Una de las decisiones económicas más importantes que toma una persona es la de contratar una hipoteca.
En el desempeño de mis funciones como Notario de Barcelona asesoro y respondo a las dudas que tienen los clientes al formalizar esta operación.
Aunque muchas de las preguntas que me formulan no se refieren sólo al momento de la firma, sino a lo que ocurre después: ¿puedo vender la casa si aún tengo hipoteca?, ¿qué pasa con la hipoteca si me divorcio?, ¿y si heredo una vivienda hipotecada?
En este artículo recojo y respondo a estas y otras preguntas frecuentes, como continuación del artículo publicado hace unos meses: Contratar una hipoteca: preguntas frecuentes (parte I) que puedes consultar AQUÍ.
Índice de contenidos
¿Qué documentación debo presentar?
Si eres trabajador por cuenta ajena tendrás que aportar la siguiente documentación:
- El NIF.
- Justificación de ingresos (tres últimas nóminas, alquileres, rentas, etc.)
- Copia del contrato de trabajo.
- La última declaración anual presentada del IRPF (Modelo 100 del IRPF).
- La declaración de bienes firmada o en su caso, el impuesto sobre el patrimonio.
- Autorización para que el banco solicite tu CIRBE. La CIRBE o Central de Información de Riesgos del Banco de España incluye la información de préstamos, créditos, avales y garantías que superen los 1.000 euros. No se incluyen saldos positivos de cuentas corrientes o depósitos, ni deudas que no sean con entidades financieras.
- En ocasiones, el certificado de vida laboral.
Si eres autónomo tendrás que aportar la siguiente documentación:
- El NIF.
- La declaración de bienes firmada o en su caso, el impuesto sobre el patrimonio.
- Declaraciones trimestrales y anuales de IRPF e IVA (Modelos 130 y 390).
- El pago del impuesto sobre actividades económicas (IAE).
- Certificados de estar al corriente de las obligaciones fiscales y laborales (AEAT y Seguridad Social)
- El recibo del pago de autónomos.
- La declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347).
- Autorización para que el banco solicite tu CIRBE.
Si eres funcionario tendrás que aportar la siguiente documentación:
- El NIF.
- Copia del nombramiento como funcionario en el Boletín Oficial correspondiente.
- Certificado de servicio emitido por la administración correspondiente (donde se acredite la condición de funcionario en activo del mismo en el momento presente).
- Autorización para que el banco solicite tu CIRBE.
Si eres pensionista tendrás que aportar la siguiente documentación:
- El NIF.
- Certificado de prestación individual emitido por la Seguridad Social.
- Autorización para que el banco solicite tu CIRBE.
Si es una sociedad la que actúa como prestataria o como garante tendrás que aportar la siguiente documentación:
- El NIF.
- Copia auténtica de la escritura de constitución, de nombramiento de cargos, y acta de titularidad real.
- Estados financieros oficiales depositados en el Registro Mercantil.
- Datos de Seguridad Social e IRPF de los trabajadores de la empresa (como los modelos 190 o 111).
- Resumen anual de liquidación del IVA (modelo 390).
- Certificado de estar al corriente de sus obligaciones con la Seguridad Social.
- Autorización para que el banco solicite la CIRBE de la sociedad.
Con esta información, las entidades financieras evalúan el rato de solvencia de los clientes y saben hasta qué porcentaje pueden llegar a endeudarse.
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para la entrada?
Si la financiación se solicita sobre un inmueble que va a ser tu vivienda habitual, lo habitual es que aportes inicialmente el 20 % del valor de la vivienda y entre un 12 % y un 15 % de su valor para hacer frente a los impuestos asociados (el IVA si es obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es segunda transmisión) y al resto de gastos asociados a la compraventa.
En total, entre un 32 % y un 35 % del valor de la vivienda.
¿Quién asume los gastos de una hipoteca?
Desde la entrada en vigor el día 16 de junio de 2019 de la Ley 5/2019 de Contratación del Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI) quedó claro quién debe asumir los gastos de formalización del préstamo hipotecario. La citada Ley establece que los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos debe asumirlos la entidad financiera. El prestatario sí que debe asumir los gastos de tasación del inmueble hipotecado.
¿Esto es así para cualquier hipoteca? No, sólo para aquellas que entren dentro del ámbito de aplicación de la citada Ley.
El ámbito de aplicación de la LCCI son los préstamos y créditos concedidos por personas físicas o jurídicas que actúen profesionalmente, cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física y el inmueble hipotecado sea de uso residencial o se destine a la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles.
En aquellas hipotecas que no sea de aplicación la LCCI los gastos de formalización del préstamo o crédito hipotecario serán asumidos por el prestatario.
¿Es obligatorio tasar el inmueble hipotecado?
La tasación permite saber al acreedor cuál es el valor del inmueble que se va a hipotecar y así, saber si en caso de impago se cobrará un importe suficiente con el que satisfacer la deuda.
Como regla general, las entidades financieras financian el 80% del valor de tasación de un inmueble en el caso de las primeras viviendas.
Si bien es cierto que en determinados casos, este porcentaje puede ser superior. Por ejemplo, en el caso de los funcionarios, o si se trata de financiar la compra de un inmueble que pertenece al propio banco.
En otros casos, el porcentaje de financiación respecto al valor de tasación puede ser inferior. Por ejemplo, en las segundas residencias, donde el porcentaje de financiación no suele superar el 70% del valor de tasación o en los locales donde no suele superar el 60% del valor de tasación.
En caso de impago, el acreedor podrá instar el proceso de ejecución hipotecaria y a estos efectos, como he comentado también es relevante la tasación. El artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece para llevar a cabo la ejecución hipotecaria, es necesario que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado.
El artículo 129 de la Ley Hipotecaria determina en la venta extrajudicial del bien, que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado.
¿Es obligatorio asegurar el inmueble hipotecado?
Sí, es obligatorio asegurar un inmueble hipotecado contra daños, principalmente contra incendios.
Esta obligación se deriva de la Ley del Mercado Hipotecario y del Real Decreto que la desarrolla. Aunque no se establece explícitamente un seguro de hogar, la ley exige un seguro que cubra los daños a la propiedad hipotecada, lo que habitualmente con un seguro de hogar.
En el certificado de tasación consta el valor mínimo por el que se tiene que asegurar el inmueble hipotecado.
El seguro actúa como garantía para el banco en caso de que la propiedad sufra daños que reduzcan su valor, asegurando que el préstamo pueda ser devuelto y también protege al propietario/deudor, ya que le permite recuperar el valor de la inmueble en caso de siniestro, evitando perder la totalidad de lo invertido en el inmueble.
Aunque el banco pueda ofrecer un seguro de hogar, no es obligatorio contratarlo con la entidad acreedora y el propietario puede elegir la compañía aseguradora que prefiera, siempre que cumpla con las coberturas mínimas exigidas. Dicho esto, si la hipoteca es a tipo de interés fijo o variable con bonificaciones quizá interesa contratar el seguro con la misma entidad financiera para tener unas condiciones financieras más favorables, pero no es una obligación legal.
¿Puedo vender mi casa hipotecada?
Sí. Que una hipoteca grave un inmueble no impide venderlo.
De hecho, es una situación muy frecuente.
Ahora, la siguiente pregunta es: ¿y cómo puedo vender mi casa hipotecada?
Para ello existen fundamentalmente dos posibilidades (1.- si el comprador quiere adquirir el inmueble libre de la carga hipotecaria o 2.- le interesa subrogarse):
1.- Cancelar la hipoteca con el precio de la compraventa:
La opción más habitual es aquella en la que el comprador quiere adquirir el inmueble libre de la carga hipotecaria.
En este caso, el vendedor acuerda con el comprador que una parte del precio de la compraventa se destinará directamente a pagar el préstamo o crédito hipotecario.
Además, del precio de venta también se deduce y retiene el importe de aquellos gastos derivados de la cancelación de la hipoteca que deberá asumir el vendedor. Son los gastos notariales y registrales, y en su caso de gestión, asociados a la escritura de carta de pago y cancelación hipotecaria.
De este modo, el comprador tiene la tranquilidad que el préstamo o crédito hipotecario queda cancelado económicamente el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa y que además todos los gastos asociados a la cancelación registral quedan cubiertos con la parte del precio que se retiene en concepto de provisión de fondos.
Para cancelar económicamente la hipoteca será necesario que el banco (o acreedor) expida un certificado de saldo pendiente con el importe exacto pendiente de pago por principal e intereses el día de la firma de la escritura. En el caso que el certificado se expida con fecha anterior al día de la firma, se deberá indicar en este documento cuál es el importe de los intereses ordinarios que se devengan diariamente para efectuar el cálculo del importe exacto que se deberá destinar a cancelar la deuda.
La escritura de cancelación de hipoteca suele otorgarse en un momento posterior al día de la firma de la escritura de compraventa. En ella, sólo es necesario la comparecencia de los representantes del acreedor (normalmente un banco a través de uno o varios apoderados).
Ahora bien, si hay una quita de la deuda sí que será necesario que además de la parte acreedora firme la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca la parte vendedora/deudora y se otorgará el mismo día de la firma de la escritura de compraventa.
Una vez que tenga lugar la cancelación administrativa o económica de la hipoteca, el banco (o acreedor) expide el certificado de cancelación económica (“certificado de saldo cero”) y se podrá firmar la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca que se inscribirá en el Registro de la Propiedad competente para su cancelación registral.
Puedes leer más sobre cómo realizar este trámite en el artículo de nuestro blog: La cancelación registral de hipoteca: todo lo que debes saber.
2.- Subrogación del comprador en la hipoteca.
En esta opción el comprador asume la deuda pendiente del préstamo o crédito hipotecario que grava el inmueble frente al acreedor (normalmente el Banco), ocupando la posición de deudor que hasta ese momento tenía el vendedor.
Es decir, no se cancela la hipoteca original, sino que esta continúa vigente, pero con un cambio en la persona del deudor (titular del préstamo).
No obstante, para ello será necesario que lo consienta expresamente la entidad acreedora y además que concurran ciertas condiciones que analizo más en detalle en el siguiente apartado.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Mediante la subrogación hipotecaria es posible modificar alguno de los elementos personales del préstamo o crédito hipotecario ya vigente, ya sea en la persona del deudor o del acreedor.
Por lo tanto, el caso del comprador que asume la hipoteca se trataría de una subrogación en la persona del deudor.
En este escenario, en la escritura pública de subrogación el comprador asume la hipoteca en los términos pactados con el Banco por el vendedor y el banco libera a este último.
La firma de la escritura pública de subrogación se otorga en unidad de acto con la escritura de compraventa y en ocasiones se otorga en un mismo instrumento público, autorizando como Notario escritura de compraventa con subrogación.
Sin embargo, para ello antes es imprescindible el consentimiento de la entidad bancaria (o acreedor correspondiente).
Y es que, aunque el comprador esté dispuesto a asumir el pago del importe pendiente del préstamo o crédito hipotecario, el banco puede negarse si el comprador no cumple con los requisitos de solvencia exigidos.
Por lo tanto, la subrogación suele darse cuando el préstamo hipotecario tiene buenas condiciones (por ejemplo, un tipo de interés bajo) que le interesan al comprador que busca financiación.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la subrogación también conlleva una serie de gastos, como los derivados de la escritura pública ante Notario, los del Registro de la Propiedad y, en su caso, la comisión por subrogación (si la contemplaba el contrato original), los gastos de gestoría o el coste de una nueva tasación si la solicita el banco. Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario estos gastos son asumidos por el banco subrogado.
Obviamente, cuando la subrogación se integra en la misma escritura de compraventa, los gastos notariales son inferiores.
En definitiva, que el comprador se subrogue en el préstamo hipotecario suele ser beneficioso para todas las partes cuando las condiciones del préstamo son buenas.
El vendedor se ahorra tramitar la cancelación (y posibles penalizaciones por amortización anticipada), el comprador se asegura unas buenas condiciones de financiación y el banco continúa rentabilizando el contrato con un nuevo deudor cuya solvencia ha contrastado previamente.
¿Qué diferencias hay entre subrogación y novación?
A menudo se usan ambos términos indistintamente, a pesar de que no significan lo mismo.
Subrogación:
Como hemos visto, la subrogación supone una modificación en la persona del deudor o del acreedor que asume las condiciones pactadas en el contrato original.
Es una novación subjetiva de la hipoteca. Coloquialmente, la misma deuda cambia de manos.
Novación:
La novación objetiva de la hipoteca es la modificación, mediante acuerdo entre el deudor y su acreedor, de una o varias de las condiciones pactadas en el contrato de préstamo o crédito hipotecario, continuando las mismas partes.
Por lo tanto, la novación implica renegociar con el mismo banco los términos de la hipoteca, pero sin cambiar de entidad acreedora.
Pueden ser objeto de novación, entre otros:
- El capital pendiente del préstamo: ya sea una ampliación para obtener financiación adicional, o una reducción para disminuir la deuda.
- El tipo de interés: lo que incluye cambiar el tipo nominal, el índice de referencia o pasar de un tipo variable a uno fijo (o viceversa), así como ajustar el interés de demora.
- El plazo de amortización: ya sea una ampliación (lo que reduce la cuota mensual, pero prolonga la deuda) o una reducción (para adelantar la cancelación).
- El sistema de amortización: por ejemplo, cambiar de cuotas constantes a otro sistema.
- Las garantías personales: se pueden constituir, modificar o suprimir las garantías personales, por ejemplo, incorporando o liberando a un avalista o codeudor.
Para que pueda tener lugar la novación será imprescindible el acuerdo entre deudor y acreedor.
Es decir, que el titular del préstamo o crédito hipotecario y el acreedor estén de acuerdo en modificar una o varias condiciones del contrato.
E, igual que en la subrogación, deberá otorgarse escritura pública ante Notario y, para su publicidad y oponibilidad frente a terceros, inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad competente.
Por último, respecto a los gastos asociados a la novación, también debe tenerse en cuenta el posible pago de una comisión por novación de condiciones si se contempla en el contrato de préstamo o crédito original, los gastos derivados de la formalización en escritura ante Notario, los aranceles registrales, los gastos de gestoría y, en su caso, los de una nueva tasación.
¿Puedo hipotecar un inmueble alquilado?
Sí, es posible hipotecar un inmueble alquilado. La ley hipotecaria exige tener la propiedad del inmueble ya que no se puede hipotecar un bien ajeno, pero no exige la necesidad de tener la posesión.
Las ventajas de constituir una hipoteca sobre un inmueble alquilado son:
- Permite rentabilizar el inmueble sin comprometer todo tu capital en la adquisición del mismo.
- La cuota hipotecaria se puedes cubrir total o parcialmente con los ingresos del arrendamiento.
- Desde el punto de vista fiscal puedes deducirte los gastos financieros asociados a la hipoteca del inmueble alquilado.
En este tipo de hipotecas los bancos suelen conceder un porcentaje de financiación inferior al de vivienda habitual que, como he comentado anteriormente, es el 80%.
Además, se suele incluir un pacto denominado «subrogación de renta» por el que en caso que el prestatario no pague la cuota hipotecaria, el banco puede destinar la renta del alquiler a cubrir la cuota.
¿Qué pasa con la hipoteca si nos divorciamos o separamos?
Una de las preguntas más habituales que me plantean en la notaría es quién paga la hipoteca después del divorcio o separación cuando ambos son titulares del préstamo o crédito hipotecario que grava la vivienda.
La respuesta no siempre es sencilla y debe darse en función de las circunstancias concretas, siendo la casuística muy variada. Y, en todo caso, contando siempre con el asesoramiento de un profesional antes de formalizar cualquier acuerdo.
No obstante, hay una regla clara a tener en cuenta: el divorcio o la separación no supone la liberación de ninguno de los cónyuges de la deuda contraída con el acreedor.
¿Sigo estando obligado a pagar la hipoteca aunque ya no viva en la vivienda?
Sí.
El préstamo o crédito hipotecario es una obligación contractual suscrita entre los cónyuges y un tercero (la entidad bancaria), por lo que los efectos del divorcio no pueden afectar a este tercero.
Por eso, si ambos cónyuges firmaron el préstamo hipotecario como deudores solidarios los dos siguen obligados al pago ante el acreedor, aunque solo uno conserve el uso de la vivienda.
Ahora bien, cabe la posibilidad de acordar con el banco una subrogación en la persona del deudor, quedando solo uno de los excónyuges como titular del préstamo.
¿Incluso aunque el juez atribuya el uso de la vivienda a uno de los cónyuges?
Sí. Esta atribución suele darse cuando hay hijos menores y se hace a favor de estos y del progenitor con el que convivirán (normalmente a quien se otorga la guarda y custodia exclusiva).
Ahora bien, en modo alguno afecta a la titularidad del inmueble ni a la responsabilidad del préstamo o crédito hipotecario.
Es decir, el excónyuge con derecho al uso de la vivienda no asume automáticamente toda la deuda, ni el que no tiene derecho queda liberado de ella.
¿Puedo desvincularme de la hipoteca?
Sólo si el acreedor lo acepta.
Para ello existen dos opciones:
- Cancelación del préstamo hipotecario: para ello lo más frecuente es vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el precio de la compraventa.
- Subrogación del préstamo hipotecario: el banco acuerda liberar a uno de los excónyuges, quedando uno solo como titular.
El cónyuge que queda como único titular debe acreditar suficiente solvencia económica y es habitual que se modifiquen ciertas condiciones, como garantías personales que se añaden.
¿Qué ocurre si uno de los excónyuges deja de pagar la hipoteca?
El banco acreedor podrá reclamar el 100% del saldo pendiente de pago a cualquiera de los dos, ya que ambos asumieron la deuda con carácter solidario.
En caso de que uno de ellos cubra la parte de la cuota del otro para evitar el impago luego podrá reclamarle judicialmente o extrajudicialmente ese importe y tenerlo en cuenta de cara a las compensaciones que se vayan a realizar entre los cónyuges.
¿Qué pasa si heredo una vivienda con hipoteca?
El caudal objeto de transmisión hereditaria incluye los bienes, derechos y obligaciones del difunto que no se extingan con su muerte.
Por eso, al heredar una vivienda gravada con una hipoteca no solo adquieres la propiedad del inmueble, sino también la deuda pendiente.
No obstante, ante una herencia con deudas la ley ofrece al heredero tres opciones:
1.- Aceptar la herencia pura y simplemente:
En este caso el heredero acepta íntegramente la herencia, con todos los bienes y deudas del causante (lo que incluye el préstamo hipotecario).
La aceptación pura y simple produce la confusión de patrimonios y el heredero pasa a responder de las obligaciones (que incluyen las deudas) del causante no sólo con los bienes heredados, sino también con los suyos propios.
Por lo tanto, si acepta la herencia pura y simplemente, el heredero asume personalmente la deuda hipotecaria pendiente y deberá seguir pagándola al banco en las mismas condiciones pactadas por el difunto.
Así, se convertirá en propietario de la vivienda heredada y se subrogará en la posición del deudor hipotecario fallecido, debiendo afrontar las cuotas pendientes.
2.- Aceptar la herencia a beneficio de inventario:
En este caso el heredero opta por aceptar la herencia acogiéndose al beneficio de inventario, lo que limita la responsabilidad por las deudas hereditarias.
Se realiza un inventario detallado de todos los bienes, derechos y deudas que integran el caudal hereditario y las deudas del causante (incluida la hipoteca) se pagan solo con los bienes de la herencia (siguiendo el orden establecido legalmente).
De este modo, en ningún momento las deudas se pagan con los bienes propios del heredero.
Así, si la carga hipotecaria (y demás deudas) agotasen todo el valor de la herencia, el patrimonio personal del heredero quedaría protegido.
En cambio, si tras pagar las deudas de la herencia quedara un remanente, el heredero lo recibiría.
La principal ventaja de esta opción es la limitación de responsabilidad, ya que nunca se heredarán deudas por encima del valor de lo heredado.
Como inconveniente, el heredero pierde libertad para salvar ciertos bienes específicos.
Por ejemplo, si la única forma de pagar la hipoteca es vendiendo la vivienda heredada, deberá hacerlo aunque quisiera conservarla (en cambio si hubiera aceptado pura y simplemente podría, si así lo deseara, pagar la deuda hipotecaria con su propio dinero para no tener que desprenderse del inmueble).
3.- Renunciar a la herencia:
Si el heredero prevé que la deuda hipotecaria u otras cargas superan el valor de los bienes o, simplemente no desea asumir esa carga, puede optar por ejercitar su derecho a rechazar la herencia en su totalidad.
Al hacerlo no adquirirá ni bienes ni deudas del difunto y, jurídicamente será como si nunca hubiera sido llamado a heredar.
Por lo tanto, ningún acreedor podrá reclamarle el pago del préstamo hipotecario.
Aunque tampoco recibirá el inmueble ni ningún otro bien de la herencia.
Si estás pensando en contratar una hipoteca y quieres más información contáctanos AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte.
