legal AQUI). Entró en vigor el día 11 de marzo de 2012, habiendo sido objeto de varias modificaciones posteriores. En adelante me voy a referir a él como «el Real Decreto-ley».
Cabe hacer mención especial al Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios (consultar texto legal AQUI). En virtud de este Real Decreto-ley, se estableció un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyuntural y transitoria, con duración de veinticuatro meses, motivado por las presiones inflacionistas que llevaron a un rápido giro en las políticas monetarias, incrementando los tipos de interés aplicables a los préstamos y créditos hipotecarios. Por medio de la Resolución de 27 de diciembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023, se modificó el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad. En otro artículo de este Blog analizaré y explicaré este Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.
En el año 2012, en medio de un panorama económico adverso ocasionado por la crisis financiera global de 2008 se creó impulsado por la necesidad de restablecer la confianza de los usuarios en las entidades financieras y proporcionar un marco que promoviese un comportamiento ético y transparente y además, promovió la implicación del sector financiero español en el esfuerzo requerido para aliviar la difícil situación económica y social de muchas familias.
Contenido y objetivos
Este Código se articula en torno a los principios de transparencia, responsabilidad y compromiso con el cliente. El Real Decreto-ley tiene por objeto establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.
¿Cuál es su ámbito de aplicación?
Las medidas contenidas en el Real Decreto-ley se aplican a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente. Igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
¿Qué se considera umbral de exclusión?
Lo define el artículo 3 del Real Decreto-ley al establecer que se consideran situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. El límite previsto indicado será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona que esté en alguno de los supuestos descritos en el primer requisito.
¿Qué se entiende por unidad familiar?
A los efectos de computar los ingresos el Real Decreto-ley se define por la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familia.
¿Cuándo se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas?
El Real Decreto-ley considera que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado.
¿Cuáles son las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad?
El Real Decreto-ley establece varios supuestos familiares en lo que presume que se dan estas circunstancias que son:
- La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
- La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
- La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
- La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
- La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual.
- El deudor mayor de sesenta años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.
¿Cómo se acreditan estas circunstancias?
Los ingresos percibidos por los miembros de la unidad familiar se acredita mediante:
- Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma, en su caso, con relación al último ejercicio tributario.
- Últimas tres nóminas percibidas.
- Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción, ingreso mínimo vital o ayudas análogas de asistencia social concedidas por el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales.
- En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
El número de personas que habitan la vivienda mediante:
- Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Los bienes que son de su titularidad mediante:
- Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
- Copia auténtica de la escritura de compraventa de la vivienda y de la escritura de constitución de la garantía hipotecaria así como otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
- Por último, la declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.
Si la entidad acreedora dispone en su base de datos de alguno de los documentos indicados, el deudor está exonerado de aportarlos.
Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores
Aquellas personas que hubieran prestado una garantía personal (fianza, aval solidario) o una garantía real (hipotecante no deudor) y se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad acreedora agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aún cuando el avalista en el contrato de préstamo o crédito hipotecario hubiera renunciado expresamente al beneficio de excusión (artículo 3 bis del Real Decreto-ley).
¿Qué ocurre con los intereses de demora?
En todos los contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el deudor acredita que se encuentra en algunos de los supuestos indicados anteriormente que impliquen estar en el umbral de exclusión y solicite acogerse a las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas el interés de demora será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo o crédito (artículo 4 del Real Decreto-ley).
¿Qué entidades pueden adherirse a este Código?
Tal y como establece el artículo 5 del Real Decreto-ley pueden adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas es supervisado por una Comisión de Control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores, Consejo General del Poder Judicial, Ministerio de Justicia, Consejo General del Notariado, Instituto Nacional de Estadística, Asociación Hipotecaria Española, Consejo de Consumidores y Usuarios y asociaciones no gubernamentales que realizan labores de acogida.
La adhesión al Código es voluntaria, pero una vez que la entidad financiera decide adherirse, su cumplimiento es obligatorio y está sujeto a la supervisión del Banco de España. La adhesión de la entidad se entenderá producida por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida, notificada a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera con una antelación mínima de tres meses.
Si deseas consultar las entidades de crédito adheridas clica AQUI.
¿Este Código es aplicable a cualquier hipoteca?
No. Este Código es de aplicación a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20 por ciento del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros.
Pero hay una particularidad más y es que sólo pueden acogerse a la medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, esto es, la dación en pago, las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 250.000 euros.
En ambos casos, respecto a los inmuebles que fueron adquiridos antes del año 1995 se tomará como precio medio de referencia el relativo al año 1995.
Dicho esto, tal y como establece el artículo 5.8 del Real Decreto-ley las entidades adheridas podrán con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a deudores que se encuentren en supuestos distintos de los explicados con anterioridad.
¿Se ha controlado el cumplimiento de este Código?
Para supervisar el cumplimento del mismo por parte de las entidades de crédito adheridas se creó una Comisión de control que ha ido emitiendo informes de seguimiento.
¿Qué ocurre si el deudor se beneficia de forma indebida de estas medidas?
En ese caso será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.
¿Qué medidas introduce el Código?
El Código establece tres fases de actuación:
1.- Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias
En esta primera fase se procura conseguir la reestructuración viable de la deuda hipotecaria.
Para ello se establece la aplicación a los préstamos o créditos hipotecarios de una carencia en la amortización de capital durante un plazo de cinco años. No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad anteriormente definidas, la carencia será de dos años.
Otra medida es la ampliación del plazo total de amortización hasta un total de cuarenta años a contar desde la concesión del préstamo. No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad definidas anteriormente, la ampliación del plazo de amortización será de hasta siete años, sin superar el plazo de cuarenta años desde la concesión del préstamo.
Y otra medida es la reducción del tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia de amortización de capital a euríbor menos 0,10. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia. No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad anteriormente definidas, el tipo de interés aplicable durante la carencia será tal que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente.
2.- Medidas complementarias
En segundo lugar, de no resultar viable la reestructuración bancaria de la deuda debido a la situación económico-financiera del deudor, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.
A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.
3.- Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual
Finalmente, los deudores que estén dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto-ley y que habiendo transcurrido el plazo de veinticuatro meses desde la solicitud de la reestructuración sin que ninguna de las dos medidas anteriores hayan resultado viables al permitir reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual.
La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
En estos casos, el deudor, si lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.
Además, las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.
Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria citadas, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
- Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
Conclusiones
El Código de Buenas Prácticas Bancarias representó una novedad legislativa importante, con un enfoque claramente social, ofreciendo soluciones concretas para las graves situaciones generadas raíz de la crisis financiera global ocurrida a finales de 2008. Su vigencia y actualización periódica son esenciales para adaptarse a los cambios del mercado y las necesidades de los consumidores, asegurando que el sector financiero opere no solo con eficiencia, sino también con integridad y responsabilidad social.
La iniciativa del Código de Buenas Prácticas Bancarias es un claro reflejo que el sistema bancario español está alineado con las expectativas y exigencias de una sociedad que demanda una gestión más justa y transparente del capital que la realizada hasta 2008.
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